Het nieuwe kabinet, dat deze week wordt beëdigd, heeft al aangegeven tijdens deze kabinetsperiode niet te sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek. Wel gaat het kabinet nadenken over manieren om het belastingstelsel en toeslagensysteem te versimpelen en verbeteren.
Overigens zijn er al veel rapporten met als conclusie dat de huidige hypotheekrenteaftrek aangepast moet worden. Reden daarvoor is dat de aftrek niet meer het doel dient waarvoor hij ooit in het leven is geroepen. Maar of en hoe de hypotheekrenteaftrek in de toekomst beperkt wordt, is geheel aan de politiek en is op dit moment niet te voorspellen. We moeten het dus doen met de huidige regels.
Een belangrijke regel is dat de hypotheekrente voor nieuw afgesloten hypotheken alleen aftrekbaar is als je die hypotheek binnen maximaal 30 jaar aflost door te kiezen voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Doordat je aflost, daalt je hypotheekschuld elk jaar en kun je dus (bij een gelijkblijvende hypotheekrente) elk jaar iets minder hypotheekrente aftrekken.
De regel dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek is ingegaan op 1 januari 2013. Met name oudere huizenbezitters kunnen nog een aflossingsvrije hypotheek hebben die al vóór die datum is afgesloten. Voor hen geldt een overgangsregeling, waarbij de hypotheekrente op deze aflossingsvrije hypotheek nog wel aftrekbaar is. Maar zij moeten wel rekening houden met een andere regel die is ingegaan op 1 januari 2001. Dat is de regel dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is.
Wie dit als eerste gaan merken? De huizenbezitters die op 1 januari 2001 al een aflossingsvrije hypotheek hadden lopen. Voor hen eindigt de hypotheekrenteaftrek voor het hypotheekdeel dat is afgesloten vóór 2001 op 1 januari 2031. Dat is over 6,5 jaar. Maar ook voor iedereen die in de jaren daarna een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, gaat deze maximale termijn van 30 jaar vroeg of laat gelden.
Voor de meeste, veelal wat oudere, huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek voor wie de hypotheekrenteaftrek eindigt in 2031 is dat geen onoverkomelijk probleem. Het gaat meestal om een relatief kleine aflossingsvrije hypotheek (of hypotheekdeel). Bovendien hebben deze huizenbezitters vaak de afgelopen jaren de rente voor langere tijd tegen een laag percentage vastgezet.
Stel: er is sprake van een aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,- en het rentepercentage is 2%. De rente op maandbasis is dan ruim € 133,-; na aftrek is dat € 84,- per maand (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait en de eventuele Wet Hillen, en ervan uitgaande dat iemand nog niet de AOW-leeftijd heeft bereikt). Als die aftrek wegvalt, dan scheelt dat dus € 49,- per maand. Als die persoon al wel de AOW-leeftijd heeft bereikt en een niet al te hoog pensioeninkomen heeft, dan is de aftrek sowieso een stuk lager. De netto maandlast is dan al bijna € 108,-. Het effect van het einde van de hypotheekrenteaftrek is dan nog beperkter; de huizenbezitter loopt dan slechts € 25,- hypotheekrenteaftrek mis.
Het eind van de hypotheekrenteaftrek kan soms wel een probleem zijn. Dat geldt bijvoorbeeld als je een grote aflossingsvrije hypotheek hebt. Ook kan het een probleem zijn als je een hoge rente hebt of als je een hoge rente krijgt bij een renteherziening in de toekomst (dat kun je nu nog niet weten, want we weten niet hoe de rente zich in de toekomst ontwikkelt).
Verder kan het problematisch zijn als je inkomen een stuk lager wordt, bijvoorbeeld doordat je met pensioen gaat.
Een voorbeeld:
Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,5%. Dan is je bruto maandlast € 750,- en je netto maandlast € 473,- (exclusief eigenwoningforfait en de Wet Hillen). Als je renteaftrek eindigt op 1 januari 2031, dan gaat je netto maandlast omhoog met € 277,-. De netto maandlast (nog exclusief de bijtelling voor het eigenwoningforfait) wordt dan € 750,-. Dat zal voor sommige consumenten een stuk lastiger op te brengen zijn. Dat geldt zeker als het samenvalt met een lager pensioeninkomen, bijvoorbeeld alleen een AOW-inkomen.
In de eerste 5 maanden van 2024 wisselden bijna 78.000 woningen van eigenaar. Dat is bijna 14% meer dan in de eerste 5 maanden van 2023, toen ruim 68.000 woningen een nieuwe eigenaar kregen. Dat is voorlopig het goede nieuws van de huidige woningmarkt. We maakten ons aan het begin van het jaar zorgen of de doorstroming op de woningmarkt zou vertragen door het tegenvallende aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Maar tot nu toe zien we dat niet terug in de cijfers.
Nu is het wel zo dat het aantal passeringen van woningen bij de notaris niet helemaal een actueel beeld geeft van de huidige stand van zaken op de woningmarkt. Er zit altijd een vertraging tussen het moment dat de koper en verkoper een akkoord bereiken over de woningaankoop en de officiële overdracht bij de notaris.
Een actueler beeld van de huidige staat op de woningmarkt is het aantal hypotheekaanvragen via Hypotheken Data Netwerk voor woningaankopen. Ook daar zien we in de eerste 5 maanden een forse stijging ten opzichte van vorig jaar.
Wij hebben onze verwachting voor het aantal woningen dat in 2024 bij de notaris passeert, bijgesteld naar 205.000 à 210.000 (in 2023 passeerden ruim 182.000 woningen bij de notaris).
Het sentiment om een woning te kopen is heel positief. We zien bij onze makelaardij-afdeling dat er veel interesse is voor woningen die in de verkoop gaan. Ook wordt er weer ruim overboden op woningen, zeker in de Randstad. Doorstromers (bestaande woningbezitters die verhuizen) kiezen er veelal voor om eerst een nieuwe woning te kopen en dan pas hun eigen woning in de verkoop te zetten.
Het aantal woningen dat op Funda te koop staat en beschikbaar is (dus woningen die niet ‘in onderhandeling’ of ‘verkocht’ als status hebben), is nog altijd relatief zeer laag. Maar het positieve is dat de omloopsnelheid hoog is. Dat wil zeggen dat woningen snel verkocht worden en dat er nieuwe woningen in de verkoop terugkomen. Dit komt mede doordat doorstromers sinds de draai van dalende naar stijgende woningprijzen weer meer interesse hebben om hun woning te verkopen.
Het aandeel woningen dat binnen de NHG-grens valt, is gedurende dit jaar licht gedaald. Maar het gaat minder hard dan verwacht. Ongeveer 38% van de woningen valt binnen de NHG-grens, terwijl dit aantal woningen begin dit jaar op ruim 39% lag. Wel is het zo dat de helft van deze woningen appartementen zijn. Bovendien zien we steeds vaker dat er boven de vraagprijs wordt geboden. Daardoor komen waarschijnlijk toch meer woningen qua verkoopprijs boven de NHG-grens uit.
