Niemand kan met zekerheid de energieprijzen voor de komende jaren voorspellen. Maar de kans lijkt groot dat we voor langere tijd te maken zullen hebben met hogere kosten voor onze energierekening. Waar we bij een groot deel van onze vaste maandelijkse kosten weinig invloed hebben op de hoogte van die kosten, kunnen we met enerzijds ons gedrag en anderzijds door verduurzamingsmaatregelen te treffen behoorlijk wat invloed uitoefenen op ons energieverbruik en daarmee op de hoogte van onze energierekening. De waarschijnlijk nu en komende jaren hoge energieprijzen, maken dat de terugverdientijd van verduurzamingsmaatregelen een stuk korter is geworden. Zelfs als we rekening houden met de hogere hypotheekrente op dit moment.
Je wilt misschien wel verduurzamen, zeker met de hoge energieprijzen, maar hoe weet je welke verduurzamingsmaatregelen je moet nemen? Gelukkig zijn er vele sites waar je een eerste indicatie kunt krijgen welke verduurzamingsmaatregelen voor jouw woning relevant zijn, wat die qua investering ongeveer kosten en opleveren. Bijvoorbeeld de overheidssite verbeterjehuis.nl of de woningscan op greenfactor.nl.
Een voorbeeld
We hebben een concreet voorbeeld gepakt van een doorsnee rijtjes huis, waarbij met een investering van € 17.000,- een combinatie van verduurzamingsmaatregelen doorgevoerd kan worden. Waaronder bijvoorbeeld isolatie van de muren, vloeren en dak, zonnepanelen en een hybride warmtepomp. Door deze maatregelen gaat het gasverbruik in een jaar naar verwachting met ruim 600 kubieke meter omlaag en daalt het aantal kilowatturen met 850.
Op basis van de energieprijzen van 2021 zou je de investering in ongeveer 20 jaar terugverdiend hebben als gevolg van de lagere energierekening, terwijl dat op basis van de huidige prijzen al na ruim acht jaar is. Nog los van het extra woongenot wat je vaak hebt bij een beter geïsoleerd huis en de waardestijging die een huis met een beter energielabel met zich meebrengt. En ook nog los van eventuele subsidies. Wie meerdere verduurzamingsmaatregelen uitvoert komt namelijk mogelijk ook in aanmerking voor subsidie.
Op de website van de overheid kun je veel informatie vinden over de subsidie voor isolatie van je woning: welke maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, de voorwaarden, de hoogte van de subsidie en een stappenplan hoe je de subsidie kunt aanvragen. Of ga naar de energiesubsidiewijzer waar je kunt zien welke subsidiemogelijkheden er gelden in jouw gemeente.
Niet iedereen wil of kan een dergelijke investering uit zijn spaargeld betalen. Een andere manier om deze investering te financieren is via een hypotheek. Dankzij overwaarde is er voor de meeste huishoudens ruimte om verduurzamingsmaatregelen te financieren via een hypotheek verhoging of tweede hypotheek.
Uitgaande van een hypotheek van € 20.000,- en een rente van 3% betaal je bij een annuïteitenhypotheek bruto ongeveer € 85,- per maand en dat is slechts de helft dan de verwachte maandelijkse besparing in de energiekosten. Bovendien is de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar en betaal je het eerste jaar ongeveer € 65,- netto per maand, waarbij dit bedrag jaarlijks wel iets oploopt.
Je kunt ook voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen, dan komt zowel de bruto als netto extra hypotheeklast uit op € 50,- per maand. Dat zijn dus iets lagere lasten, maar daar staat wel tegenover dat je niet aflost op deze hypotheek en je na 30 jaar nog steeds die hypotheek hebt van € 20.000,-.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De overwaarde op woningen is de afgelopen jaren fors gestegen. Wie eerder wil stoppen met werken of na het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd wat extra geld te besteden wil hebben, kan een deel van die overwaarde te gelde maken. Je moet daar wel goed bij bedenken dat als je dat geld vervolgens hebt uitgegeven, er wel een hypotheekschuld resteert, waarover je in ieder geval rente moet betalen.
Overwaarde gebruiken voor pensioenaanvulling
De overwaarde van mensen rond de AOW-leeftijd is fors gestegen. Vooral dankzij de gestegen huizenprijzen. Maar we zien nog een belangrijk verschil met jongere generaties; hun gemiddelde hypotheek ligt een behoorlijk stuk lager. Dat heeft twee verschillende redenen. In de eerste plaats woont de oudere generatie al langer in hun huidige woning, waardoor de gemiddelde prijs waarvoor zij de woning gekocht hebben, lager ligt. Want hoe langer terug in de tijd, hoe lager de aankoopprijs. En dus was er ook een kleinere hypotheek nodig. Daarnaast heeft de oudere generatie ook langer de tijd gehad om af te lossen op de hypotheek.
De gemiddelde 65- tot 75-jarige met een koopwoning heeft nog een hypotheek van iets minder dan € 90.000,-, terwijl dat voor dertigers en begin veertigers nog meer dan twee ton is.
De gemiddelde overwaarde van 55- tot 75-jarigen ligt net onder de twee-en-halve ton (gebaseerd op de laatst bekende cijfers van het CBS uit 2020; waarbij we dus weten dat de gemiddelde huizenprijzen en overwaardes alleen maar verder zijn gestegen).
Overwaarde in een woning geeft een fijn gevoel, maar is alleen slechts een papieren rijkdom. Wie minder wil gaan werken of zelfs eerder wil stoppen met werken, kan de overwaarde gebruiken om de lagere inkomsten tot het moment van het bereiken van de AOW- (pensioen) gerechtigde leeftijd te overbruggen. Een andere mogelijkheid is om de overwaarde te gebruiken om een eventueel pensioeninkomen een stukje aan te vullen. We laten het zien aan de hand van drie voorbeelden.
Minder werken
Zou je graag een dag minder willen werken en ga je bijvoorbeeld van vijf naar vier dagen, dan lever je bruto 20% salaris in. Netto is dat vaak wat minder. Je inkomsten worden dus lager, maar het is ook zaak om naar je uitgaven te kijken, omdat die misschien ook wel iets omhooggaan als je wat meer vrije tijd hebt (als je nu nog een bedrag per maand weet te sparen zonder concreet doel, heb je een kleiner bedrag nodig om maandelijks te overbruggen als je minder gaat werken).
Stel je hebt berekend dat je € 500,- per maand extra nodig hebt om eerder te stoppen met werken; dat is op jaarbasis € 6.000,-. Als je vijf jaar eerder wilt stoppen met werken, heb je dus als aanvullingsbedrag in die periode € 30.000,- nodig. Als je een aflossingsvrije hypotheek afsluit en je doet dat bijvoorbeeld tegen een rente van 3%, dan betaal je daar maandelijks € 75,- extra voor. Wil je echt € 500,- meer te besteden hebben per maand, dan moet je een iets hogere hypotheek nemen van € 34.500,-. Je zet vervolgens dit geld op een spaarrekening en boekt daar maandelijks € 575,- van over naar je betaalrekening.
