De aflossingsvrije hypotheek heeft de afgelopen twee jaar zijn populariteit verloren. In 2022 was nog 40% van de aangevraagde hypotheken een aflossingsvrije hypotheek; in de eerste vier maanden van 2024 is dat gedaald naar 24%.
Onder ‘aflossende hypotheken’ vallen de annuïteiten-hypotheek en de lineaire hypotheek, maar ook oude hypotheekvormen als de
(bank-)spaarhypotheek, beleggingshypotheek en levenhypotheek.
Deze oude hypotheekvormen kun je niet meer als een nieuwe hypotheek afsluiten. Maar mensen met een bestaande hypotheek kunnen die hypotheekvorm wel voortzetten bij de aankoop van een andere woning of bij een oversluiting.
Het grootste deel van de aflossende hypotheken is een annuïteitenhypotheek. Van alle aangevraagde hypotheekdelen in 2024 is ruim 72% een annuïteitenhypotheek. De aflossingsvrije hypotheek volgt op de tweede plek met 24%. De lineaire hypotheek wordt slechts in 3% van de gevallen aangevraagd en de oude hypotheekvormen zijn goed voor slechts 1% van alle aangevraagde hypotheekvormen.
De daling van het aantal aangevraagde aflossingsvrije hypotheken komt doordat de rente tussen 2022 en 2024 fors is gestegen.
Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je alleen rente betaalt en geen aflossing. Wel geldt voor nieuw af te sluiten aflossingsvrije hypotheken dat de rente niet meer aftrekbaar is. Zolang de rente laag staat, is het effect van de aftrekbaarheid van de rente beperkt. Maar als de rente stijgt, gaat dit wel een grote rol spelen.
We laten dat zien met 2 rekenvoorbeelden. We spreken in dit voorbeeld steeds van een leningdeel, omdat een aflossingsvrije hypotheek vaak deel uitmaakt van een combinatiehypotheek. Daarbij is het andere hypotheekdeel meestal een annuïteitenhypotheek.
Rekenvoorbeeld uit 2022:
Stel: je sloot begin 2022 een hypotheekdeel aflossingsvrij af van € 200.000,- tegen een rente van 1,4% voor 20 jaar vast (dat was toen de populairste rentevaste periode). Dan betaalde je bruto € 233,- per maand. Omdat de rente niet aftrekbaar was, was de netto hypotheeklast ook € 233,-.
Had je in plaats van een aflossingsvrije hypotheek gekozen voor een annuïteitenhypotheek, dan was de bruto maandlast over dit hypotheekdeel € 681,- geweest. De rente was dan wel aftrekbaar geweest, zodat de netto hypotheeklast (exclusief eigenwoningforfait) was uitgekomen op € 595,- in het eerste jaar. Deze netto maandlast zou gedurende de looptijd licht stijgen.
Door voor een deel van de hypotheek voor aflossingsvrij te kiezen, kon de maandlast in dit voorbeeld met netto € 362,- omlaag. Dat er aan het einde van de looptijd een restschuld overblijft, namen sommige hypotheekafsluiters voor lief.
Rekenvoorbeeld 2024:
De situatie in 2024 is anders door de hogere rente die nu geldt. Daardoor maken hypotheekafsluiters een andere afweging.
Stel: je hebt een hypotheekdeel van € 200.000,-.
Als je die aflossingsvrij afsluit tegen een rente van 3,9% voor 10 jaar vast, dan betaal je bruto en netto € 650,- per maand.
Sluit je diezelfde hypotheek af als een annuïteitenhypotheek, dan betaal je bruto € 943,- per maand. Netto betaal je het eerste jaar ongeveer € 704,- per maand. Omdat het verschil tussen een aflossingsvrije en annuïteitenhypotheek netto nu nog maar € 54,- is in het eerste jaar, kiezen de meeste hypotheekafsluiters liever voor een annuïteitenhypotheek. Daarbij hebben ze aan het einde van de looptijd geen restschuld meer.
In de grafiek op de vorige pagina tonen we de verdeling van aflossingsvrije en aflossende hypotheken voor alle hypotheekafsluiters. Maar er zitten grote verschillen tussen starters, doorstromers en bijsluiters. Op het laagtepunt van de rente in het jaar 2021 was 18% van de aangevraagde hypotheken door starters een aflossingsvrije hypotheek. Daarbij moet je bedenken dat een starter geen volledig aflossingsvrije hypotheek afsluit; dit is een deel van de totale hypotheek. Het andere deel van de hypotheek is vaak een annuïteitenhypotheek of soms een lineaire hypotheek.
In 2024 is het aandeel van aflossingsvrije hypotheken gedaald naar 4% bij starters. In bijna 96% van de gevallen sluit een starter in 2024 een hypotheek af die uit maar één leningdeel bestaat. Bij nieuwe hypotheken wordt dus bijna geen aflossingsvrije hypotheekdeel afgesloten.
Het zijn vooral doorstromers, oversluiters en bijsluiters (mensen die een extra hypotheek afsluiten) die nog een aflossingsvrije hypotheek nemen. In de meeste gevallen maken zij gebruik van de fiscale overgangsregeling. Dat houdt in dat zij de hypotheekrenteaftrek mogen behouden als ze op 31 december 2012 een aflossingsvrije hypotheek hadden waarvan de hypotheekrente toen aftrekbaar was. Dat geldt in ieder geval voorlopig; de maximale duur van de aftrek is 30 jaar.
