De verlaging van de rente door de Europese Centrale Bank (ECB) is waarschijnlijk slecht nieuws voor spaarders. De spaarrentes zullen waarschijnlijk omlaag gaan. Sowieso levert sparen geen hoge rente op. Laat staan als je spaart bij een van de Nederlandse grootbanken. Nederlanders zijn heel behoudend en sparen grotendeels bij deze grootbanken, ondanks de veel lagere rente dan bij andere (vaak buitenlandse) banken. Dat terwijl sparen bij die buitenlandse banken veilig is, mits de banken onder het Europese depositogarantiestelsel vallen en het spaarbedrag op de rekening maximaal € 100.000,- is.
ACM: onvoldoende concurrentiedruk
De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft onderzoek gedaan naar de spaarmarkt. In juli publiceerde ze haar bevindingen:
Uiteindelijk zijn we als consumenten medeschuldig aan het gedrag van de grootbanken. We hebben genoeg banken om tussen te kiezen, maar dan moeten we overstappen van de grootbanken naar een voor ons minder bekende bank. Het kost tijd om die overstap te regelen. Maar over de vraag of het geld veilig staat, hoeven we ons niet druk te maken, zolang het bedrag maximaal € 100.000,- is. Het grote voordeel is dat je tot wel het dubbele aan spaarrente kunt krijgen in vergelijking met Nederlandse banken.
De Nederlandsche Bank publiceerde recent een forse stijging van het spaargeld dat Nederlanders aanhouden bij banken van andere landen in de eurozone. Eind juni hadden we € 15 miljard aan spaargelden bij buitenlandse banken in het eurogebied staan, tegenover € 7,3 miljard in 2022. Die € 15 miljard klinkt misschien als veel, maar is slechts 2,4% van het totale bedrag aan spaargeld dat Nederlandse huishoudens bezitten. Zolang huishoudens niet massaler overstappen, zullen de grootbanken hun spaartarieven kunstmatig hoog houden.
Bij een lagere hypotheekrente betaal je minder hypotheeklasten. Maar als de huizenprijzen stijgen, dan heb je ook een hogere hypotheek nodig. Het afgelopen jaar was de huizenprijsstijging groter dan de daling van de hypotheekrente. We laten het je zien met een rekenvoorbeeld.
Oktober 2023
De hypotheekrente stond in oktober 2023 op het hoogste punt in het afgelopen decennium. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente bedroeg toen 4,52%. itgangspunt is een koopwoning die starters kochten voor € 400.000,-. Laten we uitgaan van een stel met een gezamenlijk inkomen van € 82.000,-. Ze namen een hypotheek van € 332.000,-. De rest (€ 68.000,- plus de bijkomende kosten) financierden ze met eigen geld.
Bij een volledige annuïteitenhypotheek bedraagt de bruto maandlast ongeveer € 1.686,- en de netto maandlast € 1.196,-.
September 2024
Stel dat deze mensen hadden besloten om vanwege de hoge hypotheekrente te wachten met de aankoop van de woning en er komt in september 2024 een vergelijkbare woning in de verkoop. Ze zouden op dit moment een veel lagere hypotheekrente betalen, namelijk 3,69%.
Als uitgangspunt voor de huidige waarde pakken we de waarde van oktober 2023 en passen we daar de gemiddelde jaarlijkse stijging van de huizenprijzen op toe van de maand juli. Die bedroeg 10,6%. De huidige waarde van de woning is dan € 442.400,-.
Laten we ervan uitgaan dat ze evenveel eigen geld inleggen; dan hebben ze nu een hypotheek nodig van € 374.400,-. Bij weer een volledige annuïteitenhypotheek bedraagt de bruto maandlast ongeveer € 1.721,- en de netto maandlast € 1.280,-. Ondanks de fors gedaalde hypotheekrente is dit stel bruto € 35,- per maand duurder uit. Dan hebben we als uitgangspunt het grootste renteverschil als uitgangspunt genomen.
Toekomstige daling
In het rekenvoorbeeld keken we terug in de tijd, maar de vraag die leeft is of het op dit moment verstandig is om te wachten op een verdere hypotheekrentedaling. Zeker nu de verwachting is dat de hypotheekrente nog verder zal dalen.
Hier kunnen we niet met zekerheid een antwoord op geven, omdat we niet zeker weten hoe de hypotheekrente zich precies zal ontwikkelen. Hetzelfde geldt voor de huizenprijzen. Maar als wij een inschatting moeten maken, dan verwachten we dat de stijging van de huizenprijzen ook de komende maanden harder gaat dan de daling van de hypotheekrente.
