De gemiddelde transactieprijzen die het Kadaster en CBS de komende maanden bekend gaan maken, zullen een stijgende trend laten zien. Woningen worden voor een groot deel betaald met een hypotheek. De ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekbedragen geeft daardoor een goede indicatie voor de woningenprijzen van de komende maanden. Voor de financiering van woningen die binnenkort officieel overgaan (en daarmee met de prijs in het Kadaster komen te staan), hebben kopers immers al een paar maanden geleden een hypotheek aangevraagd.
In de grafiek hieronder zie je de ontwikkeling van het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag voor woningaankopen (de oranje lijn). De blauwe lijn staat voor de gemiddelde transactieprijs, zoals die is vastgelegd bij de notaris. De blauwe lijn volgt in grote lijnen, met enige vertraging, de oranje lijn.
Zo zien we dat begin 2022 de hypotheekrente fors stijgt, waardoor consumenten een lagere maximale hypotheek kunnen krijgen. Het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag daalt dan ook. Enkele maanden later begint ook de gemiddelde transactieprijs te dalen. Na de zomer van 2022 daalt de rente weer licht en zie je een korte stijging van zowel het gemiddelde hypotheekbedrag als de transactieprijs. Daarna zet toch weer een daling in doordat de rente opnieuw stijgt.
In 2023 is de hypotheekrente relatief stabiel en kunnen consumenten weer meer hypotheek krijgen dankzij de stijgende inkomens. Het is dan ook niet raar dat we de afgelopen maanden weer een lichte stijging in de gemiddelde transactieprijs zien. Omdat het gemiddelde hypotheekbedrag voorloopt, kunnen we voor de komende maanden licht stijgende transactieprijzen voorspellen (al kan er zo nu en dan een dipje tussen zitten).
De verkoopprijzen van huizen zijn dus erg afhankelijk van het bedrag dat consumenten aan hypotheek kunnen krijgen. Het maximale hypotheekbedrag hangt van drie factoren af:
De hypotheekrente is de grootste onzekere factor voor 2024. Eigenlijk zijn alle scenario’s mogelijk: een dalende, gelijkblijvende rente of stijgende rente. De ECB speelt hierin een belangrijke rol. Lukt het hen met het rentebeleid om de inflatie in 2024 omlaag te krijgen naar iets boven de 2%? Dan dalen de hypotheekrentes waarschijnlijk met een paar tienden. Met weer als gevolg dat de leencapaciteit stijgt.
Maar de ECB heeft niet alles in de hand. De kans bestaat dat de inflatie de komende jaren ergens tussen de 3 en 4% blijft hangen, doordat werknemers hoge looneisen blijven stellen en producenten hun hogere kosten doorrekenen in een hogere prijs voor hun producten. De hypotheekrente kan dan verder stijgen, waardoor consumenten weer minder kunnen lenen.
Tot slot is er het scenario dat de inflatie in een gestaag maar langzaam tempo blijft dalen, maar dat de ECB nog geen ruimte ziet om haar rente te verlagen. Dan blijven de hypotheekrentes ongeveer op het huidige niveau.
De kans op elk van deze drie scenario’s is ongeveer even groot. Kortom: het blijft de komende maanden spannend wat de inflatie en de rente gaat doen.
De inkomens zullen de komende maanden en in 2024 stijgen. Wel zal de stijging minder hard gaan dan in de eerste helft van 2023. De stijgende inkomens zorgen ervoor dat consumenten meer kunnen lenen. Dat laat dan weer waarschijnlijk de huizenprijzen stijgen.
De hypotheeknormen voor 2024 moeten nog bekend gemaakt worden. Onze inschatting is dat de invloed van de nieuwe hypotheeknormen beperkt zal zijn.
Het is al met al lastig te voorspellen of de huizenprijsstijging die wij voor de rest van dit jaar verwachten, doorzet in 2024. In ieder geval zullen de hogere inkomens daar positieve invloed op hebben, maar het blijft afwachten wat de hypotheekrente gaat doen. Uitgaande van een ongeveer 2/3e kans op een gelijkblijvende of zelfs dalende hypotheekrente; schatten we de kans op verder stijgende woningprijzen in 2024 een stuk hoger in dan een daling.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
