De laatste twaalf weken is het ongelofelijk rustig op de hypotheekmarkt, met zo nu en dan een kleine verlaging of verhoging, maar geen noemenswaardige wijzigingen.
Een heel ander beeld zien we op de financiële markten. Daar loopt vanaf de laatste weken van december de marktrente op met 0,2 à 0,3%, afhankelijk van de renteduur. De rente loopt steeds verder op, doordat steeds meer beleggers zich zorgen maken over de stijgende inflatie.
De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente volgde in de afgelopen jaren behoorlijk de marktrente. Het verschil bedroeg de laatste jaren steeds ongeveer tussen de 1,3 en 1,6%. Het afgelopen jaar leverden de geldverstrekkers behoorlijk marge in en lag de marge een stuk lager. In de linker grafiek staat het verloop over de periode 2009 tot en met 2022. De rechter grafiek kijkt alleen naar het afgelopen jaar.
Ondanks de hogere marktrente werd in 2022 slechts op twee momenten de hypotheekrentes verhoogd. De vraag is hoe lang geldverstrekkers dit nog vol willen houden. Al blijft de dreiging voor ze bestaan om hypotheekproductie mis te lopen, wanneer de eerste geldverstrekker de hypotheekrente verhoogd en de rest niet volgt. Voor de komende tijd lijken lichte hypotheekrenteverhogingen eerder in het verschiet te liggen dan verlagingen; zeker als de marktrente zijn weg omhoog verder voortzet.
Bekijk voor alle actuele hypotheekrentes dit overzicht.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het is een goede ontwikkeling dat er een minister komt voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, omdat het heel hard nodig is om enerzijds het woningtekort aan te pakken maar anderzijds ook woonbeleid te maken dat rekening houdt met de veranderende woonbehoeften als gevolg van demografische veranderingen.
Van Bruggen Adviesgroep wenst de nieuwe minister de Jonge heel veel succes en wijsheid bij het ontwikkelen van het juiste woonbeleid. Want alleen met goede woorden en geld is het kabinet er niet. Er liggen grote uitdagingen om drempels rond vergunningverlening voor nieuwbouw weg te nemen en zelfs als die weggenomen worden, is de vraag of er voldoende arbeidscapaciteit is voor de ambitie de komende tien jaar 100.000 woningen per jaar te bouwen.
Van Bruggen Adviesgroep constateert dat in het coalitieakkoord op bescheiden schaal ook aandacht besteed wordt aan senioren en dan vooral via woningcoöperaties. Van Bruggen Adviesgroep adviseert veel meer rekening te houden met de sterk wijzigende demografie in de komende decennia. De toenemende senioriteit van de bevolking, in minder fijne woorden ook wel vergrijzing genoemd, leidt tot andere woonbehoeften. Als de nieuwe minister in zijn woonbeleid daar niet nadrukkelijk rekening mee houdt, dan kan wellicht de woningnood over tien jaar opgelost zijn, maar hebben we een nieuw structureel probleem voor de woningmarkt: een woningmarkt die niet aansluit bij de wensen van een belangrijk en groeiende groep van de bevolking.
Door het komend decennium meer woningen te bouwen voor senioren, zal er doorstroming plaatsvinden, waardoor ook woningen voor starters en middengroep beschikbaar komen. Beide uitdagingen van de woningmarkt lossen hiermee op.
Kijken we naar de demografische ontwikkeling van onze bevolking, dan zien we vooral dat de leeftijdsgroepen 75 tot 85 jaar en 85 jaar en ouder de komende decennia een forse groei doormaken. Tot en met 2040 groeit ook de groep 65 tot 75 jaar hard.
Een oudere bevolking betekent ook dat de woonbehoeften veranderen. Mede door overheidsbeleid wonen ouderen steeds langer op zichzelf. Maar we zien ook steeds meer scheefwoners ontstaan; ouderen die niet meer in een woning wonen die bij hen past. Dat is gedeeltelijk een bewuste keuze van ouderen, vooral omdat ze graag in een voor hen vertrouwde woning willen wonen. Maar in toenemende mate komt het ook doordat er onvoldoende en niet op de juiste locatie passende seniorenwoningen zijn te vinden. Overigens is dat een aanname, omdat er onvoldoende diepgaand onderzoek is gedaan naar de echte woonbehoeften van senioren. Dat zou wat ons betreft ook een belangrijke suggestie zijn aan de nieuwe minister: onderzoek hoe en waar senioren zouden willen wonen.
Een trend is dat de bevolking steeds ouder wordt én die ouder wordende bevolking woont ook steeds vaker in een koopwoning. In onderstaande taartgrafieken staat het eigenwoningbezit in absoluut aantal huishoudens per leeftijdscategorie en als percentage van het totaal eigenwoningbezit voor 2010 en 2020. De gegevens zijn gebaseerd op cijfers van het CBS.
Een paar conclusies:
• In de periode 2010 tot en met 2020 is het eigenwoningbezit (zowel absoluut als relatief) in de leeftijdscategorieën 25-35 jaar en 35-45 jaar gedaald, iets dat aantoont dat starters steeds moeilijker een woning kunnen vinden.
• Het eigenwoningbezit (zowel absoluut als relatief) is fors gestegen bij alle leeftijdscategorieën vanaf 55 tot 65 jaar. Met de grootste absolute groei in de leeftijdscategorie 65 tot 75 jaar; het aantal huishoudens in die leeftijdscategorie steeg met 260.000 naar 744.500 (een stijging van bijna 54% in 10 jaar). Ook de leeftijdscategorie 75 tot 85 jaar zag een stijging van 54%, maar de grootste relatieve stijger was in de leeftijdscategorie 85 jaar en ouder, met bijna 75%.
Als wij de verschuiving bij 65-plussers uit de afgelopen tien jaar doortrekken naar 2030, dan is er een extra behoefte aan ongeveer 400.000 extra woningen voor deze groep en voor de periode 2030-2040 nog eens aan 200.000 woningen. Dit is een voorzichtige prognose, omdat we daarmee nog geen rekening houden met een groeiende behoefte bij de huidige generatie veertigers tot en met zestigers om op hogere leeftijd een koopwoning te bezitten.