Kan iedereen zomaar die € 34.500,- extra lenen? Nee, want de geldverstrekker moet wel akkoord gaan. Die kijkt onder andere naar het inkomen. Is dat nu en in de toekomst voldoende om de hypotheeklasten van te kunnen betalen? Dus er wordt ook gekeken of het toekomstige pensioeninkomen voldoende is om de eventuele huidige en de nieuwe hypotheek te kunnen betalen. Daarnaast wordt gekeken of de aflossingsvrije hypotheek niet meer is dan 50% van de waarde van de woning, waarbij ook een eventuele bestaande aflossingsvrije hypotheek meegerekend wordt.
Tot slot moet je je goed realiseren dat ook na die vijf jaar overbrugging die extra hypotheek gewoon doorloopt, waarvoor dus ook de rentelast blijft gelden. Maar daardoor heb je wel voor jezelf vijf jaar lang meer vrije tijd gekocht.
Eerder stoppen met werken
Als je mensen vraagt of ze tot hun AOW-gerechtigde leeftijd blijven doorwerken, dan zeggen de meeste mensen van niet. Bijzonder daarbij is dat jongere mensen dat vaker zeggen dan bijvoorbeeld 50’ers en 60’ers. Blijkbaar realiseren die laatsten zich al meer dat als je eerder wilt stoppen met werken, een overbrugging behoorlijk in de papieren gaat lopen. Stel je hebt nu een inkomen van € 50.000,- per jaar en je wilt drie jaar eerder stoppen met werken.
Dan moet je toch al snel € 36.000,- per jaar overbruggen (bij benadering je netto jaarlijkse inkomen). Dat is dus € 108.000,- in totaal. Als je ook de extra maandelijks te betalen rente uit dit potje wilt betalen, dan heb je een aflossingsvrije hypotheek van ongeveer € 120.000,- nodig. De maandelijkse extra rentelast is dan € 300,-.
Heb je nog een bestaande hypotheek waar je tot nu toe nog hypotheekrenteaftrek op had, dan is het goed om je te realiseren dat die wegvalt (als je geen inkomen meer hebt). Er zijn mogelijk meer fiscale gevolgen, zoals het wegvallen van de arbeidskorting (heffingskorting). Ook bouw je minder pensioen op, omdat de pensioenbijdrage via je werkgever vervalt.
Pensioenaanvulling vanaf AOW-gerechtigde leeftijd
Als je bij het bereiken van je AOW-gerechtigde leeftijd een extra stukje inkomen per maand te besteden wilt hebben, dan zul je eerst een inschatting moeten maken voor hoe lang je die pensioenaanvulling wilt hebben. Dat heeft er ook mee te maken waar je in de toekomst nog extra geld voor nodig denkt te hebben.
Stel je wilt tien jaar lang maandelijks € 500,- extra te besteden hebben van je 67e tot je 77e , dan heb je als aanvullingsbedrag € 60.000,- nodig. Maar als je ook de rente mee wilt financieren en niet alleen de tien jaar van de inkomensaanvulling, en ook van bijvoorbeeld je 77e tot 87e , dan heb je een totale hypotheek nodig van ongeveer € 150.000.-. Dan gaan we er vanuit dat in de huidige situatie geldt dat je geen rente krijgt op je spaarrekening.
Een geldverstrekker toetst dus of het inkomen en de waarde van de woning voldoende is. Als het inkomen niet voldoende is, dan is in sommige gevallen nog wel een speciale hypotheek mogelijk, de zogenaamde opeethypotheek. Bij deze hypotheek ontvang je een periodieke maandelijkse aanvulling en wordt de hypotheekrente bij de schuld bijgeschreven. Er zijn slechts een beperkt aantal geldverstrekkers die deze hypotheekvorm kennen.
In alle drie de beschreven voorbeelden, moet je goed realiseren dat je je overwaarde gaat opeten. Daarvoor heb je nu meer te besteden, maar uiteindelijk blijft er dus voor de nabestaanden minder vermogen over op het moment dat je komt te overlijden.
Stijgende rente ongunstig
De hiervoor beschreven mogelijkheden hebben wel te lijden onder de stijgende rente. Het maakt natuurlijk veel uit of je nu 2%, 3% of een misschien nog hoger rentepercentage moet betalen over je extra aflossingsvrije hypotheek. Als je de rentelasten mee wilt financieren, heb je een steeds hoger bedrag aan extra hypotheek nodig.
Wil je meer weten over overwaarde en hoe je dit kunt inzetten? Download de gratis whitepaper.
Steeds minder huizenkopers kunnen een woning kopen met NHG, omdat de meeste te koop staande woningen boven de kostengrens van NHG liggen. Voor starters is dat nog iets vervelender dan voor doorstromers, maar ook die laatste groep mist daardoor het extra vangnet dat NHG biedt.
Rentekorting
Het directe financiële voordeel van NHG is dat je een lagere rente betaalt. Voor wie volledig moet financieren scheelt dat gemiddeld ruim 0,4%. Daar staat tegenover dat je eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag aan NHG kosten moet betalen. Dat heb je dus terugverdiend in anderhalf jaar tijd. Een doorstromer brengt meestal een groot bedrag aan eigen middelen in, dankzij de overwaarde uit de huidige woning, waardoor die te maken heeft met een veel lagere rente-opslag van hoogstens 0,1% of 0,2%. Daardoor is de terugverdienperiode voor doorstromers al wat langer, namelijk drie à zes jaar.
Vangnet
Veel belangrijker dan de rentekorting is het vangnet dat NHG biedt als je door onvoorziene omstandigheden in betalingsproblemen komt. Bijvoorbeeld door overlijden van je partner, als je ziek of werkloos wordt, of als je relatie eindigt. NHG probeert dan samen met de geldverstrekker te bekijken welke mogelijkheden er zijn om toch in de woning te kunnen blijven wonen. Uiteraard moet dat wel betaalbaar zijn met het resterende inkomen.
Is het toch verstandiger om de woning te verkopen, dan scheldt NHG onder voorwaarden een eventuele restschuld kwijt. Dat lijkt in een huizenmarkt waar de prijzen alleen maar lijken te stijgen een nutteloze voorwaarde. Maar bedenk je dat we tot niet zolang gelden ook dachten dat de hypotheekrente nog voor een hele lange periode op een heel laag niveau zou staan.
Economisch onzekere tijden
Ondanks de nog altijd heel scheve verhouding van vraag en aanbod op de woningmarkt, valt het niet uit te sluiten dat huizenprijzen op een bepaald moment een correctie doormaken. Als dan bijvoorbeeld net je relatie uitgaat en jullie de woning moeten verkopen, dan is het fijn als je niet met een restschuld blijft zitten. Juist in economisch onzekere tijden als op dit moment, is het NHG-vangnet extra van belang.
