Wie een ander huis wil kopen, staat voor deze keuze: eerst een ander huis kopen of eerst je huidige woning verkopen? Beide opties hebben voor- en nadelen. We zetten de belangrijkste overwegingen op een rij. Als je een nieuwbouwwoning koopt, is deze keuze misschien nog wel belangrijker. De periode tussen de aankoop van een nieuwbouwwoning en de verkoop van een bestaande woning kan namelijk lang zijn.
Bij dalende huizenprijzen zien we dat huizenbezitters die een andere woning willen kopenvanuit financieel oogpunt vaak liever eerst de huidige woning verkopen en daarna pas een ander huis kopen. In een markt met stijgende huizenprijzen zien we juist het omgekeerde. De huizenbezitter koopt dan liever eerst de nieuwe woning en verkoopt daarna pas zijn huidige woning, om nog even te profiteren van de stijgende trend. Het lastige is dat je natuurlijk nooit zeker weet wat de huizenprijzen de komende tijd gaan doen.
In de huidige krappe woningmarkt zien we dat veel huizenbezitters ervoor kiezen om eerst een nieuwe woning te vinden, voordat ze hun eigen woning in de verkoop zetten. De reden is dat ze bang zijn misschien geen geschikte andere woning te vinden als ze eerst hun eigen woning verkopen. We zien dat dit een grote belemmering is voor de doorstroming op de woningmarkt.
De meeste huizenbezitters hebben overwaarde op hun woning. Maar je weet pas exact hoeveel overwaarde je hebt zodra je de woning hebt verkocht. Als je een koopcontract voor de verkoop van je woning hebt getekend en de ontbindende voorwaarden voor de koper zijn verstreken, dan mag je bij de meeste geldverstrekkers voor de overwaarde uitgaan van het verschil tussen de verkoopwaarde, eventueel min de verkoopkosten, en de lopende hypotheek. Is je woning nog niet verkocht, dan is er onzekerheid over de overwaarde. De overwaarde kan ook nog eens beïnvloed worden door een stijging of daling van de huizenprijzen.
Het lukt meestal niet om de koop van de nieuwe woning en de verkoop van de bestaande woning op dezelfde dag bij de notaris te laten plaatsvinden. Dat betekent dat je of tijdelijk met twee woningen zit of tijdelijk elders moet wonen. In beide gevallen brengt het kosten met zich mee.
Heb je twee woningen? Dan betaal je over beide woningen hypotheekkosten en betaal je daarnaast waarschijnlijk voor een overbruggingshypotheek. Verkoop je je huidige woning voordat je de nieuwe woning kunt betrekken? Dan moet je tijdelijk een andere woning huren en mogelijk een deel van je spullen opslaan. Ook dan heb je dubbele kosten. Je hebt niet meer de kosten voor de hypotheek op de oude woning, maar wel de huur van de tijdelijke woning en de hypotheekkosten voor de nieuwe woning.
Veel huizenbezitters hebben op dit moment voor hun bestaande hypotheek een lage rente. Als die rente nog langere tijd vaststaat, dan kan het fijn zijn als je de huidige rente kunt meenemen naar de hypotheek voor de volgende woning. Ga wel goed na welke voorwaarden je geldverstrekker stelt om de lage rente te kunnen meenemen.
Tot nu toe bewegen de hypotheekrentes heel weinig in 2024. Maar renteontwikkelingen in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rentes kunnen in de toekomst dalen, waardoor het gunstig kan uitpakken als je eerst je huidige woning verkoopt en pas daarna een ander huis koopt. Als de rentes stijgen, dan had je beter eerst kunnen kopen en pas later verkopen.
Het blijft enorm rustig bij de hypotheekrentes. Er zijn heel weinig wijzigingen en de gemiddelde hypotheekrentes zijn dan ook nagenoeg gelijk aan de week ervoor.
Er zijn enkele zaken die belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de rentes in de komende tijd. In de eerste plaats is het belangrijk wat de voorlopige inflatiecijfers over mei laten zien. Stokt de daling van de inflatie in de eurozone of zet die toch verder door?
De inflatiecijfers zullen ook van belang zijn voor het rentebesluit van de Europese Centrale Bank (ECB) begin juni. Maar algemeen is de verwachting dat de ECB haar rente gaat verlagen in juni. Belangrijker is wat ze zeggen over eventuele verdere verlagingen in 2024. De verwachting bij de meeste beleggers is dat er niet meteen nog een extra verlaging in juli achteraan komt.
En dan is er nog de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten. Beleggers gaan er vanuit dat er geen renteverlaging in juni komt. De grote vraag blijft wanneer de Fed wel gaat verlagen en hoeveel renteverlagingen zij in 2024 nog gaan doorvoeren. Daar krijgen we misschien in juni wel meer signalen over.
Laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes
We zagen in het eerste kwartaal het aantal verkopen van nieuwbouw aantrekken; tegelijkertijd zien we het aanbod van nieuwbouwwoningen krimpen. Overweeg jij een nieuwbouwwoning te kopen. Dan zijn dit 5 dingen om rekening mee te houden.
Het mooie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw is dat de woning moet voldoen aan bepaalde eisen qua energiezuinigheid. Dat betekent dat je energierekening laag is als je voor een nieuwbouwhuis kiest.
Dat is fijn om te weten, omdat je bij je woonlasten niet alleen naar de hypotheeklasten moet kijken, maar ook naar de energierekening. Overigens is er nog een kostenpost waar je tijdens de beginjaren minder voor hoeft te reserveren dan bij een bestaande woning: de onderhoudskosten.
Omdat je energielasten bij nieuwbouw veel lager zijn, mag je bij eenzelfde inkomen voor de aankoop van een nieuwbouwwoning meer lenen dan voor een bestaande woning met een lager energielabel. Hoeveel je extra kunt lenen, hangt af van je energielabel. Dit loopt al snel op tot € 20.000,- à
€ 50.000,- extra in vergelijking met de aankoop van een woning met een E-, F- of G-label.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit scheelt 2% van de aankoopsom.
