Gemeenten delen deze maanden de WOZ-waarde uit. Uit de praktijk merken wij dat voor veel mensen de WOZ-waarde hoger uitvalt dan verwacht. Veel consumenten hadden zelfs een verlaging verwacht. Maar de WOZ-waarde is geen weergave van de waarde van de woning nu, maar het is de waarde per 1-1-2022. Ten opzichte van de vorige WOZ-waarde moet men daarom kijken naar de waarde ontwikkeling van woningen in het jaar 2021. Gemiddeld gingen toen de huizenprijzen met 20,3% omhoog. We pakken hier als uitgangspunt de stijging van de prijsindex bestaande woningen tussen december 2020 en december 2021 van het CBS. Dan valt de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde met 17% nog mee, die de Waarderingskamer bekendmaakte.
Veel mensen hebben in het hoofd zitten dat de huizenprijzen in 2022 gedaald zijn. Het klopt dat de daling in 2022 is ingezet, maar over het gehele jaar gezien was er nog altijd sprake van een prijsstijging. De kans is dan ook groot dat de WOZ-waarde volgend jaar ongeveer op hetzelfde niveau of licht hoger uit gaat komen.
De stijging van de recente WOZ-waarde van 17% is een gemiddelde. Je eigen WOZ-waarde kan veel meer of minder gestegen zijn. Er zijn regionaal verschillen, maar ook per woning.
Een hogere WOZ-waarde leidt niet automatisch tot hogere belastingen. Als de tarieven namelijk naar beneden gaan, dan kan ondanks een hogere WOZ-waarde het te betalen belastingbedrag toch lager zijn. Maar voor de meeste mensen zal dat voor dit jaar niet opgaan.
Laat we als uitgangspunt een woning nemen met een WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 van € 500.000,-. Je hebt deze WOZ-waarde begin vorig jaar gekregen. In 2021 gold een eigenwoningforfaitpercentage van 0,5% (geldt voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.200.000,-). De bijtelling was € 2.500,-; wat netto maandelijks een extra last betekende van tussen de € 77,- en € 103,-, afhankelijk van de hoogte van je inkomen (waarbij hogere inkomens de € 103,- betalen).
Voor het belastingjaar 2022 geldt de WOZ-waarde, die je dit jaar ontvangt of net hebt ontvangen. Gemiddeld ligt deze dus 17% hoger dan vorig jaar. In dit voorbeeld komt de WOZ-waarde uit op € 585.000,-. Het bijtellingsbedrag komt dan neer op € 2.632,50. Netto betekent dit maandelijks een extra last van tussen de € 81 en € 109,-. Kortom een stijging van € 4,- à € 6,- per maand.
Het goede nieuws is dat het eigenwoningforfait voor het belastingjaar 2023 wel omlaaggaat naar 0,35%. Stel dat de WOZ-waarde volgend jaar 2,7% hoger uitvalt in dit voorbeeld, dan komt de WOZ-waarde voor het belastingjaar uit op € 600.795,-. De netto maandelijkse belasting daalt dan naar € 65,- à € 87,-. Voor mensen met een voorlopige teruggave is dat nu dus al verwerkt in de maandelijkse teruggave.
Vereniging Eigen Huis maakte in december bekend dat huishoudens gemiddeld 2,1% meer aan gemeentelijke belastingen betalen. Dat is ongeveer de helft van de stijging in de twee voorgaande jaren, toen de gemeentelijke belastingen met ongeveer 5% omhooggingen.
Heb je het idee dat je WOZ-waarde (veel) te hoog is vastgesteld? Neem dan contact op met je gemeente. In veel gevallen kun je laagdrempelig je gemeente bellen en de te hoge WOZ-waarde ter discussie te stellen. Gemeenten zitten namelijk niet te wachten op bezwaarprocedures die hen veel tijd en geld kosten. Zorg wel dat je een goede onderbouwing hebt. Kijk bijvoorbeeld op de site van WOZ-waardeloket waar je heel eenvoudig de WOZ-waarde kunt vinden van vergelijkbare woningen, bijvoorbeeld die van de buren. Maar kijk ook iets verder in je buurt.
Lukt het niet via een telefoongesprek met de gemeente, dan kun je altijd nog een officieel bezwaar bij de gemeente indienen. Zorg wel dat je die op tijd indient. Als dit bezwaar gehonoreerd wordt, dan bespaar je dus op je gemeentelijke belastingen en de inkomstenbelasting. Je bezwaar moet binnen zes weken na de zogenaamde dagtekening ingediend zijn. Bijna 40% van de in 2022 gemaakte bezwaren werd gehonoreerd.
Ook als je vindt dat je WOZ-waarde te laag is vastgesteld, kun je bezwaar maken bij de gemeente.
Een hogere WOZ-waarde kan je soms ook geld opleveren. Heb je een hypotheek zonder NHG, dan betaal je een renteopslag. De hoogte van de rente-opslag is afhankelijk van hoe hoog je hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning. Hoe hoger de hypotheek relatief is, hoe hoger de rente-opslag. Die rente-opslag is vaak een paar tienden en in sommigen gevallen bedraagt die zelfs bijna 1%. Als je die rente-opslag kunt verlagen, dan scheelt dat al snel enkele tientjes per maand.
Bij veel geldverstrekkers, maar dus niet allemaal, krijg je een verlaging van je rente-opslag als je kunt aantonen dat de waarde van je woning is gestegen. Heb je een hypotheek zonder NHG en zit je niet al in de laagste risicoklasse, dan is er een grote kans dat je rente-opslag omlaag kan.
Bij sommige geldverstrekkers mag je de waardestijging van je woning aantonen door middel van de WOZ-waarde. Andere geldverstrekkers stellen een taxatierapport verplicht (soms mag dat een goedkopere, zogenaamde desktop taxatie zijn).
Ook als een WOZ-waarde beschikking voldoende is, kan het soms toch interessant zijn om alsnog een taxatierapport aan te vragen. Dat komt omdat de daadwerkelijke waarde van een woning in veel gevallen hoger is dan de WOZ-waarde.
Aankoop woning een paar jaar geleden tegen € 400.000,-. Volledige annuïteitenhypotheek afgesloten van € 400.000,- tegen een rente van € 2,7%, waarvan de rente-opslag 0,5% is. Stel deze woning is nu € 650.000,- waard en dankzij de reguliere aflossingen is de hypotheek gedaald naar € 355.000,-. De verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning is dan gedaald van 100% naar 55%. De rente-opslag kan dan waarschijnlijk verlaagd worden met bijvoorbeeld 0,3% à 0,4%, zodat de rente omlaaggaat naar 2,3% à 2,4%. Dat scheelt ongeveer tussen de € 54 en € 71,- bruto per maand.
Oudere huizen- en hypotheekbezitters met een hypotheek zonder NHG kunnen vaak nog meer profiteren dan jongere hypotheekbezitters. Oudere huizenbezitters hebben vaak langer geprofiteerd van de huizenprijsstijging. Bovendien zijn zij vaak honkvaster, waardoor zij de afgelopen jaren minder verhuisden en daardoor ook niet eerder al profiteerden van de lagere rentes en rente-opslagen. In het verleden lagen de rente-opslagen nog een stukje hoger dan nu.
Wil jij weten of de rente op jouw hypotheek zonder NHG omlaag kan? Neem dan contact op met één van onze adviseurs. Zij zoeken dit graag voor je uit.