Veel 50- en 60-plussers kiezen ervoor om hun woning te verbouwen. In tegenstelling tot jongere generaties, wonen veel 50- en 60-plussers al langer in dezelfde woning. Dat maakt ook dat sommige zaken aan vernieuwing of vervanging toe zijn. Je kunt denken aan een badkamer of keuken, maar ook aan een goede werkkamer nu we vaker thuiswerken. Misschien is een kamer van een kind dat het huis heeft verlaten daar wel geschikt voor. Door de stijgende energieprijzen denken ook veel mensen na over verduurzamingsmaatregelen. De extra hypotheeklasten worden dan deels of volledig goedgemaakt door een lagere energierekening. Planb
Een verbouwing verloopt nooit precies zoals je gepland had. Je loopt altijd tegen onverwachtse zaken aan. Dat betekent dat je altijd al een post onvoorzien moest begroten. Maar in de huidige marktomstandigheden is het belangrijk om deze post extra hoog te stellen. Door inflatie kunnen de materiaalkosten behoorlijk oplopen. Vanwege het feit dat een aannemer vinden ook niet makkelijk is, is de kans aanwezig dat zij een hogere prijs vragen, waardoor het ook verstandig is hier ruim te begroten. Leg je afspraken met aannemers ook goed vast en kijk naar de kleine lettertjes. Het komt steeds vaker voor dat aannemers vastleggen dat bepaalde kostenstijgingen voor jouw rekening komen.
Als je ruim begroot hebt, houd je aan het einde van de verbouwing hopelijk een bedrag over. Dat kun je dan aflossen op je hypotheek. Je hebt dan een paar maanden teveel rente betaald, maar dat is fijner dan dat je voor het einde van de verbouwing merkt dat je geld op is.
Een veel gestelde vraag: ‘Wat als ik pas over een paar maanden wil gaan verbouwen, kan ik dan nu al de hypotheek regelen, want ik zie de hypotheekrente alleen maar oplopen?’ Ja dat kan, waarbij het dan extra verstandig is om een hogere post onvoorzien op te nemen, omdat de kosten over een langere periode kunnen stijgen.
Afhankelijk van de waarde van je woning en bij welke geldverstrekker je zit, krijg je het gevraagde bedrag op je bankrekening gestort of op een speciale bouwdepotrekening. Sluit je een annuïteiten- of lineaire hypotheek af, dan is de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar. Dat is niet het geval als je een aflossingsvrije hypotheek afsluit.
In een rekenvoorbeeld laten we het verschil zien tussen de maandlasten van een extra hypotheek van € 40.000,- via een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Bij een rente van 3,7% betaal je bij een annuïteitenhypotheek bruto ongeveer € 184,- extra per maand en netto in het eerste jaar ongeveer € 139,- per maand.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je vaak een iets hogere rente; wij gaan even uit van een rente van 3,85%. De bruto en netto maandlast van de extra aflossingsvrije hypotheek bedraagt dan € 128,-. Voor dus een paar tientjes in de maand extra heb je na dertig jaar deze extra hypotheekschuld volledig afgelost.
Wie dus een verbouwingshypotheek afsluit en voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek kiest, mag de hypotheekrente in beginsel aftrekken. Je moet dan uiteraard wel kunnen aantonen dat je het geld daadwerkelijk voor de verbouwing hebt gebruikt. De Belastingdienst staat toe dat de hypotheekrente voor de hypotheek die aangegaan is voor een verbouwing, volledig aftrekbaar is als de verbouwing binnen een half jaar is afgerond na het afsluiten van de hypotheek. Eventueel ontvangen rente over geld dat in bouwdepot staat (dus niet als dit geld op een eigen bank- of spaarrekening staat; dan telt dit mee voor je box 3 vermogen), hoef je niet aan te geven en hoef je ook niet in mindering te brengen op de betaalde hypotheekrente.
Duurt de verbouwing langer dan een half jaar of start je later met de verbouwing, dan mag je de hypotheekrente nog anderhalf jaar aftrekken, wel moet je een eventuele rentevergoeding die je ontvangt op het depot verrekenen. Staat het geld niet op een bouwdepotrekening maar op een spaarrekening, dan geldt dat de hypotheekrente over het niet gebruikte deel in box 3 valt. Ben je na twee jaar nog niet klaar met de verbouwing, dan is de hypotheekrente over het nog niet gebruikte deel niet aftrekbaar. Totdat uiteindelijk het geld wel gebruikt wordt voor een verbouwing of onderhoud.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Van vitale 50-plussers krijgen we geregeld de vraag hoe ze het beste een vakantiewoning kunnen financieren: via een hypotheek op de vakantiewoning of een extra hypotheek op de eigen woning? Daarop is niet één generiek antwoord op te geven, omdat het onder meer afhankelijk is van een aantal zaken; maar als je voldoende overwaarde hebt in je huidige woning dan is een extra hypotheek op die woning vaak makkelijker en praktischer dan een hypotheek op de vakantiewoning.
Om te beginnen zijn er weinig geldverstrekkers die een hypotheek op een vakantiewoning willen verstrekken. Bovendien kunnen er allerlei factoren zijn die het nog lastiger maken om een hypotheek op een vakantiewoning te krijgen. Bijvoorbeeld:
Ligt de vakantiewoning in het buitenland?
Je bent dan vaak aangewezen op buitenlandse banken, die vaak strenge voorwaarden stellen. Bijvoorbeeld een aflossing in een kortere periode dan 30 jaar en een groter deel spaargeld dat je in de woning moet steken.
Hoeveel eigen geld steek je in de aankoop?
Bij een vakantiewoning moet je ook een deel aan eigen spaargeld inbrengen. De hypotheek mag vaak maar 65% of 70% zijn van de waarde van de vakantiewoning.
Uit welk materiaal is de vakantiewoning gebouwd?
Als eis wordt meestal gesteld dat het om een stenen woning gaat en dat die niet verplaatsbaar is (dus stacaravans vallen daarmee af).
Gaat de vakantiewoning ook verhuurd worden?
Ook hier staan geldverstrekkers kritisch in. Er is bijvoorbeeld geen verhuur mogelijk of slechts gedurende een beperkt deel van het jaar.
Wie een vakantiewoning wil financieren kan in veel gevallen daarvoor de overwaarde benutten. De gemiddelde vitalo beschikt over een overwaarde van tussen de twee en bijna vier ton. Hoe groter de overwaarde, hoe meer flexibiliteit je hebt bij de keuze voor de hypotheekvorm.
Een voorbeeld:
Stel je hebt een woning die op dit moment € 600.000,- waard is en waar nog een aflossingsvrije hypotheek op rust van € 100.000,-. De vakantiewoning die je op het oog hebt kost € 172.000,- (dit was volgens de NVM de gemiddelde koopsom van een recreatiewoning in 2020). Daarnaast moet je rekening houden met 8% overdrachtsbelasting; wat neerkomt op bijna € 14.000,- en notaris- en hypotheekadvieskosten. We ronden het totaal te financieren bedrag af op € 190.000,-.
Bij veel geldverstrekkers mag je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten tot maximaal 50% van de waarde van de woning; ofwel € 300.000,-. Dat past in deze situatie. Want de bestaande hypotheek van € 100.000,- en de nieuwe hypotheek van € 190.000,- zijn samen kleiner dan die € 300.000,-.
