Een paar maanden geleden besteedden we aandacht aan het teruglopend aandeel van aflossingsvrije hypotheken bij nieuw afgesloten hypotheken. De conclusie was dat het niet gek was dat er meer aflossende hypotheken werden afgesloten. Door de snel gestegen hypotheekrente is de impact van een niet aftrekbare hypotheekrente veel groter geworden dan een jaar geleden toen de rente nog rond de 1 à 1,5% stond.
Ook voor consumenten met een bestaande aflossingsvrije hypotheek en een lage rente is de renteontwikkeling van het afgelopen jaar van belang. Niet direct op de korte termijn, maar wel aan het einde van de rentevaste periode. Voor sommige consumenten zal dat over enkele jaren zijn, voor anderen pas over bijna 20 jaar. Niemand weet op welk niveau de hypotheekrente aan het einde van de rentevaste periode zal staan. Wat de renteontwikkeling van het afgelopen jaar ons wel leert, is dat we er niet zomaar vanuit mogen gaan dat de hypotheekrente altijd op een laag niveau van 1 à 2% zal staan. Dat lijkt nu een open deur, maar ruim een jaar geleden was de verwachting bij veel consumenten en economen dat we nog heel lang, zeker een decennium, te maken zouden hebben met deze hele lage hypotheekrentes.
Heb je een aflossingsvrije hypotheek, dan is het handig om onder verschillende situaties te kijken wat er met je hypotheeklasten gebeurt en te kijken of die dan nog betaalbaar zijn. In de eerste plaats als de rente aan het einde van de rentevaste periode verandert. Maar houdt er ook rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek eindig is, namelijk maximaal 30 jaar, waardoor voor sommigen geldt dat de hypotheekrente vanaf 1-1-2031 niet meer aftrekbaar is. Nog een factor om rekening mee te houden: een lager pensioeninkomen. Hierdoor kan de hypotheekrenteaftrek ook lager worden en/of de hypotheeklasten een groter deel opslokken van het maandelijkse netto inkomen. Tot slot willen we nog een positieve factor noemen. Veel huishoudens hebben een combinatiehypotheek. Dat betekent dat ze naast de aflossingsvrije hypotheek een hypotheekdeel hebben waar maandelijks op wordt afgelost of die aan het einde van de looptijd wordt afgelost (bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek). Dat betekent juist dat de hypotheeklasten in de toekomst opeens een stuk lager worden.
Een financieel adviseur kan verschillende scenario’s voor je doorrekenen. Dan weet je of je hypotheek in de toekomst ook goed betaalbaar is, of dat het handig is om een extra buffer aan te leggen om tijdelijk hogere hypotheeklasten op te kunnen vangen, of dat het bijvoorbeeld raadzaam is om een deel van de aflossingsvrije hypotheek alsnog af te lossen.
Hans, 55 jaar, heeft een combinatiehypotheek bestaande uit een spaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Hans zijn hypotheeklasten en het deel van zijn inkomen dat opgaat aan hypotheeklasten gaat de komende jaren behoorlijk fluctueren.
2028
In 2028 loopt de rentevaste periode van zijn aflossingsvrije hypotheek af. Hij betaalt nu een rente van 2% en de aflossingsvrije hypotheek is € 150.000,- groot. Hij betaalt netto ongeveer € 158,- per maand voor deze aflossingsvrije hypotheek en daarnaast de hypotheeklasten voor de spaarhypotheek. Als de rente in 2028 op 5% staat, dan is er sprake van meer dan een verdubbeling van zijn netto hypotheeklasten voor de aflossingsvrije hypotheek. Die gaan namelijk omhoog van € 158,- naar € 394,-.
2031
Op 1-1-2001 had Hans al een hypotheek ter grootte van € 150.000,-, waardoor per 1-1-2031 de hypotheekrenteaftrek eindigt voor dit deel van de hypotheek. De netto hypotheeklast van de aflossingsvrije hypotheek gaat omhoog van € 394,- naar € 625,-. Gelukkig voor Hans geldt er voor de spaarhypotheek nog hypotheekaftrek tot en met 2037, omdat hij pas in 2007 de spaarhypotheek afsloot toen hij een andere, duurdere woning kocht.
2034
Hans gaat met pensioen. Zijn pensioeninkomen ligt een stuk lager dan zijn inkomen toen hij nog werkte. De aftrek op de hypotheekrente die hij betaalt voor de spaarhypotheek gaat omlaag van bijna 37% naar ongeveer 19%. Hans betaalt een rente voor de spaarhypotheek van 4% over € 100.000,-. De netto te betalen rente voor de spaarhypotheek gaat omhoog van € 210,- per maand naar € 270,- per maand.
2037
De spaarhypotheek heeft de einddatum bereikt en wordt volledig afgelost. Hans bespaart € 270,-, netto rente op de spaarhypotheek plus de maandelijkse premie voor de spaarhypotheek van € 165,- per maand. In totaal gaan zijn netto hypotheeklasten omlaag met € 435,-, waarna de resterende hypotheeklasten voor de aflossingsvrije hypotheek van € 625,- volgens Hans prima te betalen zijn.
Een oplossing die veel geldverstrekkers promoten, is om extra af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek. En dat kan in sommige gevallen ook de beste oplossing zijn om de hypotheeklasten structureel naar beneden te brengen. Maar in sommige gevallen zijn andere oplossingen beter passend.
Laten we nog eens teruggaan naar het voorbeeld van Hans. Op basis van het inzicht dat de financieel adviseur heeft gegeven over de mogelijke ontwikkeling van zijn hypotheeklasten en netto besteedbaar inkomen op verschillende momenten, heeft Hans aangegeven dat hij de hogere hypotheeklasten van een eventueel hogere rente en het einde van de hypotheekrenteaftrek per 1-1-2031 voor de aflossingsvrije hypotheek prima kan dragen met zijn inkomen. Anders is dat op het moment dat hij met pensioen gaat. Doordat de netto hypotheeklasten een veel groter deel van zijn lager netto inkomen uitmaken, verwacht hij in de periode 2034 tot en met 2037 lastig rond te kunnen komen. In overleg met zijn financieel adviseur besluit hij om eerst een spaarbuffer op te bouwen waarmee hij de hogere lasten in die jaren kan overbruggen. Als die buffer bereikt is, gaan ze opnieuw bekijken of het interessant is om een stukje extra af te lossen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