Ook doorstromers en bijsluiters kozen in 2024 zelden voor een aflossingsvrije hypotheek als ze een nieuwe hypotheek afsluiten waarvoor de overgangsregeling niet geldt. Bij doorstromers daalde het aandeel aflossingsvrije hypotheken van 46% in 2021 naar 36% in 2024. Bij bijsluiters daalde het aandeel aflossingsvrije hypotheken van 32% in 2022 naar 21% in 2024.
Gemiddeld verhoogde afgelopen week een meerderheid van de geldverstrekkers de vaste hypotheekrentes met ongeveer 0,1%. Drie op de vijf geldverstrekkers zag zich genoodzaakt om vanwege de al langere tijd sneller gestegen rentes op de financiële markten hun hypotheekrentes te verhogen. De gemiddelde hypotheekrentes gingen iets minder hard omhoog, omdat ook een aantal geldverstrekkers hun rentes ongewijzigd lieten. Zij hadden de week daarvoor al hun rentes verhoogd of voeren deze week een verhoging door. Toch bereikten de gemiddelde hypotheekrentes voor 5, 10 en 20 jaar het hoogste punt van dit jaar.
Ondanks dat de rentes het hoogste punt bereikten in 2024, bewegen de gemiddelde hypotheekrentes nog altijd binnen een smalle bandbreedte. De meest populaire rentevaste periode is op dit moment 10 jaar. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente was dit jaar op zijn laagst met 3,78% en staat nu op 3,91%. Dat is maar een klein verschil van 0,13%. De stijging van afgelopen week is niet heel spectaculair, maar wel een stuk groter dan de weken ervoor.
De ontwikkeling van de rentes wordt door veel factoren beïnvloed. Een belangrijke factor is de inflatieverwachting. Aan het begin van het jaar waren beleggers daar heel positief over: de inflatie zou dalen en ergens in de loop van volgend jaar uitkomen rond de 2%, zowel in Europa als in de Verenigde Staten.
Maar de laatste tijd verloopt het wat stroperig, vooral in de VS, na wat tegenvallende inflatiecijfers, dat wil zeggen hoger dan verwachte inflatiecijfers. Beleggers dachten de laatste weken dat de eerste renteverlaging van de Fed (de centrale bank van de VS) wel eens pas na de zomer kon komen. Maar afgelopen vrijdag viel het aantal nieuwe banen in de VS lager uit dan verwacht en het werkloosheidspercentage hoger dan verwacht. Dat lijkt er op dat de economie van de VS nu toch aan het afkoelen is. De Fed hield de afgelopen de rente ongewijzigd en belangrijker nog de kans op een renteverlaging op korte termijn omdat de economie aan het afkoelen is.
De situatie in de eurozone is anders. De economie draait hier matig en de inflatie is fors gedaald, maar het tempo van de daling neemt af. In april was de inflatie met 2,4% gelijk aan de inflatie in maart. Het positieve nieuws was dat de kerninflatie wel daalde van 2,9% naar 2,7%. De kerninflatie is de prijsontwikkeling waarbij de prijzen van beweeglijke goederen en diensten, zoals voedsel en energie, niet zijn meegenomen. De kans is daarom groot dat de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente vóór de zomer gaat verlagen.
De rentes op de financiële markten zijn de laatste maanden vooral gestegen. Dankzij de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt is tot nu toe een grotere stijging van de hypotheekrentes uitgebleven. Geldverstrekkers hebben de afgelopen maanden ingeleverd op hun marges.
In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes.
De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden.
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.
Het sentiment op de financiële markten is in de tweede helft van vorige week gedraaid van stijgend naar dalend. Beleggers hebben weer hoop gekregen dat de Fed de rente binnenkort gaat verlagen. Maar de situatie blijft fragiel. Wij verwachten dat de hypotheekrentes deze week licht verder zullen stijgen. De rentes op de financiële markten zijn dan wel licht gedaald, maar de marges zijn nog steeds een stuk kleiner dan in vergelijking met 2023.
Een hypotheekrenteverhoging kon niet uitblijven. Al enkele weken stijgen de rentes op de financiële markten, terwijl de hypotheekrentes amper bewegen. De rentemarges van geldverstrekkers daalden de afgelopen tijd. Omdat de rentes op de financiële markten nog steeds licht stijgen, zien we dat steeds meer geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen. Zo’n 1 op de 3 geldverstrekkers verhoogde afgelopen week de hypotheekrentes voor 5 en 10 jaar vast. Voor hypotheken met een rentevaste periode van 20 en 30 jaar zien we iets minder verhogingen. De gemiddelde hypotheekrentes gingen afgelopen week slechts met twee à drie honderdsten omhoog.
Wij verwachten dat de heel licht stijgende trend bij de hypotheekrentes de komende week aanhoudt, totdat er zicht is op een stabilisatie of daling van de rentes op de financiële markten.
Deze week worden de inflatiecijfers over de maand april bekend. Wellicht kunnen die ervoor zorgen dat er een eind komt aan de stijging van de rentes. Dat geldt uiteraard niet als de inflatiecijfers tegenvallen; dan kan juist een versnelling van de stijging ontstaan. Maar het meest waarschijnlijke scenario is dat de inflatiecijfers de verwachting van beleggers waarmaken. Dan zal het weinig effect hebben op de rentes.
Een duurzamer huis, wie wil dat nu niet? De voordelen van verduurzaming van je woning zijn de meeste mensen wel bekend: je energierekening gaat omlaag, je woning wordt meer waard, het wooncomfort stijgt en het is ook nog goed voor het klimaat.
Maar ondanks dat verduurzaming erg in trek is, blijft de verduurzaming van woningen volgens De Nederlandsche Bank (DNB) achter bij de doelstelling. Volgens DNB komt dit doordat mensen twijfelen of ze de investering wel terugverdienen. Dat terwijl dit vaak wel het geval is, zeker als je gebruikmaakt van de subsidieregels en gunstige leenvoorwaarden. Maar daar zijn veel mensen niet mee bekend.
