Wie een studieschuld heeft en een hypotheek wil afsluiten, kan een minder hoge hypotheek krijgen. Reden is dat bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek rekening wordt gehouden met de maandelijkse lasten die horen bij de studieschuld. In september 2015 is het nieuwe leenstelsel ingegaan met de studielening. Een veel gehoord verwijt is dat door de invoering van die studielening starters op dit moment veel minder hypotheek kunnen krijgen dan met de oude studiefinanciering. Op basis van de gemiddelden vanuit het CBS blijkt dat de invoering van het nieuwe leenstelsel niet de oorzaak is.
Is de gemiddelde studielening dan niet gestegen sinds de invoering in 2015? Jawel, gemiddeld van € 12.400,- in 2015 naar € 15.200,- in 2021; zo blijkt uit cijfers van het CBS van afgelopen week. Maar vanwege het feit dat in die totalen ook de oude studiefinanciering zit, kunnen we beter kijken naar twee leeftijdscategorieën:
Waarbij we moeten bedenken dat voor een belangrijk deel van de mensen in de leeftijdscategorie van 20 tot 25 jaar de studielening nog in omvang zal toenemen, omdat ze nog aan het studeren zijn. In de groep 25 tot 30 jaar zal ook een aantal zitten waar de oude studiefinanciering nog van toepassing.
De gemiddelde studieschuld van mensen in de leeftijdscategorie 20 tot 25 jaar is tussen 2015 en 2021 gestegen van € 7.600,- naar € 12.800,-. In de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar steeg de gemiddelde studieschuld van € 15.900,- naar € 19.100,-.
Wat zijn de gevolgen van de studielening voor de maximale hypotheek? In 2015 werd bij de maximale hypotheekberekening rekening gehouden met extra maandlasten ter grootte van 0,75% van de oorspronkelijke studieschuld. Inmiddels is dit percentage verlaagd voor ‘oude’ studieschulden naar 0,65%. Voor de maximaal berekening wordt voor een nieuwe studieschuld rekening gehouden met een extra last van 0,35%.
Wat betekent dit voor de berekening van de maximale hypotheek van twee starters met beiden een bruto jaarinkomen van € 32.500,-? We maken de berekening op basis van de hypotheeknormen 2022 en een hypotheekrente van 1,4% (20 jaar vast met NHG).
Zonder studieschuld kan dit koppel € 318.307,- aan hypotheek krijgen.
Stel dat ze in de leeftijdscategorie 20 tot 25 jaar vallen. Hebben ze elk een oude studieschuld ter grootte van het gemiddelde van 2015 in deze leeftijdscategorie, wat neerkomt op € 7.600,-, dan zouden ze in 2022 € 289.278,- aan hypotheek kunnen krijgen. Ruim € 28.000,- minder dan zonder studieschuld. Vergelijken we dat met een stel met een hogere, gemiddelde studielening onder het nieuwe stelsel van € 12.800,-, dan kunnen zij maximaal € 291.981,- lenen. Ondanks de hogere gemiddelde studieschuld, kunnen ze dus ruim € 2.700,- meer lenen dan het stel met een gemiddeld lagere studieschuld uit het oude stelsel.
In de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar, waar de gemiddelde schulden nog iets groter zijn, zijn de verschillen nog groter. Met een gemiddelde oude studieschuld van elk € 15.900,- bedraagt de maximale hypotheek € 257.574,-. Met een gemiddelde nieuwe studielening van € 19.100,-, is de maximale hypotheek € 279.023,-. De maximaal berekening onder de nieuwe regeling pakt ondanks de hogere gemiddelde schuld bijna € 21.500,- hoger uit.
De oorzaak dat steeds meer starters moeite hebben met het vinden van een betaalbare koopwoning heeft vooral te maken met de snelle stijging van de huizenprijzen en dus niet met de gestegen studieschulden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Op de overspannen woningmarkt is een nieuwe trend alweer een tijdje aan de gang: het kopen of soms zelf bouwen van een tiny house. RTL speelt hier zelfs op in met een apart programma, de ‘Tiny House Battle’.
Een ‘tiny house’ is een kleine woning, wat wil zeggen: een vloeroppervlak van maximaal 50 vierkante meter. Naast het kleiner wonen is ook de filosofie er achter belangrijk. Kopers van een tiny house willen een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk achterlaten. Ze zijn gericht op minder consumeren, terwijl het wel volwaardige woningen zijn, maar dan op kleine schaal. Duurzaamheid is een belangrijke factor en soms zijn de woningen geheel zelfvoorzienend, dus niet aangesloten op bijvoorbeeld riool en het gasnet.
Het aantal tiny houses is nog beperkt in Nederland, maar duidelijk is dat er een groeiende behoefte is en het aantal woningprojecten groeit snel. Op tinyhousenederland.nl kun je een aantal voorbeelden vinden in een aantal gemeenten.
De kosten van een tiny house zitten in een brede bandbreedte van € 20.000,- tot en met € 100.000,-. De uiteindelijke kosten zijn bijvoorbeeld afhankelijk van of het huis op eigen grond moet komen te staan of op huurgrond; maar ook of je zelf gaat bouwen of een kant-en-klare woning wilt kopen.
Als je onvoldoende spaargeld hebt, dan heb je een aanvullende financiering nodig. Dat kan door middel van een lening bij je ouders, een hypotheek of een persoonlijke lening. Welke optie het beste past, is erg afhankelijk van de individuele situatie.
Hypotheek bij