Uiteraard moet je inkomen wel voldoende zijn om de hypotheeklasten te dragen. Op zich vallen de kosten van een aflossingsvrije hypotheek wel mee. Stel je kiest voor zekerheid en je zet de rente 30 jaar vast voor bijvoorbeeld 3% dan betaal je maandelijks aan extra rentelasten € 475,-. Deze rente is niet aftrekbaar. Ben je nog niet met pensioen, kijk dan ook goed of de extra hypotheeklasten in de toekomst ook betaalbaar zijn als bijvoorbeeld je pensioeninkomen een stukje lager ligt.
Op het moment dat je extra hypotheek boven de 50% van de waarde van de woning uitkomt, is vaak een volledige aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk en moet je het deel dat boven de 50% uitkomt via een annuïteitenhypotheek financieren. Daardoor gaan je maandelijkse hypotheeklasten een stuk meer omhoog.
Als je de vakantiewoning (deels) gaat verhuren dan verdien je die kosten deels of volledig terug. Houd overigens ook rekening met andere kosten, zoals eventuele parkkosten, afschrijvingskosten voor de inboedel, verzekeringskosten, enzovoort.
Heb je al een vakantiewoning met een hypotheek die gevestigd is op die vakantiewoning? Wellicht is het dan interessant om de hypotheek in één keer of in stappen af te lossen door middel van een extra hypotheek op je eigen woning. Je betaalt hoogstwaarschijnlijk nu een lagere hypotheekrente voor een extra hypotheek op je huidige woning dan de rente op je vakantiewoning. Misschien moet je dat aflossen op de vakantiewoninghypotheek dan wel in stapjes doen, omdat je mogelijk anders boven de boetevrije grens uitkomt.
Ben jij benieuwd naar jouw mogelijkheden? Klik dan op de button om een afspraak te maken met een financieel adviseur in jouw buurt.
Vorige week heeft minister Schouten, verantwoordelijk voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen, het wetsvoorstel Toekomst Pensioenen (Wtp) naar de Tweede Kamer gestuurd. De contouren waren vorig jaar al gezet in het pensioenakkoord, maar nu zijn meer details nader uitgewerkt in wetgeving. De nieuwe wet moet vooral eerder perspectief bieden op een koopkrachtig pensioen.
In de afgelopen jaren zijn de pensioenpotten fors gegroeid, maar was er binnen de huidige wetgeving als gevolg van de lage rente voor de meeste pensioenen geen ruimte om te indexeren. Een tweede belangrijk doel is om pensioen voor deelnemers transparanter en persoonlijker te maken via een zogenaamd persoonlijk pensioenvermogen. Er worden wel afspraken gemaakt tussen werkgever en werknemer over de hoogte van de premie, maar niet meer over de hoogte van de uitkering. Een derde doel is dat het nieuwe pensioenstelsel beter aansluit bij de dynamiek op de arbeidsmarkt. De wet zal de komende maanden in de Tweede Kamer behandeld gaan worden, waar we uiteraard nog regelmatig aandacht aan zullen besteden in onze nieuwsbrief.
Geen extra pensioenfaciliteit voor benutten overwaarde voor pensioenaanvulling Minister Schouten heeft naar aanleiding van vragen vanuit de Kamerfractie van D’66 duidelijk gemaakt dat er geen extra fiscale pensioenfaciliteit komt, zodat de overwaarde uit de eigen woning benut kan worden voor pensioenaanvulling. Belangrijk argument van de minister is dat dit oneerlijk is, omdat niet iedereen een eigen woning met overwaarde heeft. Dat betekent overigens niet dat de eigen woning en de overwaarde niet als pensioenvoorziening gebruikt kan worden.
Het Nederlands pensioenstelsel bestaat uit drie onderdelen. In de eerste plaats krijg je AOW als je de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Wie in loondienst werkt of gewerkt heeft, kan ook via zijn werkgever pensioen opbouwen, de zogenoemde tweede pijler. Tot slot kun je zelf nog aanvullend pensioen opbouwen in de derde pijler. Je inkomen op AOW- gerechtigde leeftijd is dus opgebouwd uit drie componenten. Bij de uitgaven moet je denken aan de inkomstenbelasting die ingehouden wordt op dit pensioeninkomen, de hypotheeklasten, de maandelijkse energiekosten en de overige vaste en variabele lasten.
Hopelijk slaat de balans zodanig uit dat de inkomsten hoger zijn dan de uitgaven.
De meeste mensen gaan pas rond hun vijftigste eens goed nadenken over hun financiële situatie als ze met pensioen gaan en/of de AOW-gerechtigde leeftijd bereiken. Die vijftiger maakt vaak ook nog behoorlijk veel verschillende situaties mee in zijn inkomsten en uitgaven. Bijvoorbeeld doordat er enkele dure jaren zijn, als het kind of de kinderen aan het studeren zijn. Maar ook de inkomensvooruitgang als die kinderen op een bepaald moment economisch zelfstandig worden en het huis verlaten. Waarna in sommige gevallen de overstap wordt gemaakt naar een kleinere woning (bijvoorbeeld een appartement), die wellicht ook goedkoper is dan de oude woning. En misschien wordt er wel besloten om iets minder te gaan werken of juist iets meer.
Het is dan ook belangrijk om vooruit te kijken en te bekijken welke extra stappen je kunt zetten om je pensioensituatie te verbeteren. Want soms is daar best wel geld voor beschikbaar. Een manier is om bijvoorbeeld een lijfrente af te sluiten (3e pijler) of door extra geld te sparen of te beleggen. Naast deze maatregelen om in de toekomst je pensioeninkomen te verhogen, kun je ook kijken naar hoe je de toekomstige pensioenuitgaven kunt verkleinen. Dat kan bijvoorbeeld door je hypotheek versneld of alsnog af te lossen; bijvoorbeeld door een deel of volledig je aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Dan heb je in de toekomst minder of geen hypotheeklasten meer, wat extra handig kan zijn als de hypotheekrenteaftrek lager is of als deze voor jou op een bepaald moment vervalt. Aandachtspunt is wel dat aflossen betekent dat het geld in de stenen gaat zitten en daardoor iets lastiger later liquide te maken is, mocht dat nodig zijn.
De overwaarde in de eigen woning kan in sommige gevallen ook ruimte bieden om een extra pensioenaanvulling te creëren. De mogelijkheden die de overwaarde uit de eigen woning biedt, worden daarom ook wel als vierde pensioenpijler gezien.
Door een extra hypotheek te nemen kan je bijvoorbeeld een grote eenmalige uitgave doen. Bijvoorbeeld om de woning te verbouwen, zodat die ouderdomsvriendelijker wordt of duurzamer.
Maar vaak zijn er ook mogelijkheden om het geld voor andere doeleinden te gebruiken: een schenking aan de (klein-)kinderen, een reis, of aankoop van een vakantiewoning, camper of iets anders.
Daarnaast kan het geld op een spaarrekening gezet worden, waar vandaan elke maand een stukje pensioenaanvulling komt. Dat betekent wel dat je uitgaven ook iets omhooggaan, omdat je een extra hypotheek hebt. Maar die extra hypotheeklasten vallen vaak redelijk mee, als je de hypotheek aflossingsvrij afsluit. Zet je de rente lang vast, dan hoef je ook niet bang te zijn om snel verrast te worden door een hogere rente aan het einde van de rentevaste periode.