Waar je bij een nieuwbouwwoning wel rekening mee moet houden, is dat je gedurende de bouw dubbele lasten hebt. Een nieuwbouwwoning moet tenslotte gebouwd worden. Dat betekent dat je eerst de grond moet betalen en daarna verschillende bouwtermijnen, afhankelijk van hoe ver de bouw gevorderd is.
Hoe werkt dat in combinatie met de hypotheek? Je sluit bij de koop meteen een hypotheek af. Daarover betaal je dus vanaf het begin rente. Maar bij aanvang is slechts een deel van de hypotheek nodig om de grond te betalen; de rest van het geld zit in een bouwdepot. Over het bedrag in het bouwdepot ontvang je rente. Hoe verder je in het bouwproces komt, hoe meer rente je per saldo gaat betalen. Een onzekere factor daarbij is hoe lang de bouw gaat duren. Hoe langer de bouwperiode duurt, hoe hoger het bedrag is dat je aan bouwrente moet betalen.
Heb je overwaarde op je huidige woning en wil je die gebruiken om je hypotheek op de nieuwbouwwoning te verlagen? Dan heb je een overbruggingshypotheek nodig.
Als je de woning op papier nog niet verkocht hebt aan een andere koper, dan weet je nog niet zeker tegen welke prijs de woning uiteindelijk verkocht wordt. Dus weet je ook niet hoeveel overwaarde er precies in de woning zit. Geldverstrekkers rekenen daarom vaak met 90% van de verwachte verkoopwaarde om de hoogte van de overbruggingshypotheek te bepalen.
Je kunt de overwaarde beter te laag inschatten dan te hoog. Het is namelijk makkelijker om achteraf bij de verkoop een extra bedrag op je nieuwe hypotheek af te lossen dan om verplicht een extra hypotheek af te sluiten, omdat je geld te kort komt.
Houd er rekening mee dat je gedurende de bouw van de nieuwbouwwoning met driedubbele lasten te maken hebt, namelijk:
Vaak heb je de keuze of je de keuken of badkamer opgeleverd wilt krijgen door de aannemer of dat je die zelf laat plaatsen. Houd er in dat laatste geval, maar ook voor bijvoorbeeld de kosten voor de vloer, rekening mee dat de kosten kunnen oplopen zolang je geen overeenkomst met een leverancier hebt getekend. We zagen bijvoorbeeld dat de prijzen voor keukens, badkamers en ook voor hout in 2022 fors stegen als gevolg van de inflatie. Zorg er dus voor dat je ruim begroot. Dat geldt ook voor de tuin.
Controleer goed of een verwarmingsinstallatie deel uitmaakt van de koopsom. Vereniging Eigen Huis constateerde eerder dit jaar dat je bij nieuwbouw steeds vaker de verwarmingsinstallatie óf zelf moet aanschaffen na de oplevering óf apart moet leasen. De koopsom van de nieuwbouwwoning wordt zo kunstmatig lager gehouden. Maar uiteindelijk krijg je dan alsnog met hoge kosten voor een verwarmingsinstallatie te maken.
Veel mensen krijgen in mei vakantiegeld. Je kunt dit geld uitgeven aan een vakantie, maar we noemen ook graag een paar alternatieve bestedingsdoelen.
Regelmatig vragen mensen of het verstandig is om af te lossen op de hypotheek. Het antwoord is ‘Ja’. Geen hypotheek hebben is altijd goedkoper dan wel een hypotheek. Door af te lossen, ga je minder rente betalen en mogelijk ook minder aflossing. Je besparing is afhankelijk van de hypotheekrente die je betaalt.
Door af te lossen, bouw je ook aan je pensioenvoorziening. Als je nu extra aflost, heb je ook in de toekomst een lagere hypotheek, waardoor je maandelijks meer overhoudt. Dat is zeker fijn als je met pensioen gaat en je pensioeninkomen lager uitvalt dan je huidige inkomen uit loondienst of als zzp’er. Verwacht geen wonderen van een hypotheekaflossing van een paar duizend euro. Je hypotheeklasten gaan dan met slechts een paar euro naar beneden. Maar doe je dit regelmatig, dan zet dit uiteindelijk wel zoden aan de dijk.
Wel is ons advies om altijd te zorgen voor een goede spaarbuffer voordat je besluit om af te lossen. Heb je eenmaal afgelost, dan is het lastiger en duurder om dit later weer op te nemen. Heb je een persoonlijke lening? Dan betaal je daarvoor meestal een hogere rente dan voor een hypotheek. Ons advies is om dan af te lossen op de lening in plaats van de hypotheek.
Een andere optie is om je vakantiegeld te gebruiken om te verduurzamen. Op welke manieren je kunt verduurzamen, is afhankelijk van je woning. Er zijn veel verschillende kleine en grote maatregelen mogelijk. Verduurzaming is zeker een mooie investering van je vakantiegeld, die je in de toekomst geld oplevert. Heb je bijvoorbeeld nog geen zonnepanelen? Dan kun je met je vakantiegeld in combinatie met spaargeld je energierekening omlaag brengen.
PVV, VVD, NSC en BBB zijn er uiteindelijk toch uitgekomen. Er ligt een hoofdlijnenakkoord 2024-2028. Wij belichten de belangrijkste elementen op het gebied van wonen en inkomen.
In het hoofdlijnenakkoord wordt het terugdringen van het woningtekort een topprioriteit. In het akkoord worden een boel redenen genoemd waarom het realiseren van voldoende woningen onder druk staat: de dubbele vergrijzing, gemiddeld kleinere huishoudens, migratie, krapte op de arbeidsmarkt, stijgende bouw- en grondprijzen, renteontwikkelingen, ingewikkelde en lange bouwprocedures, gebrek aan en inefficiënt gebruik van beschikbare ruimte en fiscale regelingen die averechts werken.