Een deel van de bestaande koopwoningen voldoet aan de behoeften van senioren. Maar met de stijgende leeftijd zal steeds vaker behoefte zijn aan woningen die nog specifieker gericht zijn op senioren. Denk aan zaken als drempelvrij, gelijkvloers, onderhoudsvriendelijk en zorgvriendelijk.
Een goed woonbeleid dat méér dan in de huidige plannen rekening houdt met de stijgende senioriteit, zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt. Het kabinet zet wel in op seniorenwoningen bij de bouw van coöperatiewoningen, maar belangrijk is dus dat ook een steeds groter deel van de senioren behoefte heeft aan koopwoningen- of appartementen. Het liefst in de huidige eigen buurt. Een mogelijke oplossing hiervoor kan liggen in het ombouwen van kantoorpanden tot senioren community’s, waarbij er ook extra voorzieningen zijn voor de vitale senioren. Of de optie van het verruimen van de mogelijkheden om een recreatiewoning als volwaardige woning te gebruiken. Wij juichen het ook toe dat er meer ruimte komt voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten die door bewoners zelf worden ontwikkeld, maar zien ook een rol voor dit kabinet om hier een stimulerende rol bij te spelen. Wij denken dat er genoeg ideeën zijn die ervoor kunnen zorgen dat senioren óók over kunnen én willen stappen naar een andere woning en daarmee de doorstroming opgang brengen, die vervolgens ook het woningtekort voor starters en middengroepen verkleind.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
We besteden aandacht aan de belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten voor 2022. Ook kijken we terug op de hypotheekrente ontwikkeling in het afgelopen jaar, de laatste tien jaar en tot slot sinds 1965.
Op de valreep van 2021 kregen we dan toch nog een coalitieakkoord gepresenteerd en krijgen we over enkele dagen een nieuw kabinet. Op het gebied van Wonen staan er grote ambities in het coalitieakkoord. Het zal nog een grote uitdaging zijn voor het nieuwe kabinet om de ambitie jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen, te realiseren. Het wegnemen van allerlei drempels rond bijvoorbeeld stikstof en vergunningverlening is waarschijnlijk nog lastig om in de praktijk te brengen. Verder is de kans groot dat bij de bouw van woningen we er tegenaan lopen dat er onvoldoende vakmensen beschikbaar zijn. Maar laten we positief het nieuwe jaar ingaan: de ambitie is er en er wordt ook geld beschikbaar gesteld.
Het bouwen van huizen vergt tijd, waardoor de verlichting op de woningmarkt niet meteen effect zal hebben in 2022. De huizenprijzen stijgen waarschijnlijk dan ook door in 2022, maar waarschijnlijk wel iets minder hard dan in 2021. Als de huidige trend doorzet, wisselen er in 2022 minder woningen van eigenaar.
De NHG-kostengrens gaat in 2022 omhoog naar € 355.000,-. Is er sprake van energiebesparende maatregelen, dan mag de maximale hypotheek € 373.600,- zijn. De stijging van de maximale koopsom naar € 355.000,- houdt geen gelijke tred met de stijging van de gemiddelde huizenprijzen. Daardoor kunnen minder huishoudens gebruikmaken van NHG. Dat is extra vervelend voor starters, die in tegenstelling tot doorstromers niet de beschikking hebben over een forse overwaarde vanuit hun oude woning.
De meeste huizenbezitters hebben de hypotheekrente voor een lange periode vastgezet, waardoor ze zekerheid hebben over de bruto hypotheeklasten voor een lange periode. De hogere inkomens krijgen dit jaar nog wel te maken met een verlaging van de maximale hypotheekrenteaftrek van 43% naar 40% en volgend jaar van 40% naar ongeveer 37%. Vaak zijn de gevolgen hiervan redelijk beperkt. Het nieuwe kabinet gaat niet verder tornen aan de hypotheekrenteaftrek.
Gemiddeld valt het ook in 2022 erg mee met de stijging van de gemeentelijke belastingen, die uitkomt op 2,1%. Vereniging Eigen Huis heeft becijferd dat een huishouden gemiddeld € 851,- kwijt is aan onroerendzaakbelasting, afvalstoffen- en rioolheffing. Gemiddeld betekent dat je ook geluk of pech kunt hebben, want de verschillen tussen gemeenten kunnen groot zijn. Zowel qua hoogte van de tarieven, als de stijging of daling in 2022.
Voor sommige huishoudens zullen de energietarieven de belangrijkste wijziging zijn. Een groot deel van de huishoudens heeft de energietarieven voor meerdere jaren vast staan, waarbij het ook dan zo kan zijn dat je juist in 2022 een nieuw energietarief krijgt. Heb je geen vast tarief, dan is er een grote kans dat het tarief per 1 januari omhoog is gegaan. Dit kunnen forse stijgingen zijn. Gelukkig compenseert de overheid dit (deels) door de korting op energiebelasting in 2022 te verhogen. We moeten er rekening mee houden dat de energierekening een steeds groter deel van onze maandelijkse vaste kosten in gaat nemen.
Je kunt de energiekosten omlaag brengen door te verduurzamen. Door de gestegen energietarieven verwachten we dat in 2022 veel huishoudens naar de mogelijkheden van verduurzaming zullen kijken. Je kunt bijvoorbeeld denken aan zonnepanelen, een warmtepomp en allerlei vormen van isolatie.
Een andere kostenpost die hoger uit kan vallen, is onderhoud en woningverbetering. Zo zien we dat veel materiaalkosten het afgelopen jaar gestegen zijn. Daarnaast wordt er in Nederland volop verbouwd en verduurzaamd, waardoor ook aannemers steeds hogere bedragen kunnen vragen voor de arbeid die ze leveren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ondanks een stijgende marktrente over heel 2021 gezien, bereikten we in 2021 nieuwe laagterecords voor de hypotheekrentes. Aan het einde van 2021 gingen de hypotheekrentes licht omhoog, doordat duidelijk is dat het stimuleringsbeleid van de centrale banken teruggeschroefd wordt.