Eind vorig jaar spraken we de verwachting uit dat de huizenprijzen in 2024 tussen de 7% en 10% zouden stijgen.
Bekijken we de prijsstijging van mei 2024 ten opzichte van mei 2023, dan liggen de prijzen al bijna 9% hoger. In de eerste 5 maanden ging het tot nu toe om kleinere stijgingen van 2, 4, 5 en 6%. Wij achten de kans redelijk groot dat onze schatting van 7 tot 10% stijging over het gehele jaar uitkomt.
Uit eerder onderzoek van De Nederlandse Bank blijkt dat er een belangrijke correlatie is tussen de maximale leencapaciteit en de prijsontwikkeling van bestaande woningen. Wat dat betreft zijn er drie belangrijke pijlers voor de prijsstijging in 2024:
Daarnaast geldt voor doorstromers dat zij meer te besteden hebben voor hun volgende woning, doordat de waarde van hun huidige woning de stijgende lijn weer heeft opgepakt.
Voor de rest van dit jaar verwachten wij dat de leencapaciteit minder hard toeneemt dan in de eerste maanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de hypotheekrente fors naar beneden zal gaan, ook al blijft het erg onzeker. Als de inflatie zich positief ontwikkelt en vooral als de verwachting ontstaat dat de inflatie in de eurozone op korte termijn richting de 2% gaat, dan zou de hypotheekrente met enkele tienden omlaag kunnen gaan.
Qua leennormen gaat er dit jaar niks meer veranderen. Wat er volgend jaar gaat gebeuren, weten we nog niet. De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten pleiten voor terughoudendheid met vergroting van de leencapaciteit. Maar dat doen ze al jaren en hun advies wordt niet altijd opgevolgd. De ontwikkeling van de lonen gaat iets minder hard dan vorig jaar, maar de lonen liggen nog altijd relatief hoog.
De tijdelijke daling van de huizenprijzen tussen de zomer van 2022 en 2023 was voor een deel van de potentiële starters hun kans om een koopwoning te bemachtigen. Maar door de stijgende huizenprijzen wordt de uitdaging voor starters weer steeds groter. Het Centraal Bureau van de Statistiek meldde recent dat steeds meer thuiswonende jongeren graag meteen naar een koopwoning zouden verhuizen in plaats van een huurwoning. In 2015 had nog 33% een voorkeur voor een koopwoning; in 2021 is dit gestegen naar 46%. Wij verwachten dat het percentage mensen met deze voorkeur de komende jaren alleen maar verder zal stijgen.
Uit het Woononderzoek Nederland (WoON) blijkt dat ongeveer 65% van de thuiswonende jongeren met een voorkeur voor een koopwoning in 2015-2017 binnen twee jaar verhuisde naar een koophuis. Dit percentage is in 2021-2023 gedaald naar 50%. Het wordt voor jongeren dus steeds lastiger om zelfstandige woonruimte te vinden, en dat geldt al helemaal voor een koopwoning.
In absolute euro’s zijn de huizenprijzen op het hoogste niveau ooit. In onderstaande grafiek laten we de ontwikkeling van de prijsindex van bestaande woningen zien. Maar als we corrigeren voor inflatie, dan zitten we nog wel een stuk onder het hoogtepunt.
In een eerder artikel besteedden we uitgebreider aandacht aan de invloed van inflatie op de reële waarde van de woning. Daarin nuanceren we het beeld dat huiseigenaren slapend rijk worden. Veel huiseigenaren hebben de afgelopen tijd iets meer vermogen gekregen door de stijging van de huizenprijzen. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan gaat het veelal om een beperkte stijging.
De zomer is aangebroken. Velen van ons kijken uit naar een welverdiende vakantie. Maar een zorgeloze vakantie begint pas als je zeker weet dat je huis goed beveiligd is. Een inbraak kan je vakantieplezier behoorlijk bederven, nog los van de schade en kosten ervan. Neem dus voor een onbezorgde vakantie de juiste maatregelen om je huis te beveiligen en inbraak te voorkomen. Dit zijn onze praktische tips om je huis te beveiligen terwijl jij vakantie viert. Ook geven we tips om jezelf tegen inbraak te verzekeren.
Zeker als je langere tijd van huis bent, is het heel belangrijk dat je je huis goed beveiligt. Zo houd je inbrekers buiten de deur en ga je zelf met een fijner gevoel de deur uit. Maar hoe doe je dat, je huis beveiligen tegen ongewenste indringers? Dit zijn onze 5 belangrijkste beveiligingstips.
Investeer in goede sloten voor alle deuren en ramen. Neem niet zomaar sloten, maar kies voor gecertificeerde sloten met het SKG-keurmerk. Die zijn moeilijk te manipuleren, zelfs voor ervaren inbrekers.
Los van de sloten, kun je ook een anti-inbraakstrip plaatsen op deuren en ramen. Door die strip is de sluitnaad van je deur niet meer zichtbaar aan de buitenkant. Daardoor kunnen inbrekers de deur niet meer op die plek forceren. Een veilig idee!
Beveiligingscamera's en alarmsystemen zijn uitstekende afschrikmiddelen. Hiervoor kun je bijvoorbeeld een Ring-deurbel of een andere “slimme deurbel” nemen. Hang de camera's (of slimme bel) op strategische plekken, zoals bij de voor- en achterdeur. Verbind de camera’s ook met een app op je smartphone, zodat je live kunt meekijken en een melding krijgt als er iemand voor de deur staat.
Wil je extra zekerheid? Kies dan voor een alarmsysteem dat verbonden is met een meldkamer. Dan gaat er direct een melding naar een meldkamer als er mogelijk een inbraak of overal plaatsvindt. Let op: de melding gaat dan niet naar de politie, maar naar een particuliere meldkamer. Als die meldkamer iets verdachts ziet, schakelen zij direct hulpdiensten in.
Ook interessant: sommige verzekeraars bieden korting op je premie als je een goedgekeurd alarmsysteem hebt dat is aangesloten op een meldkamer.
Inbrekers staan uiteraard liever niet in de (letterlijke) spotlights. Door je verlichting op tijdschakelaars te zetten, lijkt het alsof er altijd iemand thuis is. Bovendien denken inbrekers wel twee keer na voordat ze in een verlicht huis naar binnen gaan en dus voor alle buren zichtbaar zijn.
Bonustip: schakel een paar apparaten in via de tijdschakelaar, zoals je radio of tv. Ook dat helpt om een bewoonde indruk te wekken.
Berg waardevolle spullen op in een kluis en zorg ervoor dat ze niet vanaf buiten te zien zijn. Trek daarnaast de gordijnen dicht en leg dure elektronica als laptops en tablets uit het zicht. Anders maak je je woning extra aanlokkelijk voor inbrekers om een kijkje te nemen.
