Wie op zoek is naar de beste hypotheek, is op zoek naar de hypotheek die een scherpe rente in combinatie met goede voorwaarden biedt. De rente lijkt de makkelijkste van die twee om naar te kijken. Je kunt eenvoudig de rentetarieven van verschillende geldverstrekkers vergelijken. Verderop geven we overigens een voorbeeld waaruit blijkt dat het soms verstandig is om verder te kijken dan het initiële rentepercentage.
Het lastige deel van hypotheken vergelijken zijn de voorwaarden. Veel voorwaarden zijn abracadabra voor de gemiddelde consument. Vooral de lange-termijn-impact van sommige voorwaarden is lastig te overzien, als je al begrijpt wat er in bepaalde voorwaarden staat.
Bovendien is het een persoonlijke afweging welke voorwaarden belangrijk zijn. Dat terwijl je van heel veel voorwaarden bij het afsluiten van de hypotheek misschien nog niet weet of die in de toekomst voor jou van belang zijn.
Verder maken we bij voorwaarden onderscheid tussen acceptatievoorwaarden en hypotheekvoorwaarden die spelen gedurende de looptijd. Acceptatievoorwaarden zijn voorwaarden die een geldverstrekker hanteert bij de aanvraag van een hypotheek. Het gaat dan bijvoorbeeld om de geldigheidstermijn van een offerte, de maximaal af te sluiten hypotheek en de geaccepteerde onderpanden. Volgende week gaan we nader in op de acceptatievoorwaarden; deze week concentreren we ons op de hypotheekvoorwaarden die gelden tijdens de looptijd van de hypotheek.
Betere voorwaarden: de 3 belangrijkste verbeteringen
De hypotheekvoorwaarden zijn de afgelopen jaren over het algemeen beter geworden. Dat is enerzijds te danken aan de forse concurrentie op de hypotheekmarkt en de komst van nieuwe geldverstrekkers. Zij probeerden zich met nieuwe kenmerken te onderscheiden. Een andere belangrijke verbetering hebben we te danken aan de wetgever en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), die gezorgd hebben voor meer transparantie en duidelijkere regels voor geldverstrekkers.
We zetten de 3 belangrijkste verbeteringen op een rij:
Je kunt in principe een hypotheek boetevrij aflossen zodra je je woning verkoopt of als je aan het eind van de rentevaste periode voor de keuze van een nieuwe rentevaste periode staat. Maar wil je terwijl de rente vaststaat je hypotheek openbreken, dan moet je waarschijnlijk een boete betalen. Dat geldt als de rente die je nu betaalt hoger is dan de op dat moment geldende rente.
Toen de rente tussen 2014 en begin 2022 steeds verder daalde, wilden veel consumenten hun hypotheekcontract openbreken om over te stappen naar de lagere rente en die vaak voor een lange periode vast te zetten.
Hoeveel boete je precies moest betalen, was vroeger vaak een grote verrassing. Geldverstrekkers berekenden vaak een boete zonder de achterliggende berekening duidelijk te laten zien. Bovendien zorgden sommige geldverstrekkers ervoor dat de berekening gunstiger uitpakte voor henzelf dan voor de klant.
Sinds 2017 gelden er dankzij de AFM duidelijke regels waaraan geldverstrekkers moeten voldoen. Dat betekent niet dat je geen boete meer hoeft te betalen, maar de berekening is nu wel veel eerlijker. Bovendien kun je zien hoe die berekening is gemaakt. Vooral tussen 2017 en begin 2022 hebben veel consumenten geprofiteerd van deze nieuwe regels. In de bijlage staat het artikel ‘Boeterente geen black box meer’, dat we eerder schreven en waarin we uitgebreider ingaan op de verbeteringen rondom de boeteberekening.
Vroeger betaalden bestaande klanten bij sommige geldverstrekkers een hogere rente dan nieuwe klanten. Geldverstrekkers lokten nieuwe klanten met forse rentekortingen. Aan het eind van de rentevaste periode werd je dan geconfronteerd met een veel hogere rente. Dankzij de wetgever mogen geldverstrekkers geen onderscheid meer maken qua rentetarieven tussen bestaande en nieuwe klanten.