Onze verwachting is dat we in 2021 de laagste stand van hypotheekrentes hebben bereikt en dat in 2022 de hypotheekrentes licht gaan stijgen. In december hebben wij drie hypotheekrentescenario’s gepresenteerd, bekijk ze hier.
Als we kijken naar de gemiddelde hypotheekrenteontwikkeling van de renteperiodes 10 en 20 jaar vast over de afgelopen tien jaar, dan zien we een forse daling tussen vooral 2013 en 2016. Na een aantal jaren van nagenoeg gelijkblijvende rente, vond er een behoorlijke verlaging plaats in 2019. In de jaren 2020 en 2021 was de daling beperkt.
Voor wie de rente vóór 2017 voor 10 of 20 jaar vast heeft gezet, valt er behoorlijk wat te besparen als de rente opnieuw vastgezet kan worden. Dat kan boetevrij als je gaat verhuizen. Of tussentijds oversluiten zin heeft, hangt af van de individuele situatie. Er kan sprake zijn van forse boetes wegens vervroegde aflossing. Dan duurt het lang voordat je die hebt terugverdiend. Aan de andere kant kan het gunstig uitpakken als de rentes de komende jaren (fors) stijgen en je anders aan het einde van je oorspronkelijke rentevaste periode geconfronteerd zou worden met een veel hogere rente.
In de onderstaande grafiek zie je de hypotheekrente ontwikkeling van 5 jaar vast met NHG sinds 1965.
Zelfs met een lichte verhoging in 2022 zijn de hypotheekrentes historisch laag. De lage rentes zijn voor een deel te danken aan de grote steunoperaties van de centrale banken. Maar ook zonder die steun, zien we al decennia lang dat de rentes dalen. Een belangrijke oorzaak is de vergrijzing, die ervoor zorgt dat er heel veel geld beschikbaar is.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte bekend dat de huizenprijzen in de periode november 2020 tot en met november 2021 gemiddeld met 20,1% gestegen zijn. Dat is een extreem hoge prijsstijging in een jaar tijd. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 gingen tussen november 2008 en november 2013 de huizenprijzen omlaag met 20%. Maar die daling is inmiddels ruimschoots goed gemaakt. In de periode tussen november 2013 en november 2021 gingen de huizenprijzen gemiddeld met maar liefst 85% omhoog.
Van Bruggen Adviesgroep heeft onderzoek gedaan naar wat de gevolgen zijn van de forse huizenprijsstijging voor enerzijds de hypotheeklasten en anderzijds de hypotheekkosten. Je zou verwachten dat de lasten en kosten fors stijgen als de huizen veel duurder worden. Het onderzoek hebben we beperkt voor de periode november 2016 tot en met november 2021. In die periode stegen de gemiddelde woningprijzen met 64%. Dit is gebaseerd op de cijfers van het CBS. In de bijlage hebben we de indexcijfers vermeld en de jaarlijkse stijgingspercentages (van november op november).
De gemiddelde woningprijs in november 2021 bedroeg € 403.941,-. Als we rekening houden met de gemiddelde huizenprijsstijgingen van de afgelopen jaren, dan hoort daar een prijs in november 2016 bij van € 246.305,-. Ervan uitgaande dat een consument de woning volledig moet financieren, moet hij in 2021 dus € 157.636,- extra aan hypotheek nemen ten opzichte november 2016. Een hogere hypotheek betekent ook hogere bruto en netto hypotheeklasten, ondanks de gedaalde hypotheekrente. De gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente zonder NHG (tot en met 100% marktwaarde) daalde van 3,25% in 2016 naar 1,86% in 2021.
De bruto hypotheeklast steeg van € 1.072,- in november 2016 naar € 1.465,- in november 2021. De netto hypotheeklast steeg van € 867,- in november 2016 naar € 1.297,- in november 2021.
Uitgangspunten:
De hypotheeklasten stijgen bruto met 37% en netto met 50% in de periode november 2016 - november 2021. De bruto hypotheeklast bestaat uit rente en aflossing. Bij de netto hypotheeklast houden we rekening met de hypotheekrenteaftrek en bijtelling van het eigenwoningforfait.
De hypotheeklasten zijn dus fors toegenomen, maar minder dan de stijging van de woningprijzen. De minder hoge stijging komt vooral door de daling van de hypotheekrente.
Niet alle maandelijks te betalen hypotheeklasten zijn ook daadwerkelijk kosten. Want de grootste component in de hypotheeklast is aflossing. Die aflossing komt ten goede aan jezelf.
De netto kosten bestaan alleen uit de hypotheekrente, waarbij we rekening houden met de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het eigenwoningforfait.
De netto maandelijkse hypotheekkosten zijn in de periode november 2016 – november 2021 nagenoeg gelijk gebleven, want ze zijn gedaald van € 456,- naar € 452,-.
Het is dus niet zo raar dat de huizenprijzen zo extreem gestegen zijn, want als je kijkt naar de daadwerkelijke netto kosten, dan is een woning in 2021 net zo duur als in 2016.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
● 45 procent van de vijftigplussers kiest bij tweede hypotheek voor aflossingsvrij
● Grotere overwaarde in het voordeel van vijftigplusser
● Lagere maandlasten belangrijker dan vergroting overwaarde door periodieke aflossing
● Aandeel aflossingsvrij bij vijftigplusser groter door overgangsregeling
APELDOORN, 20 december 2021 – Van Bruggen Adviesgroep merkt op dat vijftigplussers veel vaker bij een tweede hypotheek voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen dan mensen die jonger dan vijftig zijn. Uit cijfers van HDN blijkt dat slechts zeventien procent van de vijftigminners voor deze vorm kiest terwijl dat percentage bij vijftigplussers bijna op de helft ligt. Vanaf zestigplus kiest zelfs 62 procent bij een nieuwe voor een aflossingsvrije hypotheek.
