Op deze pagina:
Gezien de stijgende huizenprijzen hebben steeds meer mensen overwaarde op hun woning. Dat levert je een mooi extra bedrag op om in je volgende woning te investeren. Je hebt dan minder hypotheek nodig om de koop van je volgende woning rond te krijgen. Of het geeft je misschien een extra bedrag om je volgende woning volledig naar jouw wens te verbouwen. Kortom: een verhuizing is een goede manier om je overwaarde te verzilveren.
Maar is het dan verplicht om de overwaarde in je volgende woning te investeren? Verplicht niet, maar financieel voordelig wel. Dat heeft te maken met de bijleenregeling. Vanuit deze regeling krijg je alleen hypotheekrenteaftrek over de koopsom van je woning minus het bedrag aan overwaarde. Als je je overwaarde dus niet in je volgende woning investeert, maar een hypotheek afsluit voor dat bedrag, dan profiteer je over dat deel van de hypotheek niet meer over de fiscale aftrekbaarheid van de rente.
Door die regeling kun je niet zomaar je overwaarde gebruiken om bijvoorbeeld aan je kind te schenken of om een auto van te kopen. Tenminste, niet als je van de hypotheekrenteaftrek gebruik wilt blijven maken over het hele hypotheekbedrag.
Goed om in het achterhoofd te houden: voor de bijleenregeling wordt niet alleen gerekend met de overwaarde op je huidige woning, maar met je volledige eigenwoningreserve.
Dat is goed om te beseffen als je de afgelopen drie jaar al eerder een woning met overwaarde hebt verkocht. In dat geval is je eigenwoningreserve het totaal van je eerdere eigenwoningreserve (=opgebouwde overwaarde) plus de positieve overwaarde voor je laatste verkochte woning. Heb je aan de verkoop van je laatste woning een restschuld overgehouden? Dan is je nieuwe eigenwoningreserve het eerdere bedrag aan reserve minus de restschuld.
De bijleenregeling is niet oneindig geldig. Hij duurt drie jaar. Dit betekent dat het investeren van je overwaarde alleen een fiscaal voordeel biedt als je binnen drie jaar na de verkoop van je vorige huis een nieuwe woning koopt. De regeling kan dus ook geldig zijn als je niet direct na het verkopen van je woning in een nieuwe woning trekt. Pas na drie jaar kun je een volgende woning kopen zonder daarbij last te hebben van de bijleenregeling.
Koop je pas na drie jaar een volgende woning? Dan hoef je de overwaarde uit de verkoop van je oude woning niet meer verplicht te gebruiken om de hypotheek van de nieuwe woning te verlagen, terwijl je dus wel hypotheekrenteaftrek behoudt. Overigens mag je de overwaarde natuurlijk wel gebruiken om een lagere, nieuwe hypotheek af te sluiten.
Wat de bijleenregeling precies betekent in jouw situatie, kunnen we het beste laten zien door het effect van de bijleenregeling te berekenen. Het onderstaande voorbeeld geeft je een beeld van hoeveel geld jij, als je overwaarde hebt, in een nieuwe woning moet steken en wat je nog aan hypotheek nodig hebt.
Stel: je hebt aan de verkoop van je vorige woning een overwaarde van € 50.000,- overgehouden. Je hebt nu een nieuwe woning gekocht van € 300.000,-. Je kunt dan alleen de hypotheekrente aftrekken over een bedrag van € 300.000,- minus € 50.000,- = € 250.000,-. Als je hypotheeksom boven dit bedrag uitkomt, dan krijg je over het bedrag boven die grens geen hypotheekrenteaftrek.
Is er meer dan drie jaar verstreken na de verkoop van de oude woning en koop je een nieuwe woning van € 300.000,-? Dan is de hypotheekrente over de gehele € 300.000,- wel aftrekbaar.
Wil je de precieze gevolgen van de bijleenregeling berekenen voor jou persoonlijk? Vraag het een hypotheekadviseur. Een van onze adviseurs vertelt je hier graag meer over in een eerste vrijblijvend gesprek.
