Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat in 2024 minder bestaande woningen verkocht worden dan in 2023. De woningprijzen stijgen naar onze verwachting door in 2024. We lichten deze verwachtingen hieronder uitgebreid toe.
De daling in woningverkopen, nu en volgend jaar, heeft er slechts deels mee te maken dat sommige mensen geen woning willen kopen. De daling komt namelijk vooral doordat er weinig woningen te koop staan. Een groeiend probleem, dat alsmaar toeneemt, is de daling van het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt opgeleverd. Wat er nieuw wordt bij gebouwd, bepaalt namelijk voor een belangrijk deel de doorstroming op de woningmarkt. Door de tegenvallende nieuwbouw blijven meer huizenbezitters in hun huidige woning wonen.
Overigens kan een dalende (hypotheek)rente in 2024 een positieve invloed hebben op zowel de bouw van nieuwe woningen als op de doorstroomplannen van mensen die al een koophuis hebben. Eerder hebben wij al onze verwachting uitgesproken dat de (hypotheek)rente in 2024 waarschijnlijk zal dalen. Wel zal het effect van een lagere rente op nieuwbouw meestal langer op zich laten wachten, omdat de verkoop en bouw van nieuwbouwhuizen nu eenmaal langer duurt dan een jaar.
De dalende trend qua aantal woningverkopen is al in 2021 ingezet. Dit is ook te zien in bijlage 1, in de grafiek met het aantal gepasseerde woningen per maand vanaf januari 2020. Daaronder staat de procentuele stijging of daling van het aantal woningverkopen in vergelijking met dezelfde maand een jaar ervoor. Vanaf mei 2021 zien we bijna dertig maanden achter elkaar dat er minder bestaande woningen van eigenaren wisselden dan in diezelfde maand een jaar daarvoor. Gemiddeld genomen, over die dertig maanden, daalt het aantal transacties met bijna 11% ten opzichte van dezelfde maand een jaar ervoor.
Het enigszins goede nieuws is dat de daling van het aantal woningtransacties het afgelopen jaar minder hard gaat. Gemiddeld wijzigen er per maand in 2023 een kleine 6% minder woningen van eigenaar dan dezelfde maand een jaar geleden. Bovendien zien we twee positieve uitschieters in de maanden juni en oktober. In die maanden wisselden juist bijna 6% meer woningen van eigenaar dan een jaar eerder.
In 2022 werden 193.000 woningen verkocht. Dat wil zeggen dat er in 2022 193.000 woningen passeerden bij de notaris. In 2023 komen we waarschijnlijk uit tussen de 183.000 en 185.000 woningen. Voor 2024 verwachten wij dat het aantal woningverkopen een paar duizend onder de 180.000 uitkomt. Dat is in lijn met de verwachtingen van ABN Amro. Rabobank verwacht een daling naar ongeveer 180.000 woningtransacties, terwijl ING Bank als enige een stijging verwacht van 5%. ING Bank verwacht een stijging naar 195.000 woningtransacties.
Wij schatten de kans groot in dat de prijzen van bestaande woningen in 2024 tussen de 7% en 10% stijgen. Daarmee zitten we een stuk hoger dan de verwachting van de grootbanken, die een stijging verwachten tussen de 2,5% en 4,5%.
Als er cijfers over de prijsontwikkeling van bestaande woningen worden gepresenteerd dan gaat het vaak om de ontwikkeling in een bepaalde maand ten opzichte van dezelfde maand een jaar geleden. In november lagen de prijzen van bestaande woningen nog slechts -0,9% lager dan in november 2022. Vier maanden eerder in juli 2023 lagen de prijzen nog -5,4% lager dan in juli 2022. Omdat in de meeste maanden de prijzen lager lagen dan in dezelfde maand vorig jaar, gaan we over geheel 2023 gemiddeld uitkomen op een huizenprijsdaling van een kleine 3%. Maar deze jaarcijfers vertekenen als er in een jaar een draai plaatsvindt van stijgend naar dalend of juist van dalend naar stijgend. Want als we maand op maand kijken naar de ontwikkeling van de huizenprijzen, dan zien we stijgende huizenprijzen tot en met de zomer van 2022. Daarna slaat de stijgende lijn om in een dalende trend, die duurt tot en met mei 2023. In de maanden juni tot en met november zien we dat steeds sprake is van stijgende prijzen. De stijging wordt in die maanden bijna ook elke maand iets groter.
