Eén van de belangrijkste vragen om over na te denken bij het afsluiten van een hypotheek is hoe lang je de rente wilt vastzetten. Die keuze is heel persoonlijk en is mede-afhankelijk van de omstandigheden. Toen de hypotheekrente een paar jaar geleden tussen de 1% en 2% lag, kozen mensen massaal voor 20 en 30 jaar vast. Op dit moment zien we dat de meest gekozen rentevaste periode 10 jaar is.
In de afgelopen 10 jaar zijn er vijf rentevaste periodes die relatief vaak gekozen worden: 5, 10, 15, 20 en 30 jaar vast. Daarvan worden 10 en 20 jaar verreweg het meest gekozen. De onderstaande grafiek laat de gekozen rentevaste periodes zien bij alle HDN-aanvragen.
Dit zijn een paar opvallende zaken:
Hogere rente voor langer vast
Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente over het algemeen is. Op dit moment zijn de renteverschillen tussen de diverse rentevaste periodes relatief klein. Voor 10 jaar vast ligt de gemiddelde rente met NHG maar 4 honderdste hoger dan voor 5 jaar vast. Een 20 jaar vaste rente is slechts 0,27% duurder dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 3,92% versus 4,19% voor 20 jaar vast). En het verschil tussen 30 en 20 jaar vast is slechts 7 honderdsten.
In het verleden waren die verschillen veel groter. In januari 2016 was 10 jaar vast 0,26% duurder dan 5 jaar vast. De rente voor 20 jaar vast lag zelfs 0,66% hoger dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 2,26% versus 2,92% voor 20 jaar vast). Voor 30 jaar vast was de rente nog eens 0,35% hoger dan voor 20 jaar vast.
Rekenvoorbeeld
Wat scheelt het in netto hypotheeklast als je de rente 5, 10 of 20 jaar vastzet? We gaan even uit van een annuïteitenhypotheek van € 360.000,- (dit is het gemiddelde hypotheekbedrag voor de aankoop van een woning in het tweede kwartaal van 2024) en een woningwaarde van € 485.000,-.
Bij een rentevaste periode van 5 jaar is de gemiddelde rente op dit moment 3,88% en kom je in het eerste jaar uit op een netto maandlast van ongeveer € 1.252,-. Zet je de rente 10 jaar vast, dan is de rente 3,92% en bedraagt de netto hypotheeklast in het eerste jaar € 1.255,-. Dat is een verschil van slechts een paar euro met 10 jaar vast. Zet je de rente 20 jaar vast tegen 4,19%? Dan bedraagt de netto hypotheeklast € 1.276,-. Een verschil van ruim € 20,- per maand ten opzichte van 10 jaar vast!
Wat in deze berekening niet meegenomen is, is dat je bij een annuïteitenhypotheek met een lagere rente ook meer aflost, waardoor je een lagere restschuld overhoudt. Zet je de rente 10 jaar vast tegen 3,92%, dan is de restschuld na 10 jaar € 282.853,-. Laat je de rente 20 jaar vastzetten tegen 4,19%, dan is de restschuld na 10 jaar € 285.430,-. Je totale financiële voordeel om de rente 10 jaar in plaats van 20 jaar vast te zetten, bedraagt dan ongeveer € 5.300,- in de eerste 10 jaar.
Het voordeel van de rente lang vastzetten? Je hebt lang zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. De keerzijde is dat je er niet van profiteert als de hypotheekrente daalt. Je kunt wel besluiten om op dat moment je hypotheek over te sluiten, maar dan moet je een (forse) boete betalen.
Overigens kun je meestal wel boetevrij onder een hoge hypotheekrente uit als je je woning verkoopt en een nieuwe woning koopt. In de jaren 2017 tot en met begin 2022 zagen we dat dit een behoorlijke stimulans gaf aan de woningmarkt. Voor veel huizenbezitters werd het daardoor extra interessant om naar een nieuwe, grotere, duurdere woning te verhuizen. Doordat mensen meteen boetevrij van hun hoge hypotheekrente af konden, gingen de hypotheeklasten maar beperkt omhoog of in sommige gevallen zelfs omlaag bij een verhuizing.
Rekenvoorbeeld
Laten we opnieuw het vorige voorbeeld erbij pakken. Stel: je hebt gekozen voor 20 jaar vast. Je betaalt in jaar 11 dan nog steeds dezelfde rente van 4,19%. Je netto hypotheeklast komt wel iets hoger uit dan in jaar 1, omdat je netto maandlast bij een annuïteitenhypotheek elk jaar iets stijgt. Dit komt doordat je elk jaar iets minder rente betaalt en iets meer aflossing. In jaar 11 bedraagt je netto hypotheeklast € 1.392,-.
Stel: je zou gekozen voor 10 jaar vast in plaats van 20 jaar vast. Dan krijg je na 10 jaar te maken met een nieuw rentepercentage. Nu valt nog niet te zeggen wat die gaat worden.
Als de rente is gestegen naar 5%, dan gaat je netto hypotheeklast in jaar 11 naar € 1.422,-. Is de rente naar 6% gestegen, dan gaat je netto maandlast omhoog naar € 1.479,-.
Maar wat als de rente na 10 jaar juist is gedaald naar 3%? Dan daalt je netto hypotheeklast naar € 1.325,-. Mocht de rente zelfs dalen naar 2%, dan komt je netto hypotheeklast uit op € 1.289,-.
Kortom: je betaalt een prijs voor een langere rentevaste periode. Daar krijg je langere zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten voor terug. Je komt dus niet voor verrassingen te staan. Omdat niemand de toekomstige renteontwikkeling kan voorspellen moet je zelf de afweging maken tussen aan de ene kant de lagere kosten bij een korte rentevaste periode en aan de andere kant de zekerheid over je hypotheeklasten bij een langere rentevaste periode.