Die regeling lijkt misschien vervelend. Je had wellicht al andere plannen met je overwaarde. Een nieuwe auto of een schenking aan je kleinkinderen bijvoorbeeld. Dan is het jammer dat je de fiscale voordelen van renteaftrek misloopt.
Maar er is een logische reden dat de Belastingdienst daar een stokje voor steekt. Als jij over je hele hypotheek renteaftrek krijgt en de overwaarde ergens anders in steekt, dan kun je dubbel financieel voordeel hebben. Je kunt je overwaarde dan bijvoorbeeld beleggen, waardoor je er extra rendement mee behaalt. Dat terwijl je tegelijkertijd over je hypotheekrente profiteert van de renteaftrek. Je hebt dan belastingvoordeel, terwijl je ook al het voordeel hebt van beleggen. De bijleenregeling beperkt die mogelijkheden om het gebruik van de hypotheekrenteaftrek te beperken.
De bijleenregeling vervalt na 3 jaar of al eerder als degene om wie het gaat komt te overlijden. De reden dat de bijleenregeling 3 jaar duurt en niet – om maar wat te noemen – maar een paar maanden, is dat je na de verkoop van je huis ook tijdelijk zou kunnen huren. Tijdelijke huur zou dan een manier zijn om onder de bijleenregeling uit te komen en dan even later, als je wel weer een huis koopt, alsnog te profiteren van de volledige hypotheekrenteaftrek.
Door de bijleenregeling 3 jaar te laten gelden, is de kans klein dat mensen tijdelijk huren met als doel om dubbel financieel voordeel te hebben. Je moet dan immers drie jaar lang (hoge) huur betalen voordat je overwaarde vrijkomt.
De bijleenregeling geldt voor iedereen die na de verkoop van zijn huis na aftrek van de openstaande hypotheeksom geld overhoudt. Met de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst kun je uitzoeken welke gevolgen de regeling in jouw situatie heeft.
De regeling geldt ook in andere situaties dan wanneer je je woning verkoopt. Soms zelfs als je in feite niet meer zelf eigenaar bent van de woning. De regeling geldt bijvoorbeeld ook als je je woning permanent aan iemand verhuurt of als je vanwege een echtscheiding uit de woning weggaat.
De bijleenregeling geldt ook voor partners die gaan samenwonen.
Nu vraag je je misschien af “Zijn er niet manieren om de bijleenregeling te omzeilen?”. Je kunt natuurlijk pas na die drie jaar een nieuwe woning kopen. Dan mag je de overwaarde besteden zoals je wilt en hoef je die niet in mindering te brengen op je hypotheek. Wel is het in zo’n geval slim om goed met een hypotheekadviseur te kijken of dit wel voordelig voor je is. Houd er rekening mee dat je dan tussentijds in een huurhuis of elders moet verblijven. Dat is vaak ook niet goedkoop.
Dus de bijleenregeling omzeilen is mogelijk. Maar het pakt niet altijd even voordelig uit als je misschien wilt. Gelukkig kan een hypotheekadviseur dit eerlijk voor je op een rij zetten, zodat je de juiste keuzes maakt.
In plaats van voor de aankoop van je volgende woning kun je je overwaarde ook gebruiken om je volgende woning te verbouwen. Met een gloednieuw kookeiland, een mooie uitbouw of een extra slaapkamer voldoet je nieuwe woning misschien nog meer aan je wensen. Ook als je je woning gaat verbouwen, krijg je met de regeling te maken. Als je zelf de verbouwingskosten betaalt, dan daalt je overwaarde met het bedrag van die kosten. Je hoeft dan minder overwaarde in de aankoop van je woning te steken, mét behoud van hypotheekrenteaftrek.
Het is niet verplicht om de verbouwing met overwaarde te financieren. Je kunt er ook voor kiezen je overwaarde aan de aankoop van je nieuwe woning te besteden, daarnaast een hypotheek af te sluiten en je verbouwing te financieren met je hypotheek of met een persoonlijke lening.
In principe komt je overwaarde pas vrij zodra het koopcontract voor je woning is ondertekend bij de notaris en de koper je woning heeft betaald. Maar wat dan als de koop nog niet helemaal rond is, terwijl je wel al een nieuwe woning hebt gekocht?
