Als huizenbezitters dien je tussen 1 maart en vóór 1 mei belastingaangifte te doen. Zorg dat je op tijd uitstel aanvraagt als je denkt dat het niet lukt om voor 1 mei aangifte te doen. Aangifte kan online via Mijn Belastingdienst of via de aangifte-app. De Belastingdienst heeft al veel voorwerk gedaan. Veel gegevens die bekend zijn bij De Belastingdienst zijn al voor je ingevuld. Denk aan je persoons- en adresgegevens, je werkgevergegevens, de WOZ-waarde en informatie over de hypotheekrente die je in 2022 betaalde. Het blijft belangrijk om deze gegevens goed te controleren, want de belastingplichtige is uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor de juistheid van de gegevens. Dit doe je online met Mijn Belastingdienst of met de aangifte-app ‘Aangifte 2022’. Lukt het je niet om vóór 1 mei de aangifte te doen, vraag dan voor 1 mei uitstel aan. De Belastingdienst kan dan uitstel verlenen tot 1 september. Houd alle gegevens bij de hand Het invullen van een belastingaangifte is de afgelopen jaren steeds gemakkelijker geworden. Helemaal als je goed voorbereid bent. Verzamel voordat je begint de juiste documenten, bijvoorbeeld: je Burger Service Nummer (BSN) en die van je eventuele partner of kinderen; je DigiD en die van je partner; de jaaropgave van je werkgever; het jaaroverzicht van je hypotheek; de notarisafrekening als je in 2022 een nieuwe of tweede hypotheek afsloot; de WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente hebt gekregen (dus met waardepeildatum 1-1-2021); de jaaroverzichten van banken en verzekeraars waar je spaart of belegt. Zaken rondom de eigen woning We behandelen een aantal zaken die bij de belastingaangifte spelen rond de eigen woning. Aftrekposten en bijtelpost eigen woning Hypotheekrente Voor de meeste eigenhuisbezitters is de hypotheekrente de belangrijkste aftrekpost. In de aangifte vul je in hoeveel hypotheekrente je in 2022 betaalde. Meestal staat dit al ingevuld, omdat de geldverstrekker dit bij De Belastingdienst moet aanleveren. Maar controleer dit wel goed. Hoeveel je terugkrijgt van de betaalde hypotheekrente is afhankelijk van de hoogte van je inkomen en dat berekent het aangifteprogramma automatisch voor je. Voor de lagere en middeninkomens is dat 37,07% en voor hogere inkomens 40%. Voor AOW-gerechtigden geldt voor de lagere en middeninkomens tot ongeveer € 35.000,- dat zij minder belasting betalen, maar dat betekent dat ze ook minder hypotheekrenteaftrek hebben. Namelijk slechts 19,17%. Voor hogere inkomens geldt een aftrek van 40%. De hypotheekrente is niet altijd aftrekbaar. Valt een hypotheek in box 3, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar is. De hypotheekschuld mag je wel aftrekken van je bezittingen in box 3, zodat je minder vermogensbelasting hoeft te betalen.  Een hypotheek zit in box 3 als je bijvoorbeeld een hypotheek hebt genomen om een auto, camper of vakantiehuisje te kopen, of een ander consumptief doel. Een hypotheek valt ook in box 3 als je een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten die niet valt onder het overgangsregime. Verder valt een (deel van je) hypotheek in box 3 als je bij het kopen van een andere woning de overwaarde niet volledig hebt gebruikt om de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen. Bijkomende kosten Naast de hypotheekrente zijn ook sommige andere kosten aftrekbaar die verband houden met de financiering van je woning. Bijvoorbeeld de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten van NHG, taxatiekosten, de kosten van de hypotheekadviseur en eventueel betaalde bereidstellingsprovisie of boeterente. Heb je een nieuwbouwwoning gekocht, dan zijn ook de bouwrente, dit is de rente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst aftrekbaar. Het gaat daarbij om  de netto kosten van het nieuwbouwdepot of bij een bestaande woning om het verbouwingsdepot (onder voorwaarden). Sloot je vorig jaar je hypotheek over, dan is de boeterente aftrekbaar, maar ook de notariskosten voor de hypotheek en de taxatiekosten. Heb je een hypotheek die voor een deel in box 3 valt, dan geldt dat de eerder genoemde bijkomende kosten slechts evenredig aftrekbaar zijn. Namelijk voor het deel van de hypotheek dat in box 1 valt. Een voorbeeld: je sloot vorig jaar je hypotheek over, waarbij de totale bijkomende kosten € 9.000,- waren. Als je hypotheek voor € 200.000,- in box 1 valt en voor € 100.000,- in box 3 dan zijn de bijkomende kosten voor slechts 2/3e aftrekbaar; dus in dit geval € 6.000,-. Hetzelfde geldt voor de betaalde hypotheekrente. Heb je in 2022 een taxatierapport laten maken om aan te tonen dat je hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning lager is geworden, waardoor je een lagere renteopslag ging betalen? Dan zijn ook die taxatiekosten en eventuele administratiekosten van de geldverstrekker aftrekbaar. Erfpacht De erfpacht is een aftrekpost voor de belastingaangifte. Er is sprake van erfpacht als je woning niet op eigen grond staat en je daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag betaalt aan de grondeigenaar, vaak de gemeente. Eigenwoningforfait Naast aftrekposten heb je bij een eigen woning ook te maken met een bijtelpost, het zogenaamde eigenwoningforfait. De hoogte van het eigenwoningforfait bedraagt 0,45% van de WOZ-waarde als deze waarde ligt tussen de € 75.000,- en € 1.130.000,-. Zoals eerder aangegeven gaat het om de WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente hebt ontvangen, dus met peildatum 1-1-2021. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 500.000,- is de bijtelling dan € 2.250,-. Lage en middeninkomens betalen hierover 37,07% belasting, wat neerkomt op bijna € 70,- per maand. Hogere inkomens betalen 49,5% belasting en dat komt neer op bijna € 93,- per maand. Voor een woning met een WOZ-waarde onder de € 75.000,- geldt een lager eigenwoningforfaitpercentage en voor een woning vanaf € 1.130.000,- geldt juist een hoger percentage. Verdeling aftrekbare kosten Als je een fiscaal partner hebt dan mag je bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten  - waaronder de kosten die betrekking hebben op de eigen woning - onderling verdelen, zodanig dat het voor jou en je partner het meest gunstigst is. Bijzondere situaties Tijdelijk twee woningen Had je tijdelijk twee woningen, bijvoorbeeld omdat je een nieuw huis hebt gekocht, dan hoef je waarschijnlijk voor slechts één woning de WOZ-waarde op te geven en mag je de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Op de site van de Belastingdienst vind je meer informatie en uiteraard kun je ook om hulp vragen bij je financieel adviseur. Scheiden/uit elkaar gaan Een andere bijzondere situatie is als jij en je partner uit elkaar zijn gegaan. Ook hierover kun je meer informatie lezen op de site van de Belastingdienst of uitleg vragen aan je financieel adviseur. Kleine of geen hypotheek en afbouw Wet Hillen Vooral veel senioren hebben geen hypotheek meer of slechts een kleine hypotheek. In dat geval kan het eigenwoningforfait hoger zijn dan de hypotheekrente. Politicus Hillen vond het niet eerlijk dat deze groep mensen dan per saldo alsnog belasting moest betalen. De wet Hillen werd ingevoerd, waardoor deze groep mensen recht heeft op een extra bedrag aan belasting, waardoor ze per saldo geen belasting hoeven te betalen over het saldo van eigenwoningforfait minus betaalde hypotheekrente. Maar enkele jaren geleden werd besloten dat de wet Hillen fasegewijs afgeschaft wordt in kleine stapjes. Deze extra aftrekpost bedraagt in 2022 maximaal 86,67% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning. Een voorbeeld: stel je hebt een woning van € 440.000,- en je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,- waar je een rente van 2% voor betaalt. Je moet dan als eigenwoningforfait bijtellen € 2.250,- (namelijk 0,45% * € 500.000,-). Je mag de rente van € 1.600,- op jaarbasis als aftrekpost opvoeren. Daarnaast mag je als extra aftrekpost opvoeren 86,67% van € 2.250,- minus € 1.600,-; ofwel € 563,33. Uitkering gehad van een (bank-)spaarhypotheek of levensverzekering Beëindigde je in 2022 je (bank-)spaar-, leven of beleggingshypotheek, dan  kreeg je een uitkering van de levensverzekering of uit de spaar- en beleggingsrekening. Die uitkering moet je opgeven bij je belastingaangifte. In de meeste gevallen kun je gebruikmaken van een vrijstelling, als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Daardoor hoef je geen belasting te betalen over je uitkering.

