Voor veel huizenbezitters met een hypotheek is er op dit moment niks aan de hand qua betaalbaarheid van de hypotheeklasten zelf. Zij hebben de hypotheekrente voor 10, 20 of zelfs 30 jaar vast gezet. Ook degenen die nu een nieuwe rentevaste periode moeten afsluiten, hebben in hun huidige contract meestal een hogere rente staan dan de hypotheekrente van dit moment. Bij verlengen gaan ze een lagere rente betalen, maar in vergelijking met de afgelopen jaren is het voordeel minder groot dan waarschijnlijk gehoopt.
Dat betekent overigens niet dat bepaalde huishoudens geen problemen kunnen hebben met het betalen van de woonlasten. Want een steeds grotere groep huishoudens krijgt te maken met een hogere energierekening, naarmate er meer vaste energiecontracten aflopen en noodgedwongen omgezet moeten worden in een variabel contract met veel hogere tarieven. Verder zetten de hoge brandstof- en boodschappenprijzen het budget van steeds meer huishoudens onder druk.
Bestaande huizenbezitters hebben de mogelijkheid om de betaalbaarheid van de lasten op een paar manieren te verbeteren. Je kunt je hypotheeklasten bijvoorbeeld verlagen door een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Gaat het om een hypotheek die is afgesloten voor 1-1-2013 dan blijft de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek stopt na 30 jaar aftrek. Bedenk je ook dat je nu goedkoper uit bent, maar dat je niet meer aflost en in de toekomst dus nog wel een hypotheek hebt, terwijl je die in de huidige situatie aan het einde van de looptijd had afgelost. Wel heb je de flexibiliteit om zelf vrijwillig extra aflossingen te doen, wanneer jouw financiële situatie weer verbeterd is.
Een andere mogelijkheid lijkt misschien in eerste instantie vreemd, maar door te investeren in verduurzaming kun je je energiekosten verder naar beneden brengen dan je hypotheeklasten omhooggaan.
Voor degene die geen mogelijkheid ziet om de betaalbaarheid te verbeteren en verwachten in betalingsproblemen te komen, is het advies om dit te bespreken met je financieel adviseur en de geldverstrekker. Laat het niet zover komen dat een incasso van de geldverstrekker niet betaald wordt, maar bekijk of een betalingsregeling mogelijk is.
Waar een bestaande huizenbezitter vooral de gevolgen merkt van de hogere inflatie op energie- en brandstofprijzen, heeft een starter ook nog eens te maken met een hogere hypotheekrente. Zij moeten én een hoge prijs neertellen voor een woning, én in tegenstelling tot de afgelopen jaren betalen ze nu wel een hoge rente.
Hun bruto maandlast wordt daarmee een stuk hoger. Op het dieptepunt betaalde je vorig jaar voor een volledig annuïteitenhypotheek van € 400.000,- bij een rente van 1% een bruto maandlast van € 1.287,-. Bij de huidige hogere rente van 3,4% is de bruto maandlast gestegen naar € 1.774,-. Bovendien is binnen dit maandbedrag het maandelijks af te lossen bedrag ook nog eens kleiner. Na 10 jaar heb je bij de huidige rente van 3,4% € 91.421 afgelost, terwijl dit bij een rente van 1% maar liefst € 120.249 geweest zou zijn.
De hogere hypotheekrente heeft overigens ook invloed op de schatkist. Degenen die nu een hypotheek afsluiten met een hogere rente, zullen meer hypotheekrente aftrekken bij hun belastingaangifte.
Wie zijn woning gaat of laat verbouwen, moet er rekening mee houden dat bepaalde zaken ook van invloed zijn op de opstalverzekering (ook wel woonhuisverzekering genoemd).
1. Is de aannemer verzekerd?
Je eigen opstalverzekering biedt geen dekking voor schade veroorzaakt door een ingehuurde aannemer. Daarom is het belangrijk om na te gaan of je aannemer verzekerd is als hij schade veroorzaakt. Een aannemer heeft normaal gesproken een zogenaamde CAR-verzekering, waarmee schade gedekt is die hij veroorzaakt tijdens een verbouwing bij klanten. Ook is het aan te bevelen dat de aannemer aangesloten is bij Bouwgarant. Je hebt dan de zekerheid dat bij een faillissement van je aannemer de extra afbouwkosten worden vergoed. Bovendien krijg je garantie tegen verborgen en constructieve gebreken.
2. Montage- of instructiefouten meestal niet verzekerd
Bij de meeste opstalverzekeringen is schade die ontstaat door montage- of instructiekosten niet gedekt. Heb je een aannemer ingeschakeld dan kun je die aansprakelijk stellen voor de schade. Als er een conflict ontstaat over de schade, kun je baat hebben bij een rechtsbijstandsverzekering. Ga je zelf verbouwen, weet dan dat als je een montage- of instructiefout maakt, de daaruit voortkomende schade niet gedekt is.
3. Uitbouw of aanbouw doorgeven
Het verbouwen van de woning heeft over het algemeen een waardevermeerderende invloed en dat kan soms ook betekenen dat de herbouwwaarde aangepast moet worden. Vooral een inhoud vergrotende verbouwing, bijvoorbeeld een dakkapel of uitbouw, moet worden doorgegeven aan de verzekeraar.
Het verduurzamen van de woning heeft over het algemeen geen invloed op de verzekerde waarde. Dus na het plaatsen van kunststof kozijnen of het isoleren van de woning hoeft de polis over het algemeen niet te worden aangepast.
4. Zijn zonnepanelen verzekerd?
Zonnepanelen daarentegen zijn bij een aantal verzekeraars pas verzekerd als dit ook op de polis is aangetekend.