Vertel je buren dat je op vakantie gaat en vraag hen om een oogje in het zeil te houden. Vraag of zij af en toe de post willen weghalen of misschien hun auto op jouw oprit willen zetten. Een bewoonde indruk verkleint de kans op inbraak.
Natuurlijk kun je ook een huisoppas regelen, zeker als je huisdieren hebt die zorg en eten nodig hebben tijdens je vakantie. Maar als alternatief is het ook al fijn als de buren je opletten en je waarschuwen wanneer ze iemand voor de deur zien staan.
Los van de tips om je huis te beveiligen, kun je nog meer doen om inbraak te voorkomen. Wees bijvoorbeeld voorzichtig met het delen van je vakantiefoto’s en -plannen op social media. Natuurlijk laat je maar al te graag zien hoe leuk je het hebt op je vakantiebestemming. Maar inbrekers weten door die posts wanneer je weg bent en dat je huis dus mogelijk onbewoond is. Bewaar je vakantiefoto’s en -ervaringen liever totdat je terug bent.
En een laatste tip die niet zozeer helpt om je huis te beveiligen, maar wel om problemen te voorkomen: maak een lijst van je waardevolle bezittingen inclusief serienummers. Zet de producten ook op de foto. Dit helpt niet alleen bij een eventuele aangifte na een inbraak, maar is ook nuttig voor de verzekering.
Of je nu op vakantie gaat of vaker weg bent voor bijvoorbeeld kantoordagen of uitjes, het is sowieso belangrijk om beschermd te zijn tegen inbraak. Daar helpen verschillende belangrijke verzekeringen je bij. Dit zijn de belangrijkste verzekeringen om schade door inbraak te voorkomen.
Een goede inboedelverzekering dekt schade aan of verlies van persoonlijke bezittingen door inbraak. Het gaat daarbij om alle spullen die “los in het huis staan”. Je inboedel dus. Bijna elke Nederlander heeft deze verzekering. Je betaalt er relatief weinig voor, terwijl je er wel voor een hoog bedrag mee beschermd bent.
Zorg ervoor dat je polis up-to-date is en dat de dekkingslimieten voldoende zijn om al je waardevolle bezittingen te beschermen. Denk daarbij ook aan dure apparaten, zoals televisies, fotocamera’s of computers.
De opstalverzekering dekt de schade aan je huis zelf, dus bijvoorbeeld schade aan deuren, ramen en muren. Deze verzekering biedt dekking bij een inbraak, maar ook bij bijvoorbeeld storm of wateroverlast (afhankelijk van je voorwaarden). Controleer je polisvoorwaarden om zeker te weten dat je goed verzekerd bent.
Woon je in een appartement? Dan is de opstalverzekering soms al geregeld door de Vereniging van Eigenaren. Je hoeft deze verzekering dan niet meer zelf af te sluiten.
Overweeg aanvullende verzekeringen voor specifieke waardevolle items, zoals sieraden, kunst of antiek. Deze items zijn vaak maar beperkt beschermd bij een standaard inboedelverzekering.
Een goede voorbereiding is essentieel om je huis te beveiligen en inbraak te voorkomen tijdens je vakantie. Dankzij de juiste maatregelen en goede verzekeringen kun je met een gerust hart van je vakantie genieten.
Wil je persoonlijk advies over je verzekeringen? Vraag je je af of jij goed verzekerd bent en of je niet te veel premie betaalt? Dan kun je altijd terecht bij Van Bruggen Adviesgroep. Wij helpen je graag om goed én voordelig verzekerd op vakantie te gaan.
Mede als gevolg van de krappe woningmarkt zien we dat steeds meer mensen ervoor kiezen om hun woning te verbouwen. Wij geven je 5 tips om rekening mee te houden als jij ook verbouwplannen hebt.
In de praktijk komen we regelmatig tegen dat mensen eerst hun woning ingrijpend verbouwen en enkele jaren later toch besluiten om hun woning te verkopen, omdat de woning nog steeds niet volledig op hun wensen aansluit. Ons advies: maak, voordat je gaat verbouwen, een goede afweging tussen verbouwen of verhuizen. Lost een verbouwing écht al je “woonproblemen” op?
In een eerder blog zetten we de voor- en nadelen van verbouwen vs. verhuizen op een rij.
Heb je besloten om je woning te verbouwen? Dan is het vervolgens zaak om op een rij te zetten wat je precies wilt verbouwen. Denk er ook meteen over na of je de woning ook kunt verduurzamen. Toegegeven: een nieuwe keuken of badkamer klinkt leuker dan triple glas, betere isolatie, zonnepanelen of een hybride warmtepomp. Maar een investering in verduurzaming kan wel zorgen voor waardestijging van je woning, lagere energielasten en meer wooncomfort.
Ga je verduurzamen? Zoek dan ook uit of je in aanmerking komt voor subsidie. Hierover kun je meer lezen op de websites van Milieu Centraal en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.
Een belangrijke vraag bij een verbouwing is ‘Ga ik de verbouwing volledig zelf doen of huur ik zelf mensen in of een aannemer?’. En dan is er ook nog een optie 3: een deel zelf doen en een deel door de aannemer laten doen.
Welke keuze je hierin maakt, hangt van een aantal factoren af. Wat ga je precies verbouwen en wat kun je daar zelf in doen? Wat je zelf kunt oppakken, hangt natuurlijk af van hoe handig je bent, maar ook hoeveel tijd je erin wilt steken en hoeveel geld je bereid bent te investeren. Veel zelf doen is natuurlijk goedkoper dan een aannemer inschakelen, maar besef wel dat een verbouwing – zeker als je weinig kluservaring hebt – veel tijd kan opslokken.
Een verbouwing valt bijna altijd duurder dan je verwachtte. Houd daarom rekening met onverwachte kostenposten en tel een extra marge op bij je begroting. Als een verbouwing lang duurt, houd dan ook rekening met eventuele prijsstijgingen voor materialen.
Nog iets om in gedachten te houden: eventuele investeringen in verduurzaming moet je vaak eerst volledig zelf betalen. Pas achteraf krijg je dan een deel terug via subsidie. Je moet de kosten dus volledig zelf kunnen “voorschieten”.
Er zijn meerdere manieren om een verbouwing te financieren. Je kunt een verbouwing betalen met spaargeld of door geld te lenen. Kies je voor lenen, dan zijn er opnieuw meerdere opties. Je kunt geld lenen bij familie, via een persoonlijke lening of via een hypotheek. Als de lening of hypotheek aan een aantal voorwaarden voldoet, is de rente aftrekbaar.
