Doorstromer kiest vaker voor 20 jaar vast dan starter

Het eerste half jaar van 2023 zag de hypotheekmarkt er heel anders uit dan de eerste helft van 2022. We zetten de vijf belangrijkste verschillen met 2022 en de belangrijkste trends in 2023 op een rij.

1. Stabiele vaste hypotheekrente, stijgende variabele hypotheekrente eerste half jaar 2023
   In de media horen en lezen consumenten dat de Europese Centrale Bank (ECB) elke zes weken haar rente verhoogt en dat kan leiden tot het idee dat ook de hypotheekrentes fors stijgen, maar dat is slechts ten dele waar. In 2023 verhoogde de ECB tot nu toe vier keer haar rente, tweemaal met 0,5% en tweemaal met 0,25%; wat de totale stijging 1,5% maakt. De gemiddelde variabele hypotheekrente steeg in bijna het zelfde tempo mee van 3,4% aan het begin van het jaar naar 4,8% nu. Maar de vaste hypotheekrentes, waaronder bijvoorbeeld de populaire gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente staat nu zelfs heel licht lager dan aan het begin van het jaar. Zie de linker grafiek.
   
   In de rechter grafiek, die de renteontwikkeling weergeeft over 2022 en 2023, is te zien dat we in de eerste helft van 2022 juist een enorm snelle stijging van de hypotheekrente zagen.
   
   
2. Weinig oversluitingen
   In het eerste half jaar van 2023 waren er ongeveer 45% minder HDN-hypotheekaanvragen dan in de eerste helft van 2022. Dat lijkt een implosie van de hypotheekmarkt, maar feitelijk geeft het meer aan dat de jaren 2020 tot en met 2022 uitzonderlijke jaren waren, waardoor er heel veel extra hypotheken werden afgesloten als gevolg van de extreem lage rente.
   
   De oversluitmarkt is door de gestegen rente voor een groot deel verdwenen. In de eerste helft van 2022 waren oversluitingen nog goed voor 30% van alle hypotheekaanvragen en in de eerste helft van 2023 was dat nog maar 7%. Nu wordt er bijvoorbeeld overgesloten als iemand aan het einde van een rentevaste periode zit, maar in de jaren 2020 tot en met 2022 braken veel consumenten hun hypotheek open om hun hoge rente af te kopen via een boete en een nieuwe, lage rente af te sluiten voor vaak ook nog eens een lange periode van 20 jaar.
   
   Ook het aantal bijsluitingen en verhogingen is in de eerste helft van 2023 afgenomen ten opzichte van de eerste helft van 2022. Maar met ruim 55.000 hypotheekaanvragen zien we dat er nog steeds veel consumenten zijn die extra bijlenen om bijvoorbeeld te verbouwen of te verduurzamen.
   
   Het aantal HDN-hypotheekaanvragen ten behoeve van een woningaankoop is met 19% gedaald. Waarbij we zien dat de daling bij starters minder groot is dan bij doorstromers. Het aantal hypotheekaanvragen ten behoeve van woningaankopen is de laatste vijf maanden behoorlijk stabiel, zodat het er op lijkt dat de dalende trend die vooral startte in de zomer 2022 doorbroken lijkt te zijn.
   
   
3. Van 20 en 30 jaar vast naar 10 jaar vast
   De keuze voor een rentevaste periode is in de loop van 2022 drastisch veranderd. Consumenten kozen in het eerste kwartaal van 2022 nog massaal voor 20 (50%) en 30 (19%) jaar vast en ‘slechts’ beperkt voor 10 (19%) jaar vast. Gedurende 2022 gingen consumenten steeds meer 10 jaar vast kiezen; aan het einde van 2022 koos de helft van de consumenten voor 10 jaar vast en waren 20 en 30 jaar vast gedaald naar respectievelijk 20% en 6%. In de eerste helft van 2023 zien we veel minder veranderingen; 10 jaar vast is qua populariteit nog iets verder gestegen.
   
   
   
4. Doorstromer zet vaker voor 20 jaar vast dan starter
   Vergelijken we starters met doorstromers dan zien we dat bij beide groepen de 10 jaar vaste periode het populairst is, gevolgd door 20 jaar vast en op plek drie staat 30 jaar vast. Wat opvalt is dat in het tweede kwartaal van 2023 doorstromers met 24% vaker voor 20 jaar vast kiezen dan starters, die slechts in 16% van de gevallen voor 20 jaar vast kiezen.
   
   Bij doorstromers zien we ook een grote variëteit aan andere rentevaste periodes dan de meest voorkomende rentevaste periodes (variabel, 5, 10, 15, 20 en 30 jaar vast). Dat komt doordat veel doorstromers bij een volgende woning hun oude rente meenemen, met een resterende rentevaste periode van bijvoorbeeld 8 jaar en 3 maanden.
   
   
5. Minder aflossingsvrij gesloten
   In het eerste half jaar van 2023 zijn er verhoudingsgewijs minder aflossingsvrije hypotheken gesloten dan in de eerste helft van 2022; namelijk 41% in 2022 tegenover 25% in 2023. De belangrijkste reden is de gestegen rente. Wie een nieuwe hypotheek aflossingsvrij afsluit, waarvoor niet het overgangsregime geldt, heeft geen hypotheekrenteaftrek. Bij een rente van iets boven de 1% waren er begin 2022 veel consumenten die de hypotheekrenteaftrek niet belangrijk vonden. De maandlasten van een annuïteitenhypotheek waren ondanks de hypotheekrenteaftrek veel hoger, door de aflossingscomponent. Maar door de gestegen rente liggen de netto maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek zonder renteaftrek veel dichter bij de netto maandlasten van een annuïteitenhypotheek met renteaftrek.
   
   Een rekenvoorbeeld:
   Stel je leent bijvoorbeeld € 50.000,- extra voor een verbouwing. Bij een annuïteitenhypotheek met een rente van 4,2% bedraagt de bruto maandlast € 245,- en de netto maandlast in het eerste jaar € 180,- (die netto maandlast loopt welk elk jaar op).
   
   Bij een aflossingsvrije hypotheek met dezelfde rente (overigens betaal je vaak iets meer rente voor een aflossingsvrije hypotheek) is de bruto maandlast € 175,-, maar de netto maandlast ook € 175,-. De netto maandlast van een aflossingsvrije hypotheek is dan maar iets lager dan die van een annuïteitenhypotheek, terwijl je aan het einde van de looptijd van de annuïteitenhypotheek wel de hypotheek hebt afgelost.
   
   We vergelijken dat met de situatie van begin 2022, toen stond de rente op 1,1%. Bij een annuïteitenhypotheek van € 50.000,- bedroeg de bruto maandlast € 163,- en de netto maandlast € 146,-. Bij een aflossingsvrije hypotheek was de bruto en netto maandlast
   € 46,-.