In augustus en september was de maand op maand stijging 0,6% en in oktober was de stijging van maand op maand zelfs 0,8%, om in november iets terug te zakken naar 0,4%. Een maand op maand stijging van 0,8% komt neer op een stijging op jaarbasis van 10%. Een belangrijke drijvende kracht achter de stijgende huizenprijzen is de toegenomen leencapaciteit van huishoudens. We zien in 2023 een relatief stabiele hypotheekrente, maar wel fors stijgende inkomens als gevolg van compensatie voor de hoge inflatie. Wij verwachten dat de leencapaciteit van huishoudens in 2024 verder toeneemt. Daarbij spelen drie factoren een rol:
Al met al verwachten wij dat deze drie factoren gaan bijdragen aan verder stijgende huizenprijzen in 2024. In bijlage 3 laten we de scenario’s zien voor een aantal inkomens en bij bepaalde energielabels. Daarbij gaan we ervan uit dat de inkomens met 5,2% stijgen in 2024 en dat de rente met een half procent daalt.
De cijfers van het CBS zijn de woningverkopen die bij de notaris plaatsvinden. Dat is vaak 2 à 3 maanden nadat het koopcontract is getekend. Dat betekent dat bovenstaande factoren met enige vertraging terug te zien zullen in de prijzen voor bestaande woningen. Aan de andere kant zal het effect van de hypotheekrentedaling in november en december van dit jaar waarschijnlijk ook al een effect hebben op de door het CBS gepubliceerde cijfers in februari en maart van 2024.
In het eerste halfjaar van 2022 heeft een belangrijke draai plaatsgevonden. Het aandeel van jongeren tot 35 jaar dat een hypotheek aanvraagt, is fors gestegen. Dat ging van 25% in het eerste kwartaal van 2022 naar 37% in het vierde kwartaal van 2023. Dit gaat ten koste van het aandeel van hypotheekafsluiters van 45 jaar en ouder. Hun aandeel daalde in dezelfde periode van 49% naar 37%. Het aandeel van de groep tussen 35 en 45 jaar is stabiel gebleven.
In bijlage 4 laten we zien hoe de verdeling van hypotheekaanvragen zich over de periode Q1-2019 tot en met Q4-2023 heeft ontwikkeld.
Een belangrijke oorzaak van de verschuiving: jongeren zijn oververtegenwoordigd in de categorie starters en het aantal starters is relatief stabiel gebleven. Ongeveer 2/3 e van de starters is jonger dan 35 jaar.
Ouderen zijn juist oververtegenwoordigd in de categorie oversluiters, terwijl het aantal hypotheekaanvragen voor oversluitingen voor een heel groot deel is weggevallen. Ongeveer 7 op de 10 oversluiters is 45 jaar of ouder. De oversluitmarkt is nog maar ongeveer een 1/5e van vorig jaar. Dat is dus een daling van rond de 80%.
Ook het aantal hypotheekaanvragen door doorstromers is afgenomen, met ongeveer 12,5%. Een doorstromer is een woningeigenaar die een hypotheek aanvraagt voor de aankoop van een andere koopwoning. We zien verder dat het aantal hypotheekaanvragen voor doorstromers al sinds 2020 daalt met gemiddeld ongeveer 10% per jaar. Dit jaar komt het aantal hypotheekaanvragen voor doorstromers zelfs iets lager uit dan dat voor starters. Ook bij doorstromers zien we een oververtegenwoordiging van hypotheekaanvragers van 45 jaar en ouder. Zij vormen zo’n 45% van deze groep.
De afname van het aantal doorstromers kan ook een probleem vormen voor starters. Als doorstromers steeds minder vaak een andere koopwoning kunnen of willen vinden, komen er minder bestaande koopwoningen beschikbaar voor starters. Voor 2024 verwachten wij dat de doorstroming steeds lastiger wordt.
Een belangrijke bottleneck voor zowel starters als doorstromers is dat het verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen volgend jaar en de komende jaren lager gaat uitvallen dan eerdere jaren.