De keuze voor een hypotheek of persoonlijke lening is afhankelijk van een aantal factoren. Bij een hypotheek heb je te maken met eenmalige kosten voor onder andere hypotheekadvies, een taxatie en de notaris. Die kosten heb je niet bij een persoonlijke lening. Soms kun je een deel van deze extra kosten vermijden, bijvoorbeeld doordat je een eerdere aflossing kunt opnemen of doordat je dankzij een verhoogde hypotheekinschrijving niet naar de notaris hoeft.
Over het algemeen is de rente bij een hypotheek lager dan bij een persoonlijke lening. Gaat de verbouwing alleen om verduurzaming, dan is een duurzaamheidslening wellicht de goedkoopste oplossing.
Tot slot is voor de hoogte van de maandelijkse kosten van belang in welke periode je de lening of hypotheek wilt aflossen. Hoe korter de looptijd is, hoe hoger de aflossing zal zijn. Het voordeel van een korte looptijd is dat je totale kosten over de gehele periode lager zijn, maar dan moet je wel hogere maandlasten willen en kunnen betalen.
De gemiddelde hypotheekrentes van de vaste rentevaste periodes gingen afgelopen week met 1 tot 2 honderdsten omlaag. Dat is niet veel. Zeker niet als je bedenkt dat 4 op de 5 geldverstrekkers een rentewijziging doorvoerden. Dat waren over het algemeen renteverlagingen. Maar het ging steeds om een wijziging voor één of een beperkt aantal rentes. Soms waren dat alleen de variabele rentes, soms een select aantal vaste hypotheekrentes. Bovendien ging het maar om kleine verlagingen.
De grootste verlaging zagen we bij de gemiddelde variabele hypotheekrente. Die ging met 4 honderdsten omlaag. Wij verwachten dat die daling bij de variabele hypotheekrente de komende weken zal doorzetten, omdat de variabele hypotheekrente met enige vertraging de verlaging van de ECB-rente volgt. Overigens is het wel typisch dat de variabele hypotheekrente bij een verwachte verhoging van de ECB-rente al in de weken vóór het rentebesluit oploopt met eenzelfde percentage als de verwachte renteverhoging.
Nagenoeg alle beleggers verwachtten bij het laatste rentebesluit van de ECB begin juni dat de ECB haar rente zou verlagen, maar de gemiddelde variabele hypotheekrente bleef in aanloop naar het rentebesluit stoïcijns gelijk. Pas na het rentebesluit zien we voorzichtige verlagingen bij de variabele hypotheekrente.
De lange rentes op de financiële markten zijn de afgelopen tijd licht gedaald. De vraag is of dat toe te schrijven is aan de renteverlaging van de Europese Centrale Bank (ECB). Voorlopig lijkt het erop dat we geen grote hypotheekrentewijzigingen hoeven te verwachten. Het blijft altijd zaak om de ontwikkeling van de lange rentes op de financiële markten goed in de gaten te houden.
In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes. De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden. Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.
Hypotheekadvies gaat niet alleen over hoe iemand zijn woning kan financieren en over de betaalbaarheid van de hypotheek. Het advies gaat ook over risico’s die je in de loop der tijd kunt tegenkomen. Is er sprake van een stel, dan zijn de meeste mensen het erover eens dat een overlijdensrisicoverzekering een goede oplossing kan zijn om het risico op inkomensterugval bij overlijden van de partner op te vangen.
Het onderwerp arbeidsongeschiktheid is altijd een stuk lastiger. Veel mensen kunnen zich niet goed voorstellen dat ze mogelijk in de toekomst arbeidsongeschikt raken. Het is nog lastiger om te bedenken wat dit financieel betekent. Dat is ook lastig te schetsen, omdat de precieze terugval in inkomen onder meer afhankelijk is van de mate waarin je arbeidsongeschikt bent, hoeveel je nog kunt werken en tegen welk salaris dat is. Bovendien denken veel mensen in loondienst dat ze voldoende verzekerd zijn via de wettelijke regeling voor werknemers en hun werkgever. Dat is niet altijd het geval.
De ervaring leert dat het onderwerp arbeidsongeschiktheidsverzekering voor veel zzp’ers gevoeliger ligt. Wel is het hen vaak duidelijk wat een zzp’er vanuit een wettelijke regeling krijgt, namelijk in principe niks. Toch heeft slechts ongeveer een kwart van de zzp’ers een arbeidsongeschiktheidsverzekering afgesloten (bron: ZEA 2023 en bewerkt door SZW, uit de Memorie van toelichting verplichte wet voor zzp’ers). Ook zien we dat mensen met hogere inkomens deze verzekering relatief vaker hebben afgesloten. Het is niet altijd een kwestie van ‘niet willen’. Het komt ook regelmatig voor dat een zzp’er voor een arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt afgewezen of alleen tegen een veel hogere premie een dergelijke verzekering kan afsluiten wegens een medische geschiedenis.
Een derde van de zzp’ers heeft geen enkele voorziening getroffen voor arbeidsongeschiktheid. Zij hebben dus ook geen spaargeld om een periode van ziekte te overbruggen.
Het kabinet en de sociale partners zijn al langere tijd in gesprek om te komen tot een verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers. In maart 2020 hadden de sociale partners een voorstel uitgewerkt. De afgelopen jaren is daar verder aan geschaafd. Minister Van Gennip, van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, heeft nu het voorstel ter consultatie aangeboden.
Drie belangrijke elementen voor deze verzekering zijn betaalbaar, uitlegbaar en uitvoerbaar. We leggen de belangrijkste kenmerken van de verzekering uit aan de hand van een aantal vragen:
Voor wie wordt de verzekering verplicht?
De verzekering wordt verplicht voor alle zzp’ers die ‘winst uit onderneming’ hebben voor de inkomstenbelasting.
Wanneer kom je in aanmerking voor een uitkering?
Je komt hiervoor in aanmerking als je langer dan een jaar ziek bent geweest en niet in staat bent om het minimumloon te verdienen.
Hoe hoog is de uitkering?
De uitkering is 70% van de winst voordat de zzp’er arbeidsongeschikt werd, met als maximum het minimumloon.
Hoeveel bedraagt de premie?
De hoogte van de premie is afhankelijk van het inkomen. De premie zal ongeveer 6,5% van de winst uit onderneming bedragen, met een maximum van ongeveer € 195 per maand. De premie is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Is de verzekering verplicht voor zzp’ers?
Ja, tenzij je een private arbeidsongeschiktheidsverzekering hebt die aan een aantal minimale vereisten voldoet.
Is deze verzekering voordelig?
Zzp’ers moeten zichzelf nog altijd afvragen of deze verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering hen voldoende dekking biedt. Het gaat tenslotte om een minimale verzekering. Zzp’ers kunnen er ook voor kiezen om zelf een uitgebreidere private verzekering af te sluiten.
Een voordeel van de verplichte verzekering is wel dat zzp’ers die vanwege hun gezondheid geen private verzekering kunnen afsluiten, wel de verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering kunnen nemen.
