Rentescenario belangrijke informatie bij renteverlenging

Wie aan het eind van zijn rentevaste periode zit, wordt tegenwoordig veel beter geïnformeerd dan in het verleden. Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht om minimaal 3 maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een voorstel te doen voor de nieuwe rente. Daardoor heb je als consument de tijd om uit te zoeken of het eventueel interessant is om over te stappen naar een andere geldverstrekker met een betere rente en/of voorwaarden.

Vroeger kreeg je vaak vlak van tevoren te horen wat je nieuwe rente werd. Dan was het uitgangspunt dat je dezelfde rentevaste periode zou nemen als je huidige rentevaste periode. Geldverstrekkers zijn nu verplicht om je bij het verlengingsvoorstel minimaal 3 rentevaste periodes voor te leggenrente.

Dat is ook heel terecht, want het kan zomaar zijn dat je nu voor een heel andere rentevaste periode kiest dan bij het afsluiten van de vorige rentevaste periode. De rentestand kan heel anders zijn. Misschien zijn de verschillen tussen de kort en lang vaststaande rentes kleiner. Het kan ook zijn dat je financieel meer of minder ruimte hebt om een eventuele toekomstige rentestijging aan het einde van de nieuwe rentevaste periode op te vangen. Dat speelt allemaal mee.

Keuze nieuwe rentevaste periode blijft lastig

De keuze voor een rentevaste periode is een van de belangrijkste beslissingen als je een hypotheek afsluit. Je financieel adviseur helpt je dan bij die beslissing door je met verschillende berekeningen inzicht te geven in de gevolgen van je keuze. Dat begint met de verschillende rentes inzichtelijk maken die horen bij de verschillende rentevaste periodes en de bijbehorende maandlasten.

Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente en hoe hoger de maandlasten zijn. Maar daar staat tegenover dat je langer duidelijkheid en zekerheid hebt over de hoogte van je maandlasten. Als je de rente 20 jaar in plaats van 10 jaar vastzet, dan weet je niet alleen waar je aan toe bent in jaar 1 t/m 10, maar ook in jaar 11 t/m 20. Zet je de rente 10 jaar vast, dan moet je maar afwachten op welk niveau de rente over 10 jaar staat. Dat kan niemand voorspellen.

Bij je beslissing tussen bijvoorbeeld 10 of 20 jaar vast, kan het enorm helpen als er een rentescenario wordt gemaakt. Daarin kun je zien wat het effect is van een rentestijging na 10 jaar, maar ook wat het effect is van een rentedaling na 10 jaar op je maandelijkse hypotheeklasten. Verderop geven we daar een voorbeeld van.

Bij het afsluiten van een hypotheek kan je financieel adviseur je dit inzicht geven. Maar ook bij een renteverlenging zou zo’n rentescenario nuttig zijn om een goede beslissing te nemen. Omdat geldverstrekkers zo’n rentescenario nog niet in hun verlengingsvoorstel zetten, kun je het beste naar een financieel adviseur gaan om deze berekening te maken. Hoe korter de resterende looptijd van de hypotheek, hoe groter het effect van een rentewijziging bij een annuïteitenhypotheek is.

Voorbeeld van een rentescenario bij verlenging

Stel: je hebt in december 2014 een woning gekocht en een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 263.000,- met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Je rentevaste periode is 10 jaar en de rente bedraagt 3,00%. Je betaalt een bruto maandlast van € 1.109,-, die bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Doordat je bij een annuïteitenhypotheek elke maand aflost, is je hypotheekschuld op het renteverlengingsmoment gedaald naar ongeveer € 200.000,-.

Stel dat je de rente voor een nieuwe periode tegen dezelfde rente van 3,00% kunt verlengen, dan blijf je dezelfde bruto maandlast van € 1.109 betalen, ondanks dat de hypotheekschuld ondertussen een stuk kleiner is geworden. Bovendien is dit geen echte optie, omdat de rente op dit moment iets hoger ligt dan 10 jaar geleden.

Je ontvangt van je geldverstrekker in september een verlengingsvoorstel waarin minimaal 3 rentevaste periodes en de bijbehorende rentes staan. In het voorbeeld hierna vergelijken we de gevolgen van de nieuwe rente bij een rentevaste periode van 5, 10 en 20 jaar. Ook tonen we rentescenario’s voor elk van die keuzes.