Ik heb een huis gekocht
Wie een huis heeft gekocht en een hypotheek moet regelen, zal zich mogelijk ook afvragen of het zin heeft om even te wachten om een hypotheek te regelen. Ons advies: doe dat niet, regel meteen je hypotheek. Je wilt tenslotte de zekerheid hebben dat je de woning kunt financieren. Die zekerheid weegt niet op tegen een iets lagere maandlast.
Wat kun je dan wel doen? In de hypotheekmarkt kennen geldverstrekkers twee regelingen om de hypotheekrente te bepalen:
Het lijkt dan eenvoudig: kies voor variant 2. Als de rente de komende maanden daalt, dan krijg je in dat geval de lagere hypotheekrente die geldt op het moment van passeren. Dat klopt, maar geldverstrekkers die de laagste rente van die twee hanteren, hebben vaak wel een iets hogere rente. Gemiddeld is dat vaak zo’n 0,15% meer rente. Als de rente tussen nu en het passeren van je hypotheek met meer dan 0,15% daalt, ben je dus gunstiger uit.
De Europese Centrale Bank (ECB) verlaagde afgelopen donderdag haar belangrijkste rentetarieven. De depositorente daalde met 0,25% en ging van 3,75% naar 3,50%. De herfinancieringsrente daalde van 4,25% naar 3,65% (dat is de rente die banken moeten betalen aan de ECB wanneer zij geld bij de ECB opnemen).
Een rentewijziging van de ECB hoeft niet direct te leiden tot eenzelfde rentewijziging bij de vaste hypotheekrentes. In de rentetarieven zijn voor een belangrijk deel al deze renteverlaging en toekomstige renteverlagingen van de ECB verwerkt. Als beleggers positief verrast worden door de toelichting van het rentebesluit van de ECB, kan dit mogelijk wel extra effect hebben op de vaste rentes.
Uit de toelichting bij het rentebesluit blijkt dat de ECB een stuk pessimistischer kijkt naar de economische ontwikkelingen in de eurozone, maar wel verwacht dat die kan herstellen door stijgende lonen en een lagere inflatie. De ECB verwacht dat de inflatie aan het eind van dit jaar licht stijgt, om vervolgens in de tweede helft van 2025 uit te komen op 2%. De kans is dan ook groot dat de ECB in 2024 nog meerdere en/of extra grote renteverlagingen doorvoert, omdat de inflatie zich ontwikkelt zoals de ECB voor ogen had en de economie wel wat steun kan gebruiken. Maar zoals gebruikelijk, houdt de ECB een arm om de slag voor het geval de ontwikkelingen anders zijn dan gedacht.
Het verband tussen de renteverlaging van de ECB en de variabele hypotheekrente is over het algemeen groter. Al zien we daar wel dat het effect van een renteverhoging eerder en sneller doorwerkt in de variabele hypotheekrentes dan een verlaging. Wij verwachten dat de renteverlaging van 0,25% de komende weken ook grotendeels leidt tot een daling van de variabele hypotheekrente.
In onderstaande grafiek tonen we de ontwikkeling van de ECB-depositorente, de 3 maands-geldmarktrente, de gemiddelde variabele hypotheekrente met NHG, de kapitaalmarktrente (Nederlandse staatsleningen 10 jaar vast) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
In de grafiek kun je zien dat de gemiddelde variabele hypotheekrente de stijging van de depositorente tussen juli 2022 en september 2023 redelijk nauwkeurig heeft gevolgd. De renteverlaging van de ECB afgelopen juni heeft gezorgd voor een lichte daling van de gemiddelde variabele hypotheekrente.
In de grafiek kun je zien dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG een veel minder direct verband heeft met de rentewijzigingen van de ECB. Deze hypotheekrente liep al veel eerder op, voordat de ECB in 2022 voor het eerst haar rente verhoogde. Terwijl de ECB in 2023 nog meerdere renteverhogingen doorvoerde, bleef de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente gedurende een groot deel van 2023 gelijk.
Hypotheekrenteverwachting
Wij verwachten dat de licht dalende trend bij de vaste hypotheekrentes de komende tijd aanhoudt en mogelijk iets versnelt. Daarbij speelt een belangrijke rol hoe de inflatie in Europa en de Verenigde Staten zich de komende maanden ontwikkelt. Het eerste deel van 2024 ging die ontwikkeling heel stroperig. De inflatie in Europa en de Verenigde Staten daalde of stagneerde, zeker in vergelijking met de forse daling in 2023. Maar de afgelopen tijd was er goed nieuws. De inflatie in de eurozone daalde in augustus naar 2,2%. Dat is het laagste punt sinds 2021. De inflatie in de Verenigde Staten daalde naar 2,5% en viel lager uit dan beleggers hadden verwacht. Dat vergroot ook de kans dat de Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten) volgende week haar rente verlaagt en dat er dit jaar nog meerdere renteverlagingen volgen.