Gemeenten delen deze maanden de WOZ-waarde uit. Uit de praktijk merken wij dat voor veel mensen de WOZ-waarde hoger uitvalt dan verwacht. Veel consumenten hadden zelfs een verlaging verwacht. Maar de WOZ-waarde is geen weergave van de waarde van de woning nu, maar het is de waarde per 1-1-2022. Ten opzichte van de vorige WOZ-waarde moet men daarom kijken naar de waarde ontwikkeling van woningen in het jaar 2021. Gemiddeld gingen toen de huizenprijzen met 20,3% omhoog. We pakken hier als uitgangspunt de stijging van de prijsindex bestaande woningen tussen december 2020 en december 2021 van het CBS. Dan valt de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde met 17% nog mee, die de Waarderingskamer bekendmaakte. Veel mensen hebben in het hoofd zitten dat de huizenprijzen in 2022 gedaald zijn. Het klopt dat de daling in 2022 is ingezet, maar over het gehele jaar gezien was er nog altijd sprake van een prijsstijging. De kans is dan ook groot dat de WOZ-waarde volgend jaar ongeveer op hetzelfde niveau of licht hoger uit gaat komen. De stijging van de recente WOZ-waarde van 17% is een gemiddelde. Je eigen WOZ-waarde kan veel meer of minder gestegen zijn. Er zijn regionaal verschillen, maar ook per woning. Hogere WOZ-waarde leidt tot hogere belastingen eigenwoningforfait Een hogere WOZ-waarde leidt niet automatisch tot hogere belastingen. Als de tarieven namelijk naar beneden gaan, dan kan ondanks een hogere WOZ-waarde het te betalen belastingbedrag toch lager zijn. Maar voor de meeste mensen zal dat voor dit jaar niet opgaan. Het eigenwoningforfait Laat we als uitgangspunt een woning nemen met een WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 van € 500.000,-. Je hebt deze WOZ-waarde begin vorig jaar gekregen. In 2021 gold een eigenwoningforfaitpercentage van 0,5% (geldt voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.200.000,-). De bijtelling was € 2.500,-; wat netto maandelijks een extra last betekende van tussen de € 77,- en € 103,-, afhankelijk van de hoogte van je inkomen (waarbij hogere inkomens de € 103,- betalen). Voor het belastingjaar 2022 geldt de WOZ-waarde, die je dit jaar ontvangt of net hebt ontvangen. Gemiddeld ligt deze dus 17% hoger dan vorig jaar. In dit voorbeeld komt de WOZ-waarde uit op € 585.000,-. Het bijtellingsbedrag komt dan neer op € 2.632,50. Netto betekent dit maandelijks een extra last van tussen de € 81 en € 109,-. Kortom een stijging van € 4,- à € 6,- per maand. Het goede nieuws is dat het eigenwoningforfait voor het belastingjaar 2023 wel omlaaggaat naar 0,35%. Stel dat de WOZ-waarde volgend jaar 2,7% hoger uitvalt in dit voorbeeld, dan komt de WOZ-waarde voor het belastingjaar uit op € 600.795,-. De netto maandelijkse belasting daalt dan naar € 65,- à € 87,-. Voor mensen met een voorlopige teruggave is dat nu dus al verwerkt in de maandelijkse teruggave. Gemeentelijke belastingen Vereniging Eigen Huis maakte in december bekend dat huishoudens gemiddeld 2,1% meer aan gemeentelijke belastingen betalen. Dat is ongeveer de helft van de stijging in de twee voorgaande jaren, toen de gemeentelijke belastingen met ongeveer 5% omhooggingen. Niet eens met je WOZ-waarde? Neem contact op met je gemeente Heb je het idee dat je WOZ-waarde (veel) te hoog is vastgesteld? Neem dan contact op met je gemeente. In veel gevallen kun je laagdrempelig je gemeente bellen en de te hoge WOZ-waarde ter discussie te stellen. Gemeenten zitten namelijk niet te wachten op bezwaarprocedures die hen veel tijd en geld kosten. Zorg wel dat je een goede onderbouwing hebt. Kijk bijvoorbeeld op de site van WOZ-waardeloket waar je heel eenvoudig de WOZ-waarde kunt vinden van vergelijkbare woningen, bijvoorbeeld die van de buren. Maar kijk ook iets verder in je buurt. Lukt het niet via een telefoongesprek met de gemeente, dan kun je altijd nog een officieel bezwaar bij de gemeente indienen. Zorg wel dat je die op tijd indient. Als dit bezwaar gehonoreerd wordt, dan bespaar je dus op je gemeentelijke belastingen en de inkomstenbelasting. Je bezwaar moet binnen zes weken na de zogenaamde dagtekening ingediend zijn. Bijna 40% van de in 2022 gemaakte bezwaren werd gehonoreerd. Ook als je vindt dat je WOZ-waarde te laag is vastgesteld, kun je bezwaar maken bij de gemeente. Lagere rente-opslag Een hogere WOZ-waarde kan je soms ook geld opleveren. Heb je een hypotheek zonder NHG, dan betaal je een renteopslag. De hoogte van de rente-opslag is afhankelijk van hoe hoog je hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning. Hoe hoger de hypotheek relatief is, hoe hoger de rente-opslag. Die rente-opslag is vaak een paar tienden en in sommigen gevallen bedraagt die zelfs bijna 1%. Als je die rente-opslag kunt verlagen, dan scheelt dat al snel enkele tientjes per maand. Bij veel geldverstrekkers, maar dus niet allemaal, krijg je een verlaging van je rente-opslag als je kunt aantonen dat de waarde van je woning is gestegen. Heb je een hypotheek zonder NHG en zit je niet al in de laagste risicoklasse, dan is er een grote kans dat je rente-opslag omlaag kan. Bij sommige geldverstrekkers mag je de waardestijging van je woning aantonen door middel van de WOZ-waarde. Andere geldverstrekkers stellen een taxatierapport verplicht (soms mag dat een goedkopere, zogenaamde desktop taxatie zijn). Ook als een WOZ-waarde beschikking voldoende is, kan het soms toch interessant zijn om alsnog een taxatierapport aan te vragen. Dat komt omdat de daadwerkelijke waarde van een woning in veel gevallen hoger is dan de WOZ-waarde. Een rekenvoorbeeld Aankoop woning een paar jaar geleden tegen € 400.000,-. Volledige annuïteitenhypotheek afgesloten van € 400.000,- tegen een rente van € 2,7%, waarvan de rente-opslag 0,5% is. Stel deze woning is nu € 650.000,- waard en dankzij de reguliere aflossingen is de hypotheek gedaald naar € 355.000,-. De verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning is dan gedaald van 100% naar 55%. De rente-opslag kan dan waarschijnlijk verlaagd worden met bijvoorbeeld 0,3% à 0,4%, zodat de rente omlaaggaat naar 2,3% à 2,4%. Dat scheelt ongeveer tussen de € 54 en € 71,- bruto per maand. Vooral loyale hypotheekbezitters kunnen profiteren Oudere huizen- en hypotheekbezitters met een hypotheek zonder NHG kunnen vaak nog meer profiteren dan jongere hypotheekbezitters. Oudere huizenbezitters hebben vaak langer geprofiteerd van de huizenprijsstijging. Bovendien zijn zij vaak honkvaster, waardoor zij de afgelopen jaren minder verhuisden en daardoor ook niet eerder al profiteerden van de lagere rentes en rente-opslagen. In het verleden lagen de rente-opslagen nog een stukje hoger dan nu. Wil jij weten of de rente op jouw hypotheek zonder NHG omlaag kan? Neem dan contact op met één van onze adviseurs. Zij zoeken dit graag voor je uit. Maak een afspraak  

Ongelukken tijdens de wintersport zijn veelal niet standaard meeverzekerd op de reisverzekering. Hiervoor zal aanvullend de wintersportdekking moeten worden toegevoegd aan de doorlopende reisverzekering. Naast deze dekking zijn er ook nog andere zaken waar je rekening mee moet houden. Reisverzekering De reisverzekering is bij de meeste verzekeraars een modulaire verzekering waarbij de meest in het oog springende modules zijn: Medische kosten, Bagage en Annulering. Er is dus niet 1 reisverzekering en daardoor is het verstandig om periodiek te controleren of de dekking nog voldoet aan de huidige situatie. Reis je bijvoorbeeld buiten Europa? Dan moet er sprake zijn van de Werelddekking wil je gebruik kunnen maken van de reisverzekering. Een tussenpersoon kan je helpen bij het samenstellen van een goede reisverzekering. Wintersportdekking Zoals gezegd is schade als gevolg van wintersport veelal niet standaard verzekerd en dient hiervoor de wintersportdekking (incl. medische kosten) te worden toegevoegd aan de reisverzekering zodat je bij een ongeval tijdens het skiën niet voor onvoorziene kosten komt te staan. Zorgkosten in het buitenland worden niet altijd volledige gedekt vanuit de basiszorgverzekering en hierbij zorgt de medische kostendekking voor de aanvulling. Ook als je bijvoorbeeld gerepatrieerd moet worden biedt de reisverzekering