Een aantal van de trends die we in de afgelopen jaren hebben gezien, krijgen een vervolg in 2022. Maar sommige trends zetten naar onze verwachting niet door in 2022.
1. Einde in 2022 aan dalende gemiddelde hypotheekrentes
In de periode 2016-2021 gingen de gemiddelde hypotheekrentes voor de rentevaste periodes van 5, 10, 20 en 30 jaar elk jaar omlaag.
Ditzelfde beeld zien we bij de gemiddelde hypotheekrentes zonder NHG.
Zoals in het eerdere artikel al aangegeven, is onze verwachting dat 2022 een trendbreuk gaat brengen. Wij verwachten dat de gemiddelde hypotheekrentes met 0,2 à 0,4% gaan stijgen.
2. In 2022 einde aan dalende renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes
In de periode 2016-2021 groeiden de gemiddelde hypotheekrentes van verschillende rentevaste periodes steeds meer naar elkaar toe.
De grootste daling was te zien bij het verschil tussen 10 en 20 jaar vast. Dit verschil halveerde in vijf jaar tijd van 0,68% naar 0,32%. Je betaalt dus slechts 0,32% extra rente maar krijgt wel 10 jaar langer zekerheid over de hoogte van je maandlasten. Dat verklaart mede de grote stijging van de populariteit van de 20 jaar rentevaste periode (zie 3).
Voor 2022 verwachten wij dat de verschillen weer een heel klein beetje
groter worden.
3. Lang vast blijft populair en stijgt waarschijnlijk in 2022 verder door
Consumenten zijn de hypotheekrente steeds langer vast gaan zetten in de afgelopen zes jaar. Ruim van de helft afgesloten rentevaste periodes is op dit moment 20 jaar vast. Dat is ten koste gegaan van 10 jaar vast. De grootste groei zat in 2021 bij 30 jaar vast.
Hoewel wij verwachten dat de verschillen tussen rentevaste periodes weer iets groter worden, denken wij wel dat de trend van langer vastzetten zich verder zal doorzetten in 2022.
De in de grafiek genoemde percentages slaan op het aandeel van de desbetreffende rentevaste periode ten opzichte van het totaal in 2021.
4. Daling aandeel NHG hypotheken zet door in 2022
Het percentage aankopen dat met NHG gefinancierd wordt, daalde van 48% in 2016 naar slechts 35% in 2021.
Belangrijke oorzaak is dat de stijging van de NHG-kostengrens minder hard gaat dan de gemiddelde stijging van de huizenprijzen. Het aandeel NHG zal dan ook verder afnemen in 2022.
Kijken we niet alleen naar de woningaankopen maar naar alle hypotheken, dan is het aandeel in de periode 2016 tot en met 2021 zelfs gedaald van 39% naar 29%.
5. Er lijkt weinig ruimte voor verdere verlaging van de bruto rentemarge in 2022
De bruto rentemarge bereikte in 2021 het laagste niveau in 13 jaar tijd.
Vanwege het feit dat we geen inzicht hebben in de daadwerkelijke inkoopprijzen en de verschillende kosten die komen kijken bij hypotheken, hanteren we als vergelijkingsmaatstaf voor de brutomarges (dus voor kosten) het verschil tussen de kapitaalmarktrente (10 jaar) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
Wij verwachten dat de concurrentiestrijd fel blijft op de Nederlandse hypotheekmarkt in 2022. Toch verwachten wij geen serieuze verdere daling, omdat de marges al klein zijn.
6. Daling woningaankopen en stijging woningprijzen in 2022
Na een flitsende start in 2021 dankzij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor ‘starters’, is het aantal gepasseerde woningen vanaf het tweede kwartaal steeds verder teruggezakt ten opzichte van 2020.
Steeds meer starters kunnen geen woning meer kopen en steeds meer doorstromers zijn niet bereid om de hoofdprijs te betalen voor een andere koopwoning.