Een boel elementen die de huidige minister de Jonge zal herkennen en waarvan de meeste niet 1-2-3 oplosbaar zijn. De doelstelling blijft gelijk aan die van het huidige kabinet: structureel 100.000 woningen per jaar erbij bouwen. Als eerste stap willen de vier partijen een Woontop organiseren, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om de woningbouw structureel te verhogen.
Enkele maatregelen die de koopwoningmarkt kunnen helpen, zijn:
Een belangrijk doel van de partijen is om middels via verschillende maatregelen de immigratie terug te dringen en zo ook de druk op de woningmarkt te verminderen. Eén van die maatregelen is om een verbod in te stellen op het geven van voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders. Enkele andere maatregelen hebben tot doel het terugdringen van het aantal internationale studenten. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt meer ruimte geboden voor huisvesting op het eigen terrein van de werkgever.
Inkomen
Voor woningeigenaren zijn de volgende maatregelen van belang:
Naast maatregelen op het gebied van de eigen woning, willen we tot slot nog de volgende maatregel noemen:
Vorige week was door Hemelvaartsdag sprake van een korte week, waarin slechts een beperkt aantal geldverstrekkers de hypotheekrentes wijzigde. Het ging daarbij vooral om geldverstrekkers die de week daarvoor hun hypotheekrentes niet aangepast hadden. Er was geen sprake van een duidelijke richting. Ongeveer de helft van de aanbieders verhoogde de hypotheekrentes, terwijl de andere helft juist de rentes verlaagde.
Geldverstrekkers hadden het dan ook niet makkelijk om hun hypotheekrentes te bepalen. De week ervoor zagen we massaal hypotheekrente-verhogingen. Dat kwam doordat de rentes op de financiële markten aan het oplopen waren, met name doordat beleggers zich zorgen maakten over de sterke ontwikkeling van de Amerikaanse economie. Een sterke economie betekent namelijk meestal een hogere inflatie en hogere rente.
Maar afgelopen week zagen we de rentes op de financiële markten de eerste helft van de week weer dalen, omdat anderhalve week geleden de banencijfers in Amerika tegenvielen. Een enkele geldverstrekker zag aanleiding om de hypotheekrentes te verlagen. De kans dat veel geldverstrekkers dit voorbeeld volgen, achten wij op dit moment nog klein. De marges bij geldverstrekkers zijn dit jaar namelijk behoorlijk gedaald.
Echt zeker en duidelijk is de richting van de renteontwikkeling op dit moment niet. Het kan alle kanten op. In de tweede helft van vorige week gingen de rentes op de financiële markten al weer licht omhoog. Het is vooral interessant wat de volgende rentevergaderingen van de Europese Centrale Bank (ECB) en de centrale bank van de Verenigde Staten (Fed) gaan brengen. Voor de middellange termijn verwachten wij dat de centrale banken een aantal renteverlagingen doorvoeren in 2024. Maar let op: die renteverlagingen zijn voor een groot deel al verwerkt in de rentes op de financiële markten. Toch verwachten wij dat ook de rentes op de financiële markten dit jaar nog iets omlaag gaan, maar wel minder dan de renteverlagingen die de centrale banken zullen doorvoeren. Er ontstaat dan ook ruimte voor een verlaging van de hypotheekrentes. Maar ook hier past een kanttekening. Geldverstrekkers willen waarschijnlijk eerst een deel van hun gedaalde marges goedmaken, tenzij ze elkaar de tent uit blijven concurreren.
Wie in 2014 zijn hypotheekrente voor 10 jaar vastzette en sindsdien niet is verhuisd en ook niet de hypotheek heeft overgesloten, krijgt dit jaar te maken met een nieuwe rente. Of die nieuwe rente hoger of lager uitvalt, hangt van een paar zaken af:
Hoe hoog de hypotheekrente staat aan het einde van de rentevaste periode weet je nooit van tevoren. Wie bijvoorbeeld in 2011 zijn rente 10 jaar had vastgezet, had de mazzel dat op het verlengingsmoment in 2021 de rente extreem laag stond.
Sommige mensen denken hun geluk te beïnvloeden door hun hypotheek over te sluiten. Maar ook dat is omgeven met onzekerheden, omdat je niet weet wat de rente in de toekomst gaat doen. Vooralsnog kunnen we constateren dat de mensen die vóór 2022 hun hypotheek hebben overgesloten waarschijnlijk blij zijn met die beslissing.
Heb je je hypotheek niet overgesloten en zette je de rente in 2014 voor 10 jaar vast, dan krijg je nu met een nieuwe rente te maken. Heb je een hypotheek met NHG en heb je de rente vastgezet in mei 2014, dan krijg je waarschijnlijk een iets hogere hypotheekrente. De gemiddelde hypotheekrente van 10 jaar vast stond in mei op 3,76% en staat nu op 3,91%.
Maar dit is een gemiddelde. Je zult altijd moeten kijken welke rente jouw geldverstrekker toen met jou heeft afgesproken en welke rente zij nu aanbiedt. Dat kan iets hoger of lager zijn dan het gemiddelde. De kans is in ieder geval groot dat je maandlasten ongeveer op hetzelfde uitkomen als de lasten die je nu betaalt.
Loopt je rentevaste periode later dit jaar af? Dan is de kans groot dat je op dit moment een lagere hypotheekrente betaalt dan 3,76%. In de loop van 2014 is de hypotheekrente namelijk behoorlijk gedaald, naar gemiddeld 3,00% aan het einde van 2014. De kans is groot dat je bij de renteherziening een hogere rente en een hogere hypotheeklast krijgt. Al is dat nog niet zeker, omdat de hypotheekrente misschien ook in 2024 nog daalt.
Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan heb je 2 voordelen ten opzichte van iemand met een NHG-hypotheek.
Dat betekent dat je een lagere rente-opslag kunt betalen. Let op: dit gaat bij de meeste geldverstrekkers niet automatisch. Dus laat je hier goed over informeren en onderneem zelf actie. Dat kan al snel een paar tienden procenten aan rente schelen.
Loopt je rentevaste periode aan het einde van het jaar af? Dan moet je er ook rekening mee houden dat je rente en maandlasten waarschijnlijk omhoog gaan, tenzij de hypotheekrente in 2024 nog daalt.
Twee op de drie huizenbezitters heeft deels of volledig een aflossingsvrije hypotheek. Dat blijkt uit consumentenonderzoek van de AFM. Hoe ouder de woningbezitter, hoe vaker een aflossingsvrije hypotheek voorkomt. Maar liefst 94% van de 65-plussers heeft een aflossingsvrije hypotheek, terwijl dit in de leeftijdscategorie tot 35 jaar slechts 12% is. Van alle hypotheekvormen is de aflossingsvrije hypotheek nog altijd de meest voorkomende.
Meer dan de helft (57%) van de bestaande hypotheken bestaat overigens uit meerdere hypotheekdelen, bijvoorbeeld uit de combinatie van een aflossingsvrije en een annuïteitenhypotheek. Van alle hypotheken is 64% een volledige of gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek. De annuïteitenhypotheek is daarna de meest voorkomende hypotheekvorm, met een aandeel van 52%. Op gepaste afstand volgen de (bank)spaarhypotheek met 15% en de lineaire hypotheek met 10%.
Dat de jonge generatie niet vaak een aflossingsvrije hypotheek afsluit, heeft ermee te maken dat de hypotheekrente voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet aftrekbaar is. Vorige week schreven we dat het aandeel aflossingsvrije hypotheken onder hypotheekaanvragen bij starters is gedaald van 18% in 2021 naar 4% in 2024.
Bij de lage rentestand in 2021 koos nog ongeveer 1 op de 5 starters voor een deels aflossingsvrije hypotheek. Doordat de rente laag was, had het ontbreken van de hypotheekrenteaftrek maar beperkt effect, en was het verleidelijk om een aflossingsvrije hypotheek te verkiezen boven een annuïteitenhypotheek. De netto maandlast was bij een aflossingsvrije hypotheek substantieel lager dan bij een annuïteitenhypotheek. Bij de huidige hogere rente is het verschil in netto maandlasten veel kleiner. Daarom kiezen bijna alle starters voor een hypotheek waarbij ze wel maandelijks aflossen op het volledige hypotheekbedrag .
De meerderheid van de consumenten uit het AFM-onderzoek geeft aan dat hun aflossingsvrije hypotheek grofweg tussen de € 45.000 en € 135.000,- bedroeg. De mediane hoogte van de aflossingsvrije hypotheek is € 75.000,-. Dat betekent dat de aflossingsvrije hypotheek voor de meeste oudere hypotheekbezitters geen probleem vormt, op dit moment niet en ook in de toekomst niet. Dat geldt zelfs als je alle risico’s van een aflossingsvrije hypotheek in ogenschouw neemt: een tegenvallend pensioeninkomen, het eindigen van de hypotheekrenteaftrek en een hoge hypotheekrente.
Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 135.000,- waarvan de hypotheekrenteaftrek vervalt en de hypotheekrente stijgt naar 5%. Dan betaal je een maandlast van € 562,50. Daar komen nog de belasting over het eigenwoningforfait en de onderhoudskosten en verzekeringen bij. Menig seniore huurder zou daarvoor tekenen, ook al kan iemand met bijvoorbeeld alleen AOW wel terugvallen op huursubsidie.
Uiteraard is het goed om deze mogelijke risico’s voor je eigen situatie te bekijken. Dat is vooral belangrijk als rond je pensionering of bij het eindigen van de hypotheekrenteaftrek ook nog een aflossende hypotheek, zoals een annuïteitenhypotheek, loopt (naast je aflossingsvrije hypotheek).
De aflossingsvrije hypotheek wordt vaak gezien als een hypotheek met hoge risico’s. Dat geldt in Nederland, maar zeker ook in Europa.
De afgelopen jaren hebben De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) druk uitgeoefend op banken om bij hun klanten na te gaan of zij een financieel risico lopen doordat ze een aflossingsvrije hypotheek hebben en om klanten aan te zetten tot actie om deze risico’s te verkleinen. Bijvoorbeeld door extra af te lossen of door een aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Maar wat bleek? Voor de meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek is die hypotheek ook in de toekomst prima betaalbaar.
De laatste tijd komen er signalen dat de ECB erop zou aandringen om het grote aantal aflossingsvrije hypotheken terug te dringen. Maar daar waar de aflossingsvrije hypotheek voor de meeste mensen geen probleem is, kan de oplossing die de ECB voor ogen heeft wel tot problemen leiden. Als oudere huizenbezitters gedwongen worden om hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, dan zouden ze opeens wel te maken krijgen met een forse lastenverzwaring.
Voorbeeld
Stel: iemand van 75 jaar woont in een woning die op dit moment € 600.000,- waard is en heeft een aflossingsvrije hypotheek van € 135.000,-. De rente bedraagt 4%. Laten we ervan uitgaan dat de hypotheekrenteaftrek is verlopen. De bruto en netto hypotheeklast (exclusief eigenwoningforfait) bedraagt € 450,- per maand. Als diegene de hypotheek moet omzetten naar een annuïteitenhypotheek, stijgt de hypotheeklast naar € 645,-.