dekking. Wintersport is natuurlijk een breed begrip en niet iedere vorm van sport valt hieronder. Off piste skiën is een van de wintersporten die (bijna) nooit verzekerd is. Het is daarom altijd verstandig om ook hier navraag over te doen bij je tussenpersoon of verzekeraar. Bagage Naast de medische kosten neem je natuurlijk ook flink wat (sport)uitrusting mee waarbij de totale kosten snel in de papieren lopen. Bagage is vaak meeverzekerd op de doorlopende reisverzekering maar er kunnen maxima gelden voor sportuitrusting. Ook hierbij geldt, doe navraag bij de tussenpersoon of maatschappij. Bedragen kunnen namelijk worden aangepast zodat de uitrusting goed verzekerd is. Annuleringsverzekering De annuleringsdekking is niet perse gebonden aan de wintersport maar wat wel interessant is om te weten is dat er ook een vergoeding voor niet genoten reisdagen kan zijn. Dit wil zeggen dat je over het gemiste aantal dagen, als gevolg van bijvoorbeeld een skiongeval, een gedeelte van de reissom terug krijgt. Een uitgebreide versie van deze dekking kan zelfs de gehele reissom restitueren als de reis moet worden afgebroken. Aansprakelijkheidsverzekering, Italië De aansprakelijkheidsverzekering is een verzekering die door veel huishoudens in Nederland al is afgesloten maar niet verplicht is. Een uitzondering hierop is de verplichting voor deze verzekering tijdens het skiën in Italië. Denk hieraan om voor dat je op reis gaat de aanwezigheid van deze polis te checken en daarnaast te controleren of er dekking is voor “ski ongelukken”. Kom je er zelf niet helemaal uit en wil je weten wat een verzekeringsadviseur voor jou kan doen? Vraag een gratis intake aan met een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep. Vraag een gratis intake aan  

In Frankrijk werd vorige week op grote schaal gedemonstreerd en gestaakt tegen de plannen van het Franse kabinet om de pensioenleeftijd te verhogen van 62 naar 64 jaar. De verhoging is nodig om de pensioenen in de toekomst betaalbaar te houden. In Nederland ligt de huidige AOW-gerechtigde leeftijd op 66 jaar en 10 maanden en in 2024 tot en met 2027 gaat de AOW-leeftijd omhoog naar 67 jaar. Maar daar blijft het niet bij, want in 2028 gaat de AOW-leeftijd naar 67 jaar en 3 maanden, en in de toekomst kan die verder omhooggaan als onze levensverwachting verder stijgt. Doorwerken Door de oplopende AOW-leeftijd zijn steeds meer 65-plussers zijn aan het werk. In 2021 was 42% van de 65-jarigen nog aan het werk en 22% van de 66-jarigen. Maar ook degene die al wel de AOW-gerechtigde leeftijd bereikten, is nog steeds een deel aan het werk. Van de 67- tot en met 69-jarigen verdient meer dan 1 op de 10 nog geld door te werken. De Kamer van Koophandel (KvK) meldde vorige week dat het aantal oudere ondernemers sinds 2018 met 42% is gestegen van 135.834 naar 192.892 in 2023. Langer doorwerken betekent financieel extra ruimte. Na bet bereiken van de AOW-leeftijd krijg je pensioen. Ben je ook werknemer geweest, dan gaat je pensioen gewoon in op je pensioenleeftijd. Dat betekent dat je dus extra inkomen hebt. Je kunt er meestal ook voor kiezen om je pensioen later in te laten gaan; tot maximaal 5 jaar na je AOW-leeftijd. Het voordeel hiervan is dat je toekomstige pensioenen daardoor hoger worden. Eerder stoppen met werken Niet iedereen vindt zijn werk zo leuk om ook na het bereiken van de AOW-leeftijd door te willen werken. Sommigen kunnen zelfs niet wachten op hun pensioen en willen het liefst eerder stoppen met werken. Bij het stoppen met werken valt het inkomen weg. Men moet dan ook een behoorlijke buffer hebben om bijvoorbeeld een jaar eerder te stoppen met werken, laat staan een paar jaar eerder stoppen. Financieel plan Of je nu van plan bent om langer door te werken, op AOW-leeftijd met pensioen te gaan of zelfs eerder te stoppen met werken, het heeft alle drie grote gevolgen voor je inkomsten en vaak ook voor je uitgaven. Door vroegtijdig een inschatting te maken van deze inkomsten en uitgaven kun je een financieel plan maken om toekomstige tekorten te voorkomen. Hulp nodig bij het maken van een financiële planning? Onze adviseurs kijken graag met je mee. Plan geheel vrijblijvend een afspraak in voor een eerste oriëntatiegesprek. Maak een afspraak  

Het CBS maakte anderhalve week geleden cijfers bekend over de vermogens van Nederlanders. Die cijfers betreffen 2021. Een heel belangrijk deel van het vermogen van huishoudens bestaat uit de overwaarde in de eigen woning. De gemiddelde overwaarde op koopwoningen bedraagt maar liefst € 217.000,-. Hoe ouder de koper is, hoe hoger de gemiddelde overwaarde. Het is niet zo dat ouderen gemiddeld in een duurdere woning wonen, maar wel dat ze gemiddeld een veel lagere hypotheek hebben. Onderstaande grafiek hebben we opgemaakt op basis van data van CBS. Een aantal zaken dat opvalt: Vanaf de leeftijdscategorie 45 tot 55 jaar neemt de gemiddelde hypotheek af ten opzichte van de jongere leeftijdscategorie. En vanaf de leeftijdscategorie 55 tot 65 jaar is de gemiddelde overwaarde groter dan de gemiddelde hypotheek. Zelfs voor de jonge leeftijdscategorieën geldt dat als we kijken naar hun totale hypotheekschuld ten opzichte van de totale waarde van de woning de zogenaamde Loan To Value (LTV) ‘slechts’ 67% bedraagt. Waarbij we wel goed moeten bedenken dat het hier slechts om gemiddelden gaat. In de oudere leeftijdscategorieën zien we ook een groeiend aantal huishoudens dat helemaal geen hypotheek meer heeft. In de hoogste leeftijdscategorie van 85 jaar en ouder is dat zelfs 62%. Ontwikkeling overwaarde De overwaarde is in de periode 2017 tot en met 2021 sterk gestegen. Interessant is dat zelfs de jongere leeftijdscategorieën over het algemeen een forse groei van de overwaarde hebben gezien. Dat betekent dat als we heel breed kijken de woningmarkt ook een stootje op kan vangen mochten de huizenprijzen een lichte daling doormaken. Op individueel niveau hoeft dat natuurlijk niet te gelden. Wat dat betreft zijn vooral starters die dit jaar of vorig jaar een woning hebben gekocht nog kwetsbaar. Overwaarde benutten Hiervoor hebben we gezien dat vooral senioren, dat wil zeggen vijftigers, zestigers, zeventigers en tachtigers beschikken over heel veel overwaarde. Op zich is het hebben van overwaarde fijn, maar uiteindelijk is het ook slechts waarde op papier. Je kunt er in de meeste gevallen niet direct wat mee. Behalve dan als je een hypotheek zonder NHG hebt. Dan is het wel verstandig om te kijken of je de overwaarde niet kunt gebruiken om in een lagere risicoklasse te komen, waardoor je een lagere rente gaat betalen. Wie echt de volledige beschikking wil krijgen over zijn overwaarde, die moet zijn huis verkopen. Bij de verkoop krijg je na afbetaling van de hypotheek het restant op je rekening gestort. In de praktijk zien we dat dit voor slechts een hele beperkte groep interessant is. Je moet tenslotte ook weer ergens anders wonen. Een alternatief is nog om goedkoper te gaan wonen. Dat past soms ook bij de levensfase en levensomstandigheden waarin iemand zit. Dan valt een deel van de overwaarde vrij en dat kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een aanvulling van je pensioen, het doen van een schenking of een grote aankoop of reis. Wie gewoon in zijn woning wil blijven wonen kan de overwaarde deels te gelde maken door een hypotheek te nemen. Het betekent uiteraard wel dat je daardoor extra hypotheeklasten krijgt die nu, maar ook in de toekomst betaalbaar moeten zijn. Een goede besteding kan bijvoorbeeld zijn om je woning te verduurzamen, zeker met het oog op de hoge energiekosten van tegenwoordig. Ook is het goed om na te denken hoe levensloopbestendig je woning is. Via een verbouwing kun je de woning meer geschikt maken om er ook op hogere leeftijd te kunnen wonen. Wel is het ook altijd raadzaam goed te bedenken of verhuizen een betere, makkelijkere en/of goedkopere oplossing is. Overigens zien we dat veel senioren honkvast zijn en graag in hun eigen woning en buurt willen blijven wonen. Wie nog niet met pensioen is maar eerder wil stoppen met werken of minder wil gaan werken, kan ook overwegen om door middel van een hypotheek extra financiële ruimte