Afgelopen week daalden de hypotheekrentes voor de achtste week op rij. Steeds meer geldverstrekkers hanteren een rente onder de 4%voor de populairste rentevaste periode van 10 jaar vast met NHG. Het gemiddelde ligt nog net boven de 4%.
In acht weken tijd zijn de gemiddelde rentes voor 5 en 10 jaar vast met ongeveer 0,5% gedaald. De rentes voor 20 jaar vast daalden met ongeveer 0,4% en die voor 30 jaar vast met 0,35%. Afgelopen week zagen we ook voor het eerst dat meerdere geldverstrekkers de variabele rente verlaagden. Het ging om slechts heel kleine verlagingen; de gemiddelde variabele rente daalde slechts met 0,01%. Op substantiële verlagingen bij de variabele rentes moeten we waarschijnlijk nog even wachten. Die grote verlagingen vinden waarschijnlijk pas plaats als de ECB haar rente gaat verlagen.
Bijlage 1. Ontwikkeling woningverkopen
In de bovenste grafiek staan het aantal gepasseerde woningen per maand vanaf januari 2020. In de onderste grafiek is de procentuele stijging of daling te zien in vergelijking met dezelfde maand een jaar geleden.
Bijlage 2. Ontwikkeling woningprijzen
In de grafiek staat de ontwikkeling van de woningprijzen op basis van de CBS-prijsindex. De prijsindex is gebaseerd op de woningverkopen die passeren bij de notaris.
De blauwe lijn laat de prijsontwikkeling zien in een bepaalde maand ten opzichte van diezelfde maand een jaar geleden. In oktober 2023 lagen de prijzen van bestaande woningen nog 2,3% lager dan in oktober 2022. In de oranje lijn zien we de ontwikkeling van maand op maand, maar dan vertaald naar jaarcijfers. Van september op oktober is de prijsindex met 0,8% gestegen. Op jaarbasis komt dat overeen met een stijging van 10%
Bijlage 3. Scenario’s maximale-hypotheek-berekening
We hebben voor een aantal verschillende inkomens voor een alleenstaande en een stel doorgerekend wat de effecten zijn op hun maximale hypotheek. Voor 2024 presenteren we de resultaten voor de meest voorkomende energielabels. Voor 2024 nemen we de veronderstelling van het Nibud over. Zij gingen bij het opstellen van de hypotheeknormen uit van een inkomensstijging van 5,2% in 2024 (op basis van de prognose van het CPB).
Rekenvoorbeeld
Met een voorbeeld lichten we bovenstaande gegevens toe. Stel: een alleenstaande heeft een inkomen van € 70.000,-. Dan kan die persoon in 2023 bij een rente van 4,1% € 331.989,aan hypotheek krijgen. Bij een gemiddelde loonstijging van 5,2% (de voorspelling van het CPB) stijgt het inkomen van deze persoon in 2024 naar € 73.640,-.
Verder veranderen de hypotheeknormen vanaf 1 januari 2024. Deze normen zijn medeafhankelijk van het energielabel van de woning die iemand koopt. Wil deze persoon een woning met energielabel A of B financieren? Dan is de maximale hypotheek € 362.555,-. Dat is € 30.563,- meer dan bij het lagere inkomen in 2023, dus 9,2% meer. Heeft de woning een energielabel C of D, dan is de maximale hypotheek € 5.000,- minder dan bij een energielabel A of B. Maar nog altijd kan deze persoon dan € 19.675,- meer lenen dan in 2023.
Als de rente ook nog met een half procent daalt van 4,1% naar 3,6%, dan kan deze alleenstaande maar liefst € 65.198,- meer lenen in 2024 als hij een woning met energielabel A of B koopt. Dat is 19,6% meer dan in 2023. Uiteraard verschilt het per persoon hoeveel iemand in 2024 extra kan lenen. Bovendien is het nog maar af te wachten of, en zo ja met welk percentage, de rente in 2024 gaat dalen.
Bijlage 4. Verdeling hypotheekaanvragen naar leeftijdscategorie
In de grafiek hieronder tonen we de verdeling van de hypotheekaanvragen naar leeftijdscategorie in de periode Q1-2019 tot en met Q4-2023.
