Voor de derde week op rij verhoogden nagenoeg alle geldverstrekkers hun hypotheekrentes, maar de verhogingen waren een stukje lager dan de twee weken ervoor. De meeste geldverstrekkers voerden dus kleinere renteverhogingen door, maar ook deze week zagen we bij sommige geldverstrekkers uitschieters met verhogingen van 0,3% punt. Voor de meeste rentevaste periodes bleef de gemiddelde stijging beperkt tot 0,1% punt, terwijl dit de afgelopen twee weken steeds tussen de 0,15% en 0,2% punt lag. Onze verwachting is dat de stijgingen komende week nog verder gaan afvlakken.
Die kans is zeker aanwezig. Als gevolg van de oorlog in Oekraïne stijgen de energieprijzen van gas en olie. We zien sowieso al dat steeds meer bedrijven die hogere energiekosten doorrekenen in hogere consumentenprijzen. De kans dat we langer te maken hebben met een hoge inflatie neemt daardoor toe. Beleggers willen normaal gesproken gecompenseerd worden voor een hogere inflatie; ze kunnen tenslotte met een euro van nu in de toekomst minder kopen, en dat resulteert normaal gesproken in een hogere rente. Geldverstrekkers zetten de hogere inkoopprijzen ook door in een hogere hypotheekrente.
De gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar vast zijn in de eerste twee maanden van dit jaar met bijna 60 basispunten, ofwel 0,6% punt gestegen. Een dergelijk grote stijging in twee maanden tijd zagen we voor het laatst tijdens de eurocrisis.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Voor de tweede week op rij verhoogden nagenoeg alle geldverstrekkers hun hypotheekrentes fors. De populairste rentevaste periode van 20 jaar vast is dit jaar inmiddels al met 0,45% gestegen. Voor de andere rentevaste periodes ligt de stijging tussen de 0,37% en 0,47%. In dit artikel gaan we in op onze verwachtingen voor de komende tijd, de invloed op de kosten van een af te sluiten hypotheek en de invloed op de maximale hypotheek mogelijkheden.
De hypotheekrentes zijn in nog geen twee maanden fors gestegen. Deze hypotheekrentes hebben we niet meer gehad sinds augustus 2019, dus ruim twee en half jaar geleden. Maar eigenlijk waren dat ook bizar lage rentes, die onder andere door een enorm stimuleringsprogramma van de ECB tot stand waren gekomen. Ondanks de forse stijging zijn de hypotheekrentes op dit moment nog altijd historisch laag, wat blijkt uit onderstaande grafiek met de gemiddelde hypotheekrentes met NHG voor 10 en 20 jaar vast.
De gemiddelde 10 jaar vast hypotheekrente met NHG ligt nu op 1,54%, maar begin 2019 lag die nog op 1,88%. In oktober 2015 was die 2,4% en begin 2014 lag die zelfs boven de 4% en in 2011 boven de 5%.
Een vergelijkbaar beeld, en zelfs nog iets groter, is te zien bij de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG. Die ligt nu op 1,84% en lag begin 2019 op 2,44%. In oktober 2015 was die 3%, begin 2014 bijna 5% en in 2011 boven de 6%.
Niemand kan met een grote mate van zekerheid voorspellen waar de hypotheekrentes over een maand staan, laat staan over één, vijf of tien jaar. De eerdere voorspellingen voor het jaar 2022 kunnen voor een groot gedeelte alweer de prullenbak in. De verwachting was wel dat de hypotheekrentes licht zouden stijgen in 2022, maar dat we na nog geen twee maanden al een stijging te pakken hadden van 0,45% had niemand verwacht.
Overall was lang de verwachting dat de hypotheekrentes de komende jaren op een iets hoger niveau zouden komen te liggen dan de afgelopen twee jaar. Centrale banken hebben de afgelopen jaren een behoorlijke invloed gehad op de rentetarieven, doordat ze aan de ene kant haar eigen rente laag hielden en ook nog eens maandelijks enorme hoeveelheden obligaties opkochten. Op het moment dat deze stimuleringsprogramma’s teruggeschroefd zouden worden, zou het logisch zijn dat de rente iets oploopt. Maar de verwachting was ook dat de rente niet heel veel zou oplopen, omdat door de vergrijzing er nog steeds heel veel geld op zoek is naar een goede belegging. En dat drukt de rente.
Het is vooral de hoge inflatie die op dit moment voor veel onzekerheid zorgt. Is die slechts tijdelijk of gaan we voor een langere periode een hogere inflatie meemaken? In ieder geval blijkt dat de hoge inflatie al iets langer aanhoudt dan eerder verwacht. Wel is de verwachting dat de inflatie de komende periode naar beneden zal gaan. Maar of we ook snel weer op het gewenste niveau van rond de 2% uitkomen is onzeker. Al met al is het vooral wachten en zien wat de gevolgen gaan zijn voor de hypotheekrentes.
Ook een korte termijn verwachting voor de ontwikkeling voor de hypotheekrentes is best lastig. De hypotheekrentes hebben de afgelopen weken een inhaalslag gemaakt ten opzichte van de marktrentes. Bovendien zie we, in ieder geval tijdelijk, dat de stijging bij de marktrentes afvlakt. De kans bestaat dat we die afvlakking ook bij de hypotheekrentes gaan zien. Er heeft namelijk een herstel van de bruto marges plaatsgevonden, al liggen die nog altijd ruim 0,1% lager dan het gemiddelde van 2021. Voor deze week is dan ook de hoop dat we minder hypotheekrenteverhogingen gaan zien en vooral ook minder grote verhogingen.