Het aandeel aflossingsvrije hypotheken bij een tweede hypotheek is bij vijftig- en zestigplussers de afgelopen jaren gestaag gestegen, van respectievelijk 26 naar 33 procent en van 48 naar 62 procent. Het verschil met vijftigminners is groot. Volgens Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep, komt dit door verschillen in uitgangspunten. “De 50-plusser heeft gemiddeld meer overwaarde in het huis zitten en benut deze vaker voor consumptieve doeleinden of een schenking aan kinderen. Dit wordt veroorzaakt doordat de gemiddelde restant hypotheekschuld steeds lager is bij een hogere leeftijdsklasse. Er is daardoor veel meer ruimte om op een verantwoorde wijze een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.”
Bovendien kiest zeker de zestigplusser graag voor een in de toekomst betaalbare maandlast. Meijer: “De lasten zijn laag bij een aflossingsvrije hypotheek. En door de rente lang vast te zetten, is er ook lang zekerheid over deze lage maandlasten. Dit is wenselijk voor wanneer het pensioeninkomen lager is. Zelfs bij een verbouwing wordt daarom regelmatig voor een aflossingsvrije hypotheek gekozen, ondanks dat de hypotheekrente dan niet meer aftrekbaar is. De voorkeur voor meer aflossingsvrij is prima verklaarbaar op die leeftijd.”
“Voor een 50-minner met een veel langere horizon, waarbij de kans bestaat dat hij in de toekomst naar een duurdere woning wil verhuizen, is het vaak veel verstandiger om te kiezen voor een hypotheek met aflossing. Dit omdat je dan meer overwaarde opbouwt, waardoor je in de toekomst ook bij een duurdere woning een betaalbare hypotheek overhoudt”, vult Meijer aan.
Aandeel aflossingsvrije hypotheek door overgangsregeling groter bij vijftigplusser.
Onderzoeksresultaten laten verder zien dat het aflossingsvrije deel bij vijftigplussers ook groter is bij oversluitingen en doorstromers. Meijer: “Dit is logisch omdat vijftigplussers in grotere mate gebruik kunnen maken van de overgangsregels. Per januari 2013 geldt dat de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar is voor aflossende hypotheken. Maar wie voor die tijd al een hypotheek had, wat voor veel vijftigplussers geldt, mag zijn aflossingsvrije hypotheek gewoon voortzetten en zelfs oversluiten met behoud van de hypotheekrentearek.”
Toch blijkt uit cijfers dat ook onder vijftigminners de aflossingsvrije hypotheek aan populariteit heeft gewonnen. Dat geldt niet alleen voor tweede hypotheken maar ook voor oversluiten en doorstromen. Bij doorstromen kiest 39 procent van de vijftigminners voor een aflossingsvrije hypotheek, terwijl dit bij oversluiten geldt voor 44 procent van hen. De reden is van vergelijkbare aard. “Ook een deel van de vijftigminners heeft inmiddels een behoorlijke overwaarde opgebouwd. Het is zeer waarschijnlijk dat dit vooral op gaat voor de veertigers”, besluit Meijer.
Over Van Bruggen Adviesgroep
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.
Een aantal van de trends die we in de afgelopen jaren hebben gezien, krijgen een vervolg in 2022. Maar sommige trends zetten naar onze verwachting niet door in 2022.
1. Einde in 2022 aan dalende gemiddelde hypotheekrentes
In de periode 2016-2021 gingen de gemiddelde hypotheekrentes voor de rentevaste periodes van 5, 10, 20 en 30 jaar elk jaar omlaag.
Ditzelfde beeld zien we bij de gemiddelde hypotheekrentes zonder NHG.
Zoals in het eerdere artikel al aangegeven, is onze verwachting dat 2022 een trendbreuk gaat brengen. Wij verwachten dat de gemiddelde hypotheekrentes met 0,2 à 0,4% gaan stijgen.
2. In 2022 einde aan dalende renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes
In de periode 2016-2021 groeiden de gemiddelde hypotheekrentes van verschillende rentevaste periodes steeds meer naar elkaar toe.
De grootste daling was te zien bij het verschil tussen 10 en 20 jaar vast. Dit verschil halveerde in vijf jaar tijd van 0,68% naar 0,32%. Je betaalt dus slechts 0,32% extra rente maar krijgt wel 10 jaar langer zekerheid over de hoogte van je maandlasten. Dat verklaart mede de grote stijging van de populariteit van de 20 jaar rentevaste periode (zie 3).
Voor 2022 verwachten wij dat de verschillen weer een heel klein beetje
groter worden.
3. Lang vast blijft populair en stijgt waarschijnlijk in 2022 verder door
Consumenten zijn de hypotheekrente steeds langer vast gaan zetten in de afgelopen zes jaar. Ruim van de helft afgesloten rentevaste periodes is op dit moment 20 jaar vast. Dat is ten koste gegaan van 10 jaar vast. De grootste groei zat in 2021 bij 30 jaar vast.
Hoewel wij verwachten dat de verschillen tussen rentevaste periodes weer iets groter worden, denken wij wel dat de trend van langer vastzetten zich verder zal doorzetten in 2022.
De in de grafiek genoemde percentages slaan op het aandeel van de desbetreffende rentevaste periode ten opzichte van het totaal in 2021.
4. Daling aandeel NHG hypotheken zet door in 2022
Het percentage aankopen dat met NHG gefinancierd wordt, daalde van 48% in 2016 naar slechts 35% in 2021.
Belangrijke oorzaak is dat de stijging van de NHG-kostengrens minder hard gaat dan de gemiddelde stijging van de huizenprijzen. Het aandeel NHG zal dan ook verder afnemen in 2022.
Kijken we niet alleen naar de woningaankopen maar naar alle hypotheken, dan is het aandeel in de periode 2016 tot en met 2021 zelfs gedaald van 39% naar 29%.
5. Er lijkt weinig ruimte voor verdere verlaging van de bruto rentemarge in 2022
De bruto rentemarge bereikte in 2021 het laagste niveau in 13 jaar tijd.