Het advies is dan ook om altijd navraag te doen bij je financieel adviseur of een verbouwing of het installeren van zonnepanelen een aanpassing van de opstalverzekering vereist.
De herbouwwaarde is het uitgangspunt voor een opstalverzekering en de waarde waar de premie op wordt gebaseerd. Ondanks dat huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen is de marktwaarde geen uitgangspunt doordat bijvoorbeeld de grond niet opnieuw hoeft te worden aangeschaft in geval van schade. De herbouwwaarde valt in bijna alle gevallen dus lager uit dan de marktwaarde en is gebaseerd op de kosten voor materiaal en arbeid bij een totaalverlies van de woning. Het is dus van belang dat het verzekerde bedrag de kosten dekt bij een schade want mocht dit niet het geval zijn is er sprake van onderverzekering en hier ondervindt je niet alleen nadeel van bij totaal verlies maar bij iedere schade aan de woning.
Voorbeeld onderverzekering
Herbouwwaarde € 200.000,- verzekerde waarde op de polis € 150.000,-. Er is een schade van € 10.000,-. De uitkering wordt als volgt bepaald:
€ 150.000,- (verzekerde waarde) : € 200.000,- (echte waarde) = 0,75
€ 10.000,- (schade) * 0,75 = € 7.500,-, dit is het bedrag dat de verzekeraar zal uitkeren.
Veel opstalverzekeringen worden afgesloten met een garantie tegen onderverzekering. Hierbij geeft de verzekeraar de garantie dat bovenstaande situatie, de onderverzekering, niet meer mogelijk is. Afhankelijk van de verzekeraar wordt de waarde aan de hand van een aantal hulpmiddelen vastgesteld. Dit kunnen de Herbouwwaardemeter of een herbouwwaardetaxatie zijn, of gegevens die een verzekeraar zelf voorhanden heeft. Bij de laatste maakt de verzekeraar gebruik van een database waardoor een herbouwwaarde kan worden bepaald. Door deze garantie is er een extra zekerheid waardoor je in het geval van een schade niet met nog meer misère wordt geconfronteerd.
Wel is het belangrijk dat de verzekeraar goed wordt geïnformeerd over bijvoorbeeld de bouwaard of de dakbedekking van de woning. Mochten deze gegevens niet kloppen, dan kan je alsnog onderverzekerd zijn omdat de polis op basis van verkeerde gegevens is opgemaakt. Daarnaast is het ook belangrijk om te letten op de geldigheid van garantie want deze is niet oneindig geldig en zal dus periodiek moeten worden gecontroleerd en verlengd worden. Tot slot kan de verzekeraar ook de herbouwwaarde aanpassen op basis van indexatie. Hierbij past de verzekeraar jaarlijks de verzekerde waarde aan op basis van gegevens van het CPB. De verzekeraar zorgt hiervoor dat de waarde op pijl blijft en er dus geen sprake is van onderverzekering.
Heb je nog een oude polis, die bijvoorbeeld meer dan vijf jaar geleden is afgesloten, en daarna niet is aangepast, dan bestaat de kans dat in je verzekering nog geen garantie tegen onderverzekering zit. Het is dus verstandig om dit te controleren.
Vanaf 1 juli heeft de wetgever het hebben van een rookmelder op iedere verdieping waar gewoond wordt, verplicht gesteld. Mocht hier niet aan voldaan worden, dan heeft dit vooralsnog geen gevolgen voor de dekking van de opstalverzekering. Verzekeraars blijven dezelfde dekking bieden als vóór het verplicht stellen van de rookmelders. Uiteraard neemt dat niet weg dat door het hebben van rookmelders schade en of letsel kan worden beperkt of voorkomen, wat je een veel ellende kan besparen en mogelijk zelfs je leven. Heb je al wel een rookmelder, let dan op de “houdbaarheid” van de rookmelder, die is vaak 10 jaar, maar dit is merk en type afhankelijk. Zorg er daarnaast voor dat je periodiek de rookmelder test.
Wie enkele jaren geleden een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie afsloot en geen plannen heeft om te verhuizen, heeft een grote kans om enkele tienden te besparen op zijn rente.
De eerste voorwaarde is dat je een hypotheek zonder NHG hebt. Er zit dan namelijk een rente-opslag in je rente, omdat de geldverstrekker meer risico loopt dat die zijn geld niet (volledig) terugkrijgt in vergelijking met een NHG hypotheek.
De tweede voorwaarde is dat je woning de afgelopen jaren in waarde gestegen moet zijn. En dat geldt eigenlijk voor iedereen. Hoe langer geleden je je hypotheek hebt afgesloten of de rente hebt vastgezet, hoe meer je woning in waarde is gestegen (in ieder geval vanaf 2013).
Geen noodzakelijke voorwaarde, maar het kan wel helpen bij het extra verlagen van je rente-opslag, is als je (extra) afgelost hebt op je hypotheek. Want er wordt gekeken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Dat betekent dat die verhouding en daarmee het risico daalt als de waarde van de woning stijgt en/of de hypotheekschuld daalt.
We zien in de praktijk dat vooral ook veel oudere huizenbezitters, 50-, 60- en 70-ers met veel tevredenheid al lang in hun woning wonen en de rente enkele jaren gelden tegen een aantrekkelijke rente voor een lange periode hebben vastgezet. Zij denken dat ze niet meer naar hun hypotheek om hoeven te kijken.
Maar door actie te ondernemen kan de rente met vaak een paar tienden naar beneden. De meeste mensen weten ook niet hoe groot de rente-opslag is en weten alleen hoe hoog het totale rentepercentage is dat ze betalen. En hoe verder terug in de tijd de hypotheek of rente is vastgezet, toen de rentes nog hoger waren, hoe meer er valt te besparen. Dat laten we zien aan de hand van de ontwikkeling van de rente-opslag.
