De nieuwe hypotheeknormen voor 2023 zijn bekendgemaakt. De hypotheeknormen liggen iets lager dan die voor 2022. Dat betekent overigens niet perse dat iemand in 2023 minder kan lenen dan in 2022. Want als het inkomen omhooggaat, dan hangt het van de hoogte van de stijging af of je meer, evenveel of minder kunt lenen. En dan gaan we er voor het gemak even vanuit dat er geen wijziging is in de hypotheekrente.
Maar als je inkomen niet wijzigt per 1-1-2023, bijvoorbeeld omdat je je loonsverhoging al eerder hebt gehad, en de hypotheekrente blijft op hetzelfde niveau als nu, dan kan als gevolg van de lagere hypotheeknormen gemiddeld tussen de 3% à 3,8% minder geleend worden. Wat voor lagere en middeninkomens neerkomt op ongeveer 5 à 9 duizend euro minder lenen en hogere inkomens kunnen tussen ongeveer de 14 en 22 duizend euro minder lenen. Dit is het algemene beeld, maar per hoogte van het inkomen kunnen er verschillen zitten. Bij gezamenlijke inkomens rond de 75 en 80 duizend euro zien we bijvoorbeeld dat die per saldo meer kunnen lenen, doordat zij door de hogere NHG-grens in 2023 eerder gebruik kunnen maken van NHG en de daarbij behorende lagere rente.
In de bijlage geven we voor een groot aantal inkomens aan wat zij bij de huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met en zonder NHG kunnen lenen. Wij maken daarbij een vergelijking wat er geleend kan worden onder de normen 2022 en 2023. Tot de NHG-grens van € 355.000,- in 2022 en € 405.000,- in 2023 rekenen wij met de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG, die de afgelopen zes weken gemiddeld 4,52% bedraagt. Boven de NHG-grens rekenen we met een rente van 4,94%, die betrekking heeft op de 10 jaar vaste rente zonder NHG, waarbij de hypotheek gelijk is aan de waarde woning (MW 100%).
De verwachting was dat de hypotheeknormen harder achteruit zouden gaan dan nu gepresenteerd is. Door de hoge inflatie is het leven een stuk duurder geworden als gevolg van hoge energie- en brandstofprijzen, steeds duurdere boodschappen, maar bijvoorbeeld ook uit eten gaan en andere uitgaven. Daardoor blijft er van het maandelijks inkomen steeds minder over om uit te geven aan wonen. Maar omdat het kabinet een enorm koopkrachtpakket doorvoert in 2023 met onder andere een energieplafond en verhoging van de heffingskortingen, is berekend en besloten dat de hypotheeknormen iets minder hard omlaag moeten als eerder verwacht.
Drie factoren bepalen de hoogte van hoeveel je maximaal kunt lenen: 1. de hypotheeknormen; 2. je inkomen en 3. de hypotheekrente.
In een aantal scenario’s laten we zien wat deze factoren voor invloed hebben op de maximaal berekening van een stel met 2 inkomens, één van anderhalf modaal en één van modaal, ofwel € 57.000,- en € 38.000,-.
Scenario 1: nieuwe hypotheeknormen, gelijk inkomen, gelijke hypotheekrente
Om te beginnen laten we zien wat het verschil is in maximale hypotheek als de nieuwe hypotheeknormen per 1-1-2023 ingaan en het inkomen blijft onveranderd en de hypotheekrente blijft ook gelijk.
In 2022 kan bij een gemiddelde 10 jaar vaste rente van 4,94% € 460.305,- geleend worden. In 2023 daalt dit door de nieuwe hypotheeknormen naar € 445.457,-. Dat is bijna € 15.000,- minder dan in 2022.
Scenario 2: nieuwe hypotheeknormen, stijgend inkomen, gelijke hypotheekrente
We zien dat veel bedrijven loonsverhogingen doorvoeren. Daarom laten we ook het effect zien van een loonsverhoging van 1 tot en met 6%. We gaan er nog steeds vanuit dat de hypotheekrente ongewijzigd blijft.
Huidig inkomen, norm 2022: € 460.305,-
Huidig inkomen, norm 2023: € 445.547,-
Stijging inkomens met 1%, norm 2023: € 449.911,-
Stijging inkomens met 2%, norm 2023: € 454.366,-
Stijging inkomens met 3%, norm 2023: € 458.820,-
Stijging inkomens met 4%, norm 2023: € 463.275,-
Stijging inkomens met 5%, norm 2023: € 483.321,-
Stijging inkomens met 6%, norm 2023: € 487.924,-
Let op: dit is slechts een voorbeeld. Per inkomen kan de uitkomst van hoeveel er meer geleend kan worden verschillen. In dit voorbeeld zien we dat als dit stel een loonsverhoging krijgt per 1-1-2023 van 4% of meer, dat ze ondanks de lagere hypotheeknormen meer kunnen lenen in 2023.
Scenario 3: nieuwe hypotheeknormen, gelijkblijvend inkomen, wijzigende hypotheekrente
Tot slot willen we het scenario laten zien wat er gebeurt als de hypotheekrente wijzigt, waarbij we de inkomens gelijk houden. We laten het effect zien van een rentedaling van een half procent, een heel procent en een stijging met respectievelijk een half en heel procent.
Daling rente met heel procent, norm 2023: € 467.688,- (rente 3,94%)
Daling rente met half procent, norm 2023: € 450.990,- (rente 4,44%)
Gelijk blijvende rente, norm 2023: € 445.547,- (huidige rente: 4,94%)
Stijging rente met half procent, norm 2023: € 435.113,- (rente 5,44%)
Stijging rente met heel procent, norm 2023: € 425.271,- (rente 5,94%)
Kortom: de ontwikkeling van de hypotheekrente kan een forse invloed hebben op wat iemand kan lenen.
We schreven het al eerder; een maximaal berekening is een moment opname, maar ook nog eens gebaseerd op een soort van gemiddeld huishouden. Dat betekent dat de samenstelling van jouw gezin een hoger uitgavenpatroon met zich mee kan brengen, waardoor er minder ruimte is om geld uit te geven aan wonen. Maar ook de levensstijl en de daarbij behorende uitgaven verschillen sterk per huishouden. Het is dan ook veel belangrijker om te bepalen wat voor jou een betaalbare woonlast is en niet alleen te kijken naar wat je maximaal kunt lenen.
Zorg er verder voor dat als je op huizenjacht gaat, dat je regelmatig navraag doet bij je financieel adviseur wat je hypotheekmogelijkheden zijn, omdat je inkomen en rente kunnen wijzigen. Zeker als je op het punt staat om te gaan bieden. Heb je al een koopwoning en ben je op zoek naar een andere woning, dan is dat een extra reden om vooraf goed te laten berekenen wat je kunt lenen en niet alleen te vertrouwen op de snelle maximaal berekeningen op websites die over het algemeen gericht zijn op starters. De adviseur kan dan rekening houden met je lopende hypotheek. Aan de ene kant kun je iets minder lenen doordat rekening gehouden moet worden met de kortere resterende looptijd van je hypotheek, aan de andere kant profiteer je waarschijnlijk van een lage rente die je hopelijk mee kunt verhuizen. Hoe dat per saldo uitpakt moet altijd vastgesteld worden op basis van een berekening op maat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