Vanwege het feit dat we geen inzicht hebben in de daadwerkelijke inkoopprijzen en de verschillende kosten die komen kijken bij hypotheken, hanteren we als vergelijkingsmaatstaf voor de brutomarges (dus voor kosten) het verschil tussen de kapitaalmarktrente (10 jaar) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
Wij verwachten dat de concurrentiestrijd fel blijft op de Nederlandse hypotheekmarkt in 2022. Toch verwachten wij geen serieuze verdere daling, omdat de marges al klein zijn.
6. Daling woningaankopen en stijging woningprijzen in 2022
Na een flitsende start in 2021 dankzij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor ‘starters’, is het aantal gepasseerde woningen vanaf het tweede kwartaal steeds verder teruggezakt ten opzichte van 2020.
Steeds meer starters kunnen geen woning meer kopen en steeds meer doorstromers zijn niet bereid om de hoofdprijs te betalen voor een andere koopwoning.
De dalende trend qua aantal woningverkopen zal zeker aanhouden in 2022. De kans is groot dat het aantal woningverkopen in 2022 uitkomt onder de 200.000 en dat zou het laagste niveau zijn in zeven jaar tijd. In de periode 2016 tot en met 2021 zat het altijd boven de 214.000.
Het is ook erg lastig om een goede voorspelling te kunnen doen van de ontwikkeling van de woningprijzen in 2022. De vraag is nog steeds veel groter dan het aanbod, waardoor er een woningtekort is. Steeds meer bestaande woningbezitters haken af om een nieuwe, duurdere koopwoning te kopen en nieuwbouw is er ook onvoldoende om te voldoen aan de inhaalvraag. De prijzen zullen dan ook door blijven stijgen in 2022, maar waarschijnlijk niet zo absurd als in het afgelopen jaar. Het is te hopen dat het nieuwe kabinet voortvarend aan de slag gaat met de uitdagingen op het gebied van de woningmarkt. Maar daar hoeven we in 2022 nog weinig van te verwachten, qua aantal nieuw op te leveren woningen.
7. Overwaarde blijft stijgen in 2022
De gemiddelde overwaarde is voor alle leeftijdscategorieën fors gestegen in de jaren 2017 tot en met 2020. De cijfers zijn gebaseerd op cijfers van het CBS en zijn nog niet bekend over 2021.
De stijgende trend kunnen we met zekerheid doortrekken voor het jaar 2021 en wij verwachten dat de groei ook door zal zetten in 2022.
Steeds vaker wordt de overwaarde benut om een lagere rente-opslag te krijgen, een verbouwing te realiseren of als consumptief doel. Bijvoorbeeld om een grote consumptieve uitgave te doen of het pensioen aan te vullen.
8. Aandeel aflossingsvrije hypotheken stijgt door in 2022
In de afgelopen vijf jaar is het aandeel aflossingsvrije hypotheken gegroeid. In 2022 verwachten wij dat de groei verder door zal zetten. Dat is te danken aan enerzijds de lagere rente en anderzijds de grote overwaarde.
Daarbij zien we ook dat het aandeel aflossingsvrij bij de 50-plusser substantieel hoger ligt dan de 50-minner. De stijging van het aandeel
aflossingsvrij geldt overigens voor zowel de 50-plusser als de 50-minner.
9. Verbouwingen en oversluitingen blijven populair in 2022
Hoewel de cijfers over 2021 niet volledig zijn (t/m half december) kunnen we nu al zien dat het aantal hypotheekaanvragen gerelateerd aan woningaankopen voor zowel starters als doorstromers dit jaar terugloopt. Wij verwachten dat die terugloop in 2022 verder doorzet.
Wij verwachten dat de groei in oversluitingen doorzet in 2022;
zeker als de hypotheekrente inderdaad gaat stijgen. Ook denken wij dat de stijging van tweede hypotheken en hypotheekverhogingen doorzet. Het aantal verbouwingen en benutting van overwaarde neemt naar onze verwachting toe in 2022.
10. Aflossingsdeel in annuïteitenhypotheek fors gegroeid
Dankzij de sterk gedaalde rente bestaat een steeds groter deel van de netto maandlast uit aflossing.
Uitgaande van de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG, gaat maar liefst 76% van de netto maandlast in het eerste jaar naar jezelf. Want dat is aflossing, waardoor je hypotheekschuld minder wordt. In 2022 zal dit slechts heel beperkt afnemen als de rente iets stijgt.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Update (07-2022): in onderstaand bericht gaven wij onze verwachtingen voor de hypotheekrente ontwikkeling in 2022. Door verschillende gebeurtenissen die dit jaar hebben plaatsgevonden is deze verwachting echter niet meer van toepassingen op de huidige markt. Voor een actuele prognose van de hypotheekrente ontwikkelingen verwijzen we je dan ook graag door naar onze pagina met actuele hypotheekrente verwachtingen.
Hypotheekrente in 2022: wat is onze verwachting?
Het is heel lastig om de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen. Er kunnen zich gedurende een jaar allerlei verrassende ontwikkelingen voordoen, die grote invloed hebben op een economie en op de renteontwikkeling. Denk maar aan het faillissement van Lehman Brothers in 2008, wat leidde tot de kredietcrisis, of heel recent de corona-pandemie die een mega impact had op de economie.
In plaats van één voorspelling laten we voor 2022 drie hypotheekrente scenario’s zien, waarbij wij het ene scenario waarschijnlijker achten dan het andere.
Scenario 1: de gemiddelde hypotheekrentes stijgen in 2022 met 0,2 à 0,4%
Waarschijnlijkheid: groot
Van Bruggen Adviesgroep acht het meest waarschijnlijke scenario dat de hypotheekrente in 2022 licht gaat stijgen met 0,2 à 0,4%. Als de economische groei zich door blijft ontwikkelen zoals de belangrijke instituties op dit moment verwachten, dan hoeft de ECB minder monetaire steun en zal ze nog slechts beperkt obligaties opkopen. Als resultaat zal de marktrente licht oplopen met een paar tienden. Ervan uitgaande dat de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt nu al stevig is, zal de stijging van de marktrente 1-op-1 door vertaald worden in een hypotheekrentestijging.