De afgelopen weken zagen we dat veel hypotheekaanvragen naar voren zijn gehaald om nog te profiteren van de huidige lage hypotheekrentes. Het gevolg is een enorme hausse aan hypotheekaanvragen. Dat kan voor geldverstrekkers reden zijn om de rente nog wat verder te verhogen, om de nieuwe instroom te beperken. Bij die nieuwe instroom gaat het voor een belangrijk deel om huishoudens die door de recente hypotheekrentestijgingen het nu verstandig achten om de hypotheek over te sluiten en de nog altijd historisch lage hypotheekrente voor een lange periode vast te zetten.
We hebben een voorbeeld uitgewerkt van de hypotheekrentestijging die we al eerder hadden, maar ook de rentestijging die we dit jaar mogelijk nog gaan krijgen. In de eerste zeven weken van dit jaar hebben we een rentestijging gezien van ruim 0,45% voor onder andere de 10 en 20 jaar rentevaste periode.
Om de gevolgen voor de maandlasten te laten zien hebben we een berekening gemaakt voor de aankoop van een woning van € 350.000,- waarop een annuïteitenhypotheek wordt gevestigd van € 350.000,-. We zijn uitgegaan van een stel met middeninkomens. Als uitgangspunt is de meest populaire rentevaste periode gepakt: 20 jaar vast. Het effect van een hogere rente is bij een annuïteitenhypotheek tweeledig: je maandlast gaat omhoog én je lost minder hard af dan bij een lagere rente.
Sinds 1 januari is de gemiddeld 20 jaar vaste hypotheekrente met 0,45% gestegen, van 1,4% naar 1,85%. We laten ook zien wat de gevolgen zijn als de rente met nog eens 0,15% stijgt, wat een zeer realistisch scenario is, en ook een pessimistischer scenario als de rente dit jaar in totaal met 1,0% stijgt.
Door de stijging van de rente van 1,4% naar 1,85% is bij een annuïteitenhypotheek de bruto maandlast € 75,- gestegen. De netto maandlast stijgt minder, namelijk € 28,-. Kijk je over een periode van 10 jaar dan betaal je door de gestegen rente € 3.959,- meer aan netto hypotheeklasten dan bij de oude rente. Maar misschien nog wel belangrijker: je lost ook minder snel af dan bij een lage rente. Dat scheelt in de eerste 10 jaar € 4.894,-. Per saldo is het stel uit dit voorbeeld in 10 jaar tijd € 8.853,- duurder uit als gevolg van de huidige stijging van 0,45%.
Als de rente nog eens met 0,15% of zelfs 0,55% stijgt, dan loopt het nadeel in de eerste 10 jaar op naar € 11.836,- respectievelijk € 19.864,-. Het is dan ook te hopen dat de inflatie niet verder escaleert en de marktrente in rustiger vaarwater komt en daarmee ook de hypotheekrente.
Een hogere rente heeft ook invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen. De stijging van de populaire 20 jaar vaste hypotheekrente van 1,4% naar 1,85% is een stijging van maar liefst 32%. Dat leidt meestal ook tot een lager te lenen hypotheekbedrag van enkele duizenden euro’s, maar de daling blijft vaak beperkt tot 1 à 2%. We geven een paar voorbeelden, te beginnen met twee voorbeelden die binnen de NHG-grens vallen.
Een stel met inkomens van € 35.000,- en € 25.000,- kon bij een rente van 1,4% € 286.476,- lenen. Bij een rente van 1,85% daalt dat naar € 283.021,-. Dat is dus bijna € 3.500,- minder.
Een stel met inkomens van € 38.000,- en € 30.000,- kon bij een rente van 1,4% € 341.323,- lenen. Bij een rente van 1,85% daalt dat naar € 336.404,-. Dat is dus ruim € 4.900,- minder.
We tonen ook nog twee voorbeelden met een hogere niet-NHG rente, waarbij we uitgaan dat onderstaande stellen geen eigen geld inbrengen. De gemiddelde 20 jaar vaste rente was 1,85% en is inmiddels gestegen naar 2,3%.
Een stel met inkomens van € 50.000,- en € 40.000,- kon bij een rente van 1,85% € 486.658,- lenen. Bij een rente van 1,85% stijgt dat naar € 487.264,-. Dit voorbeeld laat zien dat in sommige gevallen een hogere rente tot een hogere hypotheek kan leiden. Al gaat het om slechts een beperkte stijging.
Tot slot een stel met inkomens van € 60.000,- en € 50.000,-, zij konden bij een rente van 1,85% € 620.116,- lenen. Bij een rente van 1,85% daalt dat naar € 619.367,-. Dat scheelt dus nog geen duizend euro.
Samenvattend: een hogere rente leidt in de meeste gevallen tot een lager maximaal te lenen bedrag. Maar de daling is relatief beperkt. Toch is het raadzaam om na te vragen welk effect de hogere rente heeft op jouw maximaal te lenen bedrag.
Deze week en afgelopen week zien we de grootste stijging van de gemiddelde hypotheekrentes in een week tijd sinds 2010. Alle geldverstrekkers verhoogden de hypotheekrente. Terwijl de hypotheekrentes sowieso al sinds het begin van dit jaar aan het stijgen zijn. Maar nu gaan de stijgingen met enkele tienden tegelijk, met uitschieters naar 0,3%. Sinds begin dit jaar is de populairste rentevaste periode van 20 jaar vast met NHG met 0,45% gestegen. Voor andere rentevaste periodes ligt de stijging tussen de 0,36% en 0,47%. En dit zijn dan nog maar de gemiddeldes, want menig geldverstrekker verhoogde de rente voor bepaalde rentevaste periodes met nog grotere stappen.