De dalende trend qua aantal woningverkopen zal zeker aanhouden in 2022. De kans is groot dat het aantal woningverkopen in 2022 uitkomt onder de 200.000 en dat zou het laagste niveau zijn in zeven jaar tijd. In de periode 2016 tot en met 2021 zat het altijd boven de 214.000.
Het is ook erg lastig om een goede voorspelling te kunnen doen van de ontwikkeling van de woningprijzen in 2022. De vraag is nog steeds veel groter dan het aanbod, waardoor er een woningtekort is. Steeds meer bestaande woningbezitters haken af om een nieuwe, duurdere koopwoning te kopen en nieuwbouw is er ook onvoldoende om te voldoen aan de inhaalvraag. De prijzen zullen dan ook door blijven stijgen in 2022, maar waarschijnlijk niet zo absurd als in het afgelopen jaar. Het is te hopen dat het nieuwe kabinet voortvarend aan de slag gaat met de uitdagingen op het gebied van de woningmarkt. Maar daar hoeven we in 2022 nog weinig van te verwachten, qua aantal nieuw op te leveren woningen.
7. Overwaarde blijft stijgen in 2022
De gemiddelde overwaarde is voor alle leeftijdscategorieën fors gestegen in de jaren 2017 tot en met 2020. De cijfers zijn gebaseerd op cijfers van het CBS en zijn nog niet bekend over 2021.
De stijgende trend kunnen we met zekerheid doortrekken voor het jaar 2021 en wij verwachten dat de groei ook door zal zetten in 2022.
Steeds vaker wordt de overwaarde benut om een lagere rente-opslag te krijgen, een verbouwing te realiseren of als consumptief doel. Bijvoorbeeld om een grote consumptieve uitgave te doen of het pensioen aan te vullen.
8. Aandeel aflossingsvrije hypotheken stijgt door in 2022
In de afgelopen vijf jaar is het aandeel aflossingsvrije hypotheken gegroeid. In 2022 verwachten wij dat de groei verder door zal zetten. Dat is te danken aan enerzijds de lagere rente en anderzijds de grote overwaarde.
Daarbij zien we ook dat het aandeel aflossingsvrij bij de 50-plusser substantieel hoger ligt dan de 50-minner. De stijging van het aandeel
aflossingsvrij geldt overigens voor zowel de 50-plusser als de 50-minner.
9. Verbouwingen en oversluitingen blijven populair in 2022
Hoewel de cijfers over 2021 niet volledig zijn (t/m half december) kunnen we nu al zien dat het aantal hypotheekaanvragen gerelateerd aan woningaankopen voor zowel starters als doorstromers dit jaar terugloopt. Wij verwachten dat die terugloop in 2022 verder doorzet.
Wij verwachten dat de groei in oversluitingen doorzet in 2022;
zeker als de hypotheekrente inderdaad gaat stijgen. Ook denken wij dat de stijging van tweede hypotheken en hypotheekverhogingen doorzet. Het aantal verbouwingen en benutting van overwaarde neemt naar onze verwachting toe in 2022.
10. Aflossingsdeel in annuïteitenhypotheek fors gegroeid
Dankzij de sterk gedaalde rente bestaat een steeds groter deel van de netto maandlast uit aflossing.
Uitgaande van de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG, gaat maar liefst 76% van de netto maandlast in het eerste jaar naar jezelf. Want dat is aflossing, waardoor je hypotheekschuld minder wordt. In 2022 zal dit slechts heel beperkt afnemen als de rente iets stijgt.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Heb je op dit moment een voorlopige aanslag? Dan krijg je rond half december het voorstel van de voorlopige aanslag 2022 van de Belastingdienst. Heb je dit jaar een woning gekocht of je hypotheek overgesloten of aangepast, dan is het belangrijk dat je de voorlopige aanslag aanpast. Andere redenen om de voorlopige aanslag aan te passen zijn bijvoorbeeld dat je een kind hebt gekregen, je gaat scheiden, je hebt de AOW-leeftijd bereikt, je bent meer of minder gaan verdienen of je bent (deels) als zzp’er begonnen.