Scenario 2: de gemiddelde hypotheekrentes stijgen in 2022 met 0,5 à 1%
Waarschijnlijkheid: minder groot
Een grote onzekere factor is op dit moment de inflatie. Die is zowel in Europa als in de Verenigde Staten erg hoog met percentages van rond de 6%, terwijl 2% als een gezond percentage wordt gezien. Vooral de Europese Centrale Bank (ECB) roept hard dat het slechts om een tijdelijke inflatie gaat, die in de loop van 2022 weer omlaag gaat. Hoewel Klaas Knot van de Nederlandsche Bank het op dit moment niet verwacht, is hij toch een stuk voorzichtiger en wijst hij nadrukkelijk op de mogelijkheid dat de inflatie wel eens langer op een niveau boven de 2% uit kan komen. Die kans wordt groter als producenten de hogere prijzen voor energie en grondstoffen door gaan rekenen aan hun klanten of als werknemers hogere looneisen gaan stellen.
Beleggers zullen op termijn een hoge inflatie vertaald willen zien in een hogere rente. Centrale banken zullen bij een structureel hogere inflatie op de rem gaan staan en de beleidsrente
verhogen. Op dit moment lijkt de kans hierop in 2022 eerder te gebeuren in de Verenigde Staten dan in Europa. Maar blijft de inflatie hoog, dan kan dit ook leiden tot een forsere hypotheekrentestijging.
Scenario 3: de gemiddelde hypotheekrentes blijven gelijk of dalen licht met 0,2% in 2022
Waarschijnlijkheid: klein
Eigenlijk is scenario 3 een evenaring van het daadwerkelijke scenario van het jaar 2021. erwijl de marktrentes met ongeveer 0,2 à 0,3% stegen in 2021, gingen voor de meeste rentevaste periodes de gemiddelde hypotheekrentes met tussen de 0 en 0,2% omlaag. Belangrijkste oorzaak was de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt.
Dit derde scenario achten we niet heel waarschijnlijk voor 2022. Om te beginnen zien we voor 2022 weinig verdere ruimte voor toenemende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. De concurrentie is namelijk al fors en de hypotheekmarges liggen al op het laagste niveau in 13 jaar tijd.
Een verlaging van de marktrentes is wellicht wel mogelijk, waardoor er een vergelijkbare verlaging mogelijk is bij de hypotheekrentes. Er kunnen meerdere aanleidingen zijn voor een verlaging van de marktrentes. We noemen er een paar die we op dit moment met enige fantasie al kunnen bedenken, maar de kans is misschien wel groter op een nu nog niet voorzienbare gebeurtenis. Als de omikron variant niet alleen besmettelijker blijkt te zijn maar ook meer ziekmakend, dan kan dit in 2022 tot extra maatregelen leiden die de economie schaden. Ook een nieuwe besmettelijkere en dodelijkere variant, bijvoorbeeld de ypsilon
variant, kan grote economische schade brengen.
Een Russische inval in Oekraïne of faillissementen bij Chinese vastgoedreuzen kunnen ook grote invloed hebben op de economie. Al deze voorbeelden kunnen aanleiding geven voor
hernieuwde stimulering door centrale banken, waardoor de rente alsnog naar beneden gaat. Maar wij denken wel dat het downside potentieel beperkt is, zodat de marktrente en hypotheekrentes met hoogstens enkele tienden nog kan dalen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De overwaarde van huishoudens steeg in 2020 met ongeveer 13% ten opzichte van 2019. Zo blijkt uit cijfers van het CBS. De gezamenlijke hypotheekschuld steeg in 2020 naar bijna € 724 miljard; dit was in 2019 bijna € 716 miljard. De belangrijkste oorzaak van deze stijging is dat er meer huishoudens met een koopwoning bij zijn gekomen, die veelal ook een hypotheek nodig hebben. De waarde van de eigen woning steeg in diezelfde periode van €1.441 miljard naar € 1.549 miljard. De cijfers over 2021 zijn nog niet bekend, maar al wel is duidelijk dat de gemiddelde overwaarde nog een behoorlijke groei heeft doorgemaakt in 2021.
De Nederlandsche Bank (DNB) en internationale organisaties waarschuwen nog al eens voor de hoge hypotheekschuld ten opzichte van het bruto binnenlands product (bbp). De hypotheekschuld was in 2020 ruim 90% van het bbp. Maar als je naar de risico’s wilt kijken, is het logischer om dit af te zetten tegen twee andere criteria, namelijk de waarde van de woningen en de verhouding van de maandlasten ten opzichte van het inkomen. Uitgedrukt als percentage van de waarde van de woningen is onze gezamenlijke hypotheekschuld nog geen 47%. De meeste huishoudens kunnen dan ook een eventuele huizenprijsdaling prima opvangen. Dankzij de fors gedaalde hypotheekrente gaat voor de meeste huishoudens een lager percentage van het maandelijkse inkomen naar de hypotheeklasten. Het zijn met name starters die op beide punten nog kwetsbaar zijn.
Hoe ouder, hoe hoger de gemiddelde overwaarde. Bovendien zien we dat hoe hoger de leeftijd, hoe groter het deel van de huishoudens dat helemaal geen hypotheek meer heeft.
Waar is die overwaarde aan te danken? Wonen ouderen in duurdere woningen? Als we naar de gemiddelde waarde van woningen in de verschillende leeftijdsklassen kijken, dan is dat niet het geval. De gemiddelde waarde van de woning van de 85-plusser is met € 351.000,- zelfs iets lager dan bijvoorbeeld in de leeftijdsklasse 45 tot 55 jaar, waar de gemiddelde waarde van de woning het hoogst is met een gemiddelde waarde van € 364.000,-.
