Wie zijn hypotheek vóór het aflopen van de rentevaste periode wil oversluiten, krijgt te maken met een boeterente. Of beter gezegd: een vergoeding voor vervroegde aflossing. Het voelt misschien als een boete, maar feitelijk ben jij degene die een contract openbreekt. Het is ook redelijk dat je dan het financiële nadeel moet vergoeden dat de geldverstrekker heeft als gevolg van het openbreken van het rentecontract. In de rest van dit artikel zullen we de in de volksmond bekende naam ‘boeterente’ gebruiken.
Hoogte boeterente voor consument black box
Als je als consument plannen hebt om je hypotheek open te breken, dan is het nog niet zo makkelijk om te berekenen hoe hoog die boeterente wordt. Voor de consument is die berekening een behoorlijke black box. Maar dankzij de invoering van Europese regels in 2016 moet de berekening van de boetrente aan strakke regels voldoen en ook transparant zijn voor de consument. Dat was vroeger wel anders, toen de berekening van de boeterente een black box was en de hoogte van de boete meestal ten gunste van de geldverstrekker zelf werd berekend. De consument moest in vergelijking met nu vaak duizenden euro’s extra boete betalen.
In dat opzicht is er veel lof voor de Nederlandse toezichthouder, de AFM. Die heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat deze Europese regels daadwerkelijk nageleefd worden, waardoor boeterentes, tegenwoordig veel lager uitvallen. Zij hebben ervoor gezorgd dat er duidelijke spelregels zijn gekomen voor het berekenen van de boete. Wij noemen er een paar.
De meeste consumenten weten wel dat ze een deel van de hypotheeksom boetevrij mogen aflossen. Bij veel geldverstrekkers is dat 10%, maar in sommige gevallen ligt dat hoger. Over dat deel van de vervroegde aflossing wordt dus geen boete berekend.
Heb je een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek? Dan moet de geldverstrekker óók rekening houden met de opgebouwde spaarwaarde.
Stel: je hebt een spaarhypotheek van € 200.000,-. In de voorwaarden staat dat je 10% boetvrij mag aflossen. Je hebt € 100.000,- opgebouwd in je spaarverzekering. De geldverstrekker mag de boeterente dan maar berekenen over maximaal € 80.000. Want:
Hypotheek: € 200.000,-
-/- boetevrije aflossing: € 20.000,-
-/- opgebouwde spaarwaarde € 100.000,-
€ 80.000,-
Heb je een zogenaamde hybride hypotheek, waarin je deels kunt beleggen en sparen binnen een verzekering? Dan moet de geldverstrekker rekening houden met de via sparen opgebouwde waarde.
De meeste nieuwe hypotheken die sinds 2013 worden afgesloten, zijn annuïteitenhypotheken. Bij deze hypotheken betaal je een vast bedrag per maand, maar de samenstelling van dit bedrag wijzigt. In de loop der tijd wordt het rentebedrag steeds kleiner en het aflossingsbedrag steeds groter. Geldverstrekkers moeten bij het berekenen van de boete wegens vervroegde aflossing rekening houden met de toekomstige aflossingen. Ze mogen dus alleen een boete rekenen over het daadwerkelijke rente-nadeel dat ze lijden. Dit nadeel voor de geldverstrekker wordt bij een annuïteitenhypotheek elke toekomstige maand kleiner, dus voor de boete geldt hetzelfde. Overigens geldt deze regel ook voor een lineaire hypotheek of (bank)spaarhypotheek.
Laten we in een rekenvoorbeeld duiken, waarbij we de boete van een aflossingsvrije hypotheek vergelijken met die van een annuïteitenhypotheek. In beide gevallen is de huidige rente 3,5%, de resterende rentevaste periode 3 jaar en de huidige rente bij deze geldverstrekker 0,9%.
Aflossingsvrije hypotheek: Annuïteitenhypotheek:
Huidige schuldrest: € 170.089,- Huidige schuldrest: € 170.089,-
Boeterente: € 11.776,- Boeterente: € 11.286,-
Dankzij de AFM scheelt het in dit voorbeeld bijna € 500,- aan boeterente. Dit verschil wordt uiteraard nog groter als de resterende rentevaste periode langer is of als je annuïteitenhypotheek al langer loopt en de aflossingscomponent inmiddels groter is geworden.
Voor het bepalen van het renteverschil vergelijkt de geldverstrekker de huidige rente die je betaalt met de hypotheekrente die op dit moment geldt voor vergelijkbare hypotheken. Hoe lager deze vergelijkingsrente is, hoe hoger de boete wordt.
De resterende rentevaste periode komt zelden exact overeen met een rentevaste periode die een geldverstrekker voert. Stel: de resterende rentevaste periode is nog 1,5 jaar. Wanneer de geldverstrekker als rentevaste periode alleen 1 jaar vast en 5 jaar vast kende, dan koos menig geldverstrekker de rente van 1 jaar vast als vergelijkingsrente. De 1 jaar vaste rente is namelijk meestal lager dan de 5 jaar vaste rente en dan werd de boete het hoogst. Door de regels van de AFM moeten geldverstrekkers nu de hoogste rente pakken van de twee dichtstbijzijnde rentevaste periodes. Dat is in dit voorbeeld de hogere rente bij 5 jaar vast, wat ook een lagere boete betekent.
Doordat de renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes de afgelopen jaren een stuk minder zijn geworden, werd het effect van deze regel minder groot. Het kan vooral nog een rol spelen bij geldverstrekkers die slechts een beperkt aantal rentevaste periodes kennen.
Berekening boeterente altijd een momentopname
Tot slot is er een belangrijk aandachtspunt. Heb je plannen om je hypotheek over te sluiten? Laat dan een berekening maken van de boeterente. De berekeningswijze is tegenwoordig transparant, dus in dat opzicht weet je waar je aan toe bent. Maar realiseer je wel dat de boeterente-berekening een momentopname is. Voordat je alles geregeld hebt voor de hypotheek, ben je weer een stuk verder in de tijd. Dat kan invloed hebben op de hoogte van de boete. Bij een dalende hypotheekrente kan de boete op het moment van bij het afkopen van de nieuwe hypotheek en het passeren van de nieuwe hypotheek hoger zijn dan nu. Bij een stijgende rente kan de boete juist lager uitvallen. Houd dus een marge aan.