De verwachtingen van beleggers lopen uiteen, maar de algemene verwachting is dat de depositorente van de ECB eind dit jaar uitkomt op 3,00% of 3,25%. Dat betekent, inclusief de daling van afgelopen donderdag, een daling van 0,50% à 0,75% in de periode van september t/m december 2024. Onze verwachting is dat de gemiddelde variabele hypotheekrente grotendeels dezelfde verlaging zal laten zien.
Voor de vaste hypotheekrentes is onze verwachting dat ook deze rentes in de rest van 2024 dalen, maar wel minder hard dan de ECB-depositorente, met zo’n 0,20% á 0,40%. De huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ligt rond de 3,7%. Als onze verwachting uitkomt, komt die rente aan het eind van het jaar uit tussen de 3,3% en 3,5%. Let op: dit is slechts een voorspelling. De praktijk leert dat er regelmatig onverwachte economische of politieke gebeurtenissen plaatsvinden. Die kunnen de rente positief of negatief beïnvloeden.
Hoogste punt rentes in oktober 2023
Het lijkt erop dat de licht dalende trend bij de vaste hypotheekrentes zich de komende maanden voortzet. Inmiddels zien we wekelijks nieuwe laagterecords voor alle vaste rentevaste periodes in 2024. Maar heel hard gaat het niet. Ten opzichte van het rente-hoogtepunt in oktober 2023 is wel sprake van een serieuze daling. In oktober 2023 stonden de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente op 4,52%. Deze staat nu op 3,69%. Dat is een daling van 0,83%.
In het volgende artikel bekijken we met een rekenvoorbeeld of het gunstig was geweest om in oktober 2023 niet meteen een huis te kopen, maar te wachten op de dalende hypotheekrente.
Spoiler alert: het antwoord is nee. De huizenprijzen stegen gemiddeld harder, waardoor een hogere hypotheek nodig was met hogere hypotheeklasten, ondanks de lagere hypotheekrente van nu.
Wie zijn hypotheek vóór het aflopen van de rentevaste periode wil oversluiten, krijgt te maken met een boeterente. Of beter gezegd: een vergoeding voor vervroegde aflossing. Het voelt misschien als een boete, maar feitelijk ben jij degene die een contract openbreekt. Het is ook redelijk dat je dan het financiële nadeel moet vergoeden dat de geldverstrekker heeft als gevolg van het openbreken van het rentecontract. In de rest van dit artikel zullen we de in de volksmond bekende naam ‘boeterente’ gebruiken.
Hoogte boeterente voor consument black box
Als je als consument plannen hebt om je hypotheek open te breken, dan is het nog niet zo makkelijk om te berekenen hoe hoog die boeterente wordt. Voor de consument is die berekening een behoorlijke black box. Maar dankzij de invoering van Europese regels in 2016 moet de berekening van de boetrente aan strakke regels voldoen en ook transparant zijn voor de consument. Dat was vroeger wel anders, toen de berekening van de boeterente een black box was en de hoogte van de boete meestal ten gunste van de geldverstrekker zelf werd berekend. De consument moest in vergelijking met nu vaak duizenden euro’s extra boete betalen.
In dat opzicht is er veel lof voor de Nederlandse toezichthouder, de AFM. Die heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat deze Europese regels daadwerkelijk nageleefd worden, waardoor boeterentes, tegenwoordig veel lager uitvallen. Zij hebben ervoor gezorgd dat er duidelijke spelregels zijn gekomen voor het berekenen van de boete. Wij noemen er een paar.
De meeste consumenten weten wel dat ze een deel van de hypotheeksom boetevrij mogen aflossen. Bij veel geldverstrekkers is dat 10%, maar in sommige gevallen ligt dat hoger. Over dat deel van de vervroegde aflossing wordt dus geen boete berekend.
Heb je een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek? Dan moet de geldverstrekker óók rekening houden met de opgebouwde spaarwaarde.
Stel: je hebt een spaarhypotheek van € 200.000,-. In de voorwaarden staat dat je 10% boetvrij mag aflossen. Je hebt € 100.000,- opgebouwd in je spaarverzekering. De geldverstrekker mag de boeterente dan maar berekenen over maximaal € 80.000. Want:
Hypotheek: € 200.000,-
-/- boetevrije aflossing: € 20.000,-
-/- opgebouwde spaarwaarde € 100.000,-
€ 80.000,-
Heb je een zogenaamde hybride hypotheek, waarin je deels kunt beleggen en sparen binnen een verzekering? Dan moet de geldverstrekker rekening houden met de via sparen opgebouwde waarde.