Bedenk uiteraard wel dat je je overwaarde aan het opeten bent. Dat heeft een eindig karakter en kan een probleem zijn als je heel oud wordt. Aan de andere kant zien we dat er juist vaak de eerste jaren van pensionering nog behoefte is aan een extra pensioenaanvulling om leuke dingen te doen, die met het vorderen van de leeftijd toch iets minder worden. Een extra aflossingsvrije hypotheek is niet altijd mogelijk. Dat hangt af van de hoogte van de overwaarde en de geldverstrekker waar de hypotheek loopt.
Een financieel adviseur kan je helpen met pensioenadvies.
In februari passeerden 14.037 woningen bij de notaris; dat is 17% minder dan in februari 2021. Het is nu de tiende maand op rij dat er in een maand minder woningen werden verkocht dan dezelfde maand een jaar eerder. Onderstaande grafiek is gebaseerd op cijfers van het Kadaster/CBS.
Het Kadaster maakte bekend dat in februari de prijzen 20,2% hoger waren dan dezelfde maand een jaar geleden. Dat is maar iets minder dan de prijsstijging van 21,1% die we in de periode januari 2021 tot en met januari 2022 zagen. De prijzen stijgen nog altijd fors, maar we zien wel steeds meer mensen afhaken. Starters doordat ze een koopwoning niet kunnen betalen, maar ook doorstromers die de hoge prijzen niet meer willen betalen. We zien dat het aantal bezichtigingen bij te koop staande woningen afneemt. Dat betekent ook dat voor de mensen die nog wel in de race zijn voor een koopwoning, en dat zijn er toch nog steeds genoeg, de kans om een geslaagde bieding te doen, toeneemt.
De positie van starters wordt er niet beter op. De huizenprijzen stijgen nog steeds enorm, door de hoge rente kunnen ze minder lenen, maar stijgen de hypotheeklasten wel door de hogere rente.
In feite hebben doorstromers met hetzelfde te maken, maar zij hebben wel twee voordelen:
1. Hun bestaande woning is ook veel meer waard geworden, waardoor ze een grote overwaarde hebben. Ook zij hebben hun grotere, gewenste woning met 20% in waarde zien stijgen, maar dat zelfde geldt voor hun eigen woning.
Stel hun gewenste woning is in waarde gestegen van € 500.000,- naar € 600.000,- en de eigen woning is in waarde gestegen van € 350.000,- naar € 420.000,-, dan hebben ze ‘slechts’ € 30.000,- extra benodigd voor de nieuwe woning, in vergelijking met een jaar geleden, terwijl dat voor een starter € 100.000,- is.
2. De rente is in een hele korte tijd gestegen met een heel procent. Toch zullen veel bestaande huizenbezitters die een andere woning overwegen, nog een rente betalen die hoger ligt dan de huidige rente. Die profiteren dus nog steeds van een verhuizing, omdat ze dan boetevrij van hun hogere hypotheekrente af kunnen komen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Een op de drie Nederlanders bouwt geen of heel weinig pensioen op via de werkgever, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Zij bouwen voor minder dan € 1.000,- op jaarbasis op aan pensioen via hun werkgever. Voor de meesten van hen geldt dat ze op dit moment ook geen nieuwe pensioeninleg via hun werkgever krijgen, omdat ze bijvoorbeeld zelfstandige zijn geworden, een uitkering krijgen of zelf hebben besloten niet (meer) te werken en dus geen werkgever meer hebben.
Betekent dit dan dat twee derde wel voldoende pensioen via zijn werkgever opbouwt? Nee, want dat heeft het CBS niet onderzocht. Want ook in deze groep zullen mensen zitten die tegenwoordig zelfstandige zijn geworden, regelmatig van baan zijn gewisseld met wisselende inkomens of zijn gescheiden, waardoor ze een stuk pensioen moeten verrekenen met de ex-partner. Of nu of in het verleden bij een werkgever hebben gezeten die geen pensioenregeling kende. Kortom er kunnen veel redenen zijn dat het pensioen via je werkgever op AOW-gerechtigde leeftijd behoorlijk kan tegenvallen.
Zorg ervoor dat je regelmatig eens kijkt wat de verwachting is van je pensioeninkomen. Je kunt een goed inzicht krijgen van je AOW plus pensioen via mijnpensioenoverzicht.nl. Met je DigiD heb je binnen een paar minuten inzicht in je pensioeninkomen en je netto verwachte inkomen. Dan weet je ook grofweg wat je tekort komt of extra overhoudt als je met pensioen gaat.
Het pensioenoverzicht houdt natuurlijk geen rekening met je uitgaven. Misschien betaal je nu nog wel forse hypotheeklasten, maar is op pensioendatum je hypotheek volledig of grotendeels afgelost. Dan zou je een klein tekort goed op kunnen vangen dankzij lagere uitgaven. Een Van Bruggen Adviesgroep adviseur kan helpen bij het inzichtelijk maken.
Op het pensioenoverzicht wordt getoond wat je bruto aan pensioen ontvangt. Dat zal normaal gesproken lager zijn dan wat je nu bruto verdient. Want als je met pensioen gaat betaal je ook minder belasting/sociale premies, waardoor je hopelijk netto ongeveer op hetzelfde inkomen uitkomt als nu. Maar bedenk je ook dat het vermelde pensioeninkomen in euro’s van nu staat. De AOW wordt jaarlijks gecorrigeerd voor inflatie, maar dat geldt meestal niet voor het pensioen.
Zeker bij de huidige hoge inflatie van rond de 7% gaat het hard achteruit met wat je in de toekomst op AOW-gerechtigde leeftijd kunt kopen met je pensioeninkomen.
Een oplossing is om zelf extra te sparen of te beleggen om extra vermogen op te bouwen, zodat je een appeltje voor de dorst hebt als je met pensioen gaat. Dat kan soms ook fiscaal aantrekkelijk via een lijfrente, waarbij de inleg nu aftrekbaar is (over de toekomstige lijfrente uitkeringen moet je dan wel belasting betalen, maar dan betaal je misschien wel een lager tarief).
Je kunt een hypotheek op twee manieren inzetten om meer te besteden te krijgen. In de eerste plaats door ervoor te zorgen dat je hypotheek zo laag mogelijk is als je met pensioen gaat. Want dan betaal je weinig hypotheeklasten en dan houd je meer van je pensioeninkomen over voor andere zaken.
De tweede manier is juist het tegenovergestelde. Stel dat je op pensioendatum te weinig pensioeninkomen hebt, dan kun je mogelijk een extra hypotheek nemen en daar je pensioeninkomen mee aanvullen. Veel mensen hebben tegenwoordig een groot stuk overwaarde. Door een aflossingsvrije hypotheek te nemen en de rente lang vast te zetten, kun je dat extra bedrag gebruiken als aanvulling op je inkomen. Bedenk wel dat je hypotheeklasten ook iets hoger worden, want je moet tenslotte wel rente betalen. Bovendien blijft er uiteindelijk ook qua erfenis minder geld over voor de nabestaanden. Het hangt altijd van de individuele situatie af, wat de mogelijkheden zijn om een extra hypotheek of opeethypotheek te krijgen.