De forse stijging van de hypotheekrentes zorgt ervoor dat er versneld allerlei hypotheekaanvragen gedaan worden. Een geluk bij een ongeluk is dat de afgelopen weken de rente ook al omhoog ging, waardoor we toen ook al zagen dat er hypotheekaanvragen naar voren werden gehaald. In de eerste zes weken van dit jaar zien we bijna 45% meer hypotheekaanvragen dan in dezelfde periode in 2021. Het aantal aanvragen voor de financiering van de aankoop van een woning is nagenoeg gelijk aan vorig jaar. Dat betekent dat de stijging in het aantal hypotheekaanvragen vooral toe valt te schrijven aan oversluitingen en tweede hypotheken/verhogingen. Het aantal aanvragen voor oversluitingen is ruim het dubbele van vorig jaar.
De hypotheekrentes zijn fors omhooggegaan. Dit was te verwachten omdat de marktrente de afgelopen twee maanden nog sneller steeg. Grootste vraag op dit moment is of de marktrente nog verder blijft doorstijgen. Zo ja, dan zullen de hypotheekrentes weer volgen. De stijgende trend houdt voorlopig waarschijnlijk nog wel even aan, maar het is te hopen dat de verhogingen wel minder groot gaan worden dan afgelopen week.
De gemiddelde hypotheekrentes staan op het hoogste niveau sinds september 2019. Maar zoals je in onderstaande grafiek ook kunt zien, is dat de rente nu serieus omhoog gaat, maar vanuit historisch perspectief nog altijd enorm laag ligt.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Na een lange periode van rentedalingen kon het niet uitblijven: een stijging van de hypotheekrente. Maar wat zijn de gevolgen van een rentestijging op de hypotheeklasten? Schieten deze lasten omhoog bij een hogere hypotheekrente? We laten de gevolgen zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.
We hebben een voorbeeld uitgewerkt van de hypotheekrentestijging die we al gehad hebben, maar ook de rentestijging die we dit jaar mogelijk nog gaan krijgen. In de eerste zeven weken van dit jaar hebben we een rentestijging gezien van ruim 0,45% voor onder andere de 10 en 20 jaar rentevaste periode.
Om de gevolgen voor de maandlasten te laten zien hebben we een berekening gemaakt voor de aankoop van een woning van € 350.000,- waarop een annuïteitenhypotheek wordt gevestigd van € 350.000,-. We zijn uitgegaan van een stel met middeninkomens. Als uitgangspunt is de meest populaire rentevaste periode gepakt, 20 jaar vast.
Het effect van een hogere rente is bij een annuïteitenhypotheek tweeledig: je maandlast gaat omhoog én je lost minder hard af dan bij een lagere rente.
Sinds 1 januari is de gemiddeld 20 jaar vaste hypotheekrente met 0,45% gestegen van 1,4% naar 1,85%. Wij hopen dat de komende weken de rentestijging gaat afvlakken, maar dat valt heel lastig te voorspellen. We laten daarom ook zien wat de gevolgen zijn als de rente met nog eens 0,15%, wat een zeer realistisch scenario is en ook een pessimistischer scenario als de rente dit jaar in totaal met 1,0% stijgt.
Door de stijging van de rente van 1,4% naar 1,85% is bij een annuïteitenhypotheek de bruto maandlast € 75,- gestegen. De netto maandlast stijgt minder, namelijk € 28,-. Kijk je over een periode van 10 jaar dan betaal je door de gestegen rente € 3.959,- meer aan netto hypotheeklasten dan bij de oude rente. Maar misschien nog wel belangrijker, je lost ook minder snel af dan bij een lage rente. Dat scheelt in de eerste 10 jaar € 4.894,-. Per saldo is het stel in dit voorbeeld in 10 jaar tijd € 8.853,- duurder uit als gevolg van de huidige stijging van 0,45%. Als de rente nog eens met 0,15% of zelfs 0,55% stijgt, dan loopt het nadeel in de eerste 10 jaar op naar € 11.836,- respectievelijk € 19.864,-. Het is dan ook te hopen dat de inflatie niet verder escaleert en de marktrente in rustiger vaarwater komt en daarmee ook de hypotheekrente.
In de meeste gevallen heeft een hogere hypotheekrente geen gevolgen voor huishoudens met een bestaande hypotheek. Dat komt omdat nieuwe hypotheken veelal voor een lange rentevaste periode zijn vastgezet van 10, 20 of soms zelfs wel 30 jaar. Ook hebben veel huishoudens aan het einde van hun rentevaste periode, of door tussentijds de hypotheek open te breken of over te sluiten, een nieuwe lange rentevaste periode afgesloten.
Heb jij nog een relatief korte rentevaste periode? Houd dan de renteontwikkeling goed in de gaten. Als de hypotheekrente blijft stijgen, dan kan het raadzaam zijn om de hypotheek over te sluiten of rentemiddeling toe te passen. Het is dé manier om nog te profiteren van de lage rente en flink te besparen op jouw maandlasten. Want ondanks de huidige rentestijging liggen de hypotheekrentes nog altijd onder het niveau van vóór 2019 en zelfs fors onder het niveau van vóór 2015 toen de hypotheekrentes nog 1 tot wel 2 procent hoger lagen.
Onderneem nu actie en doe de gratis oversluitcheck en ontdek jouw mogelijkheden. Jouw financieel adviseur in de buurt kan een berekening op maat maken voor jouw persoonlijke situatie.