Het enige voordeel is dat deze huizenbezitters hun overwaarde nog verder zien stijgen. Dat is vooral fijn voor de erfgenamen, terwijl de mensen waarschijnlijk zelf liever iets meer te besteden hebben.
De aflossingsvrije hypotheek heeft de afgelopen twee jaar zijn populariteit verloren. In 2022 was nog 40% van de aangevraagde hypotheken een aflossingsvrije hypotheek; in de eerste vier maanden van 2024 is dat gedaald naar 24%.
Onder ‘aflossende hypotheken’ vallen de annuïteiten-hypotheek en de lineaire hypotheek, maar ook oude hypotheekvormen als de
(bank-)spaarhypotheek, beleggingshypotheek en levenhypotheek.
Deze oude hypotheekvormen kun je niet meer als een nieuwe hypotheek afsluiten. Maar mensen met een bestaande hypotheek kunnen die hypotheekvorm wel voortzetten bij de aankoop van een andere woning of bij een oversluiting.
Het grootste deel van de aflossende hypotheken is een annuïteitenhypotheek. Van alle aangevraagde hypotheekdelen in 2024 is ruim 72% een annuïteitenhypotheek. De aflossingsvrije hypotheek volgt op de tweede plek met 24%. De lineaire hypotheek wordt slechts in 3% van de gevallen aangevraagd en de oude hypotheekvormen zijn goed voor slechts 1% van alle aangevraagde hypotheekvormen.
De daling van het aantal aangevraagde aflossingsvrije hypotheken komt doordat de rente tussen 2022 en 2024 fors is gestegen.
Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je alleen rente betaalt en geen aflossing. Wel geldt voor nieuw af te sluiten aflossingsvrije hypotheken dat de rente niet meer aftrekbaar is. Zolang de rente laag staat, is het effect van de aftrekbaarheid van de rente beperkt. Maar als de rente stijgt, gaat dit wel een grote rol spelen.
We laten dat zien met 2 rekenvoorbeelden. We spreken in dit voorbeeld steeds van een leningdeel, omdat een aflossingsvrije hypotheek vaak deel uitmaakt van een combinatiehypotheek. Daarbij is het andere hypotheekdeel meestal een annuïteitenhypotheek.
Rekenvoorbeeld uit 2022:
Stel: je sloot begin 2022 een hypotheekdeel aflossingsvrij af van € 200.000,- tegen een rente van 1,4% voor 20 jaar vast (dat was toen de populairste rentevaste periode). Dan betaalde je bruto € 233,- per maand. Omdat de rente niet aftrekbaar was, was de netto hypotheeklast ook € 233,-.
Had je in plaats van een aflossingsvrije hypotheek gekozen voor een annuïteitenhypotheek, dan was de bruto maandlast over dit hypotheekdeel € 681,- geweest. De rente was dan wel aftrekbaar geweest, zodat de netto hypotheeklast (exclusief eigenwoningforfait) was uitgekomen op € 595,- in het eerste jaar. Deze netto maandlast zou gedurende de looptijd licht stijgen.
Door voor een deel van de hypotheek voor aflossingsvrij te kiezen, kon de maandlast in dit voorbeeld met netto € 362,- omlaag. Dat er aan het einde van de looptijd een restschuld overblijft, namen sommige hypotheekafsluiters voor lief.
Rekenvoorbeeld 2024:
De situatie in 2024 is anders door de hogere rente die nu geldt. Daardoor maken hypotheekafsluiters een andere afweging.
Stel: je hebt een hypotheekdeel van € 200.000,-.
Als je die aflossingsvrij afsluit tegen een rente van 3,9% voor 10 jaar vast, dan betaal je bruto en netto € 650,- per maand.
Sluit je diezelfde hypotheek af als een annuïteitenhypotheek, dan betaal je bruto € 943,- per maand. Netto betaal je het eerste jaar ongeveer € 704,- per maand. Omdat het verschil tussen een aflossingsvrije en annuïteitenhypotheek netto nu nog maar € 54,- is in het eerste jaar, kiezen de meeste hypotheekafsluiters liever voor een annuïteitenhypotheek. Daarbij hebben ze aan het einde van de looptijd geen restschuld meer.
In de grafiek op de vorige pagina tonen we de verdeling van aflossingsvrije en aflossende hypotheken voor alle hypotheekafsluiters. Maar er zitten grote verschillen tussen starters, doorstromers en bijsluiters. Op het laagtepunt van de rente in het jaar 2021 was 18% van de aangevraagde hypotheken door starters een aflossingsvrije hypotheek. Daarbij moet je bedenken dat een starter geen volledig aflossingsvrije hypotheek afsluit; dit is een deel van de totale hypotheek. Het andere deel van de hypotheek is vaak een annuïteitenhypotheek of soms een lineaire hypotheek.
In 2024 is het aandeel van aflossingsvrije hypotheken gedaald naar 4% bij starters. In bijna 96% van de gevallen sluit een starter in 2024 een hypotheek af die uit maar één leningdeel bestaat. Bij nieuwe hypotheken wordt dus bijna geen aflossingsvrije hypotheekdeel afgesloten.
Het zijn vooral doorstromers, oversluiters en bijsluiters (mensen die een extra hypotheek afsluiten) die nog een aflossingsvrije hypotheek nemen. In de meeste gevallen maken zij gebruik van de fiscale overgangsregeling. Dat houdt in dat zij de hypotheekrenteaftrek mogen behouden als ze op 31 december 2012 een aflossingsvrije hypotheek hadden waarvan de hypotheekrente toen aftrekbaar was. Dat geldt in ieder geval voorlopig; de maximale duur van de aftrek is 30 jaar.
