Twee op de drie huizenbezitters heeft deels of volledig een aflossingsvrije hypotheek. Dat blijkt uit consumentenonderzoek van de AFM. Hoe ouder de woningbezitter, hoe vaker een aflossingsvrije hypotheek voorkomt. Maar liefst 94% van de 65-plussers heeft een aflossingsvrije hypotheek, terwijl dit in de leeftijdscategorie tot 35 jaar slechts 12% is. Van alle hypotheekvormen is de aflossingsvrije hypotheek nog altijd de meest voorkomende.
Meer dan de helft (57%) van de bestaande hypotheken bestaat overigens uit meerdere hypotheekdelen, bijvoorbeeld uit de combinatie van een aflossingsvrije en een annuïteitenhypotheek. Van alle hypotheken is 64% een volledige of gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek. De annuïteitenhypotheek is daarna de meest voorkomende hypotheekvorm, met een aandeel van 52%. Op gepaste afstand volgen de (bank)spaarhypotheek met 15% en de lineaire hypotheek met 10%.
Dat de jonge generatie niet vaak een aflossingsvrije hypotheek afsluit, heeft ermee te maken dat de hypotheekrente voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet aftrekbaar is. Vorige week schreven we dat het aandeel aflossingsvrije hypotheken onder hypotheekaanvragen bij starters is gedaald van 18% in 2021 naar 4% in 2024.
Bij de lage rentestand in 2021 koos nog ongeveer 1 op de 5 starters voor een deels aflossingsvrije hypotheek. Doordat de rente laag was, had het ontbreken van de hypotheekrenteaftrek maar beperkt effect, en was het verleidelijk om een aflossingsvrije hypotheek te verkiezen boven een annuïteitenhypotheek. De netto maandlast was bij een aflossingsvrije hypotheek substantieel lager dan bij een annuïteitenhypotheek. Bij de huidige hogere rente is het verschil in netto maandlasten veel kleiner. Daarom kiezen bijna alle starters voor een hypotheek waarbij ze wel maandelijks aflossen op het volledige hypotheekbedrag .
De meerderheid van de consumenten uit het AFM-onderzoek geeft aan dat hun aflossingsvrije hypotheek grofweg tussen de € 45.000 en € 135.000,- bedroeg. De mediane hoogte van de aflossingsvrije hypotheek is € 75.000,-. Dat betekent dat de aflossingsvrije hypotheek voor de meeste oudere hypotheekbezitters geen probleem vormt, op dit moment niet en ook in de toekomst niet. Dat geldt zelfs als je alle risico’s van een aflossingsvrije hypotheek in ogenschouw neemt: een tegenvallend pensioeninkomen, het eindigen van de hypotheekrenteaftrek en een hoge hypotheekrente.
Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 135.000,- waarvan de hypotheekrenteaftrek vervalt en de hypotheekrente stijgt naar 5%. Dan betaal je een maandlast van € 562,50. Daar komen nog de belasting over het eigenwoningforfait en de onderhoudskosten en verzekeringen bij. Menig seniore huurder zou daarvoor tekenen, ook al kan iemand met bijvoorbeeld alleen AOW wel terugvallen op huursubsidie.
Uiteraard is het goed om deze mogelijke risico’s voor je eigen situatie te bekijken. Dat is vooral belangrijk als rond je pensionering of bij het eindigen van de hypotheekrenteaftrek ook nog een aflossende hypotheek, zoals een annuïteitenhypotheek, loopt (naast je aflossingsvrije hypotheek).
De aflossingsvrije hypotheek wordt vaak gezien als een hypotheek met hoge risico’s. Dat geldt in Nederland, maar zeker ook in Europa.
De afgelopen jaren hebben De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) druk uitgeoefend op banken om bij hun klanten na te gaan of zij een financieel risico lopen doordat ze een aflossingsvrije hypotheek hebben en om klanten aan te zetten tot actie om deze risico’s te verkleinen. Bijvoorbeeld door extra af te lossen of door een aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Maar wat bleek? Voor de meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek is die hypotheek ook in de toekomst prima betaalbaar.
De laatste tijd komen er signalen dat de ECB erop zou aandringen om het grote aantal aflossingsvrije hypotheken terug te dringen. Maar daar waar de aflossingsvrije hypotheek voor de meeste mensen geen probleem is, kan de oplossing die de ECB voor ogen heeft wel tot problemen leiden. Als oudere huizenbezitters gedwongen worden om hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, dan zouden ze opeens wel te maken krijgen met een forse lastenverzwaring.
Voorbeeld
Stel: iemand van 75 jaar woont in een woning die op dit moment € 600.000,- waard is en heeft een aflossingsvrije hypotheek van € 135.000,-. De rente bedraagt 4%. Laten we ervan uitgaan dat de hypotheekrenteaftrek is verlopen. De bruto en netto hypotheeklast (exclusief eigenwoningforfait) bedraagt € 450,- per maand. Als diegene de hypotheek moet omzetten naar een annuïteitenhypotheek, stijgt de hypotheeklast naar € 645,-.
Het enige voordeel is dat deze huizenbezitters hun overwaarde nog verder zien stijgen. Dat is vooral fijn voor de erfgenamen, terwijl de mensen waarschijnlijk zelf liever iets meer te besteden hebben.