Stel: je geldverstrekker hanteert de tarieven die in de markt gebruikelijk zijn. Dan krijg je de volgende keuzes voorgelegd:

· 5 jaar vast 3,70%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.180,-.

· 10 jaar vast 3,75%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.185,-.

· 20 jaar vast 4,05%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.217,-.

De bruto maandlasten stijgen dus, afhankelijk van welke rentevaste periode je kiest, met € 71,- tot € 108,- per maand ten opzichte van je huidige bruto maandlast. De nieuwe rentes en de daarbij behorende bruto maandlasten voor 5 en 10 jaar vast liggen heel dicht bij elkaar. Zelfs als je voor 20 jaar vast kiest, scheelt het maar een paar tientjes per maand.

De keuze zal dan ook vooral afhangen van hoeveel zekerheid je wilt hebben over je toekomstige hypotheeklasten en hoe lang je zekerheid wilt hebben. Daarbij is het rentescenario van groot belang. We vergelijken eerst 5 jaar vast met 10 jaar vast. Als je de rente 10 jaar vastzet, weet je voor de komende 10 jaar welke bruto maandlast je hebt. Dat is € 1.185,-. Zet je de rente 5 jaar vast, dan weet je wat je bruto maandlast is in de eerste 5 jaar, namelijk € 1.180,-. Maar daarna ben je afhankelijk van de rentestand op dat moment. In de tabel zie je de gevolgen van verschillende mogelijke rentedalingen en -stijgingen na 5 jaar.

Heb je voldoende financiële ruimte om een hogere bruto maandlast op te vangen en wordt je niet nerveus van een eventueel stijgende rente? Dan kun je ervoor kiezen om de rente 5 jaar vast te zetten. Je profiteert dan mogelijk van een rentedaling in de komende jaren. Maar dat blijft wel altijd een gok, want de rente kan ook stijgen. Dan gaan je bruto maandlasten omhoog.

Een soortgelijke vergelijking kunnen we maken voor de keuze tussen 10 en 20 jaar vast. Bij 20 jaar vast weet je dat de bruto maandlast 20 jaar lang € 1.217,- is. Zet je de rente 10 jaar vast, dan betaal je de eerste 10 jaar € 1.217,- per maand. Daarna ben je afhankelijk van de rente op dat moment.

Doordat het renteverschil tussen 5 en 10 jaar klein is, zijn de gevolgen van de rentewijziging aan het eind van de rentevaste periode redelijk gelijk voor de vergelijking van 5 jaar vs. 10 jaar vast, en voor 10 jaar vs. 20 jaar vast.

Let op: de hoogte van de rente heeft niet alleen invloed op de bruto maandlast, maar ook op de hoogte van je aflossingen.

Bij een lagere rente los je iets meer af dan bij een hogere rente. Bij een lagere rente heb je dus aan het eind van de rentevaste periode een lagere hypotheekschuld in vergelijking met een hogere rente.

In het voorgaande voorbeeld heb je bij een rente van 3,75% aan het eind van de 10-jarige rentevaste periode een restschuld van € 118.465,-. Zet je de rente voor 20 jaar vast tegen 4,05%, dan is er na 10 jaar nog een restschuld van € 119.904,-. Door de rente 10 jaar vast te zetten, bespaar je de eerste 10 jaar € 37,- per maand aan bruto hypotheeklast. In 10 jaar tijd is dat een besparing van € 4.440,-. Bovendien is je hypotheekschuld na 10 jaar € 1.439,- lager.

Financieel gezien is een rentevaste periode van 10 jaar in totaal dus € 5.879,- goedkoper dan een periode van 20 jaar vast in de eerste 10 jaar. Maar na die 10 jaar weet je niet wat voordeliger is. En voor minder slapeloze nachten zijn sommige mensen graag bereid extra te betalen.

Rentescenario bij afsluiten nieuwe hypotheek

Tot nu toe zijn we vooral ingegaan op het belang van een rentescenario om je te helpen bij je keuze voor de nieuwe rentevaste periode bij verlenging. Het voorbeeld dat we gaven, sluit aan bij hypotheekbedragen van mensen die in 2024 een hypotheek hebben afgesloten.

Ook bij een nieuwe hypotheek is een dergelijk rentescenario heel inzichtelijk en wordt die door de financieel adviseurs gemaakt. Doordat de hypotheekbedragen de afgelopen jaren fors zijn gestegen, gaat het meestal om veel hogere bruto maandlasten en zijn de absolute verschillen ook groter.