Met een voorlopige aanslag krijg je maandelijks belasting terug, bijvoorbeeld voor de hypotheekrenteaftrek, en hoef je niet tot de jaarlijkse belastingaangifte achteraf te wachten. Het is uiteraard belangrijk dat je maandelijks niet teveel terugkrijgt, omdat je anders bij de definitieve aanslag geld terug moet betalen. Controleer daarom je voorlopige aanslag 2022 goed en geef wijzigingen door aan de Belastingdienst.
In de voorlopige aanslag 2022 heeft de Belastingdienst de nieuwe tarieven voor de inkomstenbelasting verwerkt. Een belangrijke wijziging is bijvoorbeeld dat het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek, die omlaag gaat van 43% in 2021 naar 40% in 2022. Voor mensen met een hoog inkomen die te maken hebben met deze verlaging van het maximale aftrekpercentage, betekent het dat de Belastingdienst in de voorlopige aanslag automatisch met het lagere aftrekpercentage rekent en de teruggave voor de hypotheekrente omlaag gaat.
Zijn er wijzigingen in je inkomen, in de waarde van je woning, zorgkosten, hypotheek of ben je in 2021 gescheiden en moet je partneralimentatie betalen of ga je die ontvangen? Het zijn allemaal zaken die de Belastingdienst nog niet weet. We lichten er een paar wijzigingen toe die te maken hebben met de eigen woning.
Ben je het afgelopen jaar verhuisd, dan moet er voor de voorlopige aanslag met twee nieuwe gegevens rekening worden gehouden:
- Een andere waarde van de woning.
- Een nieuwe hypotheek, betekent ook een andere bedrag aan aftrekbare hypotheekrente.
Heb je het afgelopen jaar je woning grondig verbouwd, dan is je woning waarschijnlijk meer in waarde gestegen dan de gemiddelde waardestijging. Je WOZ-waarde kan dan wel eens fors gestegen zijn, waardoor de bijtelling van het eigenwoningforfait omhoog moet.
Heb je de verbouwing niet met spaargeld gefinancierd maar met een hypotheek of lening, dan is het belangrijk om deze gegevens ook door te geven aan de Belastingdienst.
Heb je het afgelopen jaar een lagere rente op je hypotheek gekregen, omdat je een nieuwe rentevaste periode hebt gekregen of je hypotheek overgesloten of rentemiddeling toegepast? Dan is de voorlopige aanslag gebaseerd op een te hoge teruggave. Pas deze aan bij de Belastingdienst, zodat je niet bij de definitieve aanslag ineens een groot bedrag moet terugbetalen.
Doe je samen met je fiscale partner aangifte, dan kun je gezamenlijke aftrekposten zoals voor de eigen woning en het vermogen verdelen over beide personen. Dat betekent dat je over het algemeen de aftrekposten zoveel mogelijk wilt toe rekenen aan degene met het hoogste inkomen. Tot nu toe moest je die verdeling zelf uitvogelen, maar voor 2022 gaat de Belastingdienst helpen bij het bepalen van de beste verdeling.
Je aanpassingen kun je online doorgeven aan de Belastingdienst door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Op de site van de Belastingdienst staat stap voor stap beschreven hoe je de wijzigingen door kunt voeren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Aan het einde van het jaar zien we dat veel mensen weer de overweging maken om extra af te lossen op de hypotheek. Bij de huidige lage spaarrente is het niet vreemd dat veel consumenten ervoor kiezen om extra af te lossen.
Op de lange termijn is aflossen een goede zaak, maar zorg er wel altijd voor dat je een goede buffer overhoudt, zodat je op korte termijn niet in de problemen komt. Houd daarbij ook rekening met onvoorziene gebeurtenissen. Zo had niemand de corona-epidemie aan zien komen, terwijl dit financieel voor menig huishouden een enorme impact heeft gehad.
Het is dus belangrijk om een goede spaarbuffer aan te houden. Je kunt beter iets te veel hypotheekrente betalen terwijl je nagenoeg geen rente op je spaarrekening ontvangt, dan dat je niet meer over je spaargeld kunt beschikken als het even tegenzit.