Ook doorstromers en bijsluiters kozen in 2024 zelden voor een aflossingsvrije hypotheek als ze een nieuwe hypotheek afsluiten waarvoor de overgangsregeling niet geldt. Bij doorstromers daalde het aandeel aflossingsvrije hypotheken van 46% in 2021 naar 36% in 2024. Bij bijsluiters daalde het aandeel aflossingsvrije hypotheken van 32% in 2022 naar 21% in 2024.
Gemiddeld verhoogde afgelopen week een meerderheid van de geldverstrekkers de vaste hypotheekrentes met ongeveer 0,1%. Drie op de vijf geldverstrekkers zag zich genoodzaakt om vanwege de al langere tijd sneller gestegen rentes op de financiële markten hun hypotheekrentes te verhogen. De gemiddelde hypotheekrentes gingen iets minder hard omhoog, omdat ook een aantal geldverstrekkers hun rentes ongewijzigd lieten. Zij hadden de week daarvoor al hun rentes verhoogd of voeren deze week een verhoging door. Toch bereikten de gemiddelde hypotheekrentes voor 5, 10 en 20 jaar het hoogste punt van dit jaar.
Ondanks dat de rentes het hoogste punt bereikten in 2024, bewegen de gemiddelde hypotheekrentes nog altijd binnen een smalle bandbreedte. De meest populaire rentevaste periode is op dit moment 10 jaar. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente was dit jaar op zijn laagst met 3,78% en staat nu op 3,91%. Dat is maar een klein verschil van 0,13%. De stijging van afgelopen week is niet heel spectaculair, maar wel een stuk groter dan de weken ervoor.
De ontwikkeling van de rentes wordt door veel factoren beïnvloed. Een belangrijke factor is de inflatieverwachting. Aan het begin van het jaar waren beleggers daar heel positief over: de inflatie zou dalen en ergens in de loop van volgend jaar uitkomen rond de 2%, zowel in Europa als in de Verenigde Staten.
Maar de laatste tijd verloopt het wat stroperig, vooral in de VS, na wat tegenvallende inflatiecijfers, dat wil zeggen hoger dan verwachte inflatiecijfers. Beleggers dachten de laatste weken dat de eerste renteverlaging van de Fed (de centrale bank van de VS) wel eens pas na de zomer kon komen. Maar afgelopen vrijdag viel het aantal nieuwe banen in de VS lager uit dan verwacht en het werkloosheidspercentage hoger dan verwacht. Dat lijkt er op dat de economie van de VS nu toch aan het afkoelen is. De Fed hield de afgelopen de rente ongewijzigd en belangrijker nog de kans op een renteverlaging op korte termijn omdat de economie aan het afkoelen is.
De situatie in de eurozone is anders. De economie draait hier matig en de inflatie is fors gedaald, maar het tempo van de daling neemt af. In april was de inflatie met 2,4% gelijk aan de inflatie in maart. Het positieve nieuws was dat de kerninflatie wel daalde van 2,9% naar 2,7%. De kerninflatie is de prijsontwikkeling waarbij de prijzen van beweeglijke goederen en diensten, zoals voedsel en energie, niet zijn meegenomen. De kans is daarom groot dat de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente vóór de zomer gaat verlagen.
De rentes op de financiële markten zijn de laatste maanden vooral gestegen. Dankzij de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt is tot nu toe een grotere stijging van de hypotheekrentes uitgebleven. Geldverstrekkers hebben de afgelopen maanden ingeleverd op hun marges.
In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes.
De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden.
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.
Het sentiment op de financiële markten is in de tweede helft van vorige week gedraaid van stijgend naar dalend. Beleggers hebben weer hoop gekregen dat de Fed de rente binnenkort gaat verlagen. Maar de situatie blijft fragiel. Wij verwachten dat de hypotheekrentes deze week licht verder zullen stijgen. De rentes op de financiële markten zijn dan wel licht gedaald, maar de marges zijn nog steeds een stuk kleiner dan in vergelijking met 2023.
Een hypotheekrenteverhoging kon niet uitblijven. Al enkele weken stijgen de rentes op de financiële markten, terwijl de hypotheekrentes amper bewegen. De rentemarges van geldverstrekkers daalden de afgelopen tijd. Omdat de rentes op de financiële markten nog steeds licht stijgen, zien we dat steeds meer geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen. Zo’n 1 op de 3 geldverstrekkers verhoogde afgelopen week de hypotheekrentes voor 5 en 10 jaar vast. Voor hypotheken met een rentevaste periode van 20 en 30 jaar zien we iets minder verhogingen. De gemiddelde hypotheekrentes gingen afgelopen week slechts met twee à drie honderdsten omhoog.
Wij verwachten dat de heel licht stijgende trend bij de hypotheekrentes de komende week aanhoudt, totdat er zicht is op een stabilisatie of daling van de rentes op de financiële markten.
Deze week worden de inflatiecijfers over de maand april bekend. Wellicht kunnen die ervoor zorgen dat er een eind komt aan de stijging van de rentes. Dat geldt uiteraard niet als de inflatiecijfers tegenvallen; dan kan juist een versnelling van de stijging ontstaan. Maar het meest waarschijnlijke scenario is dat de inflatiecijfers de verwachting van beleggers waarmaken. Dan zal het weinig effect hebben op de rentes.
Een duurzamer huis, wie wil dat nu niet? De voordelen van verduurzaming van je woning zijn de meeste mensen wel bekend: je energierekening gaat omlaag, je woning wordt meer waard, het wooncomfort stijgt en het is ook nog goed voor het klimaat.
Maar ondanks dat verduurzaming erg in trek is, blijft de verduurzaming van woningen volgens De Nederlandsche Bank (DNB) achter bij de doelstelling. Volgens DNB komt dit doordat mensen twijfelen of ze de investering wel terugverdienen. Dat terwijl dit vaak wel het geval is, zeker als je gebruikmaakt van de subsidieregels en gunstige leenvoorwaarden. Maar daar zijn veel mensen niet mee bekend.