te creëren. Bedenk je wel dat een extra hypotheek ook extra hypotheeklasten met zich meebrengt en niet alleen voor de overbruggingsperiode maar ook daarna. Maar voor sommige mensen met voldoende pensioeninkomen kan dit een prima oplossing zijn om een periode van lagere of geen inkomsten te overbruggen en zo eerder van meer vrije tijd te profiteren. Ook zien we soms dat vooral vijftigers of begin zestigers een extra hypotheek nemen om geld te schenken aan hun kind, zodat zij een woning kunnen kopen. Wie nog een grote schenking aan zijn kind wil doen, moet snel actie ondernemen. De grote vrijstelling verdwijnt per volgend jaar. Heeft je kind nog geen woning op het oog maar wel plannen om op korte termijn een woning te kopen en ben jij bereid om een grote schenking te doen, dan kun je gebruikmaken van de gespreide schenking. Dat betekent dat je in ieder geval een bedrag in 2022 moet schenken en dat uiterlijk in 2024 de schenking besteed moet zijn voor een eigen woning. Tot slot kun je ook de overwaarde gebruiken voor een grote aankoop, bijvoorbeeld een auto of een tweede woning. Het voordeel is dat je via een hypotheek een lagere rente betaalt dan via een persoonlijke lening. Bovendien heb je meer keuze in aflossingsvorm, tenminste als je voldoende overwaarde hebt en jouw geldverstrekker bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek toestaat. Sowieso geldt dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je die niet besteedt aan een eigen, eerste woning. BRONNEN EN EXPERTISE Bij het schrijven van dit blog is de volgende bron geraadpleegd: CBS

Bij de presentatie van de NVM cijfers sprong de daling van de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning met 5,8% ten opzichte van het tweede kwartaal eruit. Er ontstaat meer woningaanbod, met een plus van maar liefst 80% ten opzichte van het derde kwartaal van 2021. Het aantal verkochte woningen is met bijna 32.500 ongeveer gelijk aan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Dat er een daling is ten opzichte van het tweede kwartaal is normaal als gevolg van de zomervakantie. Het positieve aan de huidige woningmarkt is dat er meer keuze komt voor huizenzoekers en dat de absurd hoge prijsstijgingen van de afgelopen jaren voorbij zijn. Belangrijke oorzaken zijn de sterk gestegen hypotheekrente en de fors gestegen energierekening. Wat we natuurlijk niet willen is dat de woningmarkt volledig de andere kant opslaat en dat we net als na de kredietcrisis opeens een enorm woningaanbod krijgen van veel moeilijk te verkopen woningen. Maar daar ziet het voorlopig niet naar uit, omdat de vraag naar koopwoningen nog steeds enorm is. Het aantal woningverkopen ligt tot nu toe in 2022 wel 20% onder 2021, maar het aantal woningverkopen lijkt zich nu toch te stabiliseren. Voor zoekende starters is het fijn dat ze niet langer met tweecijferige woningprijsstijgingen geconfronteerd worden. Maar de starters die nu wel een woning weten te vinden, krijgen wel met veel hogere woonlasten te maken dan een jaar geleden, door de fors hogere hypotheekrente en energieprijzen. Senioren profiteren van groter aanbod Kijken we naar de senioren, dan hebben die door het bredere woningaanbod een grotere kans om een woning te vinden, en dat kan zijn een appartement maar ook een andere koopwoning. Hoe langer geleden ze hun huidige woning gekocht hebben, hoe groter de overwaarde die ze hebben opgebouwd. Vooral dankzij de fors gestegen huizenprijzen, maar ook door de aflossingen op de hypotheek. Dat de huizenprijsstijging er nu uitgaat en misschien zelfs omslaat in een lichte correctie, hoeft een verhuizing niet in de weg te staan. De huidige overwaarde neemt dan wel niet verder toe, maar er hoeft ook niet meer de hoofdprijs betaald te worden voor de volgende woning. De gestegen hypotheekrente heeft ook minder impact op senioren. Door de grote overwaarde hebben zij vaak een lagere hypotheek nodig. Bovendien kunnen ze in veel gevallen de hypotheekrente meenemen naar de volgende woning. Het is daarbij belangrijk om goed te kijken welke voorwaarden de geldverstrekker stelt aan het meenemen van de hypotheekrente. Als je de overwaarde inzet voor de aankoop van de nieuwe woning en de hypotheek kunt meenemen, dan is er vaak slechts een beperkte extra hypotheek nodig in het geval er verhuisd wordt naar een duurdere woning. En alleen over dit extra deel ga je dan de huidige hogere hypotheekrente betalen. Heb je nog een vast energiecontract, dan kun je die meeverhuizen naar je volgende woning. Maar ook steeds meer senioren zullen inmiddels een variabel energiecontract hebben. Door te verhuizen kun je wellicht wel een energiezuiniger huis vinden of via energiebesparende maatregelen je nieuwe huis energiezuiniger maken. Vergelijking starter met senior doorstromer Het verschil in uitgangssituatie tussen een starter en seniore doorstromer wordt duidelijker aan de hand van een rekenvoorbeeld. Stel een starter koopt een woning van € 350.000,- en heeft voor hetzelfde bedrag een annuïteitenhypotheek nodig. Als de rente voor 10 jaar wordt vast gezet tegen 4,25%, dan bedraagt de bruto maandlast € 1.722,- per maand. Stel een senior is in 2015 verhuisd naar een andere koopwoning en heeft die aangekocht voor € 250.000,- en had daarvoor een combinatiehypotheek afgesloten bestaande uit € 100.000,- aflossingsvrij tegen een rente van 3% 20 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 150.000,- ook tegen een rente van 3% 20 jaar vast. Deze senior heeft dan een bruto maandlast van € 882,- per maand. Inmiddels is de waarde van de woning gestegen naar € 410.000,-. Er zit een overwaarde op de woning van € 184.000,-, die hoofdzakelijk tot stand is gekomen door de prijsstijging maar deels ook doordat er ongeveer € 24.000,- is afgelost op de hypotheek. Als de woning verkocht wordt en er wordt bijvoorbeeld een duurdere woning gekocht van € 500.000,-, dan kan de huidige hypotheek met de bruto maandlast van € 882,- meeverhuisd worden en is er alleen een extra annuïteitenhypotheek nodig voor de extra € 90.000,-. Bij een rente zonder NHG van bijvoorbeeld 4,5% voor 10 jaar vast, kom je dan uit op een extra bruto maandlast van € 456,- en in totaal op € 1.338,-. De gemiddelde senior, met een gemiddeld hoger inkomen dan een starter, zal dankzij de overwaarde uit de huidige woning en de mogelijkheid om de lage hypotheekrente mee te verhuizen, een gunstige uitgangspositie hebben voor een volgende stap op de woningmarkt. Opletten bij maximale hypotheekberekening Senioren die een volgende woning gaan kopen moeten bij de financiering wel met een aantal zaken rekening houden. Hebben zij nog een resterende rentevaste periode die korter is dan 10 jaar, dan wordt bij de berekening of de hypotheek betaalbaar is, voor de bestaande hypotheek niet gerekend met het daadwerkelijk lage rentepercentage die men nu betaalt, maar met een hogere toetsrente van 5%. Dit drukt de maximale hypotheek. Overigens is het sowieso van belang om van te voren goed aan je adviseur te vragen welke voorwaarden er gelden om je huidige lage hypotheekrente mee te mogen nemen. Wees ook voorzichtig met de snelle maximaal berekeningen op internet en ga naar een financieel adviseur die een maatwerk berekening kan maken van enerzijds hoeveel je kunt lenen, maar ook hoeveel dat per maand gaat kosten. Ben je namelijk een doorstromer, dat wil zeggen je hebt nu een koopwoning en koopt een ander koopwoning, dan moet je er rekening mee houden dat voor je bestaande annuïteitenhypotheek de resterende looptijd blijft gelden. Websites laten over het algemeen zien wat een starter kan lenen en als er rekening wordt gehouden met een lopende hypotheek dan kan de maximale hypotheek wel eens duizenden tot soms tienduizenden euro’s lager uitvallen. Overigens zien we in de praktijk dat bij senioren dit meestal minder een issue is, omdat zij vaak een heel stuk onder de maximale hypotheekmogelijkheid uitkomen.