Afgelopen week zagen we de grootste stijging van de gemiddelde hypotheekrentes in een week tijd sinds 2010. Alle geldverstrekkers verhoogden de hypotheekrente. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ging met 18 basispunten (0,18 procentpunt) omhoog. Voor 5, 20 en 30 jaar vast waren de stijgingen met respectievelijk 16, 15 en 12 basispunten net iets lager. En dit zijn dan nog maar de gemiddeldes, want menig geldverstrekker verhoogde de rente voor bepaalde rentevaste periodes met 25 tot 35 basispunten.
De forse stijging van de hypotheekrentes zorgt ervoor dat er versneld allerlei hypotheekaanvragen gedaan worden. Een geluk bij een ongeluk is dat de afgelopen weken de rente ook al omhoog ging, waardoor we toen ook al zagen dat er hypotheekaanvragen naar voren werden gehaald. In de eerste zes weken van dit jaar zien we ruim 35% meer hypotheekaanvragen dan in dezelfde periode in 2021. Het aantal aanvragen voor de financiering van de aankoop van een woning is nagenoeg gelijk aan vorig jaar. Dat betekent dat de stijging in het aantal hypotheekaanvragen vooral toe valt te schrijven aan oversluitingen en tweede hypotheken/verhogingen. Het aantal aanvragen voor oversluitingen is bijna het dubbele van vorig jaar.
De renteverschillen tussen geldverstrekkers zijn de afgelopen enorm toegenomen. Daar zijn twee redenen voor. In de eerste plaats zien we dat geldverstrekkers op verschillende momenten de beslissing nemen om de rente te verhogen. De kans is dan ook groot dat geldverstrekkers die aan het begin van vorige week een relatief kleine renteverhoging aankondigden, deze week alsnog een extra renteverhoging doorvoeren. Sowieso is onze verwachting dat een groot aantal geldverstrekkers deze week weer een renteverhoging door zullen voeren. Want de marktrente is de afgelopen twee maanden nog altijd veel meer gestegen dan de gemiddelde hypotheekrentes. Bovendien is het afwachten of de marktrente zelf blijft doorstijgen. Als dat het geval is, zal dit zeker ook tot hypotheekrenteverhogingen leiden.
Door de rentestijgingen is het op dit moment heel erg druk met hypotheekaanvragen bij veel geldverstrekkers. Het lijkt er op dat sommige geldverstrekkers zich op dit moment misschien wel bewust even een beetje uit de markt prijzen. Door de hoge rentes in vergelijking met andere geldverstrekkers zal er geen extra, nieuwe toestroom komen, zodat ze de huidige hypotheekaanvragen weg kunnen werken.
De gemiddelde hypotheekrente 20 jaar vast staat op het hoogste niveau sinds augustus 2020 en voor 10 jaar vast moeten we terug naar september 2019. Maar zoals je in onderstaande grafiek ook kunt zien, is dat de rente nu serieus omhoog gaat, maar vanuit historisch perspectief nog altijd enorm laag ligt.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Deze week zien we een hausse aan renteverhogingen. Waaronder de grootbanken Rabobank, ABN AMRO bank en ING Bank. Bovendien gaat het om grotere verhogingen dan in de afgelopen weken. Voor 5 en 10 jaar vast bedraagt de gemiddelde verhoging 17 basispunten, ofwel 0,17%. Maar dit is een gemiddelde, we zien uitschieters bij individuele geldverstrekkers van 0,25% tot zelfs 0,35%. Bij 20 en 30 jaar vast is de verhoging gemiddeld 13 respectievelijk 12 basispunten.
In de grafiek hieronder kun je zien dat de gemiddelde hypotheekrentes fors omhooggaan. Waarbij je moet bedenken dat een aantal geldverstrekkers nog niet verhoogd hebben en deze nog zullen volgen. Bovendien verwachten wij dat dit ook nog niet het einde is van de renteverhogingen.
Er is een heel grote kans dat we de komende weken nog meer hypotheekrentestijgingen gaan zien. Want hoewel de gemiddelde hypotheekrentes nu fors stijgen, stijgt de marktrente minstens net zo hard. Dat betekent dat de marges van geldverstrekkers nog steeds enorm onder druk staan. In onderstaande grafiek is te zien dat de kapitaalmarktrente (oranje lijn, met op de rechter-as de waarden) sinds de laatste weken van 2021 fors is gestegen. De dalende trend van de afgelopen decennia is gedraaid naar stijgend; zie de grijze trendlijn. De gemiddelde hypotheekrentes (blauwe lijn, met op de linker-as de waarden) heeft nu ook de stijgende lijn te pakken.
Opvallend is dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente op dit moment op nog geen 1,3% staat, terwijl die in 2019 rond de 1,8% stond, toen de kapitaalmarktrente voor het laatst rond de 0,4% stond.
Beleggers maken zich behoorlijke zorgen over de hoge inflatiepercentages en de ECB heeft die zorgen niet kunnen wegnemen. Iedereen ziet dat de inflatie geen tijdelijk fenomeen is en beleggers zijn bang voor door elkaar versnelde effecten: namelijk werknemers die hogere lonen gaan vragen en bedrijven die de hogere prijzen vragen voor energie en de producten die zij zelf inkopen. De hoop is dat de hoge inflatie beperkt blijft tot 2022, maar dat zal lastiger worden als steeds meer groepen zoals werknemers gaan geloven in een permanent hogere inflatie. Dan wordt het vanzelf een self fulfilling prophecy. Beleggers willen normaal gesproken gecompenseerd worden voor een hogere inflatie en zullen daarom een hogere rente gaan vragen.