De overwaarde is vooral te danken aan de steeds lager wordende hypotheekschuld. Zo heeft maar liefst 64% van de gemiddelde 85-plussers helemaal geen hypotheek meer en als ze wel een hypotheek hebben, bedraagt die gemiddeld slechts een kleine €82.000,-. Terwijl in de leeftijdscategorie 55 tot 65 jaar ‘slechts’ 16% geen hypotheek heeft, en bij degenen die wel een hypotheek hebben, bedraagt deze gemiddeld ruim € 222.000,-.
Bovenstaande cijfers zijn allemaal gebaseerd op die van 2020. Door de forse stijging van de huizenprijzen in 2021 zal de overwaarde nog verder gegroeid zijn.
Als vijftig-, zestig-, zeventig- of tachtigplusser wil je misschien wel deze overwaarde te gelde maken. De makkelijkste manier is natuurlijk je woning verkopen, waardoor de overwaarde vrij valt. Maar je zult ook dan weer ergens moeten wonen. Daarbij geldt vaak: hoe ouder, hoe vaker voor een huurwoning gekozen als volgende woning.
Als je lekker in je eigen woning wilt blijven wonen dan kun je je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. Je inkomen en je toekomstig pensioeninkomen moeten dan wel voldoende zijn. Het voordeel is dat je nu voor een lange periode de rente tegen een laag tarief kunt vastzetten. Je extra maandlasten zijn laag, zeker als de extra hypotheek een aflossingsvrije hypotheek kan zijn. Een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk tot 50% van de waarde van de woning.
Wij zien in de praktijk veel verschillende redenen om de hypotheek te verhogen of een tweede
hypotheek te nemen:
Er zijn erg veel verschillende mogelijkheden met betrekking tot het verzilveren van je overwaarde. Op onze website vertellen we je nog meer, zodat jij weet hoe je je overwaarde kunt benutten op een manier die bij jou past.
Heb je op dit moment een voorlopige aanslag? Dan krijg je rond half december het voorstel van de voorlopige aanslag 2022 van de Belastingdienst. Heb je dit jaar een woning gekocht of je hypotheek overgesloten of aangepast, dan is het belangrijk dat je de voorlopige aanslag aanpast. Andere redenen om de voorlopige aanslag aan te passen zijn bijvoorbeeld dat je een kind hebt gekregen, je gaat scheiden, je hebt de AOW-leeftijd bereikt, je bent meer of minder gaan verdienen of je bent (deels) als zzp’er begonnen.
Met een voorlopige aanslag krijg je maandelijks belasting terug, bijvoorbeeld voor de hypotheekrenteaftrek, en hoef je niet tot de jaarlijkse belastingaangifte achteraf te wachten. Het is uiteraard belangrijk dat je maandelijks niet teveel terugkrijgt, omdat je anders bij de definitieve aanslag geld terug moet betalen. Controleer daarom je voorlopige aanslag 2022 goed en geef wijzigingen door aan de Belastingdienst.
In de voorlopige aanslag 2022 heeft de Belastingdienst de nieuwe tarieven voor de inkomstenbelasting verwerkt. Een belangrijke wijziging is bijvoorbeeld dat het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek, die omlaag gaat van 43% in 2021 naar 40% in 2022. Voor mensen met een hoog inkomen die te maken hebben met deze verlaging van het maximale aftrekpercentage, betekent het dat de Belastingdienst in de voorlopige aanslag automatisch met het lagere aftrekpercentage rekent en de teruggave voor de hypotheekrente omlaag gaat.
Zijn er wijzigingen in je inkomen, in de waarde van je woning, zorgkosten, hypotheek of ben je in 2021 gescheiden en moet je partneralimentatie betalen of ga je die ontvangen? Het zijn allemaal zaken die de Belastingdienst nog niet weet. We lichten er een paar wijzigingen toe die te maken hebben met de eigen woning.
Ben je het afgelopen jaar verhuisd, dan moet er voor de voorlopige aanslag met twee nieuwe gegevens rekening worden gehouden:
- Een andere waarde van de woning.
- Een nieuwe hypotheek, betekent ook een andere bedrag aan aftrekbare hypotheekrente.
Heb je het afgelopen jaar je woning grondig verbouwd, dan is je woning waarschijnlijk meer in waarde gestegen dan de gemiddelde waardestijging. Je WOZ-waarde kan dan wel eens fors gestegen zijn, waardoor de bijtelling van het eigenwoningforfait omhoog moet.
Heb je de verbouwing niet met spaargeld gefinancierd maar met een hypotheek of lening, dan is het belangrijk om deze gegevens ook door te geven aan de Belastingdienst.
Heb je het afgelopen jaar een lagere rente op je hypotheek gekregen, omdat je een nieuwe rentevaste periode hebt gekregen of je hypotheek overgesloten of rentemiddeling toegepast? Dan is de voorlopige aanslag gebaseerd op een te hoge teruggave. Pas deze aan bij de Belastingdienst, zodat je niet bij de definitieve aanslag ineens een groot bedrag moet terugbetalen.
Doe je samen met je fiscale partner aangifte, dan kun je gezamenlijke aftrekposten zoals voor de eigen woning en het vermogen verdelen over beide personen. Dat betekent dat je over het algemeen de aftrekposten zoveel mogelijk wilt toe rekenen aan degene met het hoogste inkomen. Tot nu toe moest je die verdeling zelf uitvogelen, maar voor 2022 gaat de Belastingdienst helpen bij het bepalen van de beste verdeling.
Je aanpassingen kun je online doorgeven aan de Belastingdienst door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Op de site van de Belastingdienst staat stap voor stap beschreven hoe je de wijzigingen door kunt voeren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Aan het einde van het jaar zien we dat veel mensen weer de overweging maken om extra af te lossen op de hypotheek. Bij de huidige lage spaarrente is het niet vreemd dat veel consumenten ervoor kiezen om extra af te lossen.
Op de lange termijn is aflossen een goede zaak, maar zorg er wel altijd voor dat je een goede buffer overhoudt, zodat je op korte termijn niet in de problemen komt. Houd daarbij ook rekening met onvoorziene gebeurtenissen. Zo had niemand de corona-epidemie aan zien komen, terwijl dit financieel voor menig huishouden een enorme impact heeft gehad.
