Het klinkt misschien raar, maar de teruglopende nieuwbouw leidt ook tot verstoringen bij de verkoop van bestaande woningen. Hierop wees Rabobank vorige week in hun Woningmarktmonitor. We leggen in dit blog uit, hoe dat komt.
In de woningmarkt is altijd sprake van zogenaamde treintjes van woningverkopen. Aan het begin van het treintje hebben we te maken met een starter die een woning wil kopen in het meestal iets lagere segment. De verkoper van die starterswoning zoekt meestal weer een iets duurdere woning en zo ontstaat een treintje van woningverkopen. Hoe lang het treintje is, hangt af van de omstandigheden. Een treintje zou in theorie heel lang kunnen worden als sommige verkopers van een goedkopere naar een duurdere woning zouden willen verhuizen en andere verkopers juist van een duurdere woning naar een goedkopere woning. Maar over het algemeen zien we dat verkopers naar een duurdere woning verhuizen. Het treintje eindigt wanneer de laatste verkoper in het rijtje besluit om de koopwoningmarkt te verlaten of als ze een nieuwbouwwoning kopen.
Een paar voorbeelden van verkopers die besluiten om de koopwoningmarkt te verlaten:
Het aantal woningeigenaren die door bovenstaande redenen besluiten om de woningmarkt te verlaten is relatief beperkt. Al zien we wel een relatief forse toename van beleggers die hun verhuurwoning verkopen.
De belangrijkste reden dat een treintje eindigt is vooral dat op een bepaald moment een bepaalde verkoper een nieuwbouwwoning koopt en dus het treintje ontkoppeld van de aankoop van een andere koopwoning.
We zijn tot nu toe bij het treintje uitgegaan dat het eerste wagonnetje begint bij de starter, maar vanaf de andere kant geredeneerd ontstaat er ook alleen maar een treintje als er ook ergens een verkoper is van een bestaande woning. Die verkoper van een bestaande woning, die een nieuwbouwwoning koopt, is in feite dus ook een belangrijk startpunt van een treintje.
Het probleem is dat het aantal nieuwbouwwoningen door allerlei verschillende redenen in het slop zit en de vooruitzichten op de korte termijn niet goed zijn. Dat is dus niet alleen vervelend voor de nieuwbouwmarkt, maar indirect ook voor de markt van bestaande woningen. Door de vertragende nieuwbouw kunnen er minder treintjes gevormd worden. Er zijn waarschijnlijk wel voldoende mensen die willen verhuizen naar een andere woning, maar als aan het einde van het treintje er geen verkoper is die óf de koopwoningmarkt wil verlaten óf naar een nieuwbouwwoning kan verhuizen, dan stagneert de gehele woningmarkt.
In de hoogtij jaren 2016 tot en met 2021 wijzigde per jaar 1 op de 20 koopwoningen van eigenaar. In 2022 daalde dit al naar 1 op de 24 en in 2023 daalt dit verder naar 1 op de 28.
De dynamiek van de woningmarkt is dus een stuk minder geworden en dat is deels te verklaren doordat potentiële huiskopers voorzichtiger zijn geworden door de gestegen hypotheekrente en licht gedaalde huizenprijzen, maar ook doordat het lastig is om een geschikte volgende koopwoning te vinden.
Voor het jaar 2023 zijn we uitgegaan van de verwachting van Rabobank dat er 165.000 woningen van eigenaren zullen wisselen bij de notaris. Voor 2024 verwacht Rabobank een gelijk aantal woningtransacties van 165.000.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