Zeker vanwege de (nu nog) huidige lage hypotheekrentes zou het zomaar kunnen dat je hypotheeklasten flink omlaag kunnen. Hoe? Door je hypotheek over te sluiten. Het is dé manier om te profiteren van de lage rente en flink te besparen op jouw maandlasten. Onderneem nu actie en doe de gratis oversluitcheck en ontdek jouw mogelijkheden.
De stijgende trend bij de hypotheekrentes hield vorige week aan en zal ook komende week verder doorzetten. De Europese Centrale Bank (ECB) liet afgelopen donderdag haar rente ongewijzigd, maar president Lagarde sprak wel haar ‘unanieme zorgen’ van het bestuur van de ECB uit, over de inflatiepercentages. Reden was dat de inflatiecijfers over december en januari hoger uitvielen dan verwacht door de ECB. Eerder noemde Lagarde een renteverhoging in 2022 zeer onwaarschijnlijk, maar dat durfde ze afgelopen donderdag niet te herhalen, waardoor beleggers dit zien als een mogelijkheid die toch gaat plaatsvinden.
Beleggers maken zich dan ook behoorlijke zorgen over de hoge inflatiepercentages en de marktrente steeg dan ook in aanloop naar de vergadering van de ECB, om daarna zelfs een sprong omhoog te maken met tien basispunten. Aandelenbeurzen, obligatiebeleggers en ook hypotheekverstrekkers ondervinden allemaal de effecten van de hogere rente. Doordat de marktrente op dit moment veel sneller stijgt dan de gemiddelde hypotheekrentes, dalen de marges van hypotheekverstrekkers. De kans is dan ook groot dat we de komende weken gaan zien dat de hypotheekrentes met kleine stapjes omhoog gaan. Tenzij de marktrente een pas op de plaats maakt, maar daar ziet het voorlopig even niet naar uit.
In onderstaande grafiek is te zien dat de kapitaalmarktrente (oranje lijn, met op de rechter-as de waarden) sinds de laatste weken van 2021 fors is gestegen. De dalende trend van de afgelopen decennia is gedraaid naar stijgend; zie de grijze trendlijn. De gemiddelde hypotheekrentes (blauwe lijn, met op de linker-as de waarden) heeft ook heel voorzichtig de stijgende lijn te pakken. Opvallend is dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente op dit moment op nog geen 1,2% staat, terwijl die in 2019 rond de 1,8% stond, toen de kapitaalmarktrente voor het laatst rond de 0,2% stond. Dat betekent ook dat de bruto marges voor geldverstrekkers nu een heel stuk lager liggen dan in 2019. Deze bruto marges liggen op dit moment ook veel lager dan de al hele lage gemiddelde brutomarge van 2021, waardoor wij verwachten dat geldverstrekkers de komende weken de hypotheekrentes met kleine stappen blijven verhogen.
Volgens voorlopige cijfers is de inflatie in januari opgelopen naar 7,6%. Een belangrijke oorzaak zijn de hogere energieprijzen. Dat merken we als ons energiecontract afloopt en we tientjes, en soms wel meer dan honderd euro extra moeten gaan betalen voor elektriciteit en gas. Maar de hogere energieprijzen in combinatie met hogere prijzen voor grondstoffen, zien we ook terug in ons bezoek aan de supermarkt, als we naar het café of restaurant gaan, of bij de kapper.
ING Bank is bang dat door de oplopende inflatie sommige klanten hun hypotheek niet meer kunnen betalen. ING Bank zet maar liefst bijna € 50 miljoen opzij in een aparte stroppenpot met het oog op mogelijke wanbetaling voor haar Nederlandse hypotheekklanten.
We zijn een nieuw jaar gestart. Dat betekent dat je inkomen misschien iets omhoog is gegaan als gevolg van een loonsverhoging, bijvoorbeeld als gevolg van een indexatie of cao-verhoging. Vaak vinden er per 1 januari verhogingen plaats van bepaalde uitgaven. Het is verstandig om een begroting te maken, zodat je weet wat er maandelijks binnenkomt en wat er aan vaste lasten uitgaat. Dan weet je hoeveel geld je overhoudt voor je dagelijkse uitgaven, hobby’s en om te sparen. Houd er ook rekening mee dat je variabele uitgaven omhoog zullen gaan, waardoor er minder geld overblijft om te sparen.
Wat als er geen geld meer overblijft om te sparen en de vaste en variabele uitgaven groter zijn dan de maandelijkse inkomsten? Dat betekent dat je moet interen op je spaargeld/vermogen of dat je toch moet gaan bezuinigen op je vaste en/of variabele uitgaven. Maak daarbij duidelijke en bewuste keuzes.
Is je spaargeld op en valt er ook niet meer te bezuinigen en dreigt de betaling van de hypotheeklasten in gevaar te komen? Zorg dan dat je actie onderneemt. Neem contact op met je bank of financieel adviseur. Het is altijd beter om zelf contact op te nemen met de geldverstrekker, dan dat je opeens je maandelijkse bedrag niet betaalt. Bovendien leert de ervaring dat als je een maandelijkse betaling mist, de problemen vaak versnellen. Met de geldverstrekker kun je vaak afspreken dat je wel een deel van de hypotheekbetaling doet, binnen je mogelijkheden. Je voorkomt daarmee dat de achterstand heel snel groeit en het is makkelijker om een betalingsregeling en plan van aanpak af te spreken.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Bijna alle geldverstrekkers verhoogden de afgelopen week de hypotheekrentes voor één of meerdere rentevaste periodes. Op Lloyds Bank na, die de hypotheekrente in 2022 nog niet verhoogde, was dit de tweede of zelfs derde of vierde keer dat geldverstrekkers de hypotheekrentes verhoogden. Het gaat met relatief kleine stapjes. De gemiddelde rente van de populairste rentevaste periode 20 jaar vast is in januari tot nu toe het meest gestegen.
