Dankzij de fors gestegen huizenprijzen hebben veel Nederlanders een behoorlijke overwaarde in hun woning zitten. Dat is geld dat in principe “vast zit” in de woning, terwijl sommige mensen dat geld graag zouden gebruiken om een van hun dromen waar te maken. Dat kan bijvoorbeeld de aanschaf van een vakantiewoning of een camper zijn.
Zeker als ze niet voldoende spaar- of beleggingsgeld hebben of dit niet willen aanbreken, kan de overwaarde een goede manier zijn om die droom te verwezenlijken. Een hypotheek afsluiten op de overwaarde kan soms een oplossing zijn, mits de geldverstrekker bereid is om een hypotheek te verstrekken.
Een extra hypotheek afsluiten kun je niet zomaar bij een willekeurige geldverstrekker doen. Daarvoor ben je aangewezen op je huidige geldverstrekker. Dat betekent dat je afhankelijk bent van de voorwaarden die je geldverstrekker stelt. De belangrijkste zaken waar een geldverstrekker naar kijkt, zijn je inkomen en de waarde van je woning.
Je inkomen moet voldoende zijn om de extra lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Als je 10 jaar voor je pensioendatum zit, zal een geldverstrekker mede rekening houden met je pensioeninkomen. De hypotheeklasten moeten ook betaalbaar blijven als je met pensioen gaat en je inkomen waarschijnlijk een stuk lager uitvalt.
Koop je een vakantiewoning? Dan moet je ook rekening met de extra kosten die daarbij horen, zoals de jaarlijkse parkkosten, eventueel erfpacht, onderhoudskosten, verzekeringen en belastingen. Realiseer je dat een geldverstrekker met die kosten bij de maximale-hypotheek-berekening geen rekening houdt. Maak dus zelf een begroting van deze kosten en bepaal samen met je financieel adviseur of die kosten passen binnen je maandelijkse uitgaven en inkomsten (nu en in de toekomst).
Als je een extra hypotheek wilt, moet je voldoende overwaarde op je woning hebben. Een geldverstrekker mag maximaal 100% van je woningwaarde financieren. Er zijn ook geldverstrekkers die een lagere grens stellen als de hypotheek niet bedoeld is voor de (verbouwing of verduurzaming van) je eigen woning. Dan mag je soms bijvoorbeeld tot maximaal 80% of 90% van de woningwaarde lenen. Enkele geldverstrekkers gaan slechts tot 50% van de waarde van de woning. Bij een enkele geldverstrekker is het zelfs helemaal niet mogelijk om een hypotheek te nemen voor een consumptieve financiering.
Daarnaast geldt bij bijna elke geldverstrekker dat maximaal 50% van de totale hypotheek aflossingsvrij mag zijn. Bovendien zien we tegenwoordig bij sommige geldverstrekkers dat die extra eisen stellen als je een hypotheek voor een consumptieve besteding afsluit, namelijk dat de hypotheek niet aflossingsvrij mag zijn. De extra hypotheek moet dan een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn.
Als jouw geldverstrekker beperkende voorwaarden heeft waardoor jouw wens niet mogelijk is, kun je altijd overwegen om je volledige hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Dat is financieel wel ongunstig als je nog een lage rente hebt op je eerste hypotheek en die rente nog voor langere tijd vaststaat.
Heb je interesse in de aankoop van een vakantiewoning? Dan zijn er een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. We noemen hieronder de belangrijkste financiële zaken.
Als je een vakantiewoning koopt in Nederland, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je bijvoorbeeld een vakantiewoning van € 250.000,-? Dan ben je dus € 26.000,- kwijt aan overdrachtsbelasting.
De waarde van de vakantiewoning telt mee als bezitting voor de vermogensrendementsheffing. Daarbij is de WOZ-waarde van de woning het uitgangspunt voor de belastingberekening. Daar staat tegenover dat de extra hypotheek meetelt bij de schulden.
Voor zowel de bezittingen als de schulden wordt in 2024 gerekend met fictieve rendementen. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement over de waarde van de vakantiewoning van 6,04%. Voor de hypotheek geldt een fictief negatief rendement van 2,47%. Bovendien geldt voor schulden een drempel van € 3.700,- per belastingplichtige. Elke belastingplichtige heeft een heffingsvrij vermogen van € 57.000,-. Als stel heb je dus een heffingsvrije grens van € 114.000,-. Je moet 36% (2024) belasting betalen over het rendement.
Hieronder geven we een voorbeeldberekening:
Voorbeeld
Een stel heeft € 150.000,- spaargeld en overweegt om een vakantiewoning te kopen van € 250.000,-. Die woning willen ze voor € 100.000,- financieren vanuit hun spaargeld en voor € 150.000,- met een hypotheek (we vergeten voor het gemak even de extra kosten zoals de overdrachtsbelasting).
Vóór de aankoop van de vakantiewoning zouden ze € 371,- vermogensbelasting moeten betalen. Na aankoop van de vakantiewoning gaan ze € 1.197,- aan vermogensbelasting betalen.