De gemiddelde rente-opslagen zijn de afgelopen jaren gedaald van ongeveer 0,65 in 2016 naar gemiddeld 0,35 voor 10 jaar vast en 0,44 voor 20 jaar vast in 2022. Hoe verder terug in de tijd je dus een hypotheek afsloot en/of je rente vast zette, hoe groter je mogelijke besparing. Maar ook voor degene die in recente jaren een hypotheek heeft afgesloten, kan soms al een tiende of enkele tienden besparen dankzij de gestegen overwaarde.
Bedenk je ook dat dit overzicht de gemiddelde rente-opslag weergeeft. Het kan zijn dat jouw geldverstrekker op het moment van afsluiten van je hypotheek een hogere of lagere rente-opslag kende. Voor bepaalde hypotheekvormen kwamen zelfs rente-opslagen voor van meer dan één procent.
Je geldverstrekker zal wel willen dat je aantoont dat je woning in waarde is gestegen. Hoe je dat mag aantonen verschilt per geldverstrekker; soms mag dat met een goedkope desktoptaxatie, soms is een normale taxatie verplicht. Dat kost natuurlijk geld, maar verdien je meestal heel snel terug, omdat een lagere rente-opslag vaak een paar honderd euro per jaar kan schelen. Je hypotheekadviseur kan op basis van een geschatte waarde van je woning een inschatting maken met hoeveel je rente-opslag omlaag kan en je begeleiden bij het regelen van de taxatie en de communicatie met de geldverstrekker.
De autoverzekering is misschien wel de meest afgesloten verzekering maar tegelijkertijd is er veel onwetendheid over de verschillende mogelijkheden binnen dit product.
Allereerst zijn er 3 soorten dekkingen, de namen van de dekkingen kunnen verschillen per maatschappij maar in grote lijnen is de dekking gelijk. De 3 soorten dekkingen zijn
De eerste dekking is een verplichte verzekering voor alle gekentekende motorrijtuigen in Nederland. Iedereen met een auto is in beginsel verplicht een WA dekking te hebben omdat hiermee de schade die aan andere wordt toegebracht wordt vergoed. Uiteraard moet de veroorzaker aansprakelijk zijn en zal enkel de schade aan derde in behandeling worden genomen. Deze dekking is veelal de goedkoopste optie en bied geen dekking voor eigen schade.
Naast de schade aan andere kan het ook gewenst zijn om de eigen schade in meer of mindere mate te verzekeren. De WA+ dekking bied naast de WA verzekering dekking voor de eigen schade in bepaalde oorzaken. In grote lijnen zijn de oorzaken: Brand, diefstal, inbraak, natuuroorzaken en ruitschade.
De allrisk dekking is de meest uitgebreide dekking. Naast de bovengenoemde schade oorzaken zijn hierbij schade door aanrijding (met of zonder tegenpartij en vandalisme ook meeverzekerd.
De premie word bepaald op basis van de dekking. De WA dekking is uiteraard de goedkoopste en de Allrisk dekking de duurste dekking. Daarnaast spelen de regelmatige bestuurder, het merk en type auto en ook de schadevrije jaren mee in de hoogte van de premie.
Veel verzekeraars maken van gebruik van een eigen schadenetwerk. Dat betekent dat de schade moet worden herstelt bij een geselecteerde hersteller. Gebeurt dit niet dan kan het zo maar zijn dat het eigen risico wordt verhoogd met € 500,00. Het is dus goed om na te gaan of er sprake is van een dergelijke sturing en welke herstellers binnen het netwerk vallen. Het herstellen binnen het netwerk levert dus een voordeel op in het eigen risico. Tevens zorgt de hersteller in veel gevallen voor vervangend vervoer en is er niet altijd een expert nodig, hierdoor kan de schade sneller worden afgehandeld.
Mocht je geen gebruik willen maken van een herstelnetwerk dan kan de vrije keuze herstel vaak worden toegevoegd aan de polis. Tegen een meerpremie kan er gebruik worden gemaakt van eigen hersteller. Echter kan je dan niet gebruik maken van het vervangende vervoer en zal er bijna altijd een schade-expert de schade moeten beoordelen wat zorgt voor een langere afhandeltijd.
Een veel gehoorde term bij de autoverzekering is schadevrije jaren, maar hoe werkt dit nou eigenlijk?
Vanaf 2016 zijn verzekeraars verplicht de schadevrije jaren volgens een vastgestelde tabel te hanteren en te registreren. Bij een schuld schade, of een schade die niet te verhalen is zoals vandalisme, is er sprake van een verval van 5 jaren, de hoogte van de schade maakt hierbij niet uit. Bij een schadevrije jaar zal er 1 jaar extra worden toegekend.
Naast de schade vrije jaren maken verzekeraars gebruik van de bonus malus ladder. Via deze ladder wordt de korting bepaald. Hoe meer schadevrije jaren, hoe meer trede en dus hoe hoger op de ladder en des te meer korting wordt er toebedeeld. In tegenstelling tot de schade vrije jaren kan iedere verzekeraar zijn eigen kortingspercentages kiezen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het aandeel van aflossingsvrije hypotheken blijft stijgen. Van alle aangevraagde hypotheken (dat wil zeggen hypotheekdelen) was bij 50-plussers bijna 60% (vorig jaar was dit bijna 56%) een aflossingsvrije hypotheek. De overige 40% is aflossend, waarbij de annuïteitenhypotheek met 38% vele malen populairder is dan de lineaire hypotheek, die slechts 2% scoort.
50-minners sluiten veel minder vaak een aflossingsvrije hypotheek af, namelijk bijna 32%, en dit aandeel stijgt in 2022 ook minder hard dan bij de 50-plusser.