Daarvoor bestaat een handig krediet: het overbruggingskrediet is bedoeld om in die situatie alsnog je overwaarde te kunnen gebruiken voor de aankoop van je volgende woning. Dit is een tijdelijk krediet ter hoogte van je overwaarde, dat je weer aflost zodra de verkoop van je woning is geregeld. Je betaalt hiervoor alleen een bedrag aan rente, zolang het krediet loopt, en lost het dus in één keer af.
Heb je plannen om een ander huis te kopen? En ben je benieuwd naar jouw mogelijkheden voor een hypotheek of naar het gebruik van je overwaarde? Dan is het verstandig om daar samen met een expert naar te kijken.
Een van onze hypotheekadviseurs helpt je hier graag bij. Altijd met eerlijk, persoonlijk en professioneel advies. Maak gerust een eerste afspraak – geheel op onze kosten. Op kantoor of via video-advies.
Je eigenwoningreserve is het totaal dat je hebt overgehouden aan overwaarde na de verkoop van je eerdere woning(en). Als je voor het eerst een woning met overwaarde verkoopt, dan vormt die overwaarde je eigenwoningreserve. Heb je daarvoor ook al overwaarde overgehouden aan de verkoop van je woning? Dan is je huidige eigenwoningreserve het totaal van je eerder opgebouwde geïnvesteerde overwaarde plus je overwaarde of restschuld die is ontstaan door de verkoop van je laatste woning.
De bijleenregeling is drie jaar geldig. Als je binnen die drie jaar alsnog een woning koopt, dan krijg je dus alsnog met de fiscale gevolgen van deze regeling te maken. Koop je binnen die drie jaar geen andere woning? Dan hoef je na drie jaar de overwaarde niet te gebruiken bij de aankoop van een nieuwe woning om het hypotheekbedrag te verlagen, terwijl de hypotheekrente wel aftrekbaar is.
De regeling is drie jaar geldig. De voorwaarde dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt over je gehele hypotheek als je je overwaarde in je woning steekt, geldt dus altijd als je binnen drie jaar na de verkoop van je vorige woning een nieuwe woning koopt.
De bijleenregeling is een regeling van de Belastingdienst die doorstromers met overwaarde stimuleert om hun overwaarde in hun volgende woning te steken in plaats van geld bij te lenen aan hypotheek. De regeling houdt in dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt over de nieuwe hypotheek ter grootte van de koopsom voor je nieuwe woning na aftrek van je overwaarde uit de oude woning.
Je gebruikt de overwaarde dan om minder hypotheek te hoeven afsluiten voor je nieuwe woning. Je af te sluiten hypotheek daalt daardoor. Dat scheelt in je maandlasten. Over de hypotheek krijg je hypotheekrenteaftrek, mits je aan de voorwaarden voor die aftrek voldoet.
Als je je woning voor meer hebt verkocht dan het bedrag van je openstaande hypotheekschuld, dan heb je overwaarde. In principe is er ook al sprake van overwaarde voordat je je woning verkoopt. Overwaarde gaat over het verschil tussen de getaxeerde verkoopwaarde van je woning en de openstaande hypotheeksom, na aftrek van je verkoopkosten voor de woning.
Ja, als je je bij je partner inschrijft en daarmee mede-eigenaar van de woning en van de hypotheek wordt, dan geldt de bijleenregeling ook voor jou. Ook in dit geval kun je over de overwaarde geen hypotheekrenteaftrek krijgen en is het dus fiscaal voordeliger om je overwaarde in de woning te steken. Als jullie samen een nieuwe woning kopen en allebei overwaarde hebben, dan geldt dat jullie allebei de overwaarde moeten inbrengen om voor het volledige hypotheekbedrag rente te kunnen aftrekken.
Je kunt je overwaarde niet in je huurwoning investeren. Koop je binnen drie jaar alsnog een woning voor jezelf? Dan moet je op dat moment de overwaarde in die woning steken. Als je dat niet doet binnen die drie jaar en blijft huren, dan ben je voor behoud van de hypotheekrenteaftrek niet meer verplicht om bij een latere aankoop van een eigen woning met die overwaarde de hypotheek te verlagen.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.