Uit onderzoek van DNB blijkt dat meer dan de helft van de mensen zijn energieverbruik de afgelopen jaren heeft verminderd vanwege de gestegen energieprijzen. Van deze groep heeft 1 op de 5 mensen dit mede gerealiseerd door een grote investering in isolatie. Daarbij kun je denken aan isolatie van de muren, het dak of de vloer en aan betere raamisolatie.
De meeste mensen (82%) betalen de investering voor verduurzaming met eigen spaargeld. DNB stelt ook vast dat de meeste mensen voldoende spaargeld hebben om de investering voor isolatie van de woning tot energielabel B en een elektrische waterpomp te betalen. Zelfs van de koophuiseigenaren met de laagste inkomens heeft volgens de DNB 60% voldoende spaargeld hiervoor. Voor de overige 40% van die groep is het voor bijna iedereen mogelijk om te lenen voor verduurzaming. Dat kan vaak tegen een lage of soms zelfs 0% rente met een Energiebespaarlening van het Warmtefonds.
Hoe snel je een investering in verduurzaming terugverdient? Dat valt op voorhand niet met zekerheid te zeggen. De terugverdientijd is onder meer afhankelijk van de energieprijzen. Het is heel waarschijnlijk dat die prijzen de komende jaren hoger blijven dan vóór de energiecrisis. Door de lagere energierekening die verduurzaming oplevert, verdien je steeds een klein stukje terug van je investering. Maar wat de terugverdientijd in één klap een stuk korter maakt, is dat verduurzaming de waarde van je woning laat stijgen.
Uit onderzoek van Brainbay blijkt dat een woning die door verduurzaming van energielabel E naar energielabel B gaat, 7,7% meer waard is geworden in het eerste kwartaal van 2024.
Dat betekent dat een woning met een energielabel E en een waarde van € 400.000,- na verduurzaming naar label B gemiddeld € 430.800,- waard is geworden.
Dat is dus een waardestijging van € 30.800,-. Met een investering van € 30.800,- kun je een heel eind komen om je woning te verduurzamen van label E naar B. Oftewel: je verdient met de waardestijging de verduurzamingsinvestering al snel terug. De lagere energierekening is dan pure winst.
De overheid probeert met allerlei maatregelen verduurzaming te stimuleren. Het probleem is alleen dat ze met die informatie de meeste woningeigenaren moeilijk weten te bereiken.
Het helpt niet mee dat de overheid een moeilijke naam en afkorting heeft bedacht voor de subsidieregeling, namelijk Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). Bovendien moet je je goed verdiepen in de regeling om te zien of jij ervoor in aanmerking komt. Hierover kun je meer lezen op de website van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
Maar wie de tijd neemt om zich in de regeling te verdiepen, merkt dat de overheid bereid is om een mooie subsidiebijdrage aan de verduurzaming van je woning te leveren. Bovendien moet je maar afwachten of deze regeling in de toekomst nog geldt. Het kan dus slim zijn om niet te lang te wachten.
Om teleurstellingen te voorkomen: voor de installatie van zonnepanelen geldt geen subsidie.
Een andere manier waarop de overheid verduurzaming stimuleert, is de Energiebespaarlening van het Warmtefonds. Je kunt geld lenen tegen een rente van 3,75% bij een looptijd van 7 jaar. Ook langere looptijden (tot en met 20 jaar) zijn mogelijk. Bij een looptijd van 20 jaar betaal je 4,2% rente. Dat zijn lagere rentes dan voor een reguliere persoonlijke lening; daarvoor liggen de rentes normaal gesproken juist iets hoger liggen dan bij een hypotheek. Bij de Energiebespaarlening is dat niet het geval. In sommige gemeenten en provincies kun je zelfs een extra rentekorting krijgen. Heb je met je eventuele partner samen een inkomen van minder dan € 60.000,-? Dan is de rente zelfs 0%.
Soms is een hypotheekverhoging een goed alternatief voor de Energiebespaarlening. Dat geldt…
· …als je een langere looptijd wilt kiezen, zodat je lagere maandlasten hebt. Stel: je wilt € 30.000,- lenen. Dan ben je bij een Energiebespaarlening € 179,- per maand kwijt aan rente en aflossing als je de rente voor 20 jaar tegen 4,2% vastzet. Bij hetzelfde bedrag aan hypotheek en een 30-jarige looptijd ben je € 140,- per maand kwijt. De voordelen van de Energiebespaarlening zijn wel dat je eerder de lening hebt afgelost en over de gehele looptijd minder geld kwijt bent dan bij een hypotheek. Bovendien bespaar je kosten voor een notaris en hoeft je woning niet getaxeerd te worden.
· …als je meer wilt lenen dan alleen voor verduurzaming, omdat je bijvoorbeeld ook iets wilt verbouwen of onderhoud aan je woning wilt (laten) doen.
Verduurzamen loont. Je moet er even energie in steken: uitzoeken wat je wilt en kunt verduurzamen aan je woning, offertes opvragen bij leveranciers, aannemers en installateurs, de subsidiemogelijkheden uitzoeken en je verdiepen in de financieringsopties. Maar je gaat er zeker veel profijt van hebben. Dus: verduurzamen moet je gewoon doen!
De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ligt heel 2024 al onder de 4%. Deze gemiddelde hypotheekrente beweegt dit jaar tot nu toe binnen een heel smalle bandbreedte van 3,78% tot 3,88%. De huidige stand van de 10 jaar vaste rente ligt precies in het midden, namelijk op 3,83%.