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na onderzoek bij een aantal geldverstrekkers, een groot aantal geldverstrekkers aangeschreven en benadrukt dat ze een beter acceptatiebeleid op moeten stellen zodat er duidelijkere regels zijn voor maatwerk situaties, zodat daarmee overkreditering wordt voorkomen. Wanneer spreken we van maatwerk? Dat is met name als voor een potentiële klant op basis van de standaard hypotheeknormen zoals die door de overheid zijn vastgelegd, de gevraagde hypotheek niet haalbaar is op basis van het inkomen. Die standaard hypotheeknormen zijn bepaald aan de hand van een gemiddelde consument. Het is daarom goed dat in de wetgeving is vastgelegd dat onder bepaalde voorwaarden afgeweken kan worden van die standaardnorm, het zogenaamde maatwerk (in vaktaal ook wel explain genoemd). Het is een misverstand dat heel veel hypotheken als maatwerk worden gesloten. De overgrote meerderheid van de afgesloten hypotheken past prima binnen de normen. En als er afgeweken wordt, dan moet wel duidelijk aangetoond worden dat dit tot een verantwoorde hypotheek leidt en niet tot overkreditering. Voor een deel van de huidige maatwerk situaties hanteren geldverstrekkers duidelijke regels, maar sommige zaken liggen in een grijs gebied en zijn mede afhankelijk van de beoordeling van een individuele acceptant van een geldverstrekker. Van Bruggen Adviesgroep is er een groot voorstander van dat geldverstrekkers (samen met) de AFM duidelijkere spelregels moeten opstellen wanneer maatwerk is toegestaan en wanneer niet, waarbij het ook belangrijk is dat het acceptatiebeleid gedeeld wordt met financieel adviseurs. Reflex: geen maatwerk meer mogelijk Nadat de AFM een brief uitstuurde waarin zij waarschuwde voor onzorgvuldig maatwerk, zagen we dat meerdere geldverstrekkers de mogelijkheden voor maatwerk fors inperkten. Van Bruggen Adviesgroep vindt dat een hele slechte zaak. Want zonder maatwerk staan bepaalde kwetsbare groepen in de kou, zoals bijvoorbeeld bepaalde groepen senioren, mensen die gaan scheiden en sommige ondernemers. Het is een maatschappelijke verantwoordelijkheid van geldverstrekkers om voor die kwetsbare groepen maatwerkbeleid te hebben, maar uiteraard wel met dusdanige waarborgen dat dit niet tot onverantwoorde hypotheken leidt. Het is dan ook te hopen dat de geldverstrekkers die in het verleden maatwerk boden, dit ook in de toekomst weer gaan doen. Alleen met duidelijkere regels in hun acceptatiebeleid. Misverstand: maatwerk voor starter om net iets meer te lenen Hoeveel maatwerk er precies plaatsvindt op de hypotheekmarkt is niet bekend; de AFM noemt daarover ook geen cijfers. Op basis van een onderzoek onder onze adviseurs schatten we in dat dit om ongeveer 5 tot 10% van alle hypotheekaanvragen gaat. Om meteen een misverstand weg te nemen: wanneer bijvoorbeeld een starter op basis van zijn inkomen de hypotheek niet kan verkrijgen, dan is het niet zo dat een hypotheekadviseur een maatwerk aanvraag kan doen en er alsnog een hypotheek wordt verstrekt. Alleen in hele specifieke situaties is maatwerk mogelijk. Maatwerk vindt met name plaats bij senioren (hierover verderop meer), en in veel mindere mate bij scheiding of een ondernemer. Maatwerk senioren Een groeiende groep op de woning- en hypotheekmarkt zijn de senioren; dat is ook logisch als gevolg van de vergrijzing. Bij die groeiende groep senioren moet niet alleen rekening gehouden met het huidige inkomen, maar ook met het pensioeninkomen. Want bijvoorbeeld een zestiger die een woning koopt en hypotheek afsluit, moet de hypotheeklasten niet alleen kunnen betalen tot de tijd dat hij werkt, maar ook als hij met pensioen gaat en zijn inkomen lager uitvalt. Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers houden dan ook rekening met het pensioeninkomen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek. Alleen zien we dat de standaard hypotheeknormen behoorlijk rigide zijn en de daaruit voortvloeiende hypotheeklasten van een senior in de praktijk vaak niet aansluiten bij zijn werkelijke hypotheeklasten. Op basis van die standaardnormen kan dat leiden tot een afwijzing van de hypotheek. En dat kan zonder maatwerk zelfs tot heel schrijnende situaties leiden. We laten dat zien aan de hand van een voorbeeld. Rekenvoorbeeld gepensioneerde senior Een gepensioneerde weduwe van 72 jaar, waarvan haar man drie jaar geleden is overleden. Ze woont in een groot huis ter waarde van € 450.000,-, waar nog slechts een aflossingsvrijehypotheek (box 3) op rust van € 250.000,-, de rente staat nog 1 jaar vast op 4,6%. Haar bruto maandlast bedraagt € 767,-. Ze kan net de hypotheeklasten opbrengen met haar pensioeninkomen (inclusief AOW) van € 30.000,-, evenals haar kosten voor onderhoud en de tuin, die omgerekend per maand ongeveer € 150,- zijn. Ze wil de woning verkopen en verhuizen naar een appartement van € 350.000,-, waarbij de servicekosten € 100,- per maand zijn. Ze wil graag een nieuwe aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,- en zou de rente 20 jaar vast kunnen zetten tegen 4,3%. Op basis van alleen de standaard hypotheeknormen is er slechts een maximale hypotheek mogelijk van ongeveer € 123.500,-. Dat komt omdat de standaardnormen ervan uitgaan dat mevrouw een annuïteitenhypotheek afsluit, waar maandelijks op wordt afgelost. Maar wordt er met de werkelijke maandelijkse kosten van de aflossingsvrije hypotheek gerekend, dan is de hypotheek van € 150.000,- wel haalbaar. Haar maandelijkse maandlasten bedragen € 538,-; en dat valt dan weer binnen het bedrag dat volgens de standaardnormen verwoond mag worden, namelijk € 612,-. Mevrouw is financieel een stuk gunstiger uit. Haar bruto hypotheeklasten dalen van € 767,- naar € 538,- en ze heeft zekerheid over de hoogte van haar hypotheeklasten voor de komende 20 jaar. Haar maandelijkse kosten voor onderhoud en tuin dalen van € 150,- naar € 100,-, te weten de servicekosten. Dat is een daling van 30% in kosten (nog los van het lagere eigenwoningforfait en lagere onroerend zaakbelasting). En ze verwacht er veel meer woonplezier te hebben, omdat de huidige woning veel te groot was voor haar alleen. Deze stap zou niet mogelijk zijn, als er geen maatwerk zou mogen plaatsvinden. En zo zijn er bij senioren veel meer voorbeelden te vinden waarbij maatwerk een passende uitkomst biedt. Een ander voorbeeld is bijvoorbeeld als door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd het pensioeninkomen een stuk lager is dan het inkomen tijdens het werkzame leven. Door het oversluiten van de hypotheek, waarbij een aflossende hypotheek deels of volledig wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek, gecombineerd met een lange rentevaste periode; kan ervoor zorgen dat de hypotheek weer goed betaalbaar wordt en waarbij er ook voor langere tijd zekerheid is over de hoogte van de hypotheeklasten. Scheiding: ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid Een andere kwetsbare groep zijn stellen die uit elkaar gaan en één van beide in de woning wil blijven wonen. Dat betekent dat de ander uitgekocht moet worden en de hypotheek door de achterblijvende partner alleen gedragen moet kunnen worden. Als dat op basis van de standaard hypotheeknormen met een volledige annuïteitenhypotheek moet plaatsvinden, dan past dat regelmatig niet. Maar als er een deels aflossingsvrije hypotheek is, kunnen de hypotheeklasten soms prima betaalbaar zijn. Het is dan wel belangrijk dat hier duidelijke regels in het acceptatiebeleid staan, onder welke randvoorwaarden mag naar de werkelijke last gekeken worden en hoe wordt dan bepaald of die daadwerkelijk betaalbaar zijn. Maatwerk moet blijven Samenvattend is het dus heel belangrijk dat maatwerk mogelijk blijft. Niet om een niet financieel haalbare hypotheek alsnog door te laten gaan, maar om een oplossing te bieden voor een specifieke groep. Waarbij door duidelijke acceptatieregels op te stellen, gewaarborgd moet worden dat de hypotheek ook daadwerkelijk goed betaalbaar is. Ook als consument moet je verder kijken dan je neus lang is. Je kunt kiezen voor de goedkoopste geldverstrekker met de laagste rente. Maar in de toekomst blijkt dat je misschien beter bij een geldverstrekker had kunnen zitten die een iets hogere rente hanteert, maar wel bereid is om via maatwerk je uit de brand te helpen in een specifieke situatie. Bijvoorbeeld als je relatie eindigt of als je pensioeninkomen anders uitpakt dan verwacht.