Uit onderzoek van DNB blijkt dat meer dan de helft van de mensen zijn energieverbruik de afgelopen jaren heeft verminderd vanwege de gestegen energieprijzen. Van deze groep heeft 1 op de 5 mensen dit mede gerealiseerd door een grote investering in isolatie. Daarbij kun je denken aan isolatie van de muren, het dak of de vloer en aan betere raamisolatie.
De meeste mensen (82%) betalen de investering voor verduurzaming met eigen spaargeld. DNB stelt ook vast dat de meeste mensen voldoende spaargeld hebben om de investering voor isolatie van de woning tot energielabel B en een elektrische waterpomp te betalen. Zelfs van de koophuiseigenaren met de laagste inkomens heeft volgens de DNB 60% voldoende spaargeld hiervoor. Voor de overige 40% van die groep is het voor bijna iedereen mogelijk om te lenen voor verduurzaming. Dat kan vaak tegen een lage of soms zelfs 0% rente met een Energiebespaarlening van het Warmtefonds.
Hoe snel je een investering in verduurzaming terugverdient? Dat valt op voorhand niet met zekerheid te zeggen. De terugverdientijd is onder meer afhankelijk van de energieprijzen. Het is heel waarschijnlijk dat die prijzen de komende jaren hoger blijven dan vóór de energiecrisis. Door de lagere energierekening die verduurzaming oplevert, verdien je steeds een klein stukje terug van je investering. Maar wat de terugverdientijd in één klap een stuk korter maakt, is dat verduurzaming de waarde van je woning laat stijgen.
Uit onderzoek van Brainbay blijkt dat een woning die door verduurzaming van energielabel E naar energielabel B gaat, 7,7% meer waard is geworden in het eerste kwartaal van 2024.
Dat betekent dat een woning met een energielabel E en een waarde van € 400.000,- na verduurzaming naar label B gemiddeld € 430.800,- waard is geworden.
Dat is dus een waardestijging van € 30.800,-. Met een investering van € 30.800,- kun je een heel eind komen om je woning te verduurzamen van label E naar B. Oftewel: je verdient met de waardestijging de verduurzamingsinvestering al snel terug. De lagere energierekening is dan pure winst.
De overheid probeert met allerlei maatregelen verduurzaming te stimuleren. Het probleem is alleen dat ze met die informatie de meeste woningeigenaren moeilijk weten te bereiken.
Het helpt niet mee dat de overheid een moeilijke naam en afkorting heeft bedacht voor de subsidieregeling, namelijk Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). Bovendien moet je je goed verdiepen in de regeling om te zien of jij ervoor in aanmerking komt. Hierover kun je meer lezen op de website van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
Maar wie de tijd neemt om zich in de regeling te verdiepen, merkt dat de overheid bereid is om een mooie subsidiebijdrage aan de verduurzaming van je woning te leveren. Bovendien moet je maar afwachten of deze regeling in de toekomst nog geldt. Het kan dus slim zijn om niet te lang te wachten.
Om teleurstellingen te voorkomen: voor de installatie van zonnepanelen geldt geen subsidie.
Een andere manier waarop de overheid verduurzaming stimuleert, is de Energiebespaarlening van het Warmtefonds. Je kunt geld lenen tegen een rente van 3,75% bij een looptijd van 7 jaar. Ook langere looptijden (tot en met 20 jaar) zijn mogelijk. Bij een looptijd van 20 jaar betaal je 4,2% rente. Dat zijn lagere rentes dan voor een reguliere persoonlijke lening; daarvoor liggen de rentes normaal gesproken juist iets hoger liggen dan bij een hypotheek. Bij de Energiebespaarlening is dat niet het geval. In sommige gemeenten en provincies kun je zelfs een extra rentekorting krijgen. Heb je met je eventuele partner samen een inkomen van minder dan € 60.000,-? Dan is de rente zelfs 0%.
Soms is een hypotheekverhoging een goed alternatief voor de Energiebespaarlening. Dat geldt…
· …als je een langere looptijd wilt kiezen, zodat je lagere maandlasten hebt. Stel: je wilt € 30.000,- lenen. Dan ben je bij een Energiebespaarlening € 179,- per maand kwijt aan rente en aflossing als je de rente voor 20 jaar tegen 4,2% vastzet. Bij hetzelfde bedrag aan hypotheek en een 30-jarige looptijd ben je € 140,- per maand kwijt. De voordelen van de Energiebespaarlening zijn wel dat je eerder de lening hebt afgelost en over de gehele looptijd minder geld kwijt bent dan bij een hypotheek. Bovendien bespaar je kosten voor een notaris en hoeft je woning niet getaxeerd te worden.
· …als je meer wilt lenen dan alleen voor verduurzaming, omdat je bijvoorbeeld ook iets wilt verbouwen of onderhoud aan je woning wilt (laten) doen.
Verduurzamen loont. Je moet er even energie in steken: uitzoeken wat je wilt en kunt verduurzamen aan je woning, offertes opvragen bij leveranciers, aannemers en installateurs, de subsidiemogelijkheden uitzoeken en je verdiepen in de financieringsopties. Maar je gaat er zeker veel profijt van hebben. Dus: verduurzamen moet je gewoon doen!
De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ligt heel 2024 al onder de 4%. Deze gemiddelde hypotheekrente beweegt dit jaar tot nu toe binnen een heel smalle bandbreedte van 3,78% tot 3,88%. De huidige stand van de 10 jaar vaste rente ligt precies in het midden, namelijk op 3,83%.
Kijken we naar de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in deze eeuw, dan lag die vaker boven dan onder de 4%. Toch zullen de meeste mensen het idee hebben dat deze rente vaak onder de 4% lag, omdat deze rente in het recente verleden (van 2014 tot en met derde kwartaal van 2022) onder de 4% lag. In het vierde kwartaal en bijna heel 2023 lag deze rente boven de 4%. Maar in 2024 hebben we dus weer een rente van onder de 4%.