Wie een hypotheek afsluit zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt een renteopslag. Hoe hoger je hypotheek is in vergelijking met de waarde van je woning, hoe hoger de renteopslag. En omgekeerd: hoe lager je hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning, hoe lager de renteopslag.
Als je de rente voor een bepaalde periode vastzet, dan verandert de rente gedurende die periode niet. Maar ook gedurende de rentevaste periode daalt het risico van de geldverstrekker doordat je bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek elke maand een stukje aflost. Daardoor wordt de hypotheek verhoudingsgewijs kleiner, ervan uitgaande dat de waarde van de woning gelijk is. Een van de nieuwe geldverstrekkers besloot om dit voordeel van de geldverstrekker terug te geven aan zijn klanten. Als de hoogte van de hypotheek in vergelijking met de woningwaarde onder een bepaald percentage uitkomt, dan wordt automatisch de renteopslag en daarmee de rente verlaagd.
In de inleiding schreven we al dat rentes vergelijken eenvoudig lijkt, maar dat niet altijd is. Zo kan een geldverstrekker die bij aanvang een iets hogere rente hanteert alsnog goedkoper zijn als diegene een automatische rentedaling toepast gedurende de rentevaste periode. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die de automatische rentedaling als voorwaarde hanteren, maar er zijn ook nog veel hypotheekaanbieders die dat niet doen. Er valt dus iets te kiezen en te vergelijken.
Nog een manier om de renteopslag te verlagen, is aantonen dat de waarde van je woning (fors) is gestegen. Ook dan daalt namelijk het risico van de geldverstrekker, omdat de hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning lager ligt. Maar ook hierin zijn er grote verschillen tussen geldverstrekkers. Bij sommige geldverstrekkers mag je de waardestijging aantonen met je WOZ-beschikking; bij andere geldverstrekkers moet je per se je woning laten taxeren. Tot slot zijn er geldverstrekkers die gedurende de rentevaste periode geen wijziging toestaan van de rente.
Een voorwaarde die consumenten goed begrijpen, maar die weleens overschat wordt, is welk deel van de hypotheek je boetevrij kunt aflossen. Het gaat dan om aflossingen tijdens de rentevaste periode; aan het eind van een rentevaste periode kun je namelijk bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Bij de meeste geldverstrekkers is dit 10%, maar bij sommige geldverstrekkers ligt dit percentage hoger. Deze voorwaarde kan vooral prettig zijn als je de hypotheek op een bepaald moment wilt oversluiten, omdat de rente gedaald is en de boete dan kleiner is.
Maar ook als je opeens veel geld tot je beschikking hebt, bijvoorbeeld door een erfenis, kun je behoefte hebben om een groot bedrag af te lossen op je hypotheek en zo de maandlasten te verlagen. Als de aflossing meer is dan het boetevrije deel, moet je misschien een boete betalen. Tenminste, als de huidige rente lager is dan de rente die jij betaalt. Het goede nieuws is dat er steeds meer geldverstrekkers zijn die het toestaan dat je een groter deel boetevrij aflost. Daarbij geldt wel als voorwaarde dat deze aflossing uit eigen geld moet komen.
Verhuisregeling voor de rente
Een van de belangrijkste voorwaarden is de verhuisregeling. Jarenlang leek dat een onbelangrijke voorwaarde.
Heel lang was er sprake van een dalende trend bij de hypotheekrentes. Wie ging verhuizen, loste zijn hypotheek af en ging van een hoge rente naar een lagere rente.
Toen de rente in 2022 fors omhoog ging, is de verhuisregeling met terugwerkende kracht een heel belangrijke voorwaarde geworden. Bij bijna elke geldverstrekker kun je de lage rente meeverhuizen naar een volgende woning. Maar de voorwaarden waaronder je je huidige lage rente kunt meenemen, verschillen enorm per geldverstrekker. Verdiep je er, voordat je plannen maakt om te verhuizen, goed in onder welke voorwaarden je de lage rente kunt meenemen.