De meeste nieuwe hypotheken die sinds 2013 worden afgesloten, zijn annuïteitenhypotheken. Bij deze hypotheken betaal je een vast bedrag per maand, maar de samenstelling van dit bedrag wijzigt. In de loop der tijd wordt het rentebedrag steeds kleiner en het aflossingsbedrag steeds groter. Geldverstrekkers moeten bij het berekenen van de boete wegens vervroegde aflossing rekening houden met de toekomstige aflossingen. Ze mogen dus alleen een boete rekenen over het daadwerkelijke rente-nadeel dat ze lijden. Dit nadeel voor de geldverstrekker wordt bij een annuïteitenhypotheek elke toekomstige maand kleiner, dus voor de boete geldt hetzelfde. Overigens geldt deze regel ook voor een lineaire hypotheek of (bank)spaarhypotheek.
Laten we in een rekenvoorbeeld duiken, waarbij we de boete van een aflossingsvrije hypotheek vergelijken met die van een annuïteitenhypotheek. In beide gevallen is de huidige rente 3,5%, de resterende rentevaste periode 3 jaar en de huidige rente bij deze geldverstrekker 0,9%.
Aflossingsvrije hypotheek: Annuïteitenhypotheek:
Huidige schuldrest: € 170.089,- Huidige schuldrest: € 170.089,-
Boeterente: € 11.776,- Boeterente: € 11.286,-
Dankzij de AFM scheelt het in dit voorbeeld bijna € 500,- aan boeterente. Dit verschil wordt uiteraard nog groter als de resterende rentevaste periode langer is of als je annuïteitenhypotheek al langer loopt en de aflossingscomponent inmiddels groter is geworden.
Voor het bepalen van het renteverschil vergelijkt de geldverstrekker de huidige rente die je betaalt met de hypotheekrente die op dit moment geldt voor vergelijkbare hypotheken. Hoe lager deze vergelijkingsrente is, hoe hoger de boete wordt.
De resterende rentevaste periode komt zelden exact overeen met een rentevaste periode die een geldverstrekker voert. Stel: de resterende rentevaste periode is nog 1,5 jaar. Wanneer de geldverstrekker als rentevaste periode alleen 1 jaar vast en 5 jaar vast kende, dan koos menig geldverstrekker de rente van 1 jaar vast als vergelijkingsrente. De 1 jaar vaste rente is namelijk meestal lager dan de 5 jaar vaste rente en dan werd de boete het hoogst. Door de regels van de AFM moeten geldverstrekkers nu de hoogste rente pakken van de twee dichtstbijzijnde rentevaste periodes. Dat is in dit voorbeeld de hogere rente bij 5 jaar vast, wat ook een lagere boete betekent.
Doordat de renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes de afgelopen jaren een stuk minder zijn geworden, werd het effect van deze regel minder groot. Het kan vooral nog een rol spelen bij geldverstrekkers die slechts een beperkt aantal rentevaste periodes kennen.
Berekening boeterente altijd een momentopname
Tot slot is er een belangrijk aandachtspunt. Heb je plannen om je hypotheek over te sluiten? Laat dan een berekening maken van de boeterente. De berekeningswijze is tegenwoordig transparant, dus in dat opzicht weet je waar je aan toe bent. Maar realiseer je wel dat de boeterente-berekening een momentopname is. Voordat je alles geregeld hebt voor de hypotheek, ben je weer een stuk verder in de tijd. Dat kan invloed hebben op de hoogte van de boete. Bij een dalende hypotheekrente kan de boete op het moment van bij het afkopen van de nieuwe hypotheek en het passeren van de nieuwe hypotheek hoger zijn dan nu. Bij een stijgende rente kan de boete juist lager uitvallen. Houd dus een marge aan.
De afgelopen week zette de licht dalende hypotheekrente trend zich door. Maar liefst 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagde één of meerdere hypotheekrentes. Maar het waren vooral kleine verlagingen van slechts een paar honderdsten. De komende week wordt spannend. De Europese Centrale Bank (ECB) gaat hoogstwaarschijnlijk haar rente verlagen. Maar veel belangrijker is welke toelichting de ECB op het rentebesluit gaat geven. De renteverlaging is al grotendeels verwerkt in de vaste rentes, maar misschien kan de toelichting beleggers nog verrassen en invloed hebben op de lange rentes.
Wie op zoek is naar de beste hypotheek, is op zoek naar de hypotheek die een scherpe rente in combinatie met goede voorwaarden biedt. De rente lijkt de makkelijkste van die twee om naar te kijken. Je kunt eenvoudig de rentetarieven van verschillende geldverstrekkers vergelijken. Verderop geven we overigens een voorbeeld waaruit blijkt dat het soms verstandig is om verder te kijken dan het initiële rentepercentage.
