In de afgelopen jaren is de aflossingsvrije hypotheek regelmatig weggezet als een ongunstige hypotheek met allerlei risico’s. Aan een aflossingsvrije hypotheek kleven ook wel een aantal nadelen, maar ook een aantal voordelen. Het hangt uiteindelijk van de individuele situatie af of een aflossingsvrije hypotheek een probleem is of juist een prima oplossing.
Een overgroot deel van de 50-plussers heeft deels of volledig een aflossingsvrije hypotheek. Wie voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek afsloot, mocht in beginsel de hypotheekrente aftrekken. Ook bij een verhuizing of oversluiting blijft de rente bij een voortzetting van deze aflossingsvrije hypotheek in beginsel aftrekbaar. Bovendien hadden veel geldverstrekkers in het verleden minder strenge regels en kon je bij sommige geldverstrekkers tot wel 100% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek krijgen.
De meest 50-plussers hebben een combinatiehypotheek, die bestaat uit een aflossingsvrije hypotheek en een aflossende hypotheek (bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of spaarhypotheek).
Van degenen die van een koopwoning naar een andere koopwoning verhuizen is een meerderheid van de afgesloten hypotheekvormen een aflossingsvrije hypotheek. En hoe ouder, hoe vaker een hypotheekdeel aflossingsvrij is. Dat blijkt helemaal als we een aantal leeftijdscategorieën naast elkaar zetten. In de leeftijdscategorie 60 jaar en ouder is 10 op de 15 hypotheekdelen (66%) een aflossingsvrije hypotheek, terwijl dat bij onder de 40 jaar slechts 3 op de 15 hypotheekdelen is (20%).
Het klinkt als een tegenstrijdigheid maar een aflossingsvrije hypotheek is zowel de goedkoopste, als de duurste hypotheek. Op korte termijn is een aflossingsvrije hypotheek veel goedkoper dan bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, tenminste als de hypotheekrente aftrekbaar is. Dat komt omdat je bij een annuïteitenhypotheek naast de rente ook een maandelijkse aflossing betaalt, waarbij het aflossingsdeel elke maand een stukje groter wordt en de rentebetaling elke maand een stukje kleiner.
Het verschil wordt helemaal zichtbaar als we de maandlasten in een concreet voorbeeld tonen. De bruto maandlast van een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- bij een rente van 4,5% is
€ 750,- en bij een annuïteitenhypotheek is dat € 1.013,-. De jonge generatie heeft geen renteaftrek als ze nu een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De netto maandlast van de aflossingsvrije hypotheek is dan € 750,- tegenover een netto maandlast van € 738,- bij een annuïteitenhypotheek; waarbij de netto maandlast wel elk jaar oploopt, maar aan het einde van de looptijd wel de hypotheek volledig is afgelost (het eigenwoningforfait is buiten beschouwing gelaten). Voor de oudere generatie die wel gebruik kan maken van het overgangsregime is de netto hypotheeklast van de aflossingsvrije hypotheek € 473,-. In ieder geval tot de AOW gerechtigde leeftijd.
Daarmee komen we meteen ook bij de eerste van een aantal nadelen van de aflossingsvrije hypotheek. Heb je een pensioeninkomen van ongeveer € 40.000,- of lager, dan betaal je minder belasting, maar heb je ook een lagere hypotheekrenteaftrek.
Stel het pensioeninkomen is bijvoorbeeld € 30.000,- dan komt de netto maandlast uit op € 607,- in plaats van € 473,-.
Bovendien is de hypotheekrente niet eeuwig aftrekbaar, maar maximaal 30 jaar. Die regel is ingegaan op 1-1-2001. Dat betekent dat voor veel oudere hypotheekbezitters de hypotheekrente over een deel of de volledige hypotheek vanaf 1-1-2031 niet meer aftrekbaar is. De bruto maandlast wordt dan de netto maandlast.
Het derde nadeel is dat als je niet aflost, je dus ook nooit van de hypotheekschuld afkomt, tenzij je de woning verkoopt. Je blijft dus altijd rente betalen en op lange termijn is een aflossingsvrije hypotheek dus duurder dan een aflossende hypotheek.
Een ander risico is dat de hypotheeklasten ook betaalbaar moeten blijven als het pensioeninkomen een stuk lager is als het inkomen tijdens het werkzame leven.
Als laatste risico noemen we het risico dat de rente aan het einde van de rentevaste periode omhoog gaat. Veel mensen hebben de afgelopen jaren de rente lang vastgezet tegen een rente van tussen de 1% en 3%. Gelukkig geldt voor velen dat de rente vaak heel lang is vastgezet. Maar de vraag blijft wel of de rente ook nog betaalbaar is als de rente op het renteverlengingsmoment stijgt naar bijvoorbeeld 4%, 5% of zelfs 6%.
Het is dus belangrijk om met deze punten, die ook in combinatie op kunnen treden, rekening te houden.
Na deze opsomming van nadelen en risico’s schiet menigeen wellicht in de stress, maar dat is in de meeste gevallen helemaal niet nodig. In de praktijk zien we namelijk vooral heel veel verantwoorde aflossingsvrije hypotheken.
De 50- en 60-plussers hebben dan misschien vaak een aflossingsvrij hypotheekdeel, ze hebben ook vaak een aflossend hypotheekdeel of het aflossingsvrije hypotheekdeel is niet heel groot.
Stel je bent 55 jaar, je hebt nog een hypotheek van € 230.000,- die voor € 150.000,- bestaat uit een spaarhypotheek die over 10 jaar afloopt en dan volledig aflost en een aflossingsvrije hypotheek van
€ 80.000,-. Op je 65e heb je dan alleen nog een aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,-. Stel je hebt de pech dat de rente op renteverlengingsmoment hoog staat, namelijk op 6%. Dan betaal je maandelijks € 400,- aan netto maandlast. Dat zal zelfs met een beperkt pensioeninkomen voor de meeste mensen prima op te brengen zijn, tenzij je misschien alleen een AOW-inkomen hebt.
Het zijn dus vooral degenen die een laag pensioeninkomen hebben of gaan krijgen, die kwetsbaar zijn. Mede door de groei van het aantal zzp’ers is dit overigens wel een groeiende groep.
De afgelopen jaren zagen we dat dankzij de lage rente een bepaalde groep 50-plussers juist baat hadden bij het omzetten van een aflossende hypotheek in een aflossingsvrije hypotheek. Door de omzetting van hun aflossende hypotheek in een aflossingsvrije hypotheek, waarbij ze de rente voor 20 of 30 jaar vastzetten tegen een rente van rond de 2% verzekerden ze zich ervan dat de hypotheeklasten voor de komende 20 of 30 jaar prima betaalbaar zijn.
Vooral 50-plussers die meer dan 10 jaar voor hun AOW-gerechtigde leeftijd zijn kunnen er nog baat bij hebben om op tijd actie te ondernemen. Want zit je binnen 10 jaar van de AOW-gerechtigde leeftijd dan gaan geldverstrekkers rekening houden met je verwachte pensioeninkomen. Dat kan betekenen dat je minder mogelijkheden hebt om je hypotheek aan te passen in sommige gevallen.
Voor wie kan dat extra reden zijn om op tijd naar de hypotheek te laten kijken?
Kortom: zorg dat je op tijd inzicht krijgt over de betaalbaarheid van je hypotheek in de toekomst en houd daarbij ook rekening met verschillende rentescenario’s. Want wie op tijd inzicht heeft, heeft meer mogelijkheden om zijn hypotheek aan te passen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