De belangrijkste oorzaak dat 50-plussers meer aflossingsvrij afsluiten, is dat zij vaak al lang een eigen woning hebben en sinds het dieptepunt in 2013 profiteerden van de ongekende huizenprijsstijgingen.
Daardoor hebben ze een grote overwaarde opgebouwd. Vaak hebben ze zowel in verhouding tot de waarde van de woning, als in verhouding tot hun inkomen een lage hypotheek. Als er een extra hypotheek nodig is, omdat een andere (soms duurdere) woning wordt gekocht, er verbouwd wordt, of omdat men wil overwaarde verzilveren, dan is de goedkoopste manier een aflossingsvrije hypotheek. De bijbehorende hypotheeklasten zijn dan meestal prima te betalen, zelfs als een toekomstig pensioeninkomen lager uitvalt. En zelfs als de hypotheekrente niet aftrekbaar is (wat het geval is als het niet om een nieuwe hypotheek gaat die nog niet bestond op 1-1-2013).
Bovendien wordt de rente vaak lang vastgezet voor 20 of zelfs 30 jaar, zodat je ook niet snel aan het einde van de rentevaste periode verrast wordt door een hogere hypotheekrente.
Bovendien zijn er veel 50-plussers die bij het oversluiten van hun hypotheek hun bestaande aflossingsvrije hypotheek weer omzetten in een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Voor hen geldt dat de hypotheekrente wel aftrekbaar is, als die hypotheek nog stamt van voor 1-1-2013 en toen ook al aftrekbaar was. We zien zelfs dat bij een oversluiting een bestaande (bank-)spaarhypotheek, leven- of beleggingshypotheek aflossingsvrij wordt voortgezet. De maandlasten gaan dan meestal fors naar beneden. Overigens moet het opgebouwde spaar- of beleggingskapitaal dan wel gebruikt worden om de hypotheek te verlagen, want anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar.
De Nederlandsche Bank (DNB) is niet blij met de groei van de aflossingsvrije hypotheken. Hun grootste zorg zit overigens bij starters, die kwetsbaarder zijn dan bestaande huizenbezitters, mochten opeens de huizenprijzen omlaaggaan. Maar DNB waarschuwt ook voor de betaalbaarheid van de hypotheken in de toekomst. Deels is dat terecht. De hypotheek moet namelijk ook in de toekomst betaalbaar zijn. Daarbij spelen een drietal belangrijke aandachtspunten:
Het is dus belangrijk om met deze drie punten, die ook in combinatie op kunnen treden, rekening te houden. In de praktijk zien we overigens bij 50-plussers juist hele verantwoorde hypotheekkeuzes. De afgelopen jaren hebben veel 50-plussers hun hypotheek overgesloten en de rente lang vastgezet tegen hele lage rentetarieven. Bij verbouwingen is vaak ook meteen geïnvesteerd in verduurzamingsmaatregelen, waardoor hogere energietarieven minder impact hebben op de totale woonlasten. 50-plussers hebben hun financiële positie dan ook over het algemeen verbeterd en kunnen schokken opvangen.
Uiteraard is er ook een beperkte groep ouderen met een koopwoning die wel kwetsbaar is. Het gaat vooral om degenen die een laag pensioeninkomen hebben of gaan krijgen. Daar zit bijvoorbeeld ook een groeiende groep zzp’ers tussen, die zelf onvoldoende pensioen hebben opgebouwd in de jaren dat ze zzp’er zijn/waren. Deze groep loopt het risico dat de hypotheeklasten te hoog zijn of dat aan het einde van de looptijd er geen nieuwe hypotheek afgesloten kan worden. Juiste deze groep is in veel gevallen gebaat bij flexibele hypotheekregels, waarbij hun hypotheek omgezet kan worden in een volledig aflossingsvrije hypotheek tegen een lange vaste rente. Dat levert waarschijnlijk een lagere maandlast op dan het alternatief: de woning verkopen en gaan huren. Deze oplossing is helaas niet altijd, noch bij alle geldverstrekkers mogelijk.
DNB maakt zich zorgen over de groei van de aflossingsvrije hypotheek. Grootste probleem is dat DNB en individuele geldverstrekkers niet goed kunnen overzien in hoeverre deze aflossingsvrije hypotheken in de toekomst een probleem kunnen vormen. Zo lopen bijvoorbeeld veel aflossingsvrije hypotheken af in de periode 2034 tot en met 2051. Als de (pensioen-)inkomens voldoende zijn om ook eventuele hogere hypotheekrentes tegen die tijd op te vangen, dan is er niks aan de hand. Maar DNB en geldverstrekkers hebben geen inzicht in de verwachte pensioeninkomens.
Wat er macro-economisch speelt, zal een individuele consument weinig kunnen schelen. En terecht. Wel zou het verstandig zijn om zelf periodiek te kijken of de hypotheek ook in de toekomst goed betaalbaar is. Een financieel adviseur kan een APK uitvoeren op de hypotheek en aan de hand van het verwachte pensioeninkomen en een rentescenario, inzicht geven in de toekomstige betaalbaarheid van de hypotheekasten. Als je dat op tijd doet, dan heb je ook nog de gelegenheid om stappen te ondernemen als blijkt dat je in de kwetsbare categorie valt.
Ben je van plan om een (andere) woning te kopen, laat dan altijd voordat je op huizenjacht gaat door je financieel adviseur een maximaal berekening maken. Ga niet blind af op een maximaal berekening op een website, omdat die geen rekening houdt met je bestaande hypotheek, waardoor je vaak minder kunt lenen.