Het lastige deel van hypotheken vergelijken zijn de voorwaarden. Veel voorwaarden zijn abracadabra voor de gemiddelde consument. Vooral de lange-termijn-impact van sommige voorwaarden is lastig te overzien, als je al begrijpt wat er in bepaalde voorwaarden staat.
Bovendien is het een persoonlijke afweging welke voorwaarden belangrijk zijn. Dat terwijl je van heel veel voorwaarden bij het afsluiten van de hypotheek misschien nog niet weet of die in de toekomst voor jou van belang zijn.
Verder maken we bij voorwaarden onderscheid tussen acceptatievoorwaarden en hypotheekvoorwaarden die spelen gedurende de looptijd. Acceptatievoorwaarden zijn voorwaarden die een geldverstrekker hanteert bij de aanvraag van een hypotheek. Het gaat dan bijvoorbeeld om de geldigheidstermijn van een offerte, de maximaal af te sluiten hypotheek en de geaccepteerde onderpanden. Volgende week gaan we nader in op de acceptatievoorwaarden; deze week concentreren we ons op de hypotheekvoorwaarden die gelden tijdens de looptijd van de hypotheek.
Betere voorwaarden: de 3 belangrijkste verbeteringen
De hypotheekvoorwaarden zijn de afgelopen jaren over het algemeen beter geworden. Dat is enerzijds te danken aan de forse concurrentie op de hypotheekmarkt en de komst van nieuwe geldverstrekkers. Zij probeerden zich met nieuwe kenmerken te onderscheiden. Een andere belangrijke verbetering hebben we te danken aan de wetgever en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), die gezorgd hebben voor meer transparantie en duidelijkere regels voor geldverstrekkers.
We zetten de 3 belangrijkste verbeteringen op een rij:
Je kunt in principe een hypotheek boetevrij aflossen zodra je je woning verkoopt of als je aan het eind van de rentevaste periode voor de keuze van een nieuwe rentevaste periode staat. Maar wil je terwijl de rente vaststaat je hypotheek openbreken, dan moet je waarschijnlijk een boete betalen. Dat geldt als de rente die je nu betaalt hoger is dan de op dat moment geldende rente.
Toen de rente tussen 2014 en begin 2022 steeds verder daalde, wilden veel consumenten hun hypotheekcontract openbreken om over te stappen naar de lagere rente en die vaak voor een lange periode vast te zetten.
Hoeveel boete je precies moest betalen, was vroeger vaak een grote verrassing. Geldverstrekkers berekenden vaak een boete zonder de achterliggende berekening duidelijk te laten zien. Bovendien zorgden sommige geldverstrekkers ervoor dat de berekening gunstiger uitpakte voor henzelf dan voor de klant.
Sinds 2017 gelden er dankzij de AFM duidelijke regels waaraan geldverstrekkers moeten voldoen. Dat betekent niet dat je geen boete meer hoeft te betalen, maar de berekening is nu wel veel eerlijker. Bovendien kun je zien hoe die berekening is gemaakt. Vooral tussen 2017 en begin 2022 hebben veel consumenten geprofiteerd van deze nieuwe regels. In de bijlage staat het artikel ‘Boeterente geen black box meer’, dat we eerder schreven en waarin we uitgebreider ingaan op de verbeteringen rondom de boeteberekening.
Vroeger betaalden bestaande klanten bij sommige geldverstrekkers een hogere rente dan nieuwe klanten. Geldverstrekkers lokten nieuwe klanten met forse rentekortingen. Aan het eind van de rentevaste periode werd je dan geconfronteerd met een veel hogere rente. Dankzij de wetgever mogen geldverstrekkers geen onderscheid meer maken qua rentetarieven tussen bestaande en nieuwe klanten.
Wie een hypotheek afsluit zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt een renteopslag. Hoe hoger je hypotheek is in vergelijking met de waarde van je woning, hoe hoger de renteopslag. En omgekeerd: hoe lager je hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning, hoe lager de renteopslag.
Als je de rente voor een bepaalde periode vastzet, dan verandert de rente gedurende die periode niet. Maar ook gedurende de rentevaste periode daalt het risico van de geldverstrekker doordat je bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek elke maand een stukje aflost. Daardoor wordt de hypotheek verhoudingsgewijs kleiner, ervan uitgaande dat de waarde van de woning gelijk is. Een van de nieuwe geldverstrekkers besloot om dit voordeel van de geldverstrekker terug te geven aan zijn klanten. Als de hoogte van de hypotheek in vergelijking met de woningwaarde onder een bepaald percentage uitkomt, dan wordt automatisch de renteopslag en daarmee de rente verlaagd.
