Vorige week maakte het Kadaster de prijsontwikkeling van de huizenprijzen in juni 2023 bekend. Het bijzondere was dat er aan de ene kant sprake was van een daling van de prijzen van bestaande woningen van 5,5%, maar aan de andere kant ook een stijging van 0,2%. Dat lijkt heel tegenstrijdig, maar toch zijn beide constateringen waar, al gaat het wel om twee verschillende vergelijkingen.
De daling van 5,5% heeft betrekking op een vergelijking van de gemiddelde huizenprijzen van juni 2023 met juni 2022. Dus een jaar-op-jaar vergelijking. De stijging van 0,2% had te maken met de vergelijking tussen juni 2023 en mei 2023.
De jaarvergelijking zegt eigenlijk alleen iets over het verleden en weinig over de toekomst. Voor de toekomst kunnen we beter naar de maand-op-maand wijzigingen kijken. En dan vooral de trend, want er kan soms wel eens een uitschieter tussen zitten. Om een eerlijke vergelijking te maken met de jaar-op-jaar ontwikkeling hebben we de maand-op-maand omgezet naar jaarwijziging. Wat betekent dat concreet? Bij de stijging op maandbasis van juni 2023 van 0,2% gaan we ervan uit dat een jaar lang elke maand de stijging 0,2% bedraagt. Op jaarbasis kom je dan uit op een stijging van 2,7%.
In de grafiek hieronder laten we de ontwikkeling van de stijging en daling van de prijsindex voor bestaande woningen zien. In het blauw de wijziging jaar-op-jaar en in het oranje de wijziging maand-op-maand, maar dan wel omgezet naar jaarbasis.
Kijk je alleen naar de jaar-op-jaar wijzigingen dan was er tot en met januari van dit jaar sprake van een licht hogere prijs van woningen ten opzichte van januari 2022. Op basis van de jaar-op-jaar wijzigingen kun je wel zien dat de groei minder hard gaat, maar niet of er sprake is van een krimp. Dan zijn de maand-op-maand wijzigingen (vertaald naar jaarbasis) een veel betere indicator. We kunnen dan zien dat vanaf augustus 2022 de stijging van huizenprijzen omdraait naar een daling. In feite is dat zelfs al een paar maand eerder gebeurd. Het CBS publiceert de data van woningen die gepasseerd zijn bij de notaris, terwijl de daadwerkelijke verkoop al enkele maanden heeft plaatsgevonden.
Vanaf augustus 2022 wordt de maand-op-maand daling steeds groter, met een dieptepunt in december 2022, waarna de daling toch weer steeds kleiner wordt (met een rare positieve uitschieter in januari). Met als voorlopig hoogtepunt de 2,7% stijging in juni (het maandcijfer vertaald naar een jaarcijfer). Het lijkt er heel erop dat die positieve trend zich door gaat zetten.
Want verkoopprijzen worden erg bepaald door hoeveel mensen kunnen lenen en dat is de afgelopen maanden toegenomen doordat de hypotheekrente redelijk stabiel is en de inkomens wel gestegen zijn.
Wij zien dit ook terug in een stijging van de gemiddelde hypotheekbedragen van HDN aanvragen.
Het zal nog wel een tijdje duren voordat de prijzen van koopwoningen weer boven het hoogtepunt van de zomer van 2022 uitkomen (het jaar-op-jaar cijfer). Maar wij achten de kans groot dat we het kortstondige dieptepunt achter de rug hebben en dat de komende maanden de huizenprijzen maand-op-maand steeds weer iets duurder gaan worden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