Kijken we naar de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in deze eeuw, dan lag die vaker boven dan onder de 4%. Toch zullen de meeste mensen het idee hebben dat deze rente vaak onder de 4% lag, omdat deze rente in het recente verleden (van 2014 tot en met derde kwartaal van 2022) onder de 4% lag. In het vierde kwartaal en bijna heel 2023 lag deze rente boven de 4%. Maar in 2024 hebben we dus weer een rente van onder de 4%.
Tot 2014 was er slechts een korte periode van 20 weken in 2005 dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG even onder de 4% lag. In de eerste jaren van deze eeuw bewoog deze rente zich tussen de 4% en 7%. Kijken we naar de vorige eeuw, dan zien we dat toen op geen enkel moment het niveau van 4% werd bereikt. Hieronder zie je de ontwikkeling van de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG vanaf 1965 (de gegevens van 10 jaar vast hebben we niet van voor 2000).
Wat opvalt aan de grafiek van de 5-jarige hypotheekrente, is de duidelijk dalende trend bij de rentes sinds het begin van de jaren ‘80. Een belangrijke reden daarvoor is de vergrijzing. We zien in de westerse wereld dat ouderen over het algemeen meer vermogen hebben dan jongere generaties.
Naarmate mensen ouder worden, gaan ze meer sparen voor hun oude dag. Daardoor neemt het aanbod van geld toe en dat drukt de rente.
De dalende trend van de afgelopen decennia betekent niet dat er tussentijds geen schommelingen kunnen zijn. Sowieso is een belangrijke vraag hoe normaal de lage rente in de periode van 2008 tot en met 2023 was. Dat kunnen economen pas over enkele decennia echt goed bepalen.
Duidelijk is dat de rente in de periode 2008 tot en met 2023 enorm is beïnvloed door de centrale banken, zeker in Europa. De ene crisis volgde al snel na de andere crisis. Op 26 juli 2012 hield Draghi, op dat moment president van de Europese Centrale Bank (ECB), een belangrijke speech. Hij benadrukte dat hij er alles aan zou doen wat in zijn macht lag om de euro te redden. Deze speech staat dan ook te boek als de ‘whatever it takes’-speech. Alleen al zijn woorden lieten de hoge rentes die Zuid-Europese landen moesten betalen omlaag gaan. Maar er volgden ook daden, zoals een omvangrijk opkoopprogramma van staatsobligaties en later ook van andere obligaties. De ECB verlaagde haar rente, eerst naar nul, maar op een bepaald moment naar de unieke situatie dat de rente negatief werd.
Dat alles liet de rentes op de financiële markten naar ongekend lage niveaus dalen. Huizenkopers en -bezitters profiteerden ervan door hun hypotheek tegen een rente tussen de 1% en 2% af te sluiten of over te sluiten. Om de coronacrisis te boven te komen, zetten de ECB en overheden weer alle geldsluizen open. Maar waar de inflatie tussen 2012 en 2022 steeds onder de 2% was gebleven, begon die eind 2022 te stijgen. Door de oorlog in Oekraïne rezen de prijzen de pan uit en kwam de inflatie in Nederland zelfs uit op 10%. De centrale banken moesten wel ingrijpen en hun rentes fors verhogen. Door de hoge inflatie gingen ook de rentes op de financiële markten flink omhoog, net als de hypotheekrentes.
Centrale banken zijn geschrokken van hoe de inflatie uit de bocht kon vliegen. Nu de inflatie op de middellange termijn richting de gewenste 2% gaat, zullen ze op relatief korte termijn bereid zijn om hun rentes iets te verlagen. Maar waarschijnlijk zullen ze de rentes niet meer naar zulke enorm lage niveaus verlagen als in de jaren 2012 tot en met 2022. Al weet je dat nooit zeker, omdat er altijd weer nieuwe crisissen kunnen ontstaan die vragen om actie vanuit de centrale banken.
Het meest realistische scenario lijkt dat centrale banken hun rentes licht verlagen in de komende 12 maanden. Als de inflatie in diezelfde periode richting de 2% gaat, dan is er ook ruimte voor iets lagere rentes op de financiële markten en iets lagere hypotheekrentes. Daarbij geldt wel dat de renteverlagingen die de centrale banken doorvoeren in veel mindere mate doorgevoerd zullen worden in de lange rentes op de financiële markten en in de hypotheekrentes. Dat komt doordat beleggers de rentedaling door de centrale banken al voor een belangrijk deel in hebben geprijsd in de rentes op de financiële markten.
De kans dat we binnen enkele jaren weer hypotheekrentes zien tussen de 1% en 2% lijkt ons dan ook klein. Maar de kans dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 4% ligt, achten wij redelijk groot. Al leert het verleden ook dat er altijd een nieuwe onvoorziene crisis kan komen, die ervoor zorgt dat de verwachtingen niet uitkomen en dat de rente óf extra stijgt óf extra daalt. In het recente verleden zorgde de coronacrisis voor een extra daling van de rente en de Oekraïne-oorlog voor een grote extra rentestijging. Op dit moment ligt er weer een mogelijk nieuwe reden klaar voor een schokgolf bij de rentes, namelijk de onzekere situatie in het Midden-Oosten.
Door de spanning in het Midden-Oosten zagen we afgelopen week de rentes op de financiële markten heel licht oplopen. Voor een paar geldverstrekkers was dat reden om voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrente licht te verhogen.
Toch waren er ook een paar geldverstrekkers die vanuit concurrentieoverwegingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrentes verlaagden. Al met al was er weinig beweging bij de gemiddelde hypotheekrentes, maar zijn er wel net iets meer verhogingen dan verlagingen. Als de rentes op de financiële markten licht verder stijgen, bestaat de kans dat meer geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.