Tot 2014 was er slechts een korte periode van 20 weken in 2005 dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG even onder de 4% lag. In de eerste jaren van deze eeuw bewoog deze rente zich tussen de 4% en 7%. Kijken we naar de vorige eeuw, dan zien we dat toen op geen enkel moment het niveau van 4% werd bereikt. Hieronder zie je de ontwikkeling van de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG vanaf 1965 (de gegevens van 10 jaar vast hebben we niet van voor 2000).
Wat opvalt aan de grafiek van de 5-jarige hypotheekrente, is de duidelijk dalende trend bij de rentes sinds het begin van de jaren ‘80. Een belangrijke reden daarvoor is de vergrijzing. We zien in de westerse wereld dat ouderen over het algemeen meer vermogen hebben dan jongere generaties.
Naarmate mensen ouder worden, gaan ze meer sparen voor hun oude dag. Daardoor neemt het aanbod van geld toe en dat drukt de rente.
De dalende trend van de afgelopen decennia betekent niet dat er tussentijds geen schommelingen kunnen zijn. Sowieso is een belangrijke vraag hoe normaal de lage rente in de periode van 2008 tot en met 2023 was. Dat kunnen economen pas over enkele decennia echt goed bepalen.
Duidelijk is dat de rente in de periode 2008 tot en met 2023 enorm is beïnvloed door de centrale banken, zeker in Europa. De ene crisis volgde al snel na de andere crisis. Op 26 juli 2012 hield Draghi, op dat moment president van de Europese Centrale Bank (ECB), een belangrijke speech. Hij benadrukte dat hij er alles aan zou doen wat in zijn macht lag om de euro te redden. Deze speech staat dan ook te boek als de ‘whatever it takes’-speech. Alleen al zijn woorden lieten de hoge rentes die Zuid-Europese landen moesten betalen omlaag gaan. Maar er volgden ook daden, zoals een omvangrijk opkoopprogramma van staatsobligaties en later ook van andere obligaties. De ECB verlaagde haar rente, eerst naar nul, maar op een bepaald moment naar de unieke situatie dat de rente negatief werd.
Dat alles liet de rentes op de financiële markten naar ongekend lage niveaus dalen. Huizenkopers en -bezitters profiteerden ervan door hun hypotheek tegen een rente tussen de 1% en 2% af te sluiten of over te sluiten. Om de coronacrisis te boven te komen, zetten de ECB en overheden weer alle geldsluizen open. Maar waar de inflatie tussen 2012 en 2022 steeds onder de 2% was gebleven, begon die eind 2022 te stijgen. Door de oorlog in Oekraïne rezen de prijzen de pan uit en kwam de inflatie in Nederland zelfs uit op 10%. De centrale banken moesten wel ingrijpen en hun rentes fors verhogen. Door de hoge inflatie gingen ook de rentes op de financiële markten flink omhoog, net als de hypotheekrentes.
Centrale banken zijn geschrokken van hoe de inflatie uit de bocht kon vliegen. Nu de inflatie op de middellange termijn richting de gewenste 2% gaat, zullen ze op relatief korte termijn bereid zijn om hun rentes iets te verlagen. Maar waarschijnlijk zullen ze de rentes niet meer naar zulke enorm lage niveaus verlagen als in de jaren 2012 tot en met 2022. Al weet je dat nooit zeker, omdat er altijd weer nieuwe crisissen kunnen ontstaan die vragen om actie vanuit de centrale banken.
Het meest realistische scenario lijkt dat centrale banken hun rentes licht verlagen in de komende 12 maanden. Als de inflatie in diezelfde periode richting de 2% gaat, dan is er ook ruimte voor iets lagere rentes op de financiële markten en iets lagere hypotheekrentes. Daarbij geldt wel dat de renteverlagingen die de centrale banken doorvoeren in veel mindere mate doorgevoerd zullen worden in de lange rentes op de financiële markten en in de hypotheekrentes. Dat komt doordat beleggers de rentedaling door de centrale banken al voor een belangrijk deel in hebben geprijsd in de rentes op de financiële markten.
De kans dat we binnen enkele jaren weer hypotheekrentes zien tussen de 1% en 2% lijkt ons dan ook klein. Maar de kans dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 4% ligt, achten wij redelijk groot. Al leert het verleden ook dat er altijd een nieuwe onvoorziene crisis kan komen, die ervoor zorgt dat de verwachtingen niet uitkomen en dat de rente óf extra stijgt óf extra daalt. In het recente verleden zorgde de coronacrisis voor een extra daling van de rente en de Oekraïne-oorlog voor een grote extra rentestijging. Op dit moment ligt er weer een mogelijk nieuwe reden klaar voor een schokgolf bij de rentes, namelijk de onzekere situatie in het Midden-Oosten.
Door de spanning in het Midden-Oosten zagen we afgelopen week de rentes op de financiële markten heel licht oplopen. Voor een paar geldverstrekkers was dat reden om voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrente licht te verhogen.
Toch waren er ook een paar geldverstrekkers die vanuit concurrentieoverwegingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrentes verlaagden. Al met al was er weinig beweging bij de gemiddelde hypotheekrentes, maar zijn er wel net iets meer verhogingen dan verlagingen. Als de rentes op de financiële markten licht verder stijgen, bestaat de kans dat meer geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.
De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.
We zien dat het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente de laatste weken oploopt. Dat betekent dat de marges voor geldverstrekkers dalen ten opzichte van vorig jaar. Dat is een indicatie dat de concurrentie op dit moment groot is. Maar als de stijging van de rentes op de financiële markten voortduurt, stijgt de kans dat de geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as laat het gemiddelde verschil zien dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.