In de inleiding schreven we al dat rentes vergelijken eenvoudig lijkt, maar dat niet altijd is. Zo kan een geldverstrekker die bij aanvang een iets hogere rente hanteert alsnog goedkoper zijn als diegene een automatische rentedaling toepast gedurende de rentevaste periode. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die de automatische rentedaling als voorwaarde hanteren, maar er zijn ook nog veel hypotheekaanbieders die dat niet doen. Er valt dus iets te kiezen en te vergelijken.
Nog een manier om de renteopslag te verlagen, is aantonen dat de waarde van je woning (fors) is gestegen. Ook dan daalt namelijk het risico van de geldverstrekker, omdat de hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning lager ligt. Maar ook hierin zijn er grote verschillen tussen geldverstrekkers. Bij sommige geldverstrekkers mag je de waardestijging aantonen met je WOZ-beschikking; bij andere geldverstrekkers moet je per se je woning laten taxeren. Tot slot zijn er geldverstrekkers die gedurende de rentevaste periode geen wijziging toestaan van de rente.
Een voorwaarde die consumenten goed begrijpen, maar die weleens overschat wordt, is welk deel van de hypotheek je boetevrij kunt aflossen. Het gaat dan om aflossingen tijdens de rentevaste periode; aan het eind van een rentevaste periode kun je namelijk bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Bij de meeste geldverstrekkers is dit 10%, maar bij sommige geldverstrekkers ligt dit percentage hoger. Deze voorwaarde kan vooral prettig zijn als je de hypotheek op een bepaald moment wilt oversluiten, omdat de rente gedaald is en de boete dan kleiner is.
Maar ook als je opeens veel geld tot je beschikking hebt, bijvoorbeeld door een erfenis, kun je behoefte hebben om een groot bedrag af te lossen op je hypotheek en zo de maandlasten te verlagen. Als de aflossing meer is dan het boetevrije deel, moet je misschien een boete betalen. Tenminste, als de huidige rente lager is dan de rente die jij betaalt. Het goede nieuws is dat er steeds meer geldverstrekkers zijn die het toestaan dat je een groter deel boetevrij aflost. Daarbij geldt wel als voorwaarde dat deze aflossing uit eigen geld moet komen.
Verhuisregeling voor de rente
Een van de belangrijkste voorwaarden is de verhuisregeling. Jarenlang leek dat een onbelangrijke voorwaarde.
Heel lang was er sprake van een dalende trend bij de hypotheekrentes. Wie ging verhuizen, loste zijn hypotheek af en ging van een hoge rente naar een lagere rente.
Toen de rente in 2022 fors omhoog ging, is de verhuisregeling met terugwerkende kracht een heel belangrijke voorwaarde geworden. Bij bijna elke geldverstrekker kun je de lage rente meeverhuizen naar een volgende woning. Maar de voorwaarden waaronder je je huidige lage rente kunt meenemen, verschillen enorm per geldverstrekker. Verdiep je er, voordat je plannen maakt om te verhuizen, goed in onder welke voorwaarden je de lage rente kunt meenemen.
Afgelopen week verlaagden 4 op de 5 geldverstrekkers één of meerdere hypotheekrentes. Van de geldverstrekkers die hun rentes verlaagden, deed een derde dat voor een breed scala aan rentevaste periodes: van korte (5 jaar vast) tot lange rentevaste periodes (30 jaar vast). Maar een groot deel van de geldverstrekkers beperkte zich tot een verlaging van een deel van de rentevaste periodes. Veelal ging het om verlagingen tussen de 0,05% en 0,10%. We zagen de meeste gemiddelde hypotheekrentes met 0,03% dalen. Dit komt doordat niet elke geldverstrekker de rente verlaagde en de geldverstrekkers die dat wel deden niet voor elke rentevaste periode een verlaging doorvoerden.
Inflatie eurozone daalt van 2,6% naar 2,2%.
De inflatie in Nederland daalde van 3,7% in juli naar 3,6% in augustus. Maar voor de rente is het veel belangrijker dat de inflatie in de eurozone daalde van 2,6% naar 2,2% in augustus. Dat de inflatie nu echt richting de 2% gaat, zal voor de Europese Centrale Bank (ECB) belangrijk nieuws zijn.
Dat vergroot de mogelijkheden om de komende maanden eventueel meerdere renteverlagingen door te voeren. Half september is de volgende rentevergadering van de ECB, maar ook van de centrale bank in de Verenigde Staten (de Fed). Beide centrale banken gaan de rente hoogstwaarschijnlijk verlagen met 0,25%. Deze verlaging zit al grotendeels verwerkt in de lange rentes. Pas als beleggers verrast worden door een grotere renteverlaging of door de toelichting die de centrale banken geven, kan dit leiden tot een verdere daling van de lange rentes op de financiële markten. Voor de komende week verwachten wij dat de licht dalende trend bij de hypotheekrentes aanhoudt.
