Vanaf 1 maart 2025 kun je belastingaangifte doen over 2024. We bespreken hier de belangrijkste aandachtspunten rond je eigen woning. Dit doen we aan de hand van een aantal situaties:

• Je had in 2024 een eigen woning zonder bijzondere veranderingen
• Je kocht in 2024 een andere woning
• Je sloot een tweede hypotheek af in 2024
• Je betaalde in 2024 rente voor een persoonlijke lening die je gebruikte voor je eigen woning
• Je sloot je hypotheek over in 2024
• Je verlaagde in 2024 de rente-opslag bij je geldverstrekker

Voor we ingaan op de verschillende situaties en jij met je aangifte begint, is het advies om je goed voor te bereiden op het invullen van de aangifte.

Een goede voorbereiding is het halve werk

De Belastingdienst vult alvast bekende gegevens in bij je digitale aangifte. Dat maakt het makkelijker voor jou. Controleer deze gegevens goed, want je bent zelf verantwoordelijk voor de juistheid. Ben je de afgelopen jaren verhuisd? Controleer dan extra goed. Dan is de kans groter dat sommige gegevens niet kloppen.

Zorg dat je deze documenten bij de hand hebt voordat je aangifte doet:

• Je Burger Service Nummer (BSN) en dat van je partner of kinderen;
• Je DigiD en die van je partner;
• De jaaropgave van je werkgever;
• Het jaaroverzicht van je hypotheek;
• De notarisafrekening als je in 2024 een nieuwe of tweede hypotheek afsloot;
• De WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente kreeg (met de waardepeildatum 1 januari 2023);
• De jaaroverzichten van banken en verzekeraars waar je spaart of belegt.

Je had in 2024 een eigen woning zonder bijzondere veranderingen

Als eigenwoningbezitter heb je recht op een aantal aftrekposten maar ook een bijtelpost.

Hypotheekrente in principe aftrekbaar

De hypotheekrente die je in 2024 betaalde, is meestal aftrekbaar. Maar alleen als je de hypotheek gebruikte voor de aankoop of het onderhoud van je woning. Heb je (een deel van) je hypotheek gebruikt voor bijvoorbeeld een auto? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar.

De hypotheekvorm bepaalt ook of je rente mag aftrekken. Alleen de rente voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek is aftrekbaar. Voor andere hypotheekvormen geldt geen renteaftrek, tenzij je onder het overgangsrecht valt. Dit geldt voor hypotheken die vóór 31 december 2012 zijn afgesloten en destijds aftrekbaar waren.

Jaarlijkse erfpactcanon ook aftrekbaar

De meeste woningen in Nederland staan op eigen grond. In grote steden komt erfpacht vaker voor. Dat betekent dat de grond niet van jou is, maar dat je deze huurt van de gemeente of een grondeigenaar. Betaalde je in 2024 erfpachtcanon? Dan mag je deze aftrekken bij je belastingaangifte. Heb je de erfpacht in één keer afgekocht? Dan valt er niks af te trekken.

Het eigenwoningforfait: een bijtelling op je inkomen

Het eigenwoningforfait is de tegenhanger van de hypotheekrenteaftrek. Dit bedrag tel je bij je inkomen op, waardoor je er belasting over betaalt. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van je WOZ-waarde.

Voor een woning met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.310.000,- is het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde van € 600.000,- is de bijtelling € 2.100,-. Voor een WOZ-waarde onder € 75.000,- of boven € 1.310.000,- gelden andere percentages.

Hoeveel hypotheekrente krijg ik terug?

Veel mensen vragen zich af hoeveel hypotheekrente ze precies terugkrijgen. Dat zie je niet direct in je belastingaangifte. De Belastingdienst rekent de aftrek- en bijtelposten automatisch mee. Je ziet alleen hoeveel belasting je totaal terugkrijgt of moet betalen.

De meeste huiseigenaren krijgen over 2024 36,97% van hun betaalde hypotheekrente terug. AOW-gerechtigden met een inkomen tot € 38.000,- krijgen 19,07% terug. Omdat zij minder belasting betalen, is hun aftrek ook lager.

Lage en middeninkomens betalen 36,97% belasting over het eigenwoningforfait, hogere inkomens 49,5%. Voor AOW-gerechtigden met een inkomen tot € 38.000,- geldt ook hier een lager percentage van 19,07%.

