De gemiddelde overwaarde van alle woningeigenaren is tussen 2012 en 2022 gestegen van ruim € 110.000,- naar € 294.000,-. Hoe hoger de leeftijd van de woningeigenaar, hoe hoger de overwaarde gemiddeld is. Maar wat heb je aan die overwaarde en moet je er iets mee doen of niet?
Laten we beginnen met een relativering. Je kunt je eigen overwaarde vergelijken met die van mensen uit dezelfde leeftijdscategorie, maar uiteindelijk hangt het van je persoonlijke situatie af of je eigen overwaarde groter of kleiner is dan het gemiddelde. Daarbij speelt geluk de grootste rol, zeker als we dat vergelijken met huurders.
Tien jaar terug in de tijd, in 2013, was er een grote groep huizenbezitters die helemaal geen overwaarde had. Hun woning stond figuurlijk onder water. Dat wil zeggen dat hun hypotheek groter was dan de waarde van de woning. Dat kwam enerzijds doordat de huizenprijzen vanaf 2008 daalden en anderzijds doordat je bij de aankoop van een woning een hypotheek kon afsluiten van méér dan de waarde van de woning en dan ook nog eens aflossingsvrij.
Vanaf de zomer van 2013 zijn de huizenprijzen gestegen, waarbij de grootste stijgingen waren in de periode 2017-2022. Het moment waarop je een woning hebt gekocht, in welke plaats het huis staat en wat voor type huis je hebt, bepaalt hoeveel jouw woning in waarde is gestegen. Daarnaast zie je bij veel huishoudens een stijging van hun overwaarde doordat ze via reguliere of extra aflossingen hun hypotheek hebben verlaagd.
Een reactie van menigeen met een mooie overwaarde luidt: “Leuk dat ik overwaarde heb, maar ik heb er uiteindelijk niets aan!”. Het klopt dat overwaarde in beginsel alleen een papieren werkelijkheid is. Je kunt het bedrag niet direct gebruiken, maar soms wel indirect.
Wat we in de praktijk zien, is dat mensen met een hogere leeftijd gemiddeld een hogere overwaarde hebben. Dat komt niet zozeer doordat ouderen in een duurdere woning wonen, maar vooral doordat ze gemiddeld een lagere hypotheek hebben. Ze hebben in de loop der jaren al meer afgelost. Indirect betekent overwaarde dus vaak een lage hypotheek. Daar heb je wél meteen iets aan: het betekent dat je lage hypotheeklasten hebt. Dus ook zonder iets te doen met de overwaarde, heb je er profijt van.
Je kunt je overwaarde te gelde maken. De meest makkelijke manier is door je woning te verkopen en te gaan huren. Daarnaast kun je, als je inkomen voldoende is, een (extra) hypotheek nemen om je overwaarde deels te verzilveren. Is je inkomen daar onvoldoende voor, dan kun je aan een opeethypotheek denken.
We bespreken hieronder alle drie de opties.
Als je je woning verkoopt en naar een huurwoning gaat, kun je de overwaarde uit je koopwoning besteden zoals jij dat wilt. Dat kan veel vrijheid geven. Het is misschien geen optie die iedereen even interessant vindt. Vind maar eens een geschikte huurwoning. Als je die al vindt, dan betaal je waarschijnlijk ook behoorlijk wat meer huur dan het bedrag dat je nu aan hypotheeklasten betaalt.
Maar je hebt dan wel de mogelijkheid om de overwaarde vrij te besteden. Bovendien ben je af van het onderhoud aan je woning. Daar zorgt de verhuurder voor.
Als je inkomen voldoende is, kun je een extra hypotheek nemen en op die manier een deel van je overwaarde te gelde maken. Daar staat wel tegenover dat je vanaf dat moment extra rente moet betalen en, afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm, mogelijk ook aflossing. Lenen kost tenslotte geld.
Maar op die manier zet je wel je overwaarde om in direct beschikbaar geld. Dat kun je bijvoorbeeld gebruiken om je woning te verbouwen of te verduurzamen, om een grote uitgave te doen (zoals een vakantiehuisje of camper kopen) of om extra geld voorhanden te hebben als aanvulling op je pensioeninkomen.
Als je inkomen onvoldoende is om een extra hypotheek te krijgen en je toch graag een aanvulling op je pensioeninkomen wilt, dan is een opeethypotheek wellicht een optie. Je krijgt dan elke maand een stukje aanvulling op je inkomen. De rente hoef je niet maandelijks te betalen, maar wordt bijgeschreven bij je hypotheek. Je hypotheek groeit dus en je overwaarde wordt steeds meer opgegeten. Oftewel: er blijft steeds minder van de overwaarde over.
Het uitgangspunt bij een opeethypotheek is dat je ook in de toekomst in de woning kunt blijven wonen. Dat betekent wel dat je woning voldoende overwaarde moet hebben. Niet iedereen komt dus in aanmerking voor een opeethypotheek.
In Nederland bestaat nog geen hypotheekproduct waarbij je er zelf voor kiest om je overwaarde zo goed als volledig op te eten en dan de woning verplicht te verkopen zodra het zover is. Voor deze groep mensen die toch de overwaarde te gelde wil maken, is er op dit moment slechts één manier: de woning verkopen.