Stel, je betaalt nog een hoge hypotheekrente van bijvoorbeeld 3% en je lost € 20.000,- extra af op een annuïteitenhypotheek, dan gaan je bruto hypotheeklasten omlaag met ongeveer € 84,- per maand. Maar daar heb je niet zoveel aan als je inkomen ineens met 20 à 25% naar beneden gaat als je werkloos wordt. Dan is het fijner dat je die € 20.000,- nog op je spaarrekening hebt staan, zodat je een groot aantal maanden de inkomensachteruitgang op kunt vangen.
Denk er dus goed over na of je voldoende spaarbuffer achter de hand hebt, voordat je extra gaat aflossen. Zeker in deze tijd kun je misschien beter even een jaartje wachten met het doen van een extra aflossing, dan dat je volgend jaar onverwachts in de problemen komt.
Heb je voldoende spaarbuffer en wil je toch extra aflossen, dan is het over het algemeen het verstandigst om eerst af te lossen op een persoonlijke lening, als je die hebt lopen. De rente die je betaalt over een persoonlijke lening ligt meestal een stuk hoger dan bij een hypotheek. Je maandelijkse besparing is waarschijnlijk ook groter dan bij een hypotheek, omdat een persoonlijke lening een kortere looptijd heeft dan een hypotheek. Het maandelijkse aflossingsbedrag gaat daardoor bij een aflossing op een persoonlijke lening meestal harder naar beneden dan bij een hypotheek. Waarbij je er soms ook voor kunt kiezen om het aflossingsbedrag gelijk te houden. Je lost dan sneller je persoonlijke lening af, waardoor je over de hele looptijd gezien minder geld kwijt bent.
Heb je voldoende spaarbuffer en geen consumptief krediet dan is aflossen op je hypotheek uiteraard ook een goede optie. Heb je meerdere lening delen met verschillende rentes, resterende rentevaste periodes en/of hypotheekvormen, bespreek dan met je financieel adviseur op welk lening deel je het beste kunt aflossen.
Los je bijvoorbeeld af op een aflossingsvrije hypotheekdeel, dan is je besparing alleen de rente, maar als je aflost op een annuïteiten , lineaire of (bank-)spaarhypotheek dan gaat je maandlast meer omlaag, omdat ook je aflossing of maandelijkse spaarinleg omlaag gaat. Is aflossen op een aflossingsvrije hypotheek dan slechter dan op een andere hypotheekvorm? Nee, want door af te lossen op je aflossingsvrije deel bespaar je minder rente, maar zorg je er ook voor dat je aan het einde van de looptijd een lagere restschuld overhoudt. Weeg dit dus goed af met je adviseur.
Heb je een (bank-)spaarhypotheek, dan kan een goed alternatief voor aflossen zijn om extra te storten op de spaarrekening/in de spaarpolis. Het voordeel is namelijk dat je spaarinleg/spaarpremie dan behoorlijk omlaag gaat en je netto maandlast meer omlaag gaat dan met aflossen.
In plaats van aflossen kun je er in sommige situaties ook voor kiezen om het bedrag niet te steken in extra aflossen, maar in verduurzaming. Bijvoorbeeld door zonnepanelen aan te schaffen of isolerende maatregelen te nemen. Je bespaart je dan geen rente, maar bespaart wel op je maandlasten doordat je energiekosten omlaag gaan. Bijkomend voordeel is dat het ook nog eens gunstig is voor het klimaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Qua hypotheekaanvragen is het nog steeds erg druk op de hypotheekmarkt, maar qua aantal hypotheekrente wijzigingen is het extreem rustig. Op een sporadische rentewijziging na gebeurt er op dit moment niks. Geldverstrekkers kijken de kat uit de boom, terwijl de financiële markten wel erg onrustig zijn. Beleggers worden heen en weer geslingerd door enerzijds een zeer hoge inflatie en anderzijds de onzekerheid van de omikron coronavariant en de mogelijke gevolgen voor de economische groei.