Het is dus belangrijk om een goede spaarbuffer aan te houden. Je kunt beter iets te veel hypotheekrente betalen terwijl je nagenoeg geen rente op je spaarrekening ontvangt, dan dat je niet meer over je spaargeld kunt beschikken als het even tegenzit.
Stel, je betaalt nog een hoge hypotheekrente van bijvoorbeeld 3% en je lost € 20.000,- extra af op een annuïteitenhypotheek, dan gaan je bruto hypotheeklasten omlaag met ongeveer € 84,- per maand. Maar daar heb je niet zoveel aan als je inkomen ineens met 20 à 25% naar beneden gaat als je werkloos wordt. Dan is het fijner dat je die € 20.000,- nog op je spaarrekening hebt staan, zodat je een groot aantal maanden de inkomensachteruitgang op kunt vangen.
Denk er dus goed over na of je voldoende spaarbuffer achter de hand hebt, voordat je extra gaat aflossen. Zeker in deze tijd kun je misschien beter even een jaartje wachten met het doen van een extra aflossing, dan dat je volgend jaar onverwachts in de problemen komt.
Heb je voldoende spaarbuffer en wil je toch extra aflossen, dan is het over het algemeen het verstandigst om eerst af te lossen op een persoonlijke lening, als je die hebt lopen. De rente die je betaalt over een persoonlijke lening ligt meestal een stuk hoger dan bij een hypotheek. Je maandelijkse besparing is waarschijnlijk ook groter dan bij een hypotheek, omdat een persoonlijke lening een kortere looptijd heeft dan een hypotheek. Het maandelijkse aflossingsbedrag gaat daardoor bij een aflossing op een persoonlijke lening meestal harder naar beneden dan bij een hypotheek. Waarbij je er soms ook voor kunt kiezen om het aflossingsbedrag gelijk te houden. Je lost dan sneller je persoonlijke lening af, waardoor je over de hele looptijd gezien minder geld kwijt bent.
Heb je voldoende spaarbuffer en geen consumptief krediet dan is aflossen op je hypotheek uiteraard ook een goede optie. Heb je meerdere lening delen met verschillende rentes, resterende rentevaste periodes en/of hypotheekvormen, bespreek dan met je financieel adviseur op welk lening deel je het beste kunt aflossen.
Los je bijvoorbeeld af op een aflossingsvrije hypotheekdeel, dan is je besparing alleen de rente, maar als je aflost op een annuïteiten , lineaire of (bank-)spaarhypotheek dan gaat je maandlast meer omlaag, omdat ook je aflossing of maandelijkse spaarinleg omlaag gaat. Is aflossen op een aflossingsvrije hypotheek dan slechter dan op een andere hypotheekvorm? Nee, want door af te lossen op je aflossingsvrije deel bespaar je minder rente, maar zorg je er ook voor dat je aan het einde van de looptijd een lagere restschuld overhoudt. Weeg dit dus goed af met je adviseur.
Heb je een (bank-)spaarhypotheek, dan kan een goed alternatief voor aflossen zijn om extra te storten op de spaarrekening/in de spaarpolis. Het voordeel is namelijk dat je spaarinleg/spaarpremie dan behoorlijk omlaag gaat en je netto maandlast meer omlaag gaat dan met aflossen.
In plaats van aflossen kun je er in sommige situaties ook voor kiezen om het bedrag niet te steken in extra aflossen, maar in verduurzaming. Bijvoorbeeld door zonnepanelen aan te schaffen of isolerende maatregelen te nemen. Je bespaart je dan geen rente, maar bespaart wel op je maandlasten doordat je energiekosten omlaag gaan. Bijkomend voordeel is dat het ook nog eens gunstig is voor het klimaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Al zes weken zit er nagenoeg geen beweging in de hypotheekrentes. We zien wel een heel beperkt aantal kleine hypotheekrente wijzigingen, maar het aantal is heel beperkt en doordat kleine verhogingen en kleine verlagingen zich afwisselen, blijven de gemiddelde hypotheekrentes nagenoeg gelijk.
In die zes weken is het op de hypotheekmarkt dus erg rustig, terwijl op de kapitaalmarkt de rente wel met ruim 20 basispunten daalde. Dat betekent dat geldverstrekkers weer iets voordeliger geld kunnen inkopen, dat ze daarna uit kunnen zetten in hypotheken. Toch is het niet zo raar dat geldverstrekkers niet massaal de hypotheekrentes verlaagd hebben in de afgelopen periode. De marges van geldverstrekkers liggen dit jaar een stuk lager dan de afgelopen jaren. Sinds 2008 zijn de marges niet zo laag geweest. Vanwege het feit dat we geen inzicht hebben in de daadwerkelijke inkoopprijzen en de verschillende kosten die komen kijken bij hypotheken, hanteren we als vergelijkingsmaatstaf voor de brutomarges (dus voor kosten) het verschil tussen de kapitaalmarktrente (10 jaar) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
De afgelopen zes weken is de brutomarge gestegen van 1,03 naar 1,30. Dat betekent dat er iets meer marge behaald wordt dan gemiddeld dit jaar. Maar het is nog steeds lager dan de laagste gemiddelde marge in de afgelopen twaalf jaar. Geldverstrekkers zullen daarom niet enorm geneigd zijn om nu al de hypotheekrentes fors te verlagen.
Voor de marktrente breekt een interessante week aan met belangrijke vergaderingen bij de centrale banken in de Verenigde Staten en Europa. De Fed en ECB zullen meer inzicht geven hoe zij tegen de huidige economische omstandigheden aankijken, met enerzijds een hoge inflatie en anderzijds de economische onzekerheden als gevolg van toenemende corona besmettingen en de nieuwe omikron variant. Verhogingen van de beleidsrente zit er nog niet in, maar vooral beslissingen over (eventueel versnelde) afbouw van de opkoopprogramma’s kan invloed hebben op de marktrente.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.