50-plussers die in ieder geval al sinds 2001 een hypotheek hebben, moeten er rekening mee houden dat op 1-1-2031 de hypotheekrenteaftrek eindigt voor het hypotheekdeel dat 30 jaar loopt. Per 1 januari 2001 werd namelijk ingevoerd dat de hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar is. Wie een annuïteiten-, lineaire of (bank-)spaarhypotheek had afgesloten, hoeft zich nergens zorgen over te maken. Na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost en is het dus ook niet erg dat de hypotheekrenteaftrek eindigt. Maar juist veel 50-plussers hebben een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek. Wat zijn voor hen de gevolgen? Het jaar 2031: een simpel voorbeeld Laten we met een simpel voorbeeld beginnen. Stel we hebben een stel dat op 1 januari 2001 een woning kocht en een hypotheek nodig had van € 300.000,-, voor de helft een spaarhypotheek en voor de helft een aflossingsvrije hypotheek. Dan resteert op 1-1-2031 nog een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,-, want de spaarhypotheek wordt na 30 jaarineens afgelost. Stel dit stel betaalt een rente van 4%. Ze betalen dan per 1-1-2031 nog € 500,- rente per maand en die is niet aftrekbaar. Als de rente wel aftrekbaar zou zijn dan betaalden ze netto ongeveer € 315,-. Dat scheelt € 185,-. Voor de meeste huishoudens is het einde van de hypotheekrenteaftrek prima op te vangen, omdat de hypotheek relatief klein is. Er is vaak al een belangrijk deel van de hypotheek afgelost. In de praktijk is het meestal ingewikkelder De meeste huishoudens kunnen niet zo heel makkelijk de gevolgen van de maximale duur van de hypotheekrenteaftrek op een rij te zetten. Veel huishoudens hebben tussentijds een wisseling gehad van woning, met verschillende ingangsdata van nieuwe hypotheekdelen. Een groot deel heeft zelfs één of meer andere partners gekregen. Dan is het even puzzelen wanneer de hypotheekrenteaftrek van je hypotheekdelen precieseindigt. Wat doet de rente? Veel 50-plussers hebben de rente de afgelopen jaren voor een lange periode vastgezet tegen heel lage rentes. Wanneer je bijvoorbeeld in 2019 de rente voor 20 jaar vastzette tegen een rente van bijvoorbeeld 2,5%, dan zijn de procentuele gevolgen van het einde van de hypotheekrenteaftrek misschien nog wel serieus, maar in absolute bedragen valt het erg mee. Stel je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,-. Dan gaat per 1-1-2031 jenetto hypotheeklast omhoog van € 262,- naar 417,-. Pas in 2039 krijg je te maken met een nieuwe rente.Maar heb je in 2019 de rente voor 10 jaar vast gezet dan moet je afwachten hoe hoog de rente is als je die in 2029 moet vastzetten en kan het effect dus wel een stuk groter zijn, zowel bruto als netto. Dat is dus een onzekerheid. Pensioeninkomen Als het einde van de hypotheekrenteaftrek ook nog eens samenvalt met een lager pensioeninkomen, dan kan dit impact hebben op de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Zorg er daarom voor dat je nu al inzicht krijgt in de ontwikkeling van je netto hypotheekmaandlasten als gevolg van het bereiken van de pensioenleeftijd en het aflopenvan de hypotheekrenteaftrek. Dan kun je indien nodig nu nog maatregelen nemen. Bijvoorbeeld door toch een extra deel van de hypotheek in de komende jaren af te lossen of door te verhuizen naar een goedkopere woning.

Nog niet zo lang geleden spraken de meeste economen de verwachting uit dat de rente, en daarmee ook de hypotheekrente, nog jaren laag zou blijven. Wellicht dat de rente met een paar tienden tot misschien zelfs wel één procent extra zou oplopen. En die verwachting gold niet alleen voor de nabije toekomst, maar die verwachting werd vaak uitgesproken voor de komende tien jaar. En heel raar was dat ook niet. De afgelopen twintig jaar ging de rente alleen maar naar beneden, op enkele korte tijdelijke oplevingen na. Belangrijke oorzaak was de wereldwijde vergrijzing, waarbij er steeds meer geld beschikbaar was, en het aanbod van geld dus groot was. Bovendien leken we in Europa de inflatie uitgeroeid te hebben en probeerde de Europese Centrale Bank (ECB) het afgelopen decennium met onconventionele maatregelen de inflatie op te krikken omdat die niet rond het gewenste niveau van 2% wilde komen. Een coronacrisis en oorlog in onze achtertuin later, is de situatie drastisch anders geworden met een inflatie die we voor het laatst in de jaren zeventig van de vorige eeuw hadden. De koopkracht van huishoudens staat onder druk door de hoge energie-, brandstof- en boodschappenuitgaven. De gemiddelde hypotheekrente van 10 jaar vast is sinds het dieptepunt met 2,6% gestegen. Hoge hypotheekrente voor velen geen probleem De meeste huishoudens hebben hun hypotheekrente de afgelopen jaren tegen een enorm laag hypotheekrentepercentage vast gezet. We zijn een voorzichtig volk, dus vaak is de rente voor minimaal 10 jaar vastgezet, maar vaker zelfs nog voor 20 jaar en de laatste jaren zagen we een opmars van 30 jaar vast. De meeste huishoudens kunnen op dit moment zorgeloos naar de stijging van de hypotheekrente kijken, omdat het nog vele jaren duurt voordat hun rentevaste periode afloopt. Korte resterende rentevaste periode Heb je nog een korte rentevaste periode te gaan, dan heb je op dit moment een moeilijk dilemma. Hoop je dat de hypotheekrente over enkele maanden of jaren, afhankelijk van de duur van je resterende rentevaste periode, weer gaat dalen? Daar valt iets voor te zeggen als de prognoses van de ECB uitkomen dat de inflatie volgend jaar weer richting de 2% gaat. Of ben je bang dat de rente nog wel eens verder kan stijgen? Ook geen onrealistisch scenario als bijvoorbeeld de oorlog in de Oekraïne nog lang aanhoudt en Rusland de gasaanvoer steeds verder afknijpt, bedrijven de hogere kosten van energie en grondstoffen steeds vaker doorrekenen in een hogere prijs voor hun producten, en werknemers hogere lonen gaan eisen en dit mogelijk tot een loon-prijs spiraal leidt. Het is geen gemakkelijk dilemma, omdat niemand met zekerheid kan voorspellen welke kant de hypotheekrente op zal gaan. Dat heeft het afgelopen half jaar ons wel geleerd. Vijf rentescenario’s Het is zinvol als je weet wat de gevolgen zijn van een toekomstige rente-ontwikkeling op je maandlasten. Die gevolgen verschillen per