Wie alleen naar de inflatiecijfers kijkt, heeft de indruk dat die op dit moment geheel uit de bocht vliegen. In Nederland stegen de prijzen in november met 5,6%, terwijl die in oktober ook al fors waren gestegen met 3,7%, zo blijkt uit de gegevens van Eurostat, het Europese statistisch bureau.
We moeten terug naar de vorige eeuw dat we in Nederland zo’n hoge inflatie hadden. Maar niet alleen in Nederland is de inflatie hoog. De prijzen in de hele eurozone lagen 4,9% hoger dan hetzelfde prijspeil in november 2020. In de Verenigde Staten bereikte de inflatie in oktober een stand van 6,2%, het hoogste niveau in 31 jaar.
Naast de consumentenprijzen stijgen ook de producentencijfers. De afzetprijzen van de Nederlandse industrie lagen in oktober gemiddeld ruim 20% hoger dan dezelfde maand vorig jaar.
Een belangrijke reden voor de hoge inflatie zijn de hoge energieprijzen. Een andere reden zijn de tekorten aan grondstoffen en halffabricaten, zoals bijvoorbeeld van chips, die zijn ontstaan doordat in de lockdown de vraag door bedrijven werd verlaagd en er nu tijd nodig is om te voldoen aan de inhaalvraag, als gevolg van het economische herstel.
De grote vraag is of we te maken hebben met een tijdelijk hogere inflatie of dat we voor langere tijd te maken krijgen met een hogere inflatie. Centrale banken riepen tot nu toe het hardst dat het om tijdelijke inflatie gaat, en dat er geen reden is dat zij haar beleidsrente verhogen. Maar in dat roepen komt steeds meer nuance. De president van de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten, gaf afgelopen week aan dat hij eigenlijk af wil van het woord ‘tijdelijk’; want wat is nu precies tijdelijk. Beleggers verwachten dat de Fed de afbouw van het opkopen van staatsobligaties versneld gaat afbouwen en dat er volgend jaar meerdere kleine renteverhogingen doorgevoerd worden.
Lagarde, president van de Europese Centrale Bank (ECB) blijft er, in ieder geval ‘tijdelijk’, bij dat er op dit moment geen reden is om de rente te verhogen, omdat het minimaal 18 maanden duurt voordat je de effecten ziet van een rentverhoging; en volgens haar is de inflatie dan al weer gezakt onder de 2%.
De ECB kijkt alleen maar op macroniveau, maar ondertussen ondervindt bijvoorbeeld menig gepensioneerde de vervelende gevolgen van inflatie. Werknemers kunnen de komende maanden de hogere inflatie proberen te verrekenen in een hoger salaris. Al zien we daar ook nog relatief weinig van, in de recent afgesloten cao’s. Gepensioneerden zijn afhankelijk van de prijspeil-compensatie in hun AOW en pensioen. De AOW-uitkering is een afgeleide van het minimumloon en wordt half jaarlijks gecorrigeerd aan de inflatie. Als de inflatie sterk blijft stijgen, loopt men wel iets achter de feiten aan, maar wordt de AOW-uitkering uiteindelijk wel aangepast.
Dat ligt anders bij veel pensioenen. Doordat de dekkingsgraad van veel pensioenfondsen te laag is, mogen de pensioenuitkeringen niet geïndexeerd worden om de prijsstijgingen te compenseren. Onder andere ABP heeft al aangegeven dat naar alle waarschijnlijkheid de pensioenen gelijk blijven in 2022. De oorzaak is dat de beleids-dekkingsgraad wel iets is gestegen, maar onvoldoende om de minimale grens van 110% te halen. Dit gaat waarschijnlijk voor veel pensioenfondsen gelden. Gepensioneerden leveren bij deze hoge inflatie dus koopkracht in. En zelfs als de inflatie over een jaar weer terugzakt naar onder de 2%, dan heeft de ‘tijdelijke’ inflatie toch gezorgd voor een structurele daling in de koopkracht van gepensioneerden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.