De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.
We zien dat het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente de laatste weken oploopt. Dat betekent dat de marges voor geldverstrekkers dalen ten opzichte van vorig jaar. Dat is een indicatie dat de concurrentie op dit moment groot is. Maar als de stijging van de rentes op de financiële markten voortduurt, stijgt de kans dat de geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as laat het gemiddelde verschil zien dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.
Sinds 2021 worden door particuliere beleggers netto meer woningen verkocht dan gekocht. Uit onderzoek van het tijdschrift ESB blijkt dat particuliere beleggers in 2023 6.800 meer woningen aan eigenaar-bewoners verkochten dan dat ze woningen van eigenaar-bewoners kochten. Het aflopen van een huurcontract is een belangrijk moment voor particuliere beleggers om te overwegen hun verhuurwoning te verkopen.
Het wordt voor particuliere beleggers steeds minder interessant om een woning te verhuren en een woning voor de verhuur te kopen. Dat heeft met 4 redenen te maken.
In 2021 werd de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2% naar 8%. Dat leidde vlak voor 2021 nog tot een piek in woningaankopen voor de verhuur, ook omdat op dat moment de hypotheekrente nog laag stond. Op 1 januari 2023 ging de overdrachtsbelasting voor beleggers verder omhoog naar 10,4%. Door die stijging van de overdrachtsbelasting hebben beleggers een grotere kostenpost bij de aanschaf van de woning. Daardoor duurt het veel langer voordat een belegger die kosten heeft terugverdiend met de huur van de woning.
Het rendement van de aankoop van een verhuurwoning wordt verder gedrukt door de fors gestegen hypotheekrente. Wie een hypotheek wil afsluiten op een woning voor de verhuur moet meer eigen geld inbrengen dan als je een koopwoning voor eigen bewoning koopt. Ook geldt voor verhuurwoningen een hogere hypotheekrente. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente voor verhuurhypotheken (tot en met 70% van de marktwaarde) is gestegen van 2,34% in januari 2022 naar 5,23% in april 2024. In plaats van een hypotheek te nemen op de verhuurwoning, kunnen sommige mensen een extra hypotheek op hun eigen koopwoning nemen als ze veel overwaarde hebben. Dan valt de hypotheekrente lager uit.
Een woning voor de verhuur valt onder het vermogen (een hypotheek voor de verhuurwoning geldt als schuld en wordt afgetrokken van de bezittingen). Vermogen valt in box 3 en daar moet je vermogensrendementsheffing over betalen. Een woning in de verhuur wordt de laatste jaren ongunstiger belast in box 3. Het tarief voor vermogensbelasting is namelijk gestegen van 30% in 2020 naar 36% in 2024. Het fictief rendement voor overige beleggingen, waaronder een verhuurwoning valt, ligt in 2023 en 2024 boven de 6%.
Bovendien is de regeling versoberd waarbij er rekening mee wordt gehouden dat een woning in verhuurde waarde staat minder waard is bij directe verkoop dan een leegstaande woning (de zogenaamde leegwaarde-ratio van de WOZ-waarde is verhoogd). Tot slot zijn er plannen voor een grote wijziging van box 3. Dat vergroot de onzekerheid over het toekomstige rendement voor beleggers.
In de Eerste Kamer is de Wet vaste huurcontracten aangenomen. Door deze wet is het in beginsel niet meer toegestaan om huurcontracten voor bepaalde tijd af te sluiten. Op dit moment kiezen veel particuliere verhuurders daar nog wel voor. Zo kunnen zij gemakkelijker van een slechte huurder af komen. Er geldt een beperkt aantal uitzonderingen voor specifieke doelgroepen. De verwachting is dat de wet per 1 juli 2024 ingaat.
Tot slot is er nog de Wet betaalbare huur. Door die wet gaat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten gelden. Deze wet wordt momenteel behandeld door de Tweede Kamer. Het doel is dat ook deze wet 1 juli 2024 ingaat.
Dat steeds meer particuliere verhuurders hun huurwoning verkopen, is goed nieuws voor starters op de koopwoningmarkt. De verkochte huurwoningen zitten over het algemeen in het goedkopere segment, waardoor ze makkelijker te betalen zijn voor starters.
Voor de gehele woningmarkt kun je je afvragen of de verkoop van huurwoningen goed is. Niet alleen op de koopwoningmarkt is er namelijk een tekort aan woningen; dat geldt ook voor de huurmarkt. Starters die niet in staat zijn om een koopwoning te kopen, hebben juist last van de terugtrekkende beweging van particuliere beleggers.
Huurwoningwebsite Pararius maakte vorige week bekend dat de huren in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld met 8,6% zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar. Voor nieuwe huurders kwamen in het eerste kwartaal 17.594 huurwoningen vrij. Dat is bijna 28% minder dan in het eerste kwartaal van 2023.
De ECB hield afgelopen week haar rentetarieven ongewijzigd. Beleggers hadden dat ook verwacht. De ECB zag dat de inflatie verder is gedaald. De ECB verwacht dat de loongroei matig zal zijn en dat bedrijven een deel van de hogere lonen niet doorrekenen in hogere prijzen. Verder is haar verwachting dat de inflatie de komende maanden zal schommelen rond het huidige peil en in 2025 zal dalen naar rond de 2%. Dat percentage is ook de doelstelling van de ECB.