Een bestaande hypotheek en vooral een lopende annuïteitenhypotheek kan een grote invloed hebben op de maximale hypotheek voor een nieuwe woning. Dat komt omdat bij een nieuwe annuïteitenhypotheek de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je deze volledig voor een looptijd van 30 jaar afsluit. Om renteaftrek te houden moet het restantbedrag van de oude annuïteitenhypotheek in de nieuwe hypotheek dezelfde looptijd hebben. Dit kan betekenen dat je mogelijk tienduizenden euro’s minder kunt lenen, afhankelijk van je specifieke, persoonlijke situatie.
Rekenvoorbeeld
Els en Hans hebben een inkomen van respectievelijk € 45.000,- en € 35.000,-. Stel dat Els en Hans starters zijn, dan kunnen ze bij een rente van 4,1% maximaal € 400.112,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze in 2014 al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met een rente van 5%. De restanthypotheek, acht jaar later is € 258.000,-. De restant looptijd is dus nog 22 jaar. Bij verkoop van de woning profiteren ze er wel van dat ze naar de lagere hypotheekrente mogen.
De maximale hypotheek voor Els en Hans bedraagt nu bijna€ 351.000,-. Dat is ruim € 50.000,- minder dan in een startersituatie en het bedrag dat op de meeste websites getoond zal worden bij een maximaal berekening. De totale hypotheek bestaat dan voor ongeveer € 258.000,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 22 jaar en een rente van 4,1% en voor € 93.000,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rente van 4,1%.
Hoe langer de annuïteitenhypotheek al loopt, hoe groter het effect op de maximale hypotheek. Andersom geldt ook: hoe korter de annuïteitenhypotheek loopt, hoe minder groot het effect is op je maximale hypotheekmogelijkheden.
Bovenstaande geldt ook als je een lopende lineaire hypotheek hebt. Ook bij andere hypotheekvormen kan de lopende hypotheek invloed hebben op de maximale hypotheek. Bovendien gelden er regels voor het deel van de hypotheek dat maximaal aflossingsvrij mag worden afgesloten.
Heb je een lopende annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan kan het soms zinvol zijn om de hypotheekvorm te wijzigen zodat je meer kunt lenen. Let er dan wel op dat dit mogelijk gevolgen kan hebben voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
Heb je dus een bestaande hypotheek en wil je weten hoeveel je kunt lenen voor een nieuwe woning? Maak dan een afspraak met je financieel adviseur zodat hij/zij een ‘Bewijs van leencapaciteit’ voor jou kan opstellen, dat rekening houdt met je persoonlijke situatie. Naast je huidige hypotheek kan de adviseur ook rekening houden met de wens voor de nieuwe rentevaste periode. De meeste websites rekenen met een rente van 10 jaar vast, maar misschien wil jij wel langer zekerheid hebben over de hoogte van je hypotheeklasten. Bij een langere rentevaste periode van bijvoorbeeld 15 of 20 jaar vast hoort een hogere rente en dan kun je meestal net iets minder lenen.
Met een bewijs van leencapaciteit krijg je niet alleen zelf vooraf meer zekerheid over hoeveel je kunt lenen. In het aankoopproces kan het ook een overtuigend document zijn om richting de verkoper en de makelaar te overleggen, zodat er voor de verkoper minder onzekerheid is of jij de prijs die je biedt wel kunt betalen.
Wie gezond is, vindt het vaak lastig om zich voor te stellen arbeidsongeschikt te worden. Vaak is de reactie: “Dat overkomt mij niet”. Maar in Nederland krijgen meer dan 820.000 personen een arbeidsongeschiktheidsuitkering. Elk jaar worden enkele tienduizenden nieuwe arbeidsongeschiktheidsuitkeringen toegekend en gelukkig eindigt ook een deel van de uitkeringen, omdat mensen weer volledig kunnen werken.
Je kent vast wel iemand die opeens ziek is geworden en niet meer kan werken. Een nieuwe groep zijn bijvoorbeeld mensen met long covid. Maar ook een verkeersongeval of een klusongeval rond je eigen woning kan verstrekkende gevolgen hebben.
Vijftigers en zestigers moeten er rekening mee houden dat met het stijgen van de leeftijd ook de kans toeneemt dat ze arbeidsongeschikt worden. Die kans is voor zestigplussers ongeveer twee keer zo groot als voor zestigminners. Voor een zestigplusser was de kans in 2020 bijna 1,2% dat hij arbeidsongeschikt zou worden, terwijl dat voor een zestigminner tussen de 0,5 en 0,6% lag. Het percentage 1,2% klinkt misschien als een heel klein risico, maar de financiële gevolgen kunnen groot zijn. Bovendien moet je er rekening mee houden dat die 1,2% slechts de kans is dat je in bepaald jaar arbeidsongeschikt wordt, de kans dat je de komende vijf jaar arbeidsongeschikt wordt is dus alweer een stuk groter.
Ook als het alweer een tijdje geleden is dat je een hypotheek afsloot, is het verstandig om als vijftiger en zestiger nog eens te laten kijken naar de financiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid. Een financieel adviseur kan een aantal scenario’s voor je doorrekenen en de financiële gevolgen in kaart brengen.
Daaruit kan bijvoorbeeld naar voren komen dat je op dit moment per maand al veel spaart en je een goede spaarbuffer hebt, waardoor je een inkomensachteruitgang goed kunt opvangen. Dat geeft een gerust gevoel. Of misschien heb je een partner die extra zou kunnen werken om een inkomensachteruitgang op te vangen. Of wellicht is het verstandig om een stukje te verzekeren. Al is het maar om de grootste kostenpost, de hypotheeklasten, af te dekken. Dat kan vaak zelfs al voor slechts een paar tientjes per maand via een woonlastenverzekering.