Hoe is dit bedrag tot stand gekomen?
Het rendement op hun spaargeld van € 50.000,- (het spaarsaldo is door de aankoop immers gedaald) is 1,03%. Oftewel: € 515,-. Voor de vakantiewoning met een waarde van € 250.000,- geldt een rendement van 6,04%. Dat is € 15.100,-.
Van schulden wordt eerst de drempelwaarde afgetrokken. Daarna geldt voor schulden, ongeacht de hypotheekrente die je betaalt, een vast fictief rendement van 2,47%. In dit geval wordt over € 142.600,- (= de extra hypotheek van € 150.000,- min 2x de drempelwaarde van € 3.700,-) een negatief rendement gerekend van 2,47.
Dat is - € 3.522,-. Het totale rendement is € 12.093,-.
Voor de belastingberekening moeten we eerst nog de vrijstelling aftrekken. We besparen je de ingewikkelde berekening hiervoor. Maar in dit voorbeeld moet het stel over ongeveer 27,5% van het totale rendement 36% belasting betalen. Dat is € 12.093,- * 27,5% * 36% = € 1.197,-.
Verder is het belangrijk om te weten dat het al een tijdje rommelt rond de vermogensbelasting. Beleggers hebben rechtszaken aangespannen, omdat zij vonden dat hun feitelijke rendement lager was dan het fictieve rendement. De rechter heeft hen gelijk gegeven. Dat betekent onder andere dat er een aangepast stelsel voor de vermogensbelasting moet komen.
Het voorstel dat er nu ligt, brengt grote wijzigingen met zich mee voor mensen die een vakantiewoning bezitten. Het gaat wel om een voorstel en het zou ons ook niet verbazen als dit nog gewijzigd wordt. Wel betekent dit dat nog onzeker is hoe de Belastingdienst een vakantiewoning (verhuurd of volledig voor eigen gebruik) in de komende jaren meetelt voor de vermogensbelasting.
De hypotheekrente die je betaalt voor de extra hypotheek is niet aftrekbaar.
Check je schadeverzekeringen goed. Zorg dat je een opstalverzekering afsluit voor de vakantiewoning en een inboedelverzekering voor de spullen in je vakantiewoning. Geef ook door of je de vakantiewoning wel of niet verhuurt.
Een vakantiewoning moet je ook onderhouden. Houd daarom ook rekening met de kosten voor onderhoud. Daarnaast moet je rekening houden met afschrijvingen op de inboedel. Dat geldt zeker als je de woning verhuurt; dan slijt je inboedel sneller.
Een van de belangrijkste keuzes die je moet maken, is waar je een vakantiewoning gaat kopen. De locatie heeft een belangrijke invloed op de waardeontwikkeling in de toekomst. Maak hier dus een weloverwogen keuze in. De NVM ziet een trend naar steeds luxere, duurzamere vakantiewoningen.
De afgelopen jaren zijn er heel veel campers verkocht. Het aantal in Nederland geregistreerde campers nadert de 200.000. Het is tegenwoordig zelfs een uitdaging om een stallingsplek te vinden voor als je niet met de camper op reis bent. Als je een camper aanschaft, dan moet je niet alleen rekening houden met de financieringskosten voor de camper, maar ook met periodieke kosten. We zetten de belangrijkste financiële aspecten op een rij.
De hypotheekrente die je betaalt voor de extra hypotheek voor een camper is niet aftrekbaar.
Sluit een camperverzekering af. Daarbij kun je ook de inventaris mee verzekeren. Check goed wat wel en niet meeverzekerd is.
Misschien wil je ook een ANWB-abonnement afsluiten voor als je pech krijgt met je camper.
Een camper brengt ook kosten voor onderhoud met zich mee. Daarnaast moet je rekening houden met afschrijvingskosten. Een camper wordt elk jaar minder waard. Een goede manier om met die afschrijving rekening te houden, is door voor een lineaire hypotheek te kiezen. Op die hypotheekvorm los je namelijk relatief sneller af in het begin.
Houd bij de looptijd van de hypotheek ook rekening met de levensduur van de camper. Het kan dus raadzaam zijn om een korte looptijd te kiezen, die overeen komt met de verwachte levensduur van de camper. Nadeel is wel dat als je daarna weer een nieuwe camper wilt kopen, je weer een nieuwe hypotheek moet afsluiten. Als je voldoende spaardiscipline hebt, kun je beter de afschrijvingen op een aparte spaarrekening zetten om daar eventueel een nieuwe camper van te betalen.
In de inleiding gaven we al aan dat het tegenwoordig niet eenvoudig is om een opstalplek voor een camper te vinden. Uiteraard zijn er ook kosten verbonden aan het stallen van een camper.
Je betaalt motorrijtuigenbelasting voor een camper.
Afhankelijk van waar je naartoe gaat met je camper, moet je rekening houden met brandstofkosten, eventueel tolgeld en kampeerplekkosten.