Betere betaalbaarheid hypotheeklasten bij arbeidsongeschiktheid
Het grote pluspunt van de verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers is dat zij in ieder geval een minimale uitkering krijgen bij arbeidsongeschiktheid. Of dit ook betekent dat zij in hun woning kunnen blijven wonen, is alleen nog maar de vraag. Een zzp’er moet sowieso zorgen voor een buffer om het eerste ziektejaar te kunnen overbruggen, bijvoorbeeld door een partner die meer gaat werken, door te sparen of door uitgaven te beperken.
De verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering kan een stukje helpen na het eerste jaar ziekte. Maar het blijft raadzaam om te onderzoeken of een private arbeidsongeschiktheidsverzekering noodzakelijk is om ook op de langere termijn in de woning te kunnen blijven. De verplichte verzekering kan wel helpen om zzp’ers bewust te maken van het belang om iets te regelen voor arbeidsongeschiktheid.
Vorige week legden we al uit dat de renteverlaging van de Europese Centrale Bank (ECB) op korte termijn niet gaat leiden tot een verlaging van de vaste hypotheekrentes. Afgelopen week waren er opnieuw heel weinig rentewijzigingen. De wijzigingen die er waren, waren bovendien vooral kleine renteverhogingen voor specifieke rentevaste periodes. Ook deze week verwachten wij geen belangrijke wijzigingen, tenzij de daling van de lange rentes op de financiële markten van afgelopen vrijdag doorzet.
Bij de variabele hypotheekrentes zagen we wel de eerste voorzichtige verlagingen. Wij verwachten de komende weken nog regelmatig verlagingen te zien bij geldverstrekkers die een variabele hypotheekrente aanbieden.
Dat is gunstig voor huiseigenaren die een hypotheek met een variabele hypotheekrente hebben, waaronder mensen met een overbruggingshypotheek. Vooral voor mensen die een nieuwbouwwoning hebben gekocht, kan de overbruggingsperiode behoorlijk lang zijn. Dan scheelt zo’n verlaging zeker. Het is in ieder geval een fijn idee dat de variabele hypotheekrente vanaf nu eerder omlaag dan omhoog zal gaan.
Wel zal de besparing beperkt blijven. Dit komt doordat het tempo van de verlagingen waarschijnlijk ongeveer gelijk zal zijn aan het tempo van de renteverlagingen van de ECB.
Afgelopen week liet de Fed haar rente ongewijzigd. De inflatie over mei kwam met 3,3% iets lager uit dan de 3,4% in april. De kerninflatie daalde van 3,6% in april naar 3,4% in mei. Door dat positieve nieuws neemt de kans op een renteverlaging in september toe. Toch drukte Jerome Powell (de voorzitter van de Fed) het optimisme de grond in. Het blijft waarschijnlijk bij één renteverlaging in 2024, terwijl beleggers op drie renteverlagingen in 2024 hadden gehoopt.
In Europa neemt onder tussen de ongerustheid toe over de versnelde verkiezingen in Frankrijk. Beleggers zijn bang dat de staatsschuld in Frankrijk verder gaat oplopen. Dat leidde tot hogere rentes voor Franse staatsleningen en juist lagere rentes voor Duitse en Nederlandse staatsleningen.
Inflatie betekent geldontwaarding. Oftewel: met een euro kun je door inflatie op dit moment minder kopen dan een jaar geleden. Het betekent dat prijzen van producten en diensten stijgen. Dat zie je bijvoorbeeld bij boodschappen. Waar je een paar jaar geleden een pak kaas kocht voor € 6,00, is dat nu € 7,50 geworden. Hoe verder we teruggaan in de tijd, hoe groter de prijsstijging wordt. In het begin van deze eeuw kostte datzelfde pak kaas misschien maar € 4,00.
Gelukkig stijgt je inkomen ook in de loop der tijd. Anders zou je in de toekomst steeds minder kunnen kopen. Wel is het zo dat de inflatie soms iets harder of juist minder hard stijgt dan je inkomen. Een jaarlijkse loonstijging is dan ook vaak voor een belangrijk deel een compensatie voor de inflatie.
Inflatie heeft ook invloed op je bezittingen en schulden. In het algemeen geldt dat zowel de waarde van bezittingen als de waarde van schulden afneemt door inflatie. Een voorbeeld:
Stel: de inflatie is in een bepaald jaar 10%, zoals het geval was in 2022. Je had op 1 januari 2022 € 1.000 op je spaarrekening staan. Voor het gemak gaan we ervan uit dat je geen rente kreeg op deze spaarrekening. Dan stond er op 31 december 2022 nog steeds hetzelfde bedrag op je spaarrekening. Het grote verschil is dat je daar op 1 januari 2022 meer voor kon kopen dan op 31 december 2022. Met de euro’s die je op 1 januari 2022 had, kon je op 31 december 2022 nog maar € 900,- aan dezelfde goederen kopen als die je op 1 januari 2022 kon kopen met € 1.000,-. Het omgekeerde geldt voor een schuld. De schuld wordt door de inflatie relatief minder groot.
Op 22 mei schreef het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de huizenprijzen in april het hoogste punt ooit bereikten: in april 2024 lagen de prijzen voor het eerst hoger (0,7%) dan bij de vorige piek in juli 2022. In absolute euro’s zijn woningen nu dus meer waard dan ooit. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan zijn woningen in de euro’s van juli 2022 nog steeds behoorlijk meer waard dan nu. Het duurt wel nog even voordat we de geldontwaarding ingehaald hebben.
Dit klinkt allemaal heel abstract. Daarom leggen we de gevolgen van inflatie uit met een concreet voorbeeld en een grafiek.
Iemand heeft in januari 2020 een woning gekocht van € 360.000,-. Als die woning precies de waardeontwikkeling volgde van de gemiddelde huizenprijzen, dan was de woning in april 2024 € 500.000,- waard. Dat is een prijsstijging van maar liefst € 140.000,-, ondanks een tijdelijke waardedaling tussen de zomers van 2022 en 2023.
In onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn deze waardeontwikkeling in absolute euro’s weer.
Maar tussen januari 2020 en april 2024 stegen de prijzen met 22%. Dat betekent dat je in april 2024 22% minder kon kopen met een euro dan in januari 2020. Oftewel: de euro uit 2020 is in feite in april 2024 nog maar € 0,78 waard.
In de periode januari 2020 tot en met januari 2022 was de stijging van de huizenprijzen in de meeste maanden groter dan de inflatie, waardoor de reële huizenprijs steeg van € 360.000,- naar € 437.300,-. Maar in de maanden die volgden, ging de reële huizenprijs veelal omlaag, naar ongeveer € 375.000,-. Dit kwam enerzijds door de inflatie en anderzijds door de daling van de huizenprijzen tussen de zomers van 2022 en 2023. In augustus tot november 2023 zagen we zowel een stijging van de absolute als de reële prijs. Tussen november 2023 en april 2024 steeg wel de absolute huizenprijs van € 480.000,- naar € 500.000,-. Maar doordat we nog steeds inflatie hebben, bleef de reële huizenprijs hangen rond € 389.000,-.