Verdeling van aftrekbare kosten

Heb je een fiscaal partner? Dan mag je bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten, zoals die voor je eigen woning, onderling verdelen. Je kunt dit zo verdelen dat het voor jullie beiden het voordeligst is.

Bijzondere situatie: weinig of geen hypotheek

Heb je weinig of geen hypotheek? Dan is de kans groot dat de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan je renteaftrek. Om te voorkomen dat je meer bijtelling hebt dan renteaftrek, is de Wet Hillen ingevoerd. Deze wet geeft recht op extra aftrek, zodat je geen belasting betaalt over het verschil tussen het eigenwoningforfait en je betaalde rente. De Wet Hillen wordt geleidelijk afgebouwd. In 2024 is de extra aftrek maximaal 80% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente.

Je kocht in 2024 een andere woning

Kocht je in 2024 je eerste of een nieuwe koopwoning? Dan mag je naast de hypotheekrente ook de financieringskosten aftrekken.

Welke kosten mag je aftrekken?

Dit zijn kosten die verbonden zijn aan je hypotheek, zoals:

• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie
• Taxatiekosten
• Hypotheekadvieskosten
• Eventueel betaalde bereidstellingsprovisie

Had je tijdelijk twee woningen?

Was de overdracht van je nieuwe woning in 2024, maar die van je oude woning pas later? Dan had je tijdelijk twee koopwoningen. Voldoe je aan bepaalde voorwaarden? Dan mag je voor beide woningen de hypotheekrente aftrekken. In principe geef je maar voor één woning de WOZ-waarde op.

Hoe zit dat bij nieuwbouw?

Kocht je een nieuwbouwwoning in aanbouw? Dan betaalde je daar in de loop van 2024 steeds meer rente voor. Hoe verder de bouw vorderde, hoe meer termijnen je moest betalen. Daardoor nam de maandelijkse rente toe. Die rente is aftrekbaar. Je geldverstrekker vermeldt de totale betaalde rente in het jaaroverzicht.

Rente over overbruggingskrediet

Had je overwaarde in je oude woning? Dan kon je die via een overbruggingskrediet gebruiken om je nieuwe hypotheek te verlagen. De rente over het overbruggingskrediet is ook aftrekbaar.

Uitkering uit een (bank-)spaarhypotheek of levensverzekering

Beëindigde je in 2024 je (bank-)spaar-, leven- of beleggingshypotheek? Dan ontving je een uitkering uit je levensverzekering, spaarrekening of beleggingsrekening. Deze uitkering moet je opgeven in je belastingaangifte. In veel gevallen geldt een vrijstelling als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Daardoor betaal je meestal geen belasting over je uitkering.

Je sloot een tweede hypotheek af in 2024

Sloot je in 2024 een tweede hypotheek af? Dan is de rente aftrekbaar als je het geld gebruikte voor een verbouwing of onderhoud aan je woning. Verder zijn de financieringskosten eenmalig aftrekbaar.

Dit zijn de notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten, advieskosten en eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie.

Was de hypotheek bedoeld voor een consumptief doel, zoals een auto? Dan zijn de rente en financieringskosten niet aftrekbaar. Was de hypotheek deels voor je woning en deels consumptief? Dan zijn de kosten naar rato aftrekbaar.

Je betaalde in 2024 rente voor een persoonlijke lening voor je eigen woning

Heb je een persoonlijke lening voor een verbouwing, onderhoud of verduurzaming van je woning? Dan is de rente die je in 2024 betaalde aftrekbaar. Voorwaarde is dat je de lening annuïtair of lineair aflost. Veel mensen denken dat alleen hypotheekrente aftrekbaar is, maar dat klopt niet.

Je sloot je hypotheek over in 2024

Sloot je in 2024 je hypotheek over? Dan is de eventuele boeterente aftrekbaar. Stapte je over naar een andere geldverstrekker? Dan zijn ook de notariskosten, taxatiekosten en eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie aftrekbaar.

Je kon in 2024 de rente-opslag verlagen bij je geldverstrekker

Liet je in 2023 een taxatierapport opstellen om te bewijzen dat je hypotheek in verhouding tot je woningwaarde lager is, zodat je renteopslag omlaag kon? Dan zijn de taxatiekosten en eventuele administratiekosten van de geldverstrekker aftrekbaar.