De afgelopen kabinetsperiode kregen we opnieuw een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In de ‘Staat van de Volkshuisvesting’ geeft minister De Jonge jaarlijks aan of Nederland op koers ligt voor de grote woningbouw-ambitie om van 2022 tot en met 2030 981.000 extra woningen te realiseren. Dat het woningtekort in 2023 alleen maar is gestegen, geeft al aan dat er grote uitdagingen zijn. Naast de staat van de woningbouw gaan we daarom ook in op de verkiezingsuitslagen en wat we kunnen verwachten van een nieuw kabinet om een extra slag te maken op de woningmarkt.
Het goede nieuws dat de minister kon brengen, is dat het aantal nieuw gerealiseerde woningen in 2022 en 2023 uitkomt op ongeveer 180.000, wat iets boven de doelstelling ligt. Nieuwe woningen betekent overigens niet alleen nieuwbouw, maar bijvoorbeeld ook de omzetting van kantoorpanden in woningen of splitsing van woningen. De sloop van woningen wordt van het aantal nieuwe woningen afgetrokken.
Dat er in 2022 en 2023 90.000 nieuwe woningen per jaar bij zijn gekomen, betekent dat er in 2024 tot en met 2030 gemiddeld bijna 115.000 nieuwe woningen per jaar nodig zijn. Dat betekent dat er een versnelling nodig is, vooral in de woningbouw. Het slechte nieuws is dat dit in ieder geval de komende twee jaar niet gaat lukken. Het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen zal in 2024 en 2025 lager liggen dan de 90.000 woningen per jaar in 2022 en 2023.
Dat de nieuwbouwdoelstellingen niet gehaald worden, heeft meerdere oorzaken. Een van de belangrijkste is de fors gestegen rente. Die rente maakt het voor de bouwer veel duurder, maar ook potentiële kopers kunnen minder lenen door de hoge rente. Verder stegen de kosten voor bouwmaterialen de laatste jaren fors, ook al zien we daarin de laatste tijd meer een normalisatie. Tot slot zijn de arbeidskosten fors gestegen doordat bouwvakkers hogere lonen vroegen om de hoge inflatie te compenseren.
Menig nieuwbouwproject werd gecanceld omdat er te weinig animo was bij kopers. Een aansluitend probleem is dat bouwers het liefst in het duurdere segment bouwen om nog iets van marge over te houden. Het kabinet heeft juist de doelstelling om vooral betaalbare woningen te bouwen.
Het woningtekort bedroeg in 2022 315.000 woningen. In 2023 stijgt het tekort naar 390.000 woningen. Een belangrijke spelbreker is de bevolkingsgroei. Die valt veel hoger uit dan eerder verwacht. In 2022 was de bevolkingsgroei 227.000 tegenover 115.000 in 2021. De forse groei komt vooral door mensen die gevlucht zijn voor de oorlog in Oekraïne.
Ook in de verkiezingsprogramma’s was veel aandacht voor de woningmarkt. In grote lijnen zijn er twee oplossingsrichtingen om het grote woningtekort terug te dringen:
Nu we weten dat de PVV de verkiezingen heeft gewonnen en een rechts kabinet het meest waarschijnlijk is, is de kans groot dat een nieuw kabinet zal proberen om de migratie terug te dringen. Dit is een belangrijk thema bij zowel PVV als VVD (als mogelijke kabinets- of gedoogpartij), NSC en BBB. De praktijk zal uitwijzen hoe realistisch het is om de migratie te beperken en wat daar de gevolgen van zijn. De grootste groep migranten zijn arbeidsmigranten. Het terugdringen van die groep zal ook effect hebben voor sectoren die veel gebruikmaken van arbeidsmigranten.
De tweede oplossing is meer woningen realiseren door nieuwbouw, door kantoren tot woningen om te bouwen en door woningen “op te toppen”. In de meeste verkiezingsprogramma’s stonden behoorlijk wat ideeën om de woningbouw te versnellen. Veel programma’s kwamen overigens niet veel verder dan ideeën noemen; het is maar de vraag hoe realistisch de plannen zijn. Dat geldt zeker als je bedenkt dat de meeste politieke partijen maar weinig extra geld gereserveerd lijken te hebben voor de woningmarkt.
Bij de rechtse partijen lijkt er in elk geval consensus te zijn om tot nieuwe regels rondom stikstof te komen. Die regels moeten de belemmeringen op dat gebied voor de woningbouw wegnemen. De vraag is of dit ook mogelijk is binnen de Europese wetgeving. Verder lijkt er consensus om het proces van vergunningen te versnellen en de bezwaarmogelijkheden tegen woningbouwprojecten te verminderen.
De rechtse partijen onderscheiden zich niet veel van andere partijen als ze voorstander zijn om snel meer betaalbare woningen bij te bouwen. Woningcorporaties krijgen meer ruimte om betaalbare huurwoningen te kopen. Het is mooi als er woningen in de steden gebouwd worden, maar een extra straatje per dorp is ook wenselijk. Ook grote extra wijken behoren bij veel partijen tot de mogelijkheden.
Op het gebied van verduurzaming zien we dat PVV en BBB een behoorlijke pas op de plaats maken. Ook bij VVD is er voorzichtigheid: huiseigenaren blijven de vrijheid houden om hun huis al dan niet te verduurzamen. Bij NSC komt het woord ‘verduurzamen’ maar beperkt terug in het verkiezingsprogramma, ook al ziet NSC wel het belang van verduurzamen om de energielasten van huishoudens te beperken.