situatie, waarbij de hoogte van de hypotheek, de hypotheekvorm en de huidige rente een rol spelen. Aan de hand van twee concrete voorbeelden laten we de gevolgen zien van vijf rentescenario’s: De hypotheekrente daalt de komende tijd met 2% t.o.v. de rente van dit moment De rente daalt met 1% De hypotheekrente blijft gelijk De hypotheekrente stijgt met nog eens 1% De hypotheekrente stijgt met 2% Voorbeeld 1 Als uitgangspunt pakken we een vijftigplus koppel die een aflossingsvrije hypotheek hebben van € 200.000,- en de rente in juni 2013 10 jaar vast hebben gezet tegen 4,2%. Dat was het gemiddelde hypotheekrentepercentage op dat moment. De bruto maandlast bedraagt op dit moment € 700,- en de netto maandlast exclusief eigenwoningforfait ongeveer € 441,-. Wat gebeurt er met de bruto- en netto maandlast in de verschillende scenario’s, uitgaande van de huidige 10 jaar vaste hypotheekrente van 3,6%? Op basis van deze verschillende rentescenario’s heb je beter inzicht in de concrete gevolgen voor de maandlasten en kun je weloverwogen een keuze maken over of je afwacht wat de rente gaat doen of dat je toch liever nu actie onderneemt en zekerheid krijgt over je hypotheeklasten. Voorbeeld 2 In het tweede voorbeeld hebben we een wat jonger stel gepakt van begin veertig die in juli 2014 hun eerste huis kochten en een annuïteitenhypotheek hebben van € 260.000,- met een 10 jaar vaste rente van 3%, wat het gemiddelde tarief op dat moment was. Hun huidige bruto maandlast bedraagt € 1.096,- en de netto maandlast exclusief eigenwoningforfait ongeveer € 902,-. Wat gebeurt er met de bruto- en netto maandlast in de verschillende scenario’s uitgaande van weer de huidige 10 jaar vaste hypotheekrente van 3,6% als over twee jaar hun huidige rentevaste periode afloopt? Extra gegeven is dat de hypotheek dankzij de aflossingen op het renteverlengingsmoment nog € 197.652,- bedraagt. * De netto maandlast is die in het eerste jaar na ingang van de nieuwe rente. De netto maandlast loopt bij een annuïteitenhypotheek op. Voor wie zekerheid wil Wil je nu al zekerheid over een lange periode, dan kun je verschillende acties ondernemen: rentemiddelen bij je huidige geldverstrekker; oversluiten bij je huidige geldverstrekker; oversluiten naar een nieuwe geldverstrekker. Elk van deze opties heeft zo zijn voor- en nadelen en je financieel adviseur kan berekeningen voor je maken en je adviseren welke optie goed bij jouw situatie aansluit. Moet je bijvoorbeeld wel of geen boeterente betalen? Betaal je op dit moment een lagere rente dan de huidige rente, dan kun je meestal zonder boeterente je hypotheek oversluiten. Je gaat na oversluiten een hogere rente betalen, maar je hebt dan wel voor een langere periode zekerheid over je hypotheeklasten. Als je geldverstrekker rentemiddeling toestaat, is dat mogelijk een interessantere optie, omdat je huidige lage rente meetelt in het bepalen van de nieuwe rente.

Voor veel huizenbezitters met een hypotheek is er op dit moment niks aan de hand qua betaalbaarheid van de hypotheeklasten zelf. Zij hebben de hypotheekrente voor 10, 20 of zelfs 30 jaar vast gezet. Ook degenen die nu een nieuwe rentevaste periode moeten afsluiten, hebben in hun huidige contract meestal een hogere rente staan dan de hypotheekrente van dit moment. Bij verlengen gaan ze een lagere rente betalen, maar in vergelijking met de afgelopen jaren is het voordeel minder groot dan waarschijnlijk gehoopt.  Dat betekent overigens niet dat bepaalde huishoudens geen problemen kunnen hebben met het betalen van de woonlasten. Want een steeds grotere groep huishoudens krijgt te maken met een hogere energierekening, naarmate er meer vaste energiecontracten aflopen en noodgedwongen omgezet moeten worden in een variabel contract met veel hogere tarieven. Verder zetten de hoge brandstof- en boodschappenprijzen het budget van steeds meer huishoudens onder druk.  Verschillende mogelijkheden  Bestaande huizenbezitters hebben de mogelijkheid om de betaalbaarheid van de lasten op een paar manieren te verbeteren. Je kunt je hypotheeklasten bijvoorbeeld verlagen door een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Gaat het om een hypotheek die is afgesloten voor 1-1-2013 dan blijft de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek stopt na 30 jaar aftrek. Bedenk je ook dat je nu goedkoper uit bent, maar dat je niet meer aflost en in de toekomst dus nog wel een hypotheek hebt, terwijl je die in de huidige situatie aan het einde van de looptijd had afgelost. Wel heb je de flexibiliteit om zelf vrijwillig extra aflossingen te doen, wanneer jouw financiële situatie weer verbeterd is.  Een andere mogelijkheid lijkt misschien in eerste instantie vreemd, maar door te investeren in verduurzaming kun je je energiekosten verder naar beneden brengen dan je hypotheeklasten omhooggaan.  Voor degene die geen mogelijkheid ziet om de betaalbaarheid te verbeteren en verwachten in betalingsproblemen te komen, is het advies om dit te bespreken met je financieel adviseur en de geldverstrekker. Laat het niet zover komen dat een incasso van de geldverstrekker niet betaald wordt, maar bekijk of een betalingsregeling mogelijk is.  Betaalbaarheid voor starters dubbel onder druk  Waar een bestaande huizenbezitter vooral de gevolgen merkt van de hogere inflatie op energie- en brandstofprijzen, heeft een starter ook nog eens te maken met een hogere hypotheekrente. Zij moeten én een hoge prijs neertellen voor een woning, én in tegenstelling tot de afgelopen jaren betalen ze nu wel een hoge rente.  Hun bruto maandlast wordt daarmee een stuk hoger. Op het dieptepunt betaalde je vorig jaar voor een volledig annuïteitenhypotheek van € 400.000,- bij een rente van 1% een bruto maandlast van € 1.287,-. Bij de huidige hogere rente van 3,4% is de bruto maandlast gestegen naar € 1.774,-. Bovendien is binnen dit maandbedrag het maandelijks af te lossen bedrag ook nog eens kleiner. Na 10 jaar heb je bij de huidige rente van 3,4% € 91.421 afgelost, terwijl dit bij een rente van 1% maar liefst € 120.249 geweest zou zijn.  De hogere hypotheekrente heeft overigens ook invloed op de schatkist. Degenen die nu een hypotheek afsluiten met een hogere rente, zullen meer hypotheekrente aftrekken bij hun belastingaangifte.