Voor hypotheken met NHG steeg de gemiddelde rente 20 jaar vast met 0,10 procentpunt van 1,39% naar 1,49%. Voor hypotheken zonder NHG (t/m 100% marktwaarde) was de stijging 0,08 procentpunt, namelijk van 1,87% naar 1,95%. Maar het is goed om je te bedenken dat dit gaat om de stijging van de gemiddelde 20 jaar vaste rente. Er zijn geldverstrekkers waar de rente helemaal niet is gestegen, zoals Lloyds Bank, of beperkt zijn gestegen, maar er zijn dus ook meerdere geldverstrekkers waar de rente fors is gestegen, met stijgingen van tussen de 15 en 25 basispunten.
Ook deze week zal menig geldverstrekker de hypotheekrente verhogen. De eerste verhogingen zijn inmiddels al doorgegeven.
Januari 2022 is overigens een heel andere maand dan januari 2021. Wat wel vergelijkbaar is, is het feit dat in zowel 2021 als in 2022 de marktrente oploopt. Alleen zagen we vorig jaar januari de rare tegendraadse beweging dat de hypotheekrentes wel verlaagd werden, terwijl we dit jaar de hypotheekrentes omhoog zien gaan.
Waarom deze verschillende bewegingen? Begin januari 2021 was het verschil tussen de 10 jaar kapitaalmarktrente en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente ruim 1,6%, terwijl dit verschil nu op ongeveer 1,1% ligt. De marges waren januari 2021 dus een stuk hoger en dankzij de sterke concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt was er ook ruimte om de rentes te verlagen, wel met als gevolg dat de marges omlaag gingen. Uiteindelijk kwam de gemiddelde marge in 2021 uit op 1,23%. Dat is dus een stuk lager dan de 1,6% aan het begin van het jaar. In het afgelopen decennium is de marge niet zo laag geweest en er is waarschijnlijk weinig tot geen ruimte voor een verdere verlaging van de marges. Omdat de huidige marge met 1,08% lager ligt dan de gemiddelde marge van vorig jaar, die op 1,23% lag, verwachten we dat de hypotheekrente de komende tijd ook nog iets verder zal doorstijgen.
De hogere marktrente heeft gevolgen voor de financiële markten. Hieronder geven we beknopt aan wat die gevolgen zijn.
• De hypotheekrente volgt met enige vertraging de stijgende trend van de marktrente.
• Aandelen reageren over het algemeen negatief op hogere renteverwachtingen. Bedrijven moeten een hogere rente betalen over schulden, maar vooral ook toekomstige verwachte winsten worden contant gemaakt tegen een hogere rente. We zien dan ook dat de AEX tot nu toe elke week een stukje lager staat en eenzelfde beeld zien we bij andere beurzen.
• Kun je dan beter in obligaties zitten? Nee, want als de rente stijgt, dan daalt de koers van bestaande obligaties.
• Bovenstaande lijkt slecht nieuws voor pensioenen; want de beleggingsresultaten van pensioenfondsen zullen ook onder druk staan. Maar bij pensioenfondsen gaat het niet alleen om de beleggingsresultaten, maar ook om de pensioenverplichtingen die pensioenfondsen in de toekomst hebben aan hun pensioendeelnemers. En daar ligt het goede nieuws voor pensioenfondsen: die verplichtingen dalen bij een hogere rente. Het is afwachten hoe deze twee tegengestelde twee krachten precies uitwerken op de dekkingsgraden van pensioenfondsen.
• Tot slot de spaarrente. Gaat die nu ook omhoog? Nee, helaas niet. Het is de lange rente die op dit moment omhoog gaat. Het kan nog een hele tijd duren voordat de korte rente en daarmee ook de spaarrente omhoog gaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ongeveer twee op de drie geldverstrekkers verhoogden de hypotheekrente tarieven afgelopen week. Daarmee waren er net iets minder geldverstrekkers die de hypotheekrente verhoogden dan de week ervoor. Ook de gemiddelde renteverhoging was met 5 à 6 basispunten, dat wil zeggen 5 à 6 honderdsten, net iets lager dan de 7 à 8 basispunten van de week ervoor.
De gemiddelde hypotheekrentes stijgen overigens minder hard, omdat er ook geldverstrekkers zijn die in een week de hypotheekrentes niet verhogen. Daarnaast geldt dat de geldverstrekkers die de rente wel verhogen, dit niet altijd doen voor alle rentevaste periodes. Het gevolg is dat we ondanks enkele weken van veel hypotheekrenteverhogingen, de gemiddelde hypotheekrentes per saldo dit jaar met nog geen eens 0,1 procentpunt zijn gestegen.
Dit terwijl dit jaar ongeveer een derde van de geldverstrekkers al twee renteverhogingen heeft doorgevoerd en een andere derde van de geldverstrekkers al drie keer een hypotheekrente verhoging doorgaf.