President Lagarde van de ECB gaf in haar toelichting op het rentebesluit aan dat de rente in juni mogelijk omlaag kan als aan een aantal voorwaarden is voldaan. De ECB laat zich daarbij leiden door de op dat moment bekende inflatieverwachtingen. De kans op een renteverlaging in juni lijkt al met al groot. Het is nog onduidelijk of dit het begin zal zijn van een reeks renteverlagingen. Dat zal mede afhangen van het rentebeleid van andere centrale banken, vooral van de Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten).
Vorige week werden in de Verenigde Staten inflatiecijfers bekendgemaakt die hoger waren dan verwacht. Daarmee nam de kans op een snelle renteverlaging door de Fed af. De rentes op de financiële markten gingen daardoor afgelopen week eerst licht omhoog na het nieuws uit de Verenigde Staten en daarna licht omlaag na het rentebesluit van de ECB. Onderaan dit artikel laten we met een grafiek de ontwikkeling zien van verschillende rentes en hun onderlinge verbanden.
Net als in de eerdere weken waren er afgelopen week heel weinig hypotheekrentewijzigingen. Wel zagen we dat er afgelopen week iets meer verhogingen waren dan verlagingen. Onze verwachting is dat we ook komende week iets meer verhogingen dan verlagingen zullen zien, maar ook deze week verwachten we vooral weer weinig rentewijzigingen.
De rentebesluiten die de ECB neemt, hebben in de eerste plaats veel invloed op de geldmarktrente en de variabele hypotheekrente. De geldmarktrente en de variabele hypotheekrente lopen meestal iets voor op een verwachte renteverhoging van de ECB.
Ook voor de lange rentes is het belangrijk hoe de ECB kijkt naar de inflatie en of zij haar rente gaat verhogen of juist verlagen. Maar de ontwikkeling is niet één op één gekoppeld aan de rentes op de financiële markten. Zo zagen we in 2022 dat de kapitaalmarktrente al enkele maanden opliep voordat de ECB haar eerste renteverhoging doorvoerde. Ook zagen we in 2023 dat de ECB een groot aantal renteverhogingen doorvoerde, terwijl de kapitaalmarktrente licht steeg in de loop van 2023 en dankzij een behoorlijke verlaging in de laatste twee maanden van 2023 zelfs lager het jaar uitging.
Verder is er wel een relatie tussen de hypotheekrentes en de rentes op de financiële markten. Zo zien we dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met enige vertraging en iets minder grillig de kapitaalmarktrente van 10 jaar volgt.
NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal van 2024 bijna 7.000 nieuwbouwwoningen. Dat was 16% meer dan in het vierde kwartaal van 2023 en zelfs meer dan een verdubbeling ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Dit is in lijn met de forse toename van het aantal hypotheekaanvragen voor nieuwbouwwoningen, waarover Van Bruggen Adviesgroep en Independer eerder schreven.
In dat persbericht gaven we een aantal redenen voor de sterke toename van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen:
Maar net als bij de bestaande woningen, zijn er ook bij nieuwbouw zorgen over het opdrogende aanbod. De NVM zag het aanbod van nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2024 dalen met 15% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023.
Dat aanbod kan niet snel aangevuld worden, omdat nieuwbouw een lange doorlooptijd kent, met een groot aantal drempels. De verwachting is dan ook dat er ondanks de aantrekkende vraag naar nieuwbouwwoningen waarschijnlijk in 2024 minder nieuwbouwwoningen verkocht worden dan in 2023. CBS-cijfers lieten vorige week al zien dat er, ondanks een aantrekkende verkoop van nieuwbouwwoningen, in het vierde kwartaal van 2023 over heel 2023 een stuk minder nieuwbouwwoningen waren verkocht dan in eerdere jaren.
In het eerste kwartaal zagen we (op basis van de HDN-hypotheekaanvragen) dat het gemiddelde bedrag voor hypotheken voor een woningaankoop steeg. Dat was voor het vijfde kwartaal op rij. Tussen het vierde kwartaal van 2023 en het eerste kwartaal van 2024 steeg het gemiddeld aangevraagde hypotheekbedrag van ongeveer € 338.000,- naar bijna € 346.500,-.
De stijging van de gemiddeld aangevraagde hypotheek heeft meerdere redenen:
Mensen die een hypotheekaanvraag deden voor een woningaankoop, hadden gemiddeld een hoger inkomen. Dit steeg naar maar liefst € 88.715,- in het eerste kwartaal van 2024.
Halverwege het vierde kwartaal lag de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast (het gemiddelde van het NHG-tarief en het tarief zonder NHG t/m 100% marktwaarde) op 4,6%. Halverwege het eerste kwartaal van 2024 is dat gedaald naar 4,0%.
Vooral alleenstaanden en mensen die een woningen met een goed energielabel kopen, kunnen meer lenen.
De stijging van het gemiddelde hypotheekbedrag ging in 2023 gepaard met een dalende betaalbaarheid van de hypotheeklasten. De bruto maandlast als percentage van het bruto maandinkomen steeg van 22,6% in het eerste kwartaal van 2023 naar 23,7% in het vierde kwartaal. In het eerste kwartaal van 2024 steeg de betaalbaarheid, doordat de hypotheekrente fors lager lag en het gemiddelde inkomen wederom steeg. In het eerste kwartaal ging nog gemiddeld 22,4% van het bruto maandsalaris naar de betaling van de hypotheeklasten. Dat is dus een daling van 1,3% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023.