Het beeld dat huiseigenaren slapend rijk worden, is dus een stuk genuanceerder. Ja, veel huiseigenaren hebben de afgelopen iets meer vermogen gekregen door de stijging van de huizenprijzen. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan gaat het veelal om een beperkte stijging.
Voor een hypotheek geldt het omgekeerde als voor de huizenprijs. Daar werkt inflatie in het voordeel van de huiseigenaar. Laten we terugkeren naar het voorgaande voorbeeld.
Stel dat voor de aankoop van de woning in januari 2020 een aflossingsvrije hypotheek is afgesloten van € 360.000,- (in de praktijk kan dat niet, maar het is voor het voorbeeld eenvoudig om daarvan uit te gaan). Dan is die hypotheek in april 2024 in absolute euro’s nog steeds € 360.000,-. Maar in de euro’s van januari 2020 is de hypotheek nog maar € 280.000,-. Hoe merk je dat? Het deel van je netto-inkomen dat naar de hypotheeklasten gaat, is een stuk kleiner geworden.
Voor het eerst sinds 2019 voert de Europese Centrale Bank (ECB) een renteverlaging door. De verlaging bedraagt 0,25%. De depositorente gaat daarmee omlaag van 4,00% naar 3,75%. De ECB is namelijk positief over de inflatiedaling in de afgelopen tijd en is daarom bereid tot deze verlaging. Sinds september 2023 is de inflatie met 2,5% gedaald. Tegelijkertijd waarschuwt de ECB wel dat de inflatie de rest van het jaar waarschijnlijk rond het huidige niveau zal schommelen. Voor 2024 verwacht de ECB een gemiddelde inflatie van 2,5%. In 2025 daalt die naar verwachting naar 2,2% en in 2026 naar 1,9%. Voor 2024 betekent dit dat de inflatie hoger is dan de doelstelling van de ECB, die rond de 2% ligt.
De ECB wil zich nu nog niet uitspreken over rentebeslissingen in de rest van 2024. Daarvoor laat de ECB zich leiden door de ontwikkeling van de inflatiecijfers in de komende maanden. De algemene verwachting is dat er in juli geen volgende renteverlaging komt en dat de ECB eerst de nieuwe inflatiecijfers van de zomer afwacht en mogelijk in september besluit tot een verdere renteverlaging. Hoewel de ECB zegt dat zij haar besluiten onafhankelijk neemt, zal de ECB ook met een schuin oog kijken naar wat de centrale bank van de Verenigde Staten (de Fed) de komende maanden gaat doen. Normaal gesproken is de Fed altijd degene die een wijziging in het rentebeleid in gang zet, terwijl nu de ECB de eerste is.
De rentebesluiten van de ECB hebben niet allemaal hetzelfde effect op de verschillende rentes. In onderstaande grafiek laten we de renteontwikkeling zien van een aantal rentes in de periode 2022 tot en met nu. De groene lijn laat de ontwikkeling van de depositorente van de ECB zien. Daarbij staat ook de hoogte van de renteverhogingen en -verlaging vermeld.
In de grafiek kun je zien dat de geldmarktrente (de lichtblauwe lijn) en de variabele hypotheekrente (de donkerblauwe lijn) de ontwikkeling van de depositorente redelijk nauw volgen. De verwachting is dan ook dat we binnenkort een kleine daling zien van de gemiddelde variabele hypotheekrente.
Dat ligt anders bij de lange rentes op de financiële markten (gele lijn) en de vaste hypotheekrentes (oranje lijn). Die rentes worden wel beïnvloed door de besluitvorming van de ECB, maar dat hoeft niet te betekenen dat ze de renteontwikkeling van de ECB ook één op één volgen. Kijken we bijvoorbeeld naar de lange rentes op de financiële markten, dan zagen we in november en december 2023 een scherpe rentedaling. Beleggers kregen er vertrouwen in dat de ECB haar rente in 2024 een aantal keer zou verlagen, omdat de inflatie hard omlaag ging.
Maar die snelle daling van de inflatie begon in 2024 een beetje te stagneren. Het vertrouwen van de beleggers was iets te ver doorgeslagen. Het leek langer te duren voordat de ECB haar rente zou verlagen. Dit leidde tot een lichte stijgende trend van de lange rentes. Het is afwachten hoe de rentes op de financiële markten de komende maanden reageren. Maar zolang er geen grote verrassingen zijn qua inflatie, zullen er waarschijnlijk geen grote veranderingen optreden.
Normaal gesproken volgen de hypotheekrentes de rentes op de financiële markten. Maar dankzij de sterke concurrentie is de stijging bij de 10 jaar vaste hypotheekrente in 2024 tot nu toe heel beperkt gebleven. Ook voor de vaste hypotheekrentes lijken er op korte termijn geen grote wijzigingen op komst.
Er waren afgelopen week iets meer hypotheekrente-wijzigingen dan de week ervoor, maar het zijn er nog steeds niet veel. De gemiddelde hypotheekrentes stegen slechts heel licht. Aanstaande donderdag komt de Europese Centrale Bank (ECB) met een rentebesluit. Beleggers verwachten nog steeds een renteverlaging van 0,25%. Maar er is wel meer onrust ontstaan onder beleggers, omdat de voorlopige inflatiecijfers over mei een stijging laten zien naar 2,6%. In maart en april was de inflatie 2,4%. Beleggers hadden wel een lichte stijging verwacht naar 2,5%, maar 2,6% is een tegenvaller.
De afgelopen weken hadden beleggers nog de verwachting dat de ECB haar rente in juni met 0,25% of misschien zelfs met 0,5% zou verlagen. De ECB suggereerde dat de inflatie goed op weg was richting de doelstelling om rond de 2% te blijven. Het rentebeleid had zijn werk gedaan en er zou ruimte ontstaan voor enkele renteverlagingen in 2024.
Beleggers zullen nu met veel spanning kijken naar het rentebesluit, waarbij de verwachting wel is dat de ECB haar rente met 0,25% zal verlagen. Vooral de toelichting op het rentebesluit is belangrijk. Wat gaat de ECB zeggen over de tegenvallende inflatiecijfers en welke impact heeft dat voor het aantal renteverlagingen in 2024? Voor beleggers was al duidelijk dat er in juli geen verdere verlaging komt. Maar hoe zit dat na de zomer?