Er is veel onrust op de financiële markten. Omikron lijkt steeds minder invloed te hebben op de economische ontwikkeling. De economie barst op allerlei plekken uit zijn voegen, met te weinig vakmensen en een tekort aan allerlei grond- en hulpstoffen, waarbij het chiptekort er boven uitspringt. De inflatie is dan ook in decennia niet zo hoog geweest en economen verwachten dat een renteverhoging door centrale banken, en in ieder geval in de Verenigde Staten, steeds dichterbij komt. Gevolg: de marktrente stijgt gestaag en als we als uitgangspunt voor de marktrente de Nederlandse staatsobligaties 10 jaar vast nemen, dan is die sinds mei 2019 niet zo hoog geweest.
Bekijken we de gemiddelde hypotheekrentes van nu met die van mei 2019, dan zien we dat de huidige hypotheekrente tussen de 0,56% en 0,92% lager zijn.
Ervan uitgaande dat de inkooptarieven van geldverstrekkers gelijke tred houden met de kapitaalmarktrente, betekent het dat geldverstrekkers tussen de 0,56% en 0,92% minder marge verdienen op hypotheken. Dat geeft aan dat de concurrentie op de hypotheekmarkt heel scherp is.
Als brutomarge voor geldverstrekkers gebruiken wij het verschil tussen de kapitaalmarktrente 10 jaar vast en de gemiddelde hypotheekrente met NHG 10 jaar vast. Waarbij we ons moeten bedenken dat geldverstrekkers geld tegen een ongunstiger tarief aan kunnen trekken dan de overheid. Uit die brutomarge moeten vervolgens de kosten betaald worden, voor onder meer de administratie, personeel en hypotheekverliezen, waarna de winst overblijft.
De brutomarge bedroeg in 2021 gemiddeld 1,23%. Op dit moment ligt die marge op ongeveer 1,08%, want de kapitaalmarkt rente is de afgelopen vijf weken harder gestegen dan de gemiddelde hypotheekrente. Als geldverstrekkers minimaal dezelfde marge willen halen als in 2021, dan zit er de komende tijd nog een hypotheekrentestijging in het vat van ongeveer 0,15%. Dat kan hoger, maar misschien ook lager uitvallen, afhankelijk van hoe ook de marktrente zich de komende tijd gaat ontwikkelen. En tot nu toe is in ieder geval de trend stijgend.
Zoals hiervoor al geschreven hebben bijna alle geldverstrekkers de hypotheekrente dit jaar al verhoogd en sommige al twee of zelfs drie keer. Daarop is één uitzondering: Lloyds Bank. Tot op heden hebben zij de hypotheekrente nog niet verhoogd.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Samen met een open brief heeft Hugo de Jonge, de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, in januari dit prachtige paar Crocs met zebraprint ontvangen van Van Bruggen Adviesgroep. De achterliggende gedachte: meer voorrang voor senioren bij het aanpakken van het woningprobleem.
Van Bruggen Adviesgroep heeft zich in januari in een open brief direct gericht tot de minister. Directeur Michiel Meijer: “We hebben de minister op twee belangrijke zaken gewezen waar de minister zich mee bezig zou moeten gaan houden: het woningtekort en een woonbeleid dat tegemoet komt aan de veranderende woonbehoeften als gevolg van demografische veranderingen. De toenemende vergrijzing leidt namelijk tot andere woonbehoeften. Het bouwen van meer woningen voor senioren (in plaats van starterswoningen wat vaak als oplossing wordt aangedragen) zal leiden tot een betere doorstroming op de hele woningmarkt. Hierdoor komen er juist ook weer meer mogelijkheden voor starters en doorstromers om een eerste of volgende woning te kopen.
Van Bruggen Adviesgroep vreest dat als de nieuwe minister in zijn woonbeleid daar niet nadrukkelijk rekening mee houdt er een nieuw probleem ontstaat. Meijer: “De woningnood is dan misschien opgelost, maar er ontstaat een woningmarkt die niet aansluit bij de wensen van een belangrijk en groeiende groep van de bevolking. De groep Nederlanders tussen de 75 tot 85 jaar en 85 jaar en ouder gaat de komende decennia flink uitdijen. Als wij de verschuiving bij 65-plussers van de afgelopen tien jaar doortrekken naar 2030, dan is er een extra behoefte aan ongeveer 400.000 extra woningen voor deze groep. Voor de periode 2030-2040 komen daar nog eens 200.000 benodigde woningen bij.”
Meijer: “Een goed woonbeleid dat méér dan in de huidige plannen rekening houdt met de stijgende senioriteit, zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt. Zaak is om eerst de woonbehoeften van senioren met een onderzoek in kaart te brengen. Een mogelijke oplossing die Van Bruggen Adviesgroep alvast aandraagt is onder andere het ombouwen van kantoorpanden tot communities.”
Alle enkele maanden zien we een golf aan oversluitingen, waarbij vooral ook 50-plussers een belangrijk aandeel hebben. De behoefte aan oversluiten kan voortkomen uit meerdere motieven, die overigens vaak samen gaan of gecombineerd kunnen worden.
We noemen er een paar:
We gaan op deze vier motieven iets dieper in.
Wie wil dat nu niet; een lagere rente? Bijna iedereen die in het verleden een hypotheek heeft afgesloten, zou dit op dit moment naar een lagere rente kunnen gaan. Hoe langer geleden de hypotheek afgesloten is, hoe groter het verschil tussen de rente die je betaalt en die je nu zou kunnen krijgen. Maar een hypotheek oversluiten is niet gratis. Je moet een boeterente aan de geldverstrekker betalen en je hebt extra kosten, zoals hypotheekadvies-, notaris- en taxatiekosten. Hoe langer de resterende rentevaste periode, hoe hoger de boeterente; en hoe langer het duurt voordat je die hebt terugverdiend. Hoe langer de terugverdientijd, hoe meer je je moet afvragen of het voor jou wel interessant is om over te sluiten. Omdat er meer voorziene of onvoorziene zaken kunnen gebeuren; denk bijvoorbeeld aan verhuizen naar een andere woning of vervelender een scheiding, waardoor het achteraf minder interessant was om hypotheekrente voor meerdere jaren af te kopen.