Verder speelt mee of je werknemer bent of zzp’er. Als werknemer krijg je je loon doorbetaald in de eerste twee ziektejaren. In de meeste gevallen krijg je het eerste jaar 100% doorbetaald en 70% in het tweede ziektejaar. Daarna wordt je gekeurd door het UWV en is de hoogte van de uitkering afhankelijk van welke mate je nog in staat bent om te werken. Maar je hebt sowieso met een inkomensachteruitgang te maken.
Alleen is die inkomensachteruitgang als zzp’er nog veel groter, omdat je niet terug kunt vallen op een WIA-uitkering. Als zzp’er is het dus nog belangrijker om een goede spaarbuffer te hebben en een arbeidsongeschiktheidsverzekering te hebben. Ook nu in de toekomst een arbeidsongeschiktheidsverzekering in de nieuwe pensioenwet verplicht wordt, kan het nu al verstandig zijn om een dergelijke verzekering af te sluiten.
Wat het nieuwe pensioenstelsel precies voor invloed heeft op je eigen pensioen valt op dit moment nog niet te zeggen. Wel is duidelijk dat de hoogte van het toekomstige pensioen onzekerder gaat worden, omdat het meer met de marktontwikkelingen mee gaat bewegen.
Dat het pensioeninkomen uit je werkgeverspensioen onzekerder wordt, betekent niet dat je helemaal lijdzaam hoeft af te wachten hoeveel geld je te besteden hebt als je met pensioen gaat. Je kunt namelijk zelf meerdere zaken doen om ruimer te kunnen leven als je met pensioen gaat:
Zelfs als je pensioeninkomen iets lager uitvalt, heb je dankzij lagere vaste maandlasten waarschijnlijk nog hetzelfde of zelfs meer te besteden. Een huis is dus een prima pensioenvoorziening.
Een voorbeeld:
| Huishouden 1 | Huishouden 2 | |
| Netto pensioeninkomen (AOW + aanvullend pensioen) | € 1.900 | € 1.700 |
| Netto hypotheeklast | € 500 | € 0 |
| Besteedbaar inkomen (wat blijft er maandelijks over) | € 1.400 | € 1.700 |
Áls consumenten al naar hun pensioensituatie kijken, dan kijken ze vaak alleen naar het pensioeninkomen. Maar ze zouden ook naar de uitgaven moeten kijken. Want als de uitgaven lager zijn, dan ziet de pensioensituatie er misschien opeens wel veel beter uit, omdat ze meer te besteden hebben.
Sinds 2013 moeten huizenkopers kiezen voor een hypotheek die maandelijks aflost en aan het eind van de looptijd volledig is afgelost. Anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Gevolg is dat eigenlijk veel nieuw afgesloten hypotheek een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. De overheid heeft op die manier een extra ‘verplichte pensioenvoorziening’ gecreëerd voor veelal jonge huizenbezitters.
Overigens zien we steeds vaker dat doorstromers, en zelfs ook starters, voor een aflossingsvrij deel kiezen bij het kopen van een woning. Het voordeel is dat ze daardoor nu hele lage maandlasten hebben, ondanks dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is (tenzij het om een hypotheek gaat die al voor 1-1-2013 is afgesloten). Je zou er ook voor kunnen kiezen om wel maandelijks af te lossen.
Aflossen staat namelijk gelijk aan sparen; je vermogen wordt daarmee groter. En je pensioensituatie wordt beter, omdat je in de toekomst geen of een lagere hypotheek hebt.
Heb je een bestaande aflossingsvrije hypotheek dan kun je als pensioenvoorziening ervoor kiezen om hier extra op af te lossen op het moment dat je spaargeld overhoudt (houdt wel een goede spaarbuffer aan) of door de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
Je kunt via een lijfrente geld sparen of beleggen voor je pensioen. Onder bepaalde voorwaarden zijn de uitgaven voor een lijfrente aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Op deze wijze bouw je naast je AOW en het werkgeverspensioen ook nog zelf een extra stukje pensioen op. Als je de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, heb je hopelijk een mooi kapitaal opgebouwd, waarvan je een maandelijkse lijfrente aan kunt kopen. Daar moet je overigens wel inkomstenbelasting over betalen, maar mogelijk dan wel in een lagere belastingschijf.
Daarnaast kun je zelf sparen of beleggen voor later. Bijvoorbeeld door periodiek geld te beleggen in een beleggingsfonds die aansluit bij je risicoprofiel. Kom je boven het vrijstellingsbedrag uit, dan moet je wel vermogensrendementsheffing betalen.
Veel huizenbezitters hebben de afgelopen jaren veel overwaarde opgebouwd. Deels omdat hun hypotheek kleiner is geworden, maar vooral door de grote prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Het is natuurlijk geen garantie dat de huizenprijzen altijd op dit hoge niveau blijven of zelfs nog verder stijgen, maar als je op pensioendatum nog steeds een ruime overwaarde hebt, dan kun je die mogelijk te gelde maken.
De meest makkelijke manier is verhuizen naar een huurwoning of naar een goedkopere koopwoning. Je krijgt dan de overwaarde of een deel daarvan in één keer beschikbaar.
Verhuis je niet, dan kun je mogelijk een tweede hypotheek nemen of een opeethypotheek om je pensioeninkomen aan te vullen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De hypotheekrentes zijn dit jaar omhoog gevlogen. Het aantal aanvragen voor oversluitingen gingen door het dak. We merken dat de twijfel bij mensen nu toeneemt: moet ik ook nog oversluiten of ben ik al te laat? Daarom is de vraag van de week:
"Wanneer is oversluiten nog wel interessant nu de hypotheekrente fors is gestegen?"
Om te beginnen, het advies over wel of niet oversluiten is niet generiek te geven. Het hangt af van de wensen van de klant en de situatie van de klant. Belangrijke factoren zijn: de resterende duur van de rentevaste periode, de hoogte van de hypotheekrente die de klant nu betaalt en de hypotheekvorm. Een hypotheekadvies op maat is daarom belangrijk.