Wie zijn woning gaat of laat verbouwen, moet er rekening mee houden dat bepaalde zaken ook van invloed zijn op de opstalverzekering (ook wel woonhuisverzekering genoemd). 1. Is de aannemer verzekerd? Je eigen opstalverzekering biedt geen dekking voor schade veroorzaakt door een ingehuurde aannemer. Daarom is het belangrijk om na te gaan of je aannemer verzekerd is als hij schade veroorzaakt. Een aannemer heeft normaal gesproken een zogenaamde CAR-verzekering, waarmee schade gedekt is die hij veroorzaakt tijdens een verbouwing bij klanten. Ook is het aan te bevelen dat de aannemer aangesloten is bij Bouwgarant. Je hebt dan de zekerheid dat bij een faillissement van je aannemer de extra afbouwkosten worden vergoed. Bovendien krijg je garantie tegen verborgen en constructieve gebreken.  2. Montage- of instructiefouten meestal niet verzekerd  Bij de meeste opstalverzekeringen is schade die ontstaat door montage- of instructiekosten niet gedekt. Heb je een aannemer ingeschakeld dan kun je die aansprakelijk stellen voor de schade. Als er een conflict ontstaat over de schade, kun je baat hebben bij een rechtsbijstandsverzekering. Ga je zelf verbouwen, weet dan dat als je een montage- of instructiefout maakt, de daaruit voortkomende schade niet gedekt is.  3. Uitbouw of aanbouw doorgeven  Het verbouwen van de woning heeft over het algemeen een waardevermeerderende invloed en dat kan soms ook betekenen dat de herbouwwaarde aangepast moet worden. Vooral een inhoud vergrotende verbouwing, bijvoorbeeld een dakkapel of uitbouw, moet worden doorgegeven aan de verzekeraar.  Het verduurzamen van de woning heeft over het algemeen geen invloed op de verzekerde waarde. Dus na het plaatsen van kunststof kozijnen of het isoleren van de woning hoeft de polis over het algemeen niet te worden aangepast.  4. Zijn zonnepanelen verzekerd?  Zonnepanelen daarentegen zijn bij een aantal verzekeraars pas verzekerd als dit ook op de polis is aangetekend. Het advies is dan ook om altijd navraag te doen bij je financieel adviseur of een verbouwing of het installeren van zonnepanelen een aanpassing van de opstalverzekering vereist.  Oude polis? Check of je garantie hebt tegen onderverzekering  De herbouwwaarde is het uitgangspunt voor een opstalverzekering en de waarde waar de premie op wordt gebaseerd. Ondanks dat huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen is de marktwaarde geen uitgangspunt doordat bijvoorbeeld de grond niet opnieuw hoeft te worden aangeschaft in geval van schade. De herbouwwaarde valt in bijna alle gevallen dus lager uit dan de marktwaarde en is gebaseerd op de kosten voor materiaal en arbeid bij een totaalverlies van de woning. Het is dus van belang dat het verzekerde bedrag de kosten dekt bij een schade want mocht dit niet het geval zijn is er sprake van onderverzekering en hier ondervindt je niet alleen nadeel van bij totaal verlies maar bij iedere schade aan de woning.  Voorbeeld onderverzekering Herbouwwaarde € 200.000,- verzekerde waarde op de polis € 150.000,-. Er is een schade van       € 10.000,-. De uitkering wordt als volgt bepaald: € 150.000,- (verzekerde waarde) : € 200.000,- (echte waarde) = 0,75 € 10.000,- (schade) * 0,75 = € 7.500,-, dit is het bedrag dat de verzekeraar zal uitkeren.  Garantie tegen onderverzekering  Veel opstalverzekeringen worden afgesloten met een garantie tegen onderverzekering. Hierbij geeft de verzekeraar de garantie dat bovenstaande situatie, de onderverzekering, niet meer mogelijk is. Afhankelijk van de verzekeraar wordt de waarde aan de hand van een aantal hulpmiddelen vastgesteld. Dit kunnen de Herbouwwaardemeter of een herbouwwaardetaxatie zijn, of gegevens die een verzekeraar zelf voorhanden heeft. Bij de laatste maakt de verzekeraar gebruik van een database waardoor een herbouwwaarde kan worden bepaald. Door deze garantie is er een extra zekerheid waardoor je in het geval van een schade niet met nog meer misère wordt geconfronteerd.  Wel is het belangrijk dat de verzekeraar goed wordt geïnformeerd over bijvoorbeeld de bouwaard of de dakbedekking van de woning. Mochten deze gegevens niet kloppen, dan kan je alsnog onderverzekerd zijn omdat de polis op basis van verkeerde gegevens is opgemaakt. Daarnaast is het ook belangrijk om te letten op de geldigheid van garantie want deze is niet oneindig geldig en zal dus periodiek moeten worden gecontroleerd en verlengd worden. Tot slot kan de verzekeraar ook de herbouwwaarde aanpassen op basis van indexatie. Hierbij past de verzekeraar jaarlijks de verzekerde waarde aan op basis van gegevens van het CPB. De verzekeraar zorgt hiervoor dat de waarde op pijl blijft en er dus geen sprake is van onderverzekering.  Heb je nog een oude polis, die bijvoorbeeld meer dan vijf jaar geleden is afgesloten, en daarna niet is aangepast, dan bestaat de kans dat in je verzekering nog geen garantie tegen onderverzekering zit. Het is dus verstandig om dit te controleren.  Brandmelders  Vanaf 1 juli heeft de wetgever het hebben van een rookmelder op iedere verdieping waar gewoond wordt, verplicht gesteld. Mocht hier niet aan voldaan worden, dan heeft dit vooralsnog geen gevolgen voor de dekking van de opstalverzekering. Verzekeraars blijven dezelfde dekking bieden als vóór het verplicht stellen van de rookmelders. Uiteraard neemt dat niet weg dat door het hebben van rookmelders schade en of letsel kan worden beperkt of voorkomen, wat je een veel ellende kan besparen en mogelijk zelfs je leven. Heb je al wel een rookmelder, let dan op de “houdbaarheid” van de rookmelder, die is vaak 10 jaar, maar dit is merk en type afhankelijk. Zorg er daarnaast voor dat je periodiek de rookmelder test.

Wie enkele jaren geleden een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie afsloot en geen plannen heeft om te verhuizen, heeft een grote kans om enkele tienden te besparen op zijn rente.  De eerste voorwaarde is dat je een hypotheek zonder NHG hebt. Er zit dan namelijk een rente-opslag in je rente, omdat de geldverstrekker meer risico loopt dat die zijn geld niet (volledig) terugkrijgt in vergelijking met een NHG hypotheek. De tweede voorwaarde is dat je woning de afgelopen jaren in waarde gestegen moet zijn. En dat geldt eigenlijk voor iedereen. Hoe langer geleden je je hypotheek hebt afgesloten of de rente hebt vastgezet, hoe meer je woning in waarde is gestegen (in ieder geval vanaf 2013).  Geen noodzakelijke voorwaarde, maar het kan wel helpen bij het extra verlagen van je rente-opslag, is als je (extra) afgelost hebt op je hypotheek. Want er wordt gekeken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Dat betekent dat die verhouding en daarmee het risico daalt als de waarde van de woning stijgt en/of de hypotheekschuld daalt.  We zien in de praktijk dat vooral ook veel oudere huizenbezitters, 50-, 60- en 70-ers met veel tevredenheid al lang in hun woning wonen en de rente enkele jaren gelden tegen een aantrekkelijke rente voor een lange periode hebben vastgezet. Zij denken dat ze niet meer naar hun hypotheek om hoeven te kijken.  Maar door actie te ondernemen kan de rente met vaak een paar tienden naar beneden. De meeste mensen weten ook niet hoe groot de rente-opslag is en weten alleen hoe hoog het totale rentepercentage is dat ze betalen. En hoe verder terug in de tijd de hypotheek of rente is vastgezet, toen de rentes nog hoger waren, hoe meer er valt te besparen. Dat laten we zien aan de hand van de ontwikkeling van de rente-opslag.  Ontwikkeling rente-opslag  De gemiddelde rente-opslagen zijn de afgelopen jaren gedaald van ongeveer 0,65 in 2016 naar gemiddeld 0,35 voor 10 jaar vast en 0,44 voor 20 jaar vast in 2022. Hoe verder terug in de tijd je dus een hypotheek afsloot en/of je rente vast zette, hoe groter je mogelijke besparing. Maar ook voor degene die in recente jaren een hypotheek heeft afgesloten, kan soms al een tiende of enkele tienden besparen dankzij de gestegen overwaarde.  Bedenk je ook dat dit overzicht de gemiddelde rente-opslag weergeeft. Het kan zijn dat jouw geldverstrekker op het moment van afsluiten van je hypotheek een hogere of lagere rente-opslag kende. Voor bepaalde hypotheekvormen kwamen zelfs rente-opslagen voor van meer dan één procent.  Aantonen waardestijging  Je geldverstrekker zal wel willen dat je aantoont dat je woning in waarde is gestegen. Hoe je dat mag aantonen verschilt per geldverstrekker; soms mag dat met een goedkope desktoptaxatie, soms is een normale taxatie verplicht. Dat kost natuurlijk geld, maar verdien je meestal heel snel terug, omdat een lagere rente-opslag vaak een paar honderd euro per jaar kan schelen. Je hypotheekadviseur kan op basis van een geschatte waarde van je woning een inschatting maken met hoeveel je rente-opslag omlaag kan en je begeleiden bij het regelen van de taxatie en de communicatie met de geldverstrekker. Maak een afspraak