Voor veel oversluiters is een belangrijk motief langer zekerheid en duidelijkheid te krijgen over de hoogte van hun hypotheeklasten, door hun huidige rentevaste periode open te breken en voor een langere, nieuwe rentevaste periode met de op dit moment lage hypotheekrente vast te zetten.
Niemand heeft een glazen bol en weet hoe de hypotheekrente er over 1, 2, 5 of 10 jaar voor staat. Het enige wat we wel weten is dat de hypotheekrente historisch laag staat. Waarbij we wel de kanttekening moeten maken dat we dat ook de afgelopen jaren steeds dachten. Inmiddels weten we dat de hypotheekrente toch nog steeds lager kon worden.
Ook nu is onze verwachting dat de hypotheekrente niet serieus lager kan worden; maar een zekerheid is dat dus niet. Wel achten wij het voor de komende jaren waarschijnlijk dat de hypotheekrente licht hoger zal uitkomen.
Nederlanders zijn een voorzichtig volk, als het aankomt op het vastzetten van de hypotheekrentes. In 2021 zagen we een nog verdere verschuiving naar lang vastzetten. Voor meer dan 50% van de afgesloten hypotheekdelen was sprake van een rentevaste periode van 20 jaar vast en 30 jaar vast steeg naar een aandeel van 17%. Vooral 50-plussers kozen voor deze lange rentevaste periodes. Voor hen is het vaak nog belangrijker dan voor jongere generaties om de hypotheekrente lang vast te zetten. Zij krijgen vanaf de pensioenleeftijd vaak te maken met een lager pensioeninkomen, dat vaak ook nog eens minder of niet meestijgt met de inflatie. Door lang vast te zetten, voorkom je in de toekomst een vervelende stijging van de hypotheeklasten, mocht de hypotheekrente gaan stijgen.
Menig oversluiter past ook zijn hypotheekconstructie aan bij het oversluiten van de hypotheek. Door een groter deel van de hypotheek aflossingsvrij te nemen, kunnen de hypotheeklasten nog verder omlaag dan alleen de verlaging die ontstaat doordat je naar een lagere rente gaat. Een lagere hypotheekrente betekent bij bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek dat je brutolast naar beneden gaat, maar misschien minder hard dan je verwacht had. Dat komt omdat de aflossingscomponent een groot deel van de maandelijkse last uitmaakt. Door een annuïteitenhypotheek om te zetten in een (deels) aflossingsvrije hypotheek bespaar je niet alleen rente, maar dus ook die maandelijkse aflossing.
Ook hier geldt dat zeker voor 50-plussers dit een belangrijke afweging kan zijn om een aflossende hypotheek (deels) om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Zij hebben vaak namelijk al veel overwaarde in de woning zitten en hebben nog maar een relatief kleine hypotheek over. Het is natuurlijk wel van belang om je goed te realiseren dat je dan niet meer aflost op je hypotheekschuld en de hypotheeklasten moeten ook in de toekomst betaalbaar blijven bij een lager pensioeninkomen, einde hypotheekrenteaftrek en hypotheekrentestijging.
Een verbouwing kun je soms financieren door weer een bedrag van eerdere aflossingen op te nemen, door een extra hypotheek op te nemen, of door de huidige hypotheek af te lossen en een nieuwe, hogere hypotheek af te sluiten. De verbouwing is dan de aanleiding om ook meteen naar een lagere rente, langere zekerheid en/of andere hypotheekconstructie met lagere maandlasten te gaan. Maar een oversluiting kan ook de ogen openen, om na te denken over een verbouwing, omdat er opeens financiële ruimte vrijkomt door lagere maandlasten. Overigens kan naast een verbouwing ook de behoefte bestaan om een extra bedrag te besteden te hebben.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De laatste twaalf weken is het ongelofelijk rustig op de hypotheekmarkt, met zo nu en dan een kleine verlaging of verhoging, maar geen noemenswaardige wijzigingen.
Een heel ander beeld zien we op de financiële markten. Daar loopt vanaf de laatste weken van december de marktrente op met 0,2 à 0,3%, afhankelijk van de renteduur. De rente loopt steeds verder op, doordat steeds meer beleggers zich zorgen maken over de stijgende inflatie.
De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente volgde in de afgelopen jaren behoorlijk de marktrente. Het verschil bedroeg de laatste jaren steeds ongeveer tussen de 1,3 en 1,6%. Het afgelopen jaar leverden de geldverstrekkers behoorlijk marge in en lag de marge een stuk lager. In de linker grafiek staat het verloop over de periode 2009 tot en met 2022. De rechter grafiek kijkt alleen naar het afgelopen jaar.
Ondanks de hogere marktrente werd in 2022 slechts op twee momenten de hypotheekrentes verhoogd. De vraag is hoe lang geldverstrekkers dit nog vol willen houden. Al blijft de dreiging voor ze bestaan om hypotheekproductie mis te lopen, wanneer de eerste geldverstrekker de hypotheekrente verhoogd en de rest niet volgt. Voor de komende tijd lijken lichte hypotheekrenteverhogingen eerder in het verschiet te liggen dan verlagingen; zeker als de marktrente zijn weg omhoog verder voortzet.
Bekijk voor alle actuele hypotheekrentes dit overzicht.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.