Gemiddelde hypotheekbedrag | Hypotheek-rente | Bruto maandlast | % van bruto inkomen | |
Q1-2023 | € 323.250 | 4,25% | € 1.590 | 22,6% |
Q2-2023 | € 329.483 | 4,35% | € 1.640 | 23,1% |
Q3-2023 | € 337.451 | 4,45% | € 1.700 | 23,3% |
Q4-2023 | € 338.005 | 4,60% | € 1.733 | 23,7% |
Q1-2024 | € 346.466 | 4,00% | € 1.654 | 22,4% |
Terwijl in het eerste kwartaal de gemiddelde aangevraagde hypotheek voor een woning steeg, meldde de NVM dat de mediane verkoopprijs van een woning in het eerste kwartaal juist licht daalde. De mediane verkoopprijs ging van € 434.000,- in het vierde kwartaal van 2023 naar € 432.000,- in het eerste kwartaal van 2024.
De NVM constateerde bij hoekwoningen een lichte prijsstijging van 1,5% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Ook bij tussenwoningen is sprake van een stijging, van 0,4%. Voor 2-onder-1-kap-huizen, vrijstaande woningen en appartementen is sprake van een lichte prijsdaling van respectievelijk 1,3%, 0,2% en 0,6%. De NVM ziet dat de woningprijzen op jaarbasis met maar liefst 9,1% zijn gestegen.
Onze verwachting is dat de huizenprijzen in de rest van 2024 verder stijgen. De reden daarvoor is dat wij verwachten dat sommige mensen nog steeds een behoorlijke loonsverhogingen krijgen. Dat komt enerzijds doordat in cao’s nog steeds behoorlijke verhogingen worden afgesproken, en anderzijds doordat mensen in de krappe arbeidsmarkt overstappen naar een baan waarin ze substantieel meer verdienen.
Verder verwachten wij dat de hypotheekrentes hoogstwaarschijnlijk niet zullen stijgen in 2024 en mogelijk later dit jaar zelfs iets verder omlaag gaan. De hogere inkomens en eventueel lagere hypotheekrente leiden tot een hogere leencapaciteit. Die hogere leencapaciteit zal zich vertalen in hogere biedingen.
Het blijft opvallend dat geldverstrekkers een rente-opslag hanteren voor (bank)spaarhypotheken, wat vooral ten koste gaat van de schatkist.
Wie een andere hypotheekvorm heeft dan een annuïteiten- of lineaire hypoheek, betaalt bij de meeste geldverstrekkers een rente-opslag. Dat geldt bijvoorbeeld voor een aflossingsvrije hypotheek, maar ook voor een nog lopende (bank)spaarhypotheek.
Het idee achter de rente-opslag bij een aflossingsvrije hypotheek is dat de geldverstrekker een groter risico loopt dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Tijdens de looptijd wordt immers niet afgelost. Dus als de woning ooit per executie verkocht moet worden, omdat de eigenaar niet meer voldoet aan de betalingsverplichtingen, dan is de restschuld even groot als aan het begin van de looptijd. Dat is een risicovollere situatie dan bij andere hypotheekvormen: de restschuld bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek is in zo’n situatie door de aflossingen kleiner dan die bij een aflossingsvrije hypotheek.
De gemiddelde rente-opslag bedraagt voor 10 jaar vast 0,11% tot 0,14% voor respectievelijk NHG-hypotheken en hypotheken zonder NHG tot en met 100% van de marktwaarde. Voor 20 jaar vast ligt de gemiddelde opslag iets hoger met respectievelijk 0,15% voor NHG-hypotheken en 0,19% voor hypotheken zonder NHG tot en met 100% van de marktwaarde.
Dit zijn overigens gemiddelden. Er zitten behoorlijke verschillen tussen geldverstrekkers. Enkele geldverstrekkers rekenen helemaal geen rente-opslag voor aflossingsvrije hypotheken, maar er zijn ook geldverstrekkers die rente-opslagen rekenen van 0,2%, 0,3% of zelfs 0,55%. Als je aan het einde van een rentevaste periode zit of als je een andere woning koopt en een gedeeltelijke of volledige aflossingsvrije hypotheek of een andere oude hypoheekvorm hebt, kan het dus lonen om te onderzoeken welke geldverstrekker in jouw geval gunstige rentes biedt kijkend naar je hele hypotheek.
Kijken we naar zes jaar geleden, dan zien we dat de gemiddelde rente-opslagen redelijk gelijk zijn gebleven. Maar er zijn 2 belangrijke ontwikkelingen:
1. Er zijn minder geldverstrekkers die geen rente-opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek. In 2018 hanteerde 45% van de geldverstrekkers geen rente-opslag, terwijl dat percentage in 2024 gedaald is naar 17%. De trend is dus dat steeds meer geldverstrekkers een rente-opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek.
2. Overall zijn de verschillen in renteopslag tussen geldverstrekkers kleiner geworden. Dat geldt al helemaal als iemand kiest voor een lange rentevaste periode van 20 jaar. Nog steeds zien we dat vooral banken een iets hogere rente-opslag hanteren dan andere geldverstrekkers. De meeste banken hanteren wel iets lagere rente-opslagen dan in 2018.
De rente-opslagen gelden vaak niet alleen voor een aflossingsvrije hypotheek, maar ook voor (bank)spaarhypotheken. Dat is vreemd. Op die hypotheken wordt dan wel niet maandelijks afgelost. Maar als de consument niet meer aan zijn betalingsverplichting voldoet, dan kan de opgebouwde waarde wel verrekend worden met de hypotheek. Dan geldt in feite dezelfde restschuldsituatie als bij een annuïteitenhypotheek, en die is niet heel risicovol.
Veel consumenten zullen er niet over klagen, omdat hun (bank)spaarhypotheek al lange tijd loopt en het effect op de netto hypotheeklast klein is. Een hogere rente betekent een lagere spaarpremie en de rente is wel aftrekbaar en de premie niet. In sommige situaties kan de netto maandlast zelfs licht dalen bij een iets hogere rente.