Wil je eerst eens sparren over je pensioen met een financieel adviseur? Druk dan op de onderstaande knop om een afspraak in te plannen.
“Ben ik te laat?” “Heeft het nu nog wel zin om mijn hypotheek over te sluiten?” Wie nog een hoge hypotheekrente heeft en nog niet heeft overgesloten, kan zitten met deze vragen. Of het financieel verstandig is om nu over te sluiten, kan alleen maar achteraf bepaald worden. Want er valt niks met zekerheid te zeggen over de toekomstige hypotheekrente ontwikkeling.
Maar wat je wel kunt krijgen door over te sluiten, is nú een stuk zekerheid over je toekomstige hypotheeklasten. Dat geeft veel mensen een gerust gevoel. Helemaal als je bijvoorbeeld een aantal jaar voor je pensioen zit of al met pensioen bent en je met je pensioeninkomen een eventueel hogere rente op het officiële renteverlengingsmoment minder goed kunt dragen. Als de rente daalt dan betaal je achteraf gezien iets meer hypotheeklasten, maar daarvoor heb je nu al meteen de zekerheid gekregen dat je hypotheeklasten betaalbaar zijn, en dat is veel waard. Stijgt de rente, dan ben je ook nog eens goedkoper uit.
De fors gestegen hypotheekrente betekent dat als je nu gaat oversluiten, je een stuk duurder uit bent dan wanneer je dit een aantal maanden geleden had gedaan. Maar wie nu wel zekerheid wil hebben over zijn toekomstige hypotheeklasten heeft niks aan terugkijken. Bovendien heeft de hogere rente ook nog een vaak onverwachtse meevaller: de boeterente voor het afkopen van het huidige rentecontract valt een stuk lager uit. Afhankelijk van de exacte situatie kan dit enkele duizenden tot soms wel meer dan tienduizend euro schelen. We geven een voorbeeld van de lagere boeterente en de afweging om nu wel over te sluiten.
Rekenvoorbeeld
Een nu 58-jarig stel heeft in maart 2014 een nieuwe woning betrokken. Ze hebben een volledig aflossingsvrije hypotheek (waarvan de rente nog aftrekbaar is, omdat ze onder het oude regime vallen) van € 200.000,-. Ze hebben de rente destijds 10 jaar vastgezet voor 4,1%.
Begin dit jaar gold bij hun geldverstrekker een rente van 1,25% voor een nieuw af te sluiten 10 jaar vaste rente. Hadden ze toen overgesloten, dan hadden ze een boeterente moeten betalen van ruim € 10.000,-. Doordat de rente bij hun geldverstrekker is gestegen naar 1,85%, is de boete gedaald naar onder de € 8.000,-.
Ze besluiten over te sluiten en de rente voor 30 jaar vast te zetten, tegen een rente van 2,4%. Ze financieren de boeterente en overige oversluitkosten mee, waardoor over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Ze bereiken hiermee dat hun hypotheeklasten bruto met enkele honderden euro’s per maand naar beneden gaan, van € 683,- per maand naar € 422,-.
Maar veel belangrijker, ze zijn voor hun toekomstige hypotheeklasten niet meer afhankelijk van wat de hypotheekrente de komende twee jaar gaat doen. Ze weten dat hun nieuwe hypotheeklasten ook met hun lager pensioeninkomen prima betaalbaar zijn, zelfs als de hypotheekrente (in hun geval) vanaf 2036 niet meer aftrekbaar is.
Onderneem nu actie en plan een gratis oriëntatiegesprek. Ontdek of het oversluiten van een nieuwe hypotheek voor jou gustig uit zal pakken. De financieel adviseur in jouw buurt kan een berekening op maat maken voor jouw persoonlijke situatie.
Het kabinet heeft gister de belastingvrije schenking voor de aankoop van een woning (ook wel de jubelton genoemd) per 1 januari 2023 verlaagd van € 106.671,- naar € 27.231,-. Vanaf 1 januari 2024 wordt hij helemaal afgeschaft. Vanuit de Tweede Kamer was het verzoek om de afschaffing al in te laten gaan vanaf 1-1-2023. Systeemtechnisch ging dit echter niet lukken om de hoge schenking voor de eigen woning zo snel af te schaffen. Maar hetzelfde effect zal bereikt worden door de vrijstelling van de eigen woning te verlagen naar het bedrag van de reguliere, eenmalig hogere vrijstelling die geldt voor een schenking van € 27.231,- (bedrag 2022) van ouders aan een kind.
Het nadeel van het bekendmaken van het besluit is dat dit aanleiding zal zijn voor sommige ouders en hun kind om deze grote hoge vrijstelling van maximaal € 106.671,- naar voren te halen. De huidige enorm overspannen woningmarkt kan dat eigenlijk niet gebruiken. Aan de andere kant zal dit effect zich in 2023 voordoen. Op termijn leidt de afschaffing van de jubelton tot eerlijkere kansen op de woningmarkt, al zijn er nog altijd escapes voor ouders die hun kind willen steunen.
Dat de hoge schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning wordt afgeschaft, betekent niet dat ouders geen grote schenking meer aan hun kind mogen geven. Het enige is dat het kind dan schenkingsbelasting moet betalen. Willen ouders nog steeds dat hun kind een bedrag van € 106.671,- ter beschikking krijgt om een woning te kopen, dan moeten ze € 115.498,- schenken. Het verschil van € 8.827,- moet het kind dan aan schenkbelasting betalen. De schenkbelasting van ouder aan kind bedraagt tot een bedrag van € 130.000,- 10%, maar de grote vrijstelling van € 27.231,- blijft wel bestaan, zodat de schenkbelasting in dit voorbeeld lager uitvalt dan 10% van het geschonken bedrag.
Een ander alternatief dat ouders hebben, is om een familiehypotheek te verstrekken aan het kind, waarbij de jaarlijkse rente en aflossing wordt terug geschonken. Een familiehypotheek wordt vaak naast een hypotheek bij een reguliere geldverstrekker afgesloten. Laten we als uitgangspunt nemen een familiehypotheek van € 106.671,-. Stel er wordt een rente afgesproken van 2,0% en als hypotheekvorm wordt gekozen voor een annuïteitenhypotheek. De maandelijkse lasten bedragen dan ruim € 394,- per maand.
Het kind moet dit bedrag ook daadwerkelijk per maand betalen, maar de ouders kunnen in een schenkovereenkomst vastleggen dat zij eenzelfde bedrag per maand schenken. Op jaarbasis schenken ze dan rond de € 4.730,- en dat valt binnen de jaarlijkse schenkvrijstelling van € 5.677,- die geldt bij een schenking van ouders aan een kind.
Het kind heeft per saldo dus geen extra woonlasten voor deze familiehypotheek en mag zelfs de betaalde hypotheekrente ook nog eens aftrekken voor de inkomstenbelasting. Dit levert in jaar 1 een belastingteruggave op van € 780,- op jaarbasis.
