Wie aan het einde van de rentevaste periode komt, staat weer voor een belangrijke keuze: hoe lang ga je de rente vastzetten? Voor veel van de mensen van wie de rentevaste periode nu afloopt, geldt dat ze tien jaar geleden de rente hebben vastgezet. Het bijzondere is dat de hypotheekrente die ze hebben afgesloten ongeveer gelijk is aan de huidige rente, op misschien een paar tienden na. Als ze dus voor een verlenging kiezen voor weer een rentevaste periode van 10 jaar, dan blijven de hypotheeklasten nagenoeg gelijk.
Toch merken we dat een deel van de hypotheekbezitters twijfelt. Een groot deel van de afgelopen tien jaar lag de hypotheekrente namelijk lager dan nu het geval is. Meerdere jaren lag de rente zelfs tussen de 1% en 2%. Moet ik wel 10 jaar vastzetten, of kan ik beter voor een veel kortere rentevaste periode kiezen en misschien zelfs wel voor variabel?
De achterliggende gedachte daarbij is dat als de hypotheekrente weer daalt, ze alsnog voor een lager tarief vast kunnen zetten. Het grote probleem is dat niemand met zekerheid kan zeggen wat de rentes de komende jaren gaan doen. Dat bleek maar weer eens toen in 2022 de hypotheekrentes opeens in korte tijd met 3% omhoog gingen. Vanuit historisch perspectief hebben we op dit moment geen hoge hypotheekrentes. Al zullen wel veel mensen dat zo ervaren, omdat ze zich vaak alleen maar de recente geschiedenis herinneren. Maar kijken we terug in de tijd dan lag de 10 jaar vaste hypotheekrente voor 2014 bijna altijd boven de 4%. Alleen de laatste 10 jaar zagen we vooral dalende rentes, met vanaf 2015 bizar lage rentes van onder de 3%.
Er zijn twee belangrijke oorzaken voor de lage rente in het afgelopen decennium. De belangrijkste is dat door de vergrijzing er steeds meer vermogen beschikbaar is bij de oudere generatie. Meer aanbod van geld betekent dat de rente daalt. De komende jaren en decennia zal deze trend alleen maar verder doorzetten.
Daarnaast hebben de centrale banken en de Europese Centrale Bank (ECB) in het bijzonder, hun rentes absurd laag gemaakt en zelfs negatief gedurende bepaalde jaren. Dat was volgens de centrale banken nodig om eerst de kredietcrisis, daarna de eurocrisis en vervolgens de coronacrises te bezweren. Dat leidde jarenlang tot een inflatie die onder het gewenste niveau van 2% zat. Maar in 2022 vloog opeens de inflatie omhoog tot niveaus die we eerder alleen in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw hadden gezien. Centrale banken zullen in de toekomst hoogstwaarschijnlijk een stuk voorzichtiger zijn om hele lage rentes te voeren, omdat ze nu hebben gezien hoe dit ook enorm uit de bocht kan vliegen.
Bij de keuze van een rentevaste periode moet je niet alleen kijken wat je nu kunt en wilt betalen, maar ook of je aan het einde van de nieuwe rentevaste periode een eventueel hogere rente kunt betalen. Als er weinig financiële ruimte is, is het verstandig om de rente weer voor een lange periode vast te zetten, zodat je niet verrast kunt worden met een veel hogere rente aan het einde van een korte rentevaste periode. Veel consumenten vinden het bovendien een fijne gedachte als ze voor een lange periode weten waar ze aan toe zijn; ze slapen dan een stuk rustiger.
De keerzijde van lang vastzetten is dat je spijt kunt krijgen als de rente de komende jaren toch blijkt te dalen. Begin 2022 en de jaren daarvoor zagen we dat veel consumenten bereid waren forse boetes te betalen om naar een lagere rente te mogen.
Er is dus geen goed of slecht. Pas achteraf weet je wat financieel gezien het meest gunstige was. Je hebt geluk of pech.
De keuze voor variabel of een bepaalde rentevaste periode is een persoonlijke die met een boel factoren te maken heeft. In de vorige alinea hadden we het al over de financiële ruimte die iemand heeft en de gemoedstoestand.
Bij de financiële ruimte die je hebt, is het ook van belang om naar de toekomst te kijken. Hoe lang heb je bijvoorbeeld nog recht op hypotheekrenteaftrek? Die is beperkt tot maximaal 30 jaar en vooral sommige 45-plussers zullen dit vanaf 2031 gaan merken. Als de hypotheekrenteaftrek eindigt, betaalt de overheid niet meer deels mee aan het opbrengen van de rentelasten. Maar bijvoorbeeld 55-plussers moeten er ook rekening mee houden dat hun pensioeninkomen vanaf de AOW-leeftijd een stuk lager kan liggen.
Daarbij speelt de hypotheekvorm ook een belangrijke rol. Voor zeker sommige oudere hypotheekbezitters wordt de impact van een rentestijging over bijvoorbeeld tien jaar een stuk kleiner, omdat ze dan een belangrijk deel van hun hypotheek hebben afgelost. Aan de andere kant zien we juist bij die oudere hypotheekbezitters ook een groter aandeel van aflossingsvrije hypotheken. Bij deze hypotheekvorm is de relatieve impact van een rentestijging groter dan bij andere hypotheekvormen.
Een voorbeeld:
Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,- met een rente van 3%. Je betaalt dan bruto € 375,- per maand. Als aan het einde van de rentevaste periode de rente op 5% staat, dan betaal je € 625,- per maand. Een stijging van € 250,-, ofwel 67%.
Stel je hebt een annuïteitenhypotheek van oorspronkelijk € 150.000,- met een rente van 3%. Doordat je maandelijks aflost, betaal je bruto een stuk meer dan bij een aflossingsvrije hypotheek, namelijk bruto € 632,- per maand. Als aan het einde van de rentevaste periode de rente op 5% staat en je hebt bijvoorbeeld nog een resterende looptijd van 20 jaar, dan stijgt je bruto maandlast naar € 753,- per maand. Een stijging van € 121,-, ofwel 19%. Het effect van een rentestijging is dan dus minder groot dan bij een aflossingsvrije hypotheek.
Op voorhand valt niet te zeggen of het verstandig is om variabel te kiezen boven vastzetten. Eerder dit jaar hebben we wel een analyse gemaakt of je beter continu voor variabel kon kiezen of beter voor 10 jaar vast. Wie in de jaren 2004 tot en met 2012 koos voor variabel was achteraf gezien financieel een stuk goedkoper uit dan met 10 jaar vast. Op een aflossingsvrije hypotheek scheelde dat in 10 jaar tijd gemiddeld ruim twintigduizend euro.
Voor de jaren vanaf 2013 valt deze berekening nog niet te maken, maar de kans is groot dat huishoudens die kozen voor 10 jaar vast, waarschijnlijk goedkoper uit waren dan met een variabele rente. Maar de toekomst moet dat definitief uitwijzen. Bovendien vergelijken we nu alleen de situatie dat iemand permanent voor variabel kiest; terwijl hypotheekbezitters die een variabele rente hebben ook op een bepaald moment voor een vaste rente kunnen kiezen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