Wie aan het eind van zijn rentevaste periode zit, wordt tegenwoordig veel beter geïnformeerd dan in het verleden. Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht om minimaal 3 maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een voorstel te doen voor de nieuwe rente. Daardoor heb je als consument de tijd om uit te zoeken of het eventueel interessant is om over te stappen naar een andere geldverstrekker met een betere rente en/of voorwaarden.
Vroeger kreeg je vaak vlak van tevoren te horen wat je nieuwe rente werd. Dan was het uitgangspunt dat je dezelfde rentevaste periode zou nemen als je huidige rentevaste periode. Geldverstrekkers zijn nu verplicht om je bij het verlengingsvoorstel minimaal 3 rentevaste periodes voor te leggenrente.
Dat is ook heel terecht, want het kan zomaar zijn dat je nu voor een heel andere rentevaste periode kiest dan bij het afsluiten van de vorige rentevaste periode. De rentestand kan heel anders zijn. Misschien zijn de verschillen tussen de kort en lang vaststaande rentes kleiner. Het kan ook zijn dat je financieel meer of minder ruimte hebt om een eventuele toekomstige rentestijging aan het einde van de nieuwe rentevaste periode op te vangen. Dat speelt allemaal mee.
Keuze nieuwe rentevaste periode blijft lastig
De keuze voor een rentevaste periode is een van de belangrijkste beslissingen als je een hypotheek afsluit. Je financieel adviseur helpt je dan bij die beslissing door je met verschillende berekeningen inzicht te geven in de gevolgen van je keuze. Dat begint met de verschillende rentes inzichtelijk maken die horen bij de verschillende rentevaste periodes en de bijbehorende maandlasten.
Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente en hoe hoger de maandlasten zijn. Maar daar staat tegenover dat je langer duidelijkheid en zekerheid hebt over de hoogte van je maandlasten. Als je de rente 20 jaar in plaats van 10 jaar vastzet, dan weet je niet alleen waar je aan toe bent in jaar 1 t/m 10, maar ook in jaar 11 t/m 20. Zet je de rente 10 jaar vast, dan moet je maar afwachten op welk niveau de rente over 10 jaar staat. Dat kan niemand voorspellen.
Bij je beslissing tussen bijvoorbeeld 10 of 20 jaar vast, kan het enorm helpen als er een rentescenario wordt gemaakt. Daarin kun je zien wat het effect is van een rentestijging na 10 jaar, maar ook wat het effect is van een rentedaling na 10 jaar op je maandelijkse hypotheeklasten. Verderop geven we daar een voorbeeld van.
Bij het afsluiten van een hypotheek kan je financieel adviseur je dit inzicht geven. Maar ook bij een renteverlenging zou zo’n rentescenario nuttig zijn om een goede beslissing te nemen. Omdat geldverstrekkers zo’n rentescenario nog niet in hun verlengingsvoorstel zetten, kun je het beste naar een financieel adviseur gaan om deze berekening te maken. Hoe korter de resterende looptijd van de hypotheek, hoe groter het effect van een rentewijziging bij een annuïteitenhypotheek is.
Voorbeeld van een rentescenario bij verlenging
Stel: je hebt in december 2014 een woning gekocht en een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 263.000,- met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Je rentevaste periode is 10 jaar en de rente bedraagt 3,00%. Je betaalt een bruto maandlast van € 1.109,-, die bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Doordat je bij een annuïteitenhypotheek elke maand aflost, is je hypotheekschuld op het renteverlengingsmoment gedaald naar ongeveer € 200.000,-.
Stel dat je de rente voor een nieuwe periode tegen dezelfde rente van 3,00% kunt verlengen, dan blijf je dezelfde bruto maandlast van € 1.109 betalen, ondanks dat de hypotheekschuld ondertussen een stuk kleiner is geworden. Bovendien is dit geen echte optie, omdat de rente op dit moment iets hoger ligt dan 10 jaar geleden.
Je ontvangt van je geldverstrekker in september een verlengingsvoorstel waarin minimaal 3 rentevaste periodes en de bijbehorende rentes staan. In het voorbeeld hierna vergelijken we de gevolgen van de nieuwe rente bij een rentevaste periode van 5, 10 en 20 jaar. Ook tonen we rentescenario’s voor elk van die keuzes.
Stel: je geldverstrekker hanteert de tarieven die in de markt gebruikelijk zijn. Dan krijg je de volgende keuzes voorgelegd:
· 5 jaar vast 3,70%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.180,-.
· 10 jaar vast 3,75%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.185,-.
· 20 jaar vast 4,05%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.217,-.