De vraag is dus of met de afschaffing van de jubelton daadwerkelijk de kansen van starters met en zonder ouders die vermogend zijn en bereid zijn om te investeren in hun kind, gelijk worden getrokken.
Wie als 50’er plannen heeft om nog een grote uitgave te doen en hiervoor een hypotheek nodig heeft, kan dit vaak het beste plannen voor zijn 57e. Vanaf 57 jaar kun je namelijk te maken krijgen met minder mogelijkheden, onder meer omdat dan rekening wordt gehouden met je pensioeninkomen.
Dat betekent dat het ook goed is om op tijd na te denken over eventueel toekomstige plannen. Want soms is het verstandig vóór je 57e de financiering te regelen, terwijl je dat geld wellicht pas later nodig hebt. Een grote uitgave kan zijn dat je bijvoorbeeld een auto of camper wilt kopen, of een vakantiewoning, of een schenking in de toekomst aan je kind wilt doen om zelf een woning te kunnen kopen. Een ander voorbeeld is dat je geld wilt reserveren zodat je vanaf een bepaalde leeftijd minder kunt gaan werken en je dit deels wilt financieren uit je huidige overwaarde.
Veel 50’ers hebben een behoorlijk grote overwaarde in hun woning zitten. De gemiddelde overwaarde van een 50’er ligt op dit moment rond de € 250.000,-. Dit is uiteraard slechts een gemiddelde en hangt uiteindelijk helemaal af van de persoonlijke situatie.
Veel 50’ers kunnen een deel van die overwaarde benutten om goedkoop een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten en een grote uitgave te doen of te reserveren voor later. Geldverstrekkers hanteren over het algemeen als regel dat een aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de waarde van de woning mag bedragen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met een eventueel al bestaande aflossingsvrije hypotheek. Belangrijk is natuurlijk wel dat de hypotheeklasten nu en in de toekomst betaalbaar zijn. Daar kun je behoorlijk wat zekerheid over krijgen, door de rente lang vast te zetten voor 20 of 30 jaar. Ondanks de gestegen hypotheekrentes kan dat nog altijd tegen een laag rentepercentage.
Rekenvoorbeeld 1
Een stel van beiden 55 jaar heeft een studerende zoon en een eigen woning die € 500.000,- waard is, met daarop een hypotheek van € 200.000,-, waarvan € 100.000,- een spaarhypotheek (resterende looptijd 10 jaar) en € 50.000,- aflossingsvrij. Het is hun wens om, als hun kind klaar is met studeren, te helpen met een eenmalige grote schenking van € 100.000,- (en mocht die afgeschaft zijn; willen ze een familiehypotheek van € 100.000,- verstrekken).
Op basis van hun huidige inkomens kunnen ze die € 100.000,- aflossingsvrij als extra hypotheek nemen. Het totale aflossingsvrije deel komt daarmee op € 150.000,- en dat is minder dan 50% van de waarde van de woning; in dit geval € 250.000,-. Door de rente 30 jaar vast te zetten tegen een rente van bijvoorbeeld 2,5% weten ze dat ze een extra maandlast hebben van € 208,- in de maand.
Die extra last kunnen ze prima betalen met hun huidige inkomen. De spaarhypotheek die ze hebben afgesloten, wordt op hun 65e afgelost. Ze weten daardoor dat de hypotheeklast ook betaalbaar is met hun pensioeninkomen.
Als dit stel de extra hypotheek wil afsluiten vanaf of na hun 57e, dan lopen ze een gerede kans dat de geldverstrekker geen hypotheek wil verstrekken, doordat de geldverstrekker rekening houdt met een lager pensioeninkomen. Bij de berekening of de hypotheeklasten betaalbaar zijn, wordt er in beginsel vanuit gegaan dat de hypotheek een annuïteitenhypotheek is. Dat betekent dat er minder mogelijk is. Soms is een geldverstrekker bereid om naar de werkelijke lasten te kijken, die veel lager zijn, omdat je voor de aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaalt en geen aflossing.
Rekenvoorbeeld 2
Een ander stel van beiden 55 jaar heeft de wens om vanaf hun 60e minder te gaan werken. Zij hebben maar beperkt spaargeld en willen de netto inkomensachteruitgang van € 1.000,- per maand opvangen middels een extra hypotheek. Ze verwachten dat voor hen de pensioenleeftijd nog oploopt naar 68 jaar, wat betekent dat ze 8 jaar moeten overbruggen. In totaal hebben ze dan een extra hypotheek nodig van ongeveer € 120.000,-. Namelijk 8 * € 1.000,- * 12 als inkomensaanvulling, plus € 24.000,- om de extra hypotheekrente in die 8 jaar van te betalen (te weten € 250,- per maand bij wederom een rente van 2,5%).
Ook in dit voorbeeld geldt dat de kans dat ze een dergelijke hypotheek van € 120.000,- af kunnen sluiten groter is wanneer ze dit doen voor hun 57e, omdat ze anders de kans lopen dat een geldverstrekker op 60-jarige leeftijd niet bereid is om deze hypotheek te verstrekken. En ook in dit voorbeeld is het natuurlijk weer belangrijk om goed te bekijken of de hypotheek betaalbaar blijft met het pensioeninkomen. Waarbij je er ook nog eens rekening mee moet houden dat je ook minder pensioen gaat opbouwen als je inkomen omlaag gaat, doordat je minder gaat werken.
Niet voor iedereen is een toekomstige hypotheek lastiger; dus ook niet de noodzaak om voor je 57e een extra hypotheek af te sluiten. Want het nadeel is natuurlijk dat je al meteen kosten maakt, namelijk rente gaat betalen, terwijl de rente op een spaarrekening zo goed als 0% is en ook op een depositorekening een stuk lager dan de te betalen hypotheekrente. Hoe langer de uitgave in de toekomst ligt, hoe hoger in feite je reserveringskosten. Maar menig 50’er zal graag bereid zijn om die reserveringskosten te betalen als daarmee de wens in de toekomst in vervulling kan gaan.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Door de lagere hypotheekrente en de gedaalde hypotheekrenteaftrek zijn de voordelen van een bankspaarhypotheek de afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Maar nog altijd geldt dat een bankspaarhypotheek lagere netto hypotheeklasten geeft dan een annuïteitenhypotheek. De bankspaarhypotheek kan sinds 1 januari 2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten, maar degene die deze hypotheek al had, mag deze wel gewoon uitdienen.
Bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode krijgen wij regelmatig de vraag of het niet verstandig is om de bankspaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek, omdat de spaarinleg omhoog gaat bij een lagere hypotheekrente. Het antwoord is nee, tenminste als het je bedoeling is om de hypotheek uiteindelijk wel af te lossen. Er kunnen overigens wel andere redenen zijn om een bankspaarhypotheek om te zetten in een andere hypotheekvorm.