De twee belangrijkste doelen van oversluiten zijn:
1. Lagere maandlasten
2. Langer zekerheid over de hoogte van de hypotheeklasten
Heb je je laatste rentevaste periode afgesloten voor 2015, dan betaal je waarschijnlijk nu een hogere hypotheekrente dan de huidige hypotheekrente. Door over te sluiten gaan je maandlasten naar beneden. Je moet dan wel een boeterente betalen, maar die is wel een stuk lager geworden door de gestegen rente.
Wie vanaf 2015 de rentevaste periode heeft afgesloten zal door oversluiten waarschijnlijk niet zijn hypotheeklasten kunnen verlagen. Wel kan het zijn dat je voor een langere periode zekerheid wilt hebben over je hypotheeklasten. Als je rente bijvoorbeeld nog maar een jaar of twee jaar vast staat, dan moet je afwachten wat de hypotheekrentestand op dat moment is. Niemand die daar met zekerheid wat over kan zeggen. Dat bewijst de grote hypotheekrentestijging van dit jaar, die niemand zag aankomen. Je hoeft waarschijnlijk geen of slechts een lage boeterente te betalen, je maandlasten gaan wel iets omhoog, maar je weet wel waar je de komende jaren aan toe bent.
Tot slot zijn er nog andere redenen die aanleiding kunnen zijn om de hele hypotheek over te sluiten, vaak in combinatie met een van bovenstaande twee redenen. Je wilt bijvoorbeeld een stuk overwaarde benutten voor een verbouwing, verduurzaming, minder werken, pensioenaanvulling of een consumptief doel. Of je wilt de maandlasten verlagen door een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Of juist andersom, van aflossingsvrij naar aflossend.
Bij hypotheekadvies denken consumenten in eerste instantie vooral aan het rondkrijgen en vormgeven van de hypotheek. Een belangrijk onderdeel van hypotheekadvies is ook het inzicht krijgen in mogelijke risico’s die bepaalde gebeurtenissen in je leven kunnen hebben op je financiële situatie. Het betekent niet altijd dat je er ook voor moet of kunt verzekeren, maar je moet wel de gevolgen kennen.
De belangrijkste vier zijn:
In dit artikel besteedden we aandacht aan het risico van ziekte en arbeidsongeschiktheid.
Bij de meeste van onze klanten zien we dat het onderwerp ziekte en arbeidsongeschiktheid niet erg leeft. Het risico van overlijden begrijpt iedereen en ook dat het in de meeste gevallen verstandig is om je daarvoor te verzekeren. Maar de kans om arbeidsongeschikt te worden gedurende de 30-jarige looptijd van een hypotheek, is ruim tweemaal zo groot dan de kans op overlijden.
De kans dat een 30-jarige gedurende de looptijd van de hypotheek in de WIA terecht komt is 9%, terwijl de kans dat hij overlijdt binnen 30 jaar ‘slechts’ 4% is (geldt voor een niet-roker).
Een reactie van veel klanten is: ‘dat overkomt mij niet; ik word niet arbeidsongeschikt’. Maar dat dachten waarschijnlijk heel wat van de bijna 830.000 mensen in Nederland die op dit moment een arbeidsongeschiktheidsuitkering van het UWV krijgen. Afgelopen jaar kwamen er ongeveer 63.000 nieuwe uitkeringen bij en werden 57.000 uitkeringen beëindigd.
Ziek en arbeidsongeschikt kun je op verschillende manieren worden en dat heeft soms een oorzaak in het soort werk wat je doet, maar ook heel vaak niet. Wat dacht je bijvoorbeeld van Corona. Sommige mensen konden door corona tijdelijk niet werken, maar anderen hebben chronische klachten door deze ziekte en het is nog afwachten hoe lang ze daar nog de effecten van gaan merken. Maar ook een ongeluk buiten het werk kan in een klein hoekje zitten. Wat dacht je van een aanrijding in het verkeer of in en rond het huis? En ook bijvoorbeeld een hartaanval of kanker kan in beginsel iedereen overkomen.
Een werknemer krijgt zijn loon doorbetaald in de eerste twee ziektejaren. In de meeste gevallen het eerste jaar 100% en het tweede jaar 70%. Is een werknemer na twee jaar nog steeds ziek, dan wordt hij/zij gekeurd door het UWV. Die kan drie uitkomsten hebben:
In alle drie de situaties kan er sprake is van een behoorlijke inkomensachteruitgang.
Een zzp’er/ondernemer ondervindt de gevolgen van ziek zijn nog veel eerder dan een werknemer. Ziek zijn betekent minder of niet kunnen werken, en dat betekent meteen lagere of geen inkomsten.
Hoewel de kans op arbeidsongeschiktheid dus best aanwezig is en de gevolgen voor het inkomen behoorlijk kunnen zijn, zien we dat dit veel minder vaak verzekerd wordt dan het risico van overlijden. Dit heeft meerdere redenen:
- soms loopt er al een behoorlijke verzekering via de werkgever;
- soms kan een inkomensachteruitgang (gedeeltelijk) opgevangen worden doordat de partner meer kan gaan werken;
- er is een goede spaarbuffer, waarmee in ieder geval tijdelijk de inkomensachteruitgang opgevangen kan worden.
Je financieel adviseur zal in ieder geval voor je inzichtelijk maken wat de financiële gevolgen zijn voor de betaalbaarheid van je hypotheek als je arbeidsongeschikt wordt. Kijk dan ook eens goed hoeveel het kost om een deel van je woonlasten te verzekeren. Dat blijkt zeker voor een woonlastenverzekering meestal heel erg mee te vallen. Een 30-jarige betaalt voor een 10-jarige woonlastenverzekering met als dekking een maandelijkse uitkering van € 800,-, nog geen € 10,- per maand. Hoe uitgebreider je wensen, hoe hoger de premie wordt.