De bruto maandlasten stijgen dus, afhankelijk van welke rentevaste periode je kiest, met € 71,- tot € 108,- per maand ten opzichte van je huidige bruto maandlast. De nieuwe rentes en de daarbij behorende bruto maandlasten voor 5 en 10 jaar vast liggen heel dicht bij elkaar. Zelfs als je voor 20 jaar vast kiest, scheelt het maar een paar tientjes per maand.
De keuze zal dan ook vooral afhangen van hoeveel zekerheid je wilt hebben over je toekomstige hypotheeklasten en hoe lang je zekerheid wilt hebben. Daarbij is het rentescenario van groot belang. We vergelijken eerst 5 jaar vast met 10 jaar vast. Als je de rente 10 jaar vastzet, weet je voor de komende 10 jaar welke bruto maandlast je hebt. Dat is € 1.185,-. Zet je de rente 5 jaar vast, dan weet je wat je bruto maandlast is in de eerste 5 jaar, namelijk € 1.180,-. Maar daarna ben je afhankelijk van de rentestand op dat moment. In de tabel zie je de gevolgen van verschillende mogelijke rentedalingen en -stijgingen na 5 jaar.
| Daling/stijging | Rente -2% | Rente -1% | Rente +1% | Rente +2% |
| Rente na 5 jaar | 1,7% | 2,7% | 4,7% | 5,7% |
| Bruto maandlast na 5 jaar | € 1.026,- | € 1.101,- | € 1.262,- | € 1.348,- |
Heb je voldoende financiële ruimte om een hogere bruto maandlast op te vangen en wordt je niet nerveus van een eventueel stijgende rente? Dan kun je ervoor kiezen om de rente 5 jaar vast te zetten. Je profiteert dan mogelijk van een rentedaling in de komende jaren. Maar dat blijft wel altijd een gok, want de rente kan ook stijgen. Dan gaan je bruto maandlasten omhoog.
Een soortgelijke vergelijking kunnen we maken voor de keuze tussen 10 en 20 jaar vast. Bij 20 jaar vast weet je dat de bruto maandlast 20 jaar lang € 1.217,- is. Zet je de rente 10 jaar vast, dan betaal je de eerste 10 jaar € 1.217,- per maand. Daarna ben je afhankelijk van de rente op dat moment.
| Daling/stijging | Rente -2% | Rente -1% | Rente +1% | Rente +2% |
| Rente na 10 jaar | 1,75% | 2,75% | 4,75% | 5,75% |
| Bruto maandlast na 10 jaar | € 1.030,- | € 1.106,- | € 1.268,- | € 1.354,- |
Doordat het renteverschil tussen 5 en 10 jaar klein is, zijn de gevolgen van de rentewijziging aan het eind van de rentevaste periode redelijk gelijk voor de vergelijking van 5 jaar vs. 10 jaar vast, en voor 10 jaar vs. 20 jaar vast.
Let op: de hoogte van de rente heeft niet alleen invloed op de bruto maandlast, maar ook op de hoogte van je aflossingen.
Bij een lagere rente los je iets meer af dan bij een hogere rente. Bij een lagere rente heb je dus aan het eind van de rentevaste periode een lagere hypotheekschuld in vergelijking met een hogere rente.
In het voorgaande voorbeeld heb je bij een rente van 3,75% aan het eind van de 10-jarige rentevaste periode een restschuld van € 118.465,-. Zet je de rente voor 20 jaar vast tegen 4,05%, dan is er na 10 jaar nog een restschuld van € 119.904,-. Door de rente 10 jaar vast te zetten, bespaar je de eerste 10 jaar € 37,- per maand aan bruto hypotheeklast. In 10 jaar tijd is dat een besparing van € 4.440,-. Bovendien is je hypotheekschuld na 10 jaar € 1.439,- lager.
Financieel gezien is een rentevaste periode van 10 jaar in totaal dus € 5.879,- goedkoper dan een periode van 20 jaar vast in de eerste 10 jaar. Maar na die 10 jaar weet je niet wat voordeliger is. En voor minder slapeloze nachten zijn sommige mensen graag bereid extra te betalen.
Rentescenario bij afsluiten nieuwe hypotheek
Tot nu toe zijn we vooral ingegaan op het belang van een rentescenario om je te helpen bij je keuze voor de nieuwe rentevaste periode bij verlenging. Het voorbeeld dat we gaven, sluit aan bij hypotheekbedragen van mensen die in 2024 een hypotheek hebben afgesloten.
Ook bij een nieuwe hypotheek is een dergelijk rentescenario heel inzichtelijk en wordt die door de financieel adviseurs gemaakt. Doordat de hypotheekbedragen de afgelopen jaren fors zijn gestegen, gaat het meestal om veel hogere bruto maandlasten en zijn de absolute verschillen ook groter.