De woningmarkt is in 2022 gedraaid, maar deze realiteitszin is nog niet bij alle verkopers binnengedrongen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat de gemiddelde vraagprijs in het vierde kwartaal 1% hoger lag dan in het derde kwartaal en ten opzichte van het vergelijkbare vierde kwartaal van 2021, lag de gemiddelde vraagprijs zelfs 8,2% hoger.
Uit diezelfde cijfers van de NVM blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal daalde met 3,7% ten opzichte van het derde kwartaal en ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 was sprake van een daling van 6,4%. In het tweede kwartaal was nog sprake van een 3,5% stijging van kwartaal op kwartaal, al hadden we in het eerste kwartaal ook al een daling van - 2,1%.
Gevolg is dat, als we kijken naar de stijgende verkoopprijzen uit 2021, we steeds meer uit de jaar-op-jaar cijfers lopen. In het eerste kwartaal van 2022 lagen de gemiddelde verkooprijzen nog 13,7% hoger dan in het eerste kwartaal van 2021. Pas in het vierde kwartaal is dit omgeslagen in een daling van 6,4%.
De NVM toont de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs op het moment dat verkoper en koper een overeenkomst hebben bereikt. Dan duurt het meestal nog enkele maanden voordat de koper daadwerkelijk eigenaar wordt van de woning. Dat gebeurt pas op het moment dat de woning passeert bij de notaris. Hoewel het Kadaster dus wat later de verkopen registreert, zien we ook bij de indexcijfers van het Kadaster dat de woningprijzen sinds augustus maand-op-maand dalen, maar er komt over het hele jaar gezien waarschijnlijk nog wel een klein plusje uit.
Een van de belangrijkste oorzaken van de dalende huizenprijzen is de fors gestegen hypotheekrente in het eerste half jaar van 2022. Daardoor kunnen kopers een minder hoge hypotheek krijgen. Andere factoren die meespelen zijn de hoge energieprijzen, de stijgende kosten van levensonderhoud waardoor er minder overblijft om uit te geven aan wonen en dat zorgt ook voor een negatief sentiment bij potentiële kopers.
Het zal dan ook geen grote verrassing zijn, maar voor 2023 is de verwachting dat de huizenprijzen zullen dalen. Toch is over het algemeen de verwachting dat de daling van de huizenprijzen beperkt blijft, doordat er nog steeds een enorme vraag is naar koopwoningen en nieuwbouw juist enorm achterblijft. De Nederlandse Bank en de grootbanken verwachten een daling van de huizenprijzen in 2023 van tussen de 2,5% en 3,1%.
Het aantal woningen dat in de verkoop staat, steeg in de loop van 2022 met 14% naar 41.700 en op dit moment staan er ruim 52.000 beschikbare woningen in de verkoop op Funda. De koper heeft weer iets te kiezen, al is er nog steeds sprake van een krappe woningmarkt. Ook is het opvallend dat er een verschuiving plaatsvindt van dure naar goedkopere prijsklassen.
Goed geprijsde woningen worden nog steeds snel verkocht. Een gemiddelde woning is na 30 dagen verkocht, maar de gemiddelde woning staat wel 64 dagen te koop. Het aandeel woningen dat binnen een kwartaal verkocht wordt, is gedaald van ongeveer 75% naar ongeveer 67% en 1 op de 5 woningen staat inmiddels een half jaar in de verkoop.
Voor potentiële verkopers is het dan ook heel belangrijk om een realistische vraagprijs te hanteren. Dat klinkt makkelijk, maar een verkoper schat over het algemeen zijn woning toch wat hoger in dan de werkelijke waarde. In ons blog van november gaven we een aantal tips en aandachtspunten voor het verkopen van je woning.
Voor wie al langer twijfelt om naar een andere koopwoning te verhuizen, is het op dit moment best een prima moment. Het liefst zie je natuurlijk graag dat als je een andere woning koopt, die woning de komende jaren in waarde toeneemt. Maar veel huizenbezitters hebben een behoorlijke overwaarde opgebouwd, waardoor ze nu prima de stap naar een andere woning kunnen zetten, zonder bang te hoeven zijn dat hun woning binnenkort onder water staat (dat wil zeggen: hypotheek groter dan waarde woning). Want waar het de afgelopen jaren een gekkenhuis was met hele forse overbiedingen, valt er nu uit meer woningen te kiezen en kan men goed onderhandelen.
Wat laten dat zien aan de hand van een concreet voorbeeld. Begin 2018 heeft een stel een woning gekocht voor € 270.000,-. Voor het gemak gaan we er vanuit dat er een annuïteitenhypotheek is afgesloten van ook € 270.000,- en dat de rente vast is gezet tegen een rente van 3% voor 20 jaar vast. Ze betalen ongeveer € 1.140,- bruto per maand.
Hun woning was tot voor kort ongeveer € 440.000,- waard. Hun hypotheek is door de reguliere aflossingen gedaald naar ongeveer € 240.000,-. Stel, ze stellen een realistische vraagprijs en ze weten tegen een 3% lagere prijs de woning voor ongeveer € 427.000,- te verkopen. Ze leveren dan dus ook ongeveer € 13.000,- in. Er resteert nog altijd een overwaarde van € 187.000,-.
Stel, ze hebben een andere woning op het oog die tot voor kort € 550.000,- moest kosten. Waarschijnlijk kunnen ze goed onderhandelen over de prijs en ook zo’n 3% besparen, waardoor ze die woning voor rond de € 534.000,- kunnen kopen. Dat scheelt dus ongeveer € 16.000,-. Als je in een dalende markt langer wacht, wordt je besparing groter, maar je weet alleen niet hoe lang de daling gaat duren en ook niet hoe lang er een ruimer woningaanbod is.
Dit stel kan de huidige hypotheek, inclusief de lage hypotheekrente en de huidige maandlast meenemen. Over het extra deel betalen ze wel de huidige hogere rente, als ze de rente 10 jaar vast zetten, stijgt de totale bruto maandlast naar ongeveer € 1.675,-.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