Laten we eerst nog even bekijken waarom de bankspaarhypotheek in het verleden zo populair was. Dat was te danken aan de gunstige fiscale constructie. Op een bankspaarhypotheek wordt gedurende de looptijd niet afgelost. Daardoor heb je maximale hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd. Daarnaast betaal je een spaarinleg, waarover je als vergoeding de hypotheekrente ontvangt. Aan het einde van de looptijd heb je precies het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard en los je in één keer belastingvrij de hypotheek af. De bankpaarhypotheek kenmerkt zich als een hypotheek met een constante netto maandlast zolang de rente vaststaat. Als de hypotheekrente omhoog gaat, dan gaat de netto maandlast slechts beperkt omhoog.
Bij een bankspaarhypotheek van € 200.000,- was je bij een constante hypotheekrente van 5% over de gehele looptijd ongeveer € 40.000,- à € 55.000,- netto goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek. Het netto voordeel was zelfs groter voor de hogere inkomens, omdat die een veel hogere renteaftrek hadden.
De voordelen van een bankspaarhypotheek ten opzichte van een annuïteitenhypotheek zijn de afgelopen jaren minder geworden. De belangrijkste oorzaken in volgorde van grootste impact:
De belangrijkste oorzaak voor het verminderde voordeel is de veel lagere hypotheekrente. Hoe lager de hypotheekrente, hoe minder groot het voordeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek.
We laten dit zien aan de hand van een voorbeeld.
Stel je hebt 20 jaar achter de rug van je bankspaarhypotheek ter grootte van € 200.000,- en voor het gemak gaan we er even vanuit dat je al die jaren 5% hypotheekrente hebt betaald. Je hebt dus nog 10 jaar te gaan.
Het alternatief is om de bankspaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Dankzij de opgebouwde spaarwaarde kun je een veel lagere annuïteitenhypotheek afsluiten. Na 20 jaar heb je bijna € 100.000,- spaarkapitaal opgebouwd, je houdt dus nog slechts een hypotheek van ongeveer € 100.000,- over.
Zou de hypotheekrente nog steeds 5% zijn en heb je een middeninkomen, dan ben je met de bankspaarhypotheek de laatste 10 jaar ongeveer € 25.000,- goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek.
Doordat de hypotheekrente fors is gedaald, naar ongeveer 1,35% voor 10 jaar vast met NHG, is het netto voordeel van de bankspaarhypotheek in de resterende 10 jaar gedaald naar ongeveer € 7.000,-. Maar je bent dus nog altijd een stuk voordeliger uit met een bankspaarhypotheek, zelfs als je rekening houdt met de vaak iets hogere rente die je moet betalen voor een bankspaarhypotheek.
De bankspaarhypotheek is interessanter bij een hogere hypotheekrenteaftrek, terwijl die juist steeds verder omlaag gaat. Vooral voor de hogere inkomens is de maximale aftrek de laatste jaren gedaald van 52% naar 40% dit jaar. Maar ook voor de midden- en lagere inkomens is tegenwoordig de aftrek gedaald van 42% naar net iets boven de 37%.
Voor een bankspaarhypotheek betaal je vaak een iets hogere rente. Dat komt door twee zaken. In de eerste plaats rekenen bijna alle geldverstrekkers ten onrechte een iets hogere hypotheekrente voor een bankspaarhypotheek dan voor een annuïteitenhypotheek. Ten tweede, doordat je niet aflost op een bankspaarhypotheek is je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning groter dan bij een annuïteitenhypotheek. Geldverstekkers rekenen een hogere rente-opslag naarmate je hypotheek hoger is in verhouding tot de waarde van je woning.
Die hogere rente voor de bankspaarhypotheek maakt voor de bankspaarhypotheek zelf niet zo heel veel uit, omdat een hogere rente tot slechts een iets hogere netto maandlast leidt. Maar de bankspaarhypotheek is vaak een onderdeel van een grotere hypotheek en ook voor die andere hypotheekdelen ga je dan een hogere rente betalen. Hierdoor wordt een deel van het voordeel van de bankspaarhypotheek teniet gedaan.
We zien dat de laatste jaren veel huishoudens hun bankspaarhypotheek beëindigen als ze gaan verhuizen of hun hypotheek oversluiten. Redenen om toch de bankspaarhypotheek te beëindigen, zijn:
Kortom: veel bankspaarhypotheken halen niet hun einddatum, maar de huishoudens hebben in ieder geval wel de voorgaande jaren geprofiteerd van het gunstige fiscale regime. Wie zijn hypotheek wil aflossen kan aan het einde van een rentevaste periode meestal het beste toch zijn bankspaarhypotheek voortzetten.
Tot slot krijgen we ook regelmatig de vraag of aflossen op een bankspaarhypotheek wel zinvol is. Het antwoord is ja, maar er is zeker ook nog een interessantere optie: namelijk extra storten.
Het effect van aflossen is verschillend per hypotheekvorm. Aflossen op een annuïteiten- of bankspaarhypotheek levert netto per maand een groter besparing op dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Dat komt omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen bespaart op de rente. Maar bij een annuïteitenhypotheek gaat ook het maandelijks aflossingsbedrag omlaag, omdat je over de resterende looptijd minder hoeft af te lossen. Hetzelfde geldt voor de bankspaarhypotheek, maar daar is het niet het maandelijkse aflossingsbedrag dat naar beneden gaat, maar het maandelijkse bedrag aan spaarinleg.
Er bestaat een misverstand dat aflossen op een bankspaarhypotheek niet interessant is, maar in feite is dat net zo interessant als aflossen op een annuïteitenhypotheek. Je hebt alleen een alternatief dat nog interessanter is, namelijk storten op de bankspaarrekening. Je hypotheekbedrag blijft dan gelijk, maar je maandelijkse spaarinleg bedrag gaat dan fors naar beneden. Omdat de rente wel aftrekbaar is en de maandelijkse spaarinleg niet, daalt je netto maandlast door extra storten harder dan bij eenzelfde bedrag aan extra aflossing.
Een rekenvoorbeeld
Stel een koppel had precies 10 jaar geleden, in 2012, een hypotheek afgesloten van € 250.000,- met een rente van 5% 20 jaar vast. Ze gaan nu 10 jaar later een extra aflossing doen van € 10.000,-. Wat is dan het effect op de bruto en netto maandlast, uitgaande van de verschillende hypotheekvormen?
Laten we eerst eens kijken wat de bruto en netto maandlast nu is. Bij de berekening van het eigenwoningforfait zijn we uitgegaan van middeninkomens en hebben we het eigenwoningforfait even buiten beschouwing gelaten.
Wat als dit koppel nu in 2022 een extra aflossing van € 10.000,- doet, wat betekent dit voor de hypotheekschuld en de bruto en netto maandlast? In de tabel hieronder laten we zien wat dat betekent voor de bruto en netto maandlast en wat de besparing is.
Als dit koppel een bankspaarhypotheek heeft, kan het in plaats van een extra aflossing ook een extra storting doen. We laten in onderstaande tabel het verschil zien tussen extra aflossen en extra storten.
Aandachtspunt bij extra storten is wel dat de verhouding tussen het jaar met de meest betaalde spaarinleggen (inclusief extra storting) en jaar het met de minst betaalde spaarinleggen, niet meer mag bedragen dan de verhouding 1:10. Bij een hele hoge storting kan het daarom soms wenselijk zijn om de storting te spreiden over twee jaren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.