Het zijn dus vooral de geldverstrekkers die een hogere marge verdienen en dat gaat met name ten koste van de schatkist, omdat de consument een hogere renteaftrek krijgt. Sommige geldverstrekkers maken het wel heel bont door zelfs een hogere rente te hanteren voor een (bank)spaarhypotheek dan voor een aflossingsvrije hypotheek.
Maar weinig geldverstrekkers wijzigden hun hypotheekrentes afgelopen week. Het saaie beeld van nauwelijks hypotheekrentewijzigingen dat we eigenlijk al heel 2024 zien, zet zich dus voort.
De voorlopige inflatiecijfers voor Nederland worden altijd iets eerder gepresenteerd dan die voor de gehele eurozone. De inflatiecijfers voor Nederland vielen tegen: de inflatie steeg van 2,8% in februari naar 3,1% in maart.
De hoop is toch dat we elke maand iets lagere inflatiecijfers gaan zien, zodat er ruimte komt voor de Europese Centrale Bank (ECB) om haar rente te verlagen. Als de inflatie hard genoeg daalt, zullen beleggers ook een lagere rente vragen en ontstaat er ruimte voor een daling van de hypotheekrentes. Wel moeten we de verwachtingen iets temperen. Alleen als de inflatie harder daalt dan verwacht, leidt dit tot een rentedaling op de financiële markten en bij de hypotheekrentes.
Uit Nederland kwam er dus slecht nieuws, maar voor de ECB en beleggers is het grote plaatje belangrijk. Daarvoor wordt gekeken naar de cijfers in de eurozone. De inflatie daalde binnen de eurozone juist harder dan verwacht: van 2,6% in februari naar 2,4% in maart. Daarmee wordt de dalende trend van de afgelopen maanden voortgezet. Goed nieuws dus.
Maar deze ontwikkeling leidde niet tot een daling van de rentes op de financiële markten. Afgelopen week was zelfs sprake van een lichte rentestijging.
APELDOORN/HILVERSUM, 04-04-2024 – Het aantal hypotheekaanvragen voor nieuwbouwwoningen zit in de lift. Dat blijkt uit een analyse van zowel Van Bruggen Adviesgroep en Independer. Inmiddels is tien procent van het totaal aantal hypotheekaanvragen een aanvraag voor een nieuwbouwwoning, terwijl dat begin 2023 nog maar zes procent was. De populariteit is vooral in 2024, nu er versoepelde leennormen van kracht zijn voor huizen met de beste energielabels, in een stroomversnelling belandt.
Jan Thale Haandrikman, directeur bij Van Bruggen Adviesgroep: “We hebben in het aantal hypotheekaanvragen voor nieuwbouwwoningen vanaf het begin van dit jaar echt een omslag waargenomen. In het laatste kwartaal van vorig jaar lag het aandeel aanvragen voor nieuwbouwwoningen nog op 7,5 procent. We sluiten het eerste kwartaal nu opeens boven de tien procent af.”
Als belangrijke oorzaak voor de stijging zien Van Bruggen Adviesgroep en Independer het feit dat mensen met een beter energielabel sinds dit jaar aanspraak kunnen maken op een hogere maximale hypotheek. Nieuwbouwwoningen hebben vaak een energielabel van A++ tot en met A+++++, waardoor kopers €20.000,- tot wel €50.000,- extra kunnen lenen. Ook de licht gedaalde hypotheekrente en het verdwijnen van de onzekerheid over een verder oplopende overbruggingsrente worden gezien als belangrijke drijvers voor de toegenomen interesse.
Ook Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer, neemt een soortgelijke trend waar. "Wij zien ook echt een ander beeld qua interesse ten opzichte van voorgaande jaren. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (februari 2023) is de interesse van oriënterende consumenten die zich richten op nieuwbouw in plaats van bestaande bouw inmiddels van elf procent opgelopen naar achttien procent."
Independer signaleert daarnaast dat er de laatste maanden, specifiek onder starters op de woningmarkt, steeds meer bereidheid is ontstaan om te verduurzamen. Waar er vorig jaar nog een kleine dertig procent bereid was om met financiering energiebesparende maatregelen te treffen, is dat eind februari 2024 inmiddels 36 procent.
Het is nog wel de vraag of alle nieuwe mogelijkheden met betrekking tot verduurzaming van het huis en de versoepelde leennorm bij potentiële huizenkopers tussen de oren zitten. “Uit een steekproef onder tientallen franchisenemers van Van Bruggen Adviesgroep blijkt dat slechts 35 procent van de oriënterende kopers zich bewust is van de extra leenmogelijkheden die er bestaan op het gebied van verduurzaming.
“Onze franchisenemers geven aan dat woningkopers gemiddeld €11.000,- besteden aan energiebesparende maatregelen ”, aldus Haandrikman. “De afgelopen jaren heeft de bereidheid tot verduurzaming onder nieuwe- en bestaande woningeigenaren geschommeld. Toen de energieprijzen fors stegen als gevolg van de oorlog in Oekraïne waren woningkopers erg geïnteresseerd in verduurzaming. Dit zakte vorig jaar iets terug als gevolg van de dalende energieprijzen. Sinds drie maanden merken veel van onze franchisenemers op dat er weer sprake is van een stijgende lijn in het aantal starters die verduurzaming omarmt en maatregelen treft als gevolg van de extra hypotheekmogelijkheden. We zien de prijzen van koopwoningen stijgen en verwachten dat die de komende maanden verder zal doorzetten mede dankzij de extra leenmogelijkheden bij goede energielabels”, besluit Haandrikman.