Hoeveel een verzekering tegen arbeidsongeschiktheid kost, hangt af van een aantal elementen waarover je financieel adviseur je kan adviseren, zoals:
- Wil je een arbeidsongeschiktheidsverzekering of een woonlastenverzekering of een verzekering die de top van je hypotheek aflost?
- Hoe lang moet de verzekering lopen?
- Wat moet de dekking zijn?
Mei is nog altijd een maand waarin veel bedrijven vakantiegeld uitkeren aan hun medewerkers. De komende maanden krijgen sommige huishoudens ook belastinggeld terug op basis van hun belastingaangifte over 2021. Zeker voor wie vorig jaar de hypotheek heeft overgesloten en een boeterente moest betalen, kan dit een fors bedrag zijn. Degenen die vorig jaar hebben overgesloten zullen sowieso erg blij zijn met hun oversluitbeslissing, nu de hypotheekrente dit jaar zo snel steeg. Het vakantie- en belastinggeld kan natuurlijk uitgegeven worden aan een vakantie of andere consumptieve uitgaven. Maar voor wie nog overhoudt, geven we een paar alternatieven.
Energierekening
Heb je een variabel energiecontract dan is het raadzaam om te kijken of het maandelijks bedrag dat je betaalt redelijk overeenkomt met de energierekening van je energiemaatschappij. Je wilt aan het eind van het jaar niet voor een verrassing komen te staan. Misschien is het goed om een deel van je vakantie- of belastinggeld daarvoor te reserveren.
Verduurzamen
Je kunt (een deel van) je vakantie- en belastinggeld ook gebruiken om te verduurzamen. De kans is groot dat we voor langere tijd te maken hebben met hogere energieprijzen dan bijvoorbeeld twee jaar geleden. Hoe je kunt verduurzamen is afhankelijk van je woning. Er zijn heel veel verschillende maatregelen mogelijk, van klein tot groot. Een mooie investering van je belastinggeld, die in de toekomst geld oplevert.
Aflossen
Geen hypotheek is altijd beter dan wel een hypotheek. Door af te lossen op je hypotheek ga je minder rente betalen en mogelijk ook minder aflossing. De besparing is afhankelijk van de hypotheekrente die je betaalt. Aflossen is tevens werken aan je pensioenvoorziening. Want door nu extra af te lossen heb je ook in de toekomst een lagere hypotheek, waardoor je maandelijks meer overhoudt. Dat is zeker fijn als je met pensioen gaat en je pensioeninkomen lager uitvalt dan je huidig inkomen uit loondienst of als zzp’er. Wel is ons advies om altijd eerst te zorgen voor een goede spaarbuffer voordat je besluit om af te lossen. Want als je eenmaal afgelost hebt, is het altijd lastiger en duurder om dit later weer op te nemen.
Wil je advies over wat jij in jouw situatie het beste kunt doen? Ga in gesprek met een financieel adviseur.
De afgelopen jaren was het een makkie: wie een andere, nieuwe woning kocht, kon kosteloos afscheid nemen van zijn oude, hoge rente en kon zijn hypotheek bij de op dat moment meest passende geldverstrekker afsluiten.
Dat geldt nog steeds voor de meeste huishoudens die de huidige woning vóór 2015 kochten en de afgelopen jaren hun hypotheek niet hebben overgesloten.
Maar voor huishoudens die nu een lagere hypotheekrente hebben dan de huidige rente, is het belangrijk een afweging te maken of ze hun huidige, lage hypotheekrente meeverhuizen of toch kiezen voor een nieuwe rentevaste periode bij een geldverstrekker naar keuze. Een paar factoren die daarbij een rol spelen:
1. Hoelang kun je de rente meeverhuizen?
Een belangrijke factor om te bepalen of je de huidige, lage hypotheekrente mee wilt verhuizen, is hoe lang de rente nog vaststaat. Is dat nog slechts één of een paar jaar, dan vind je het wellicht interessanter om de rente voor een nieuwe, lange periode vast te zetten zodat je zekerheid hebt over de hoogte van de hypotheeklasten.
2. Hoe groot is de hypotheek die je mee gaat verhuizen en hoe groot is het deel dat je extra nodig hebt?
Het is van belang of de nieuwe hypotheek een stuk hoger is of slechts beperkt hoger. Want als je je huidige hypotheekrente mee wilt nemen, dan moet je dus ook bij dezelfde geldverstrekker blijven. En die is misschien niet de goedkoopste of het best passend voor het hypotheekgedeelte dat je extra moet lenen. Uiteindelijk is het belangrijk om dus ook de complete hypotheek te kijken.
3. Wat is je huidige hypotheekvorm?
Heb je bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek dan is het vanuit financieel oogpunt over het algemeen voordelig om die voort te zetten. Het makkelijkst gaat dat bij je huidige geldverstrekker.
4. Gooit de inkomenstoets roet in het eten?
Stel je hebt in 2018 je hypotheek 10 jaar vast gezet voor 1,9% en je wilt die rente graag meenemen. Dan staat die rente op dit moment nog slechts 6 jaar vast. Bij het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek wordt dan niet gerekend met de maandlast die hoort bij een rente van 1,9%, maar wordt gerekend met een rente van 5%. Dat kan betekenen dat hierdoor de hypotheek niet haalbaar is. Wellicht valt dit te ondervangen door rentemiddeling toe te passen, maar dat is lang niet bij alle geldverstrekkers mogelijk.
Wil je in gesprek met een adviseur om te kijken wat voor jouw situatie het beste is? Maak een vrijblijvende afspraak.