Ook de het kerninflatiecijfer in de Verenigde Staten (VS) over de maand april viel met 2,8% hoger uit dan verwacht. Er was gerekend op een daling ten opzichte van de maand maart, maar de kerninflatie bleef in maart gelijk. De kans op een renteverlaging door de centrale bank van de VS, de Fed, in juni lijkt daarmee helemaal verkeken. Grote vraag is wanneer de Fed wel gaat verlagen en hoe vaak in 2024.
Door de tegenvallende inflatiecijfers liepen de rentes op de financiële markten op. Het kan zijn dat veel geldverstrekkers deze week nog aankijken wat de ECB precies gaat zeggen en hoe de rentes op de financiële markten hierop reageren. Maar de kans is groot dat meerdere geldverstrekkers deze week of volgende week hun hypotheekrentes verhogen.
In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes.
De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden.
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.
De apk-check voor de auto kennen we wel. Maar heb je al eens gehoord van een apk voor je woning? Bij deze apk-check laat je je huis inspecteren op allerlei belangrijke aspecten. Denk aan de veiligheid van de woning, de staat van de cv-ketel en de kozijnen en fundering. Zo voorkom je achterstallig onderhoud, hoge kosten of onveilige situaties. En zo heb je nog langer woonplezier van je huis. Wat is zo’n apk voor je woning precies en waar let de deskundige op bij deze keuring?
Een apk van je woning is een bouwkundige keuring waarbij een bouwkundig inspecteur mogelijke gebreken opspoort. Zo’n keuring is handig als je een nieuwe woning koopt en wilt weten wat de bouwkundige staat ervan is. Maar een apk van je woning is ook aan te raden als je ergens al een tijdje woont. Dan weet je hoe je huis er bouwkundig gezien op dit moment voor staat.
Met een apk van je woning voorkom je dat gebreken erger worden en dat je daardoor voor hoge kosten komt te staan. Ook loop je dankzij een apk van je huis geen onnodige veiligheidsrisico’s. Je weet precies wat je eventueel moet vervangen of repareren, zodat je veilig en fijn kunt blijven wonen.
De apk van een woning geeft je inzicht in de bouwkundige staat van de woning. Je ontdekt bijvoorbeeld mogelijke gebreken of achterstallig onderhoud. Ook krijg je vaak een indicatie van de kosten daarvoor. Daarbij maakt de bouwkundig inspecteur onderscheid tussen directe kosten, kosten op termijn en niet-noodzakelijke kosten om eventueel je huis te verbeteren.
Daarnaast is een bouwkundige keuring soms nodig als je een huis erft of als je van plan bent om je huis te verkopen.
Een goede bouwkundig inspecteur neemt bij de apk van een woning alle belangrijke punten mee. Je kunt daarbij denken aan de volgende punten.
Als je een huis met verdiepingen of op de begane grond hebt, dan is het heel belangrijk dat de fundering goed is. Dit is de draagconstructie onder je woning. Deze zorgt ervoor dat je huis rechtop blijft staan. Een bouwkundig specialist controleert of de fundering nog in orde is.
Als je fundering vervangen moet worden, is dat vaak een kostenpost van tienduizenden euro’s. Daarom is het fijn dat iemand deze check voor je doet. Wanneer je een nieuwe woning koopt, kan een slechte of rotte fundering een dealbreaker zijn om het huis te kopen.
Ook zal de bouwkundig inspecteur de kruipruimte van je woning checken. Staat daar bijvoorbeeld water in? Is het leidingwerk in de kruipruimte goed aangelegd?
Zijn de vloeren en muren nog op orde of moet hier iets mee gebeuren? Is het belangrijk dat voegwerk wordt gerepareerd (bijvoorbeeld om tocht te voorkomen)? Ook dat laat de bouwkundige specialist je weten na de apk van je woning.
Zijn er lekkages op zolder? Dan komt dat negen van de tien keer door een lek dak. Een bouwkundig inspecteur kijkt dan ook altijd uitgebreid naar de staat van het dak. Deze specialist inspecteert bijvoorbeeld de dakpannen, de dakgoten, de schoorsteen en de daknokken.
Ten eerste kijkt de bouwkundig inspecteur naar je gas-, elektriciteits- en waterinstallaties. Deze moet je regelmatig laten controleren, omdat ze gevoelig zijn voor achterstallig onderhoud. Daarmee voorkom je bijvoorbeeld legionellagevaar of zelfs een gaslekkage of koolstofmonoxidevergiftiging. Gelukkig zijn dat geen dingen die vaak voorkomen. Maar het is wel goed om er regelmatig op te laten checken.
Bij de elektrische installatie kijkt de bouwkundig specialist onder andere naar de gebruikte elektramaterialen, de aardlekbeveiliging en de elektriciteitstoepassingen in de badkamer, keuken en het toilet (vochtige ruimtes).
Bij een apk-check van je woning bekijkt de installateur ook de ventilatie in je huis. Is je woning goed geventileerd? Als dat niet het geval is, kan er schimmel ontstaan. En wanneer de ventilatie niet op orde is in een ruimte met een verbrandingsinstallatie, dan kan het zelfs gevaarlijke situaties opleveren.
Een cv-ketel gaat gemiddeld zo’n 15 jaar mee. Als je deze regelmatig laat onderhouden, verbetert dat de levensduur. Een bouwkundig inspecteur kan de cv-ketel voor je checken. Werkt deze nog goed? Is er onderhoud nodig?
Heb je een hybride of gewone warmtepomp? Dan zal de inspecteur ook daarnaar kijken.
Zijn de kozijnen nog goed? Houden ramen en deuren de kou en warmte goed buiten? Of zit er misschien een lek in? Ook dat kan de inspecteur voor je checken.
Verder checkt de inspecteur de onderhoudsstaat van onder andere je keuken, badkamer, toilet en andere ruimtes. Als je al in het huis woont, zal dit meestal niet tot verrassingen leiden. Maar als je de keuring laat uitvoeren bij een huis dat je misschien wilt kopen, is het wel fijn dat diegene hiernaar kijkt.
Verder zal een bouwkundig inspecteur vluchtig je meterkast keuren. Ziet die er goed en veilig uit? Soms is een uitbreiding van de groepen nodig, bijvoorbeeld als je zonnepanelen hebt laten plaatsen. Vaak zal de zonnepaneleninstallateur je dit al laten weten. Maar mocht dit niet op orde zijn, dan kan de bouwkundig inspecteur het je ook laten weten.
Soms kun je de bouwkundig specialist ook vragen om tips voor verduurzaming van je woning. Het verschilt namelijk per huis bij welke verduurzamende maatregelen je het meeste baat hebt. Soms kan een bouwkundig specialist je hier inzicht in geven.
Bouwkundig specialisten controleren je woning altijd met een uitgebreide checklist. Na afloop ontvang je een keuringsrapport. Daarin staat alle informatie over de technische staat en onderhoudsstaat van je huis. Ook vind je in dit rapport de aandachtspunten en de verwachte kosten daarvoor.
