In de eerste 5 maanden van 2024 wisselden bijna 78.000 woningen van eigenaar. Dat is bijna 14% meer dan in de eerste 5 maanden van 2023, toen ruim 68.000 woningen een nieuwe eigenaar kregen. Dat is voorlopig het goede nieuws van de huidige woningmarkt. We maakten ons aan het begin van het jaar zorgen of de doorstroming op de woningmarkt zou vertragen door het tegenvallende aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Maar tot nu toe zien we dat niet terug in de cijfers.
Nu is het wel zo dat het aantal passeringen van woningen bij de notaris niet helemaal een actueel beeld geeft van de huidige stand van zaken op de woningmarkt. Er zit altijd een vertraging tussen het moment dat de koper en verkoper een akkoord bereiken over de woningaankoop en de officiële overdracht bij de notaris.
Een actueler beeld van de huidige staat op de woningmarkt is het aantal hypotheekaanvragen via Hypotheken Data Netwerk voor woningaankopen. Ook daar zien we in de eerste 5 maanden een forse stijging ten opzichte van vorig jaar.
Wij hebben onze verwachting voor het aantal woningen dat in 2024 bij de notaris passeert, bijgesteld naar 205.000 à 210.000 (in 2023 passeerden ruim 182.000 woningen bij de notaris).
Het sentiment om een woning te kopen is heel positief. We zien bij onze makelaardij-afdeling dat er veel interesse is voor woningen die in de verkoop gaan. Ook wordt er weer ruim overboden op woningen, zeker in de Randstad. Doorstromers (bestaande woningbezitters die verhuizen) kiezen er veelal voor om eerst een nieuwe woning te kopen en dan pas hun eigen woning in de verkoop te zetten.
Het aantal woningen dat op Funda te koop staat en beschikbaar is (dus woningen die niet ‘in onderhandeling’ of ‘verkocht’ als status hebben), is nog altijd relatief zeer laag. Maar het positieve is dat de omloopsnelheid hoog is. Dat wil zeggen dat woningen snel verkocht worden en dat er nieuwe woningen in de verkoop terugkomen. Dit komt mede doordat doorstromers sinds de draai van dalende naar stijgende woningprijzen weer meer interesse hebben om hun woning te verkopen.
Het aandeel woningen dat binnen de NHG-grens valt, is gedurende dit jaar licht gedaald. Maar het gaat minder hard dan verwacht. Ongeveer 38% van de woningen valt binnen de NHG-grens, terwijl dit aantal woningen begin dit jaar op ruim 39% lag. Wel is het zo dat de helft van deze woningen appartementen zijn. Bovendien zien we steeds vaker dat er boven de vraagprijs wordt geboden. Daardoor komen waarschijnlijk toch meer woningen qua verkoopprijs boven de NHG-grens uit.
Eind vorig jaar spraken we de verwachting uit dat de huizenprijzen in 2024 tussen de 7% en 10% zouden stijgen.
Bekijken we de prijsstijging van mei 2024 ten opzichte van mei 2023, dan liggen de prijzen al bijna 9% hoger. In de eerste 5 maanden ging het tot nu toe om kleinere stijgingen van 2, 4, 5 en 6%. Wij achten de kans redelijk groot dat onze schatting van 7 tot 10% stijging over het gehele jaar uitkomt.
Uit eerder onderzoek van De Nederlandse Bank blijkt dat er een belangrijke correlatie is tussen de maximale leencapaciteit en de prijsontwikkeling van bestaande woningen. Wat dat betreft zijn er drie belangrijke pijlers voor de prijsstijging in 2024:
Daarnaast geldt voor doorstromers dat zij meer te besteden hebben voor hun volgende woning, doordat de waarde van hun huidige woning de stijgende lijn weer heeft opgepakt.
Voor de rest van dit jaar verwachten wij dat de leencapaciteit minder hard toeneemt dan in de eerste maanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de hypotheekrente fors naar beneden zal gaan, ook al blijft het erg onzeker. Als de inflatie zich positief ontwikkelt en vooral als de verwachting ontstaat dat de inflatie in de eurozone op korte termijn richting de 2% gaat, dan zou de hypotheekrente met enkele tienden omlaag kunnen gaan.
Qua leennormen gaat er dit jaar niks meer veranderen. Wat er volgend jaar gaat gebeuren, weten we nog niet. De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten pleiten voor terughoudendheid met vergroting van de leencapaciteit. Maar dat doen ze al jaren en hun advies wordt niet altijd opgevolgd. De ontwikkeling van de lonen gaat iets minder hard dan vorig jaar, maar de lonen liggen nog altijd relatief hoog.
De tijdelijke daling van de huizenprijzen tussen de zomer van 2022 en 2023 was voor een deel van de potentiële starters hun kans om een koopwoning te bemachtigen. Maar door de stijgende huizenprijzen wordt de uitdaging voor starters weer steeds groter. Het Centraal Bureau van de Statistiek meldde recent dat steeds meer thuiswonende jongeren graag meteen naar een koopwoning zouden verhuizen in plaats van een huurwoning. In 2015 had nog 33% een voorkeur voor een koopwoning; in 2021 is dit gestegen naar 46%. Wij verwachten dat het percentage mensen met deze voorkeur de komende jaren alleen maar verder zal stijgen.
Uit het Woononderzoek Nederland (WoON) blijkt dat ongeveer 65% van de thuiswonende jongeren met een voorkeur voor een koopwoning in 2015-2017 binnen twee jaar verhuisde naar een koophuis. Dit percentage is in 2021-2023 gedaald naar 50%. Het wordt voor jongeren dus steeds lastiger om zelfstandige woonruimte te vinden, en dat geldt al helemaal voor een koopwoning.
In absolute euro’s zijn de huizenprijzen op het hoogste niveau ooit. In onderstaande grafiek laten we de ontwikkeling van de prijsindex van bestaande woningen zien. Maar als we corrigeren voor inflatie, dan zitten we nog wel een stuk onder het hoogtepunt.
In een eerder artikel besteedden we uitgebreider aandacht aan de invloed van inflatie op de reële waarde van de woning. Daarin nuanceren we het beeld dat huiseigenaren slapend rijk worden. Veel huiseigenaren hebben de afgelopen tijd iets meer vermogen gekregen door de stijging van de huizenprijzen. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan gaat het veelal om een beperkte stijging.