Vaak vult de bouwkundig specialist de tekst aan met foto’s van (details in) het huis. Zo kun je nog beter zien waar de specialist het over heeft.
Bijna altijd komen er op z’n minst een paar kleine aandachtspunten uit de apk van je woning. Kijk goed welke aandachtspunten direct om actie vragen en wat de kosten op termijn (binnen 5 jaar) zijn. Dan kun je zelf beslissen wat je nu laat doen en wat later kan. Schakel de juiste professionals in om je huis op deze punten weer in de juiste staat te brengen.
Heb je de apk van de woning laten doen omdat je mogelijk dit huis wilt kopen? Dan kun je de verwachte kosten meenemen in je aankoopbeslissing. Vaak laat je de keuring uitvoeren nadat je een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring hebt gedaan. Vallen de kosten hoger uit dan het opgegeven bedrag? Dan mag je van de koop afzien zonder boete. Een andere optie is om in gesprek te gaan met de verkoper en te onderhandelen over de prijs. Wie weet willen zij je tegemoetkomen.
Veel woningkopers brengen een bod uit onder voorbehoud van financiering. Voor de verkoper geeft dat wel een klein risico. Wat als de financiering niet lukt? Maar je kunt je bod met financieringsvoorbehoud aantrekkelijker maken. Met een leencertificaat laat je aan de verkoper zien dat jij voldoende kunt lenen om het geboden bedrag te betalen. Dat geeft de verkoper meer zekerheid én geeft jou meer kans op de woning. Hoe werkt het leencertificaat precies?
Een leencertificaat is een verklaring van de hypotheekadviseur waarin staat dat jij voldoende middelen hebt om een woning voor dit bedrag te kopen. Daarbij gaat de hypotheekadviseur uit van je maximale hypotheek én het eigen geld dat je (eventueel in de vorm van een ontvangen schenking of overwaarde) inbrengt. Dit certificaat kun je naar de verkoper meesturen met je bod. De verkoper heeft dan meer zekerheid dat de koop kan doorgaan, ook als je een voorbehoud van financiering opneemt bij je bod.
Als je een nieuwbouwhuis koopt, is een leencertificaat soms verplicht. Bij bestaande woningen is het certificaat niet verplicht, maar is het wel verstandig om er één aan te vragen. Zo vergroot je je kansen op een huis.
Overigens wordt een leencertificaat ook weleens anders genoemd. Veelgebruikte synoniemen zijn ‘bewijs van leencapaciteit’, ‘hypotheekverklaring’, ‘biedcertificaat en ‘oriëntatiecertificaat’.
De meeste hypotheekadviseurs kunnen een leencertificaat voor je maken. Zo kun je bij alle adviseurs van Van Bruggen Adviesgroep zo’n certificaat aanvragen. Onze adviseurs kunnen het leencertificaat gratis voor je opstellen.
Om een leencertificaat te krijgen, bespreek je eerst jouw persoonlijke en financiële situatie met de hypotheekadviseur. Diegene berekent dan jouw maximale hypotheek. Door daar je eigen vermogen en een eventuele Starterslening of schenking bij op te tellen, bepaalt de hypotheekadviseur hoeveel jij maximaal aan een huis kunt uitgeven. Ook lever je hiervoor een aantal documenten aan, zoals een loonstrook, een overzicht van eventuele leningen, je pensioenoverzicht en afschriften van je bankrekening. Met al die informatie kan de hypotheekadviseur een leencertificaat voor je maken.
Bij Van Bruggen Adviesgroep is het eerste gesprek over jouw maximale hypotheek altijd gratis en vrijblijvend. Je zit nergens aan vast, maar weet wel direct wat jouw budget is voor een huis.
Bij de meeste hypotheekadviseurs is een leencertificaat gratis aan te vragen. Alleen SNS rekent hiervoor een bedrag. Bij Van Bruggen Adviesgroep kost een bewijs van leencapaciteit je niets.
Als je gaat bieden op een huis, dan raden wij bijna altijd aan om een bod onder voorbehoud van financiering te doen. Als je dat niet doet en de financiering toch niet rondkomt, dan zit je namelijk aan een forse boete vast. Die is vaak wel 10% van de koopsom. Bij het financieringsvoorbehoud kun je dus een leencertificaat toevoegen. Dat zet je in de bijlage van je e-mail. Verwijs daar ook naar in je e-mailtekst. Met het certificaat geef je aan de verkoper aan dat de kans groot is dat jouw financiering rondkomt. Veel verkopers nemen je bod daardoor serieuzer.
Breng jij veel eigen geld in en hoef je dus niet het hele bedrag met hypotheek te financieren? Dan is het ook nuttig om in je bod te vermelden dat je financieringsbehoud maar tot een bepaald bedrag geldt.
Stel: jij biedt € 450.000,- op een woning. Je kunt € 80.000,- aan eigen spaargeld inbrengen en financiert de rest van het bedrag met hypotheek. Dan kun je aangeven dat je biedt met een voorbehoud van financiering tot € 370.000,- (€ 450.000,- min € 80.000,-).
Houd er wel rekening mee dat je ook spaargeld nodig hebt om de kosten koper, een eventuele verbouwing en het interieur van te betalen. Dus je kunt niet al je eigen geld in de aankoop van het huis steken.
Een leencertificaat geeft geen garantie dat de woningaankoop doorgaat. Er zijn in ieder geval twee dingen belangrijk om rekening mee te houden.
Een leencertificaat laat zien wat jij op dat moment kunt besteden aan een woning. Houd er rekening mee dat dit bedrag kan veranderen als de tijd verstrijkt. Als de rentes stijgen, valt je maximale hypotheek mogelijk lager uit. Daarom is het handig om na een tijdje een nieuw leencertificaat te laten opstellen, zeker als de renteontwikkelingen snel gaan. Vaak is een leencertificaat 3 maanden geldig.
Jouw maximale hypotheek verschilt per huis. Door de nieuwe leennormen kun je bijvoorbeeld meer lenen voor een huis met een hoog energielabel dan voor een huis met een laag energielabel. Ook kun je in principe niet méér dan 100% van de woningwaarde lenen. Dus als het huis lager getaxeerd wordt dan gedacht, valt je maximale hypotheek mogelijk lager uit.
Oftewel: een maximale-hypotheek-berekening is altijd maatwerk. Het is dan ook altijd slim om contact op te nemen met je hypotheekadviseur voordat je een bod uitbrengt. Dan weet je zeker dat dit bod binnen jouw financiële mogelijkheden past én kun je een leencertificaat aanvragen voor deze specifieke woning.
Wil je weten hoeveel jij precies kunt lenen voor een woning? En ben je benieuwd in welke prijsklasse jij dus naar huizen kunt kijken? Vraag een oriëntatiegesprek aan met een Van Bruggen-adviseur bij jou in de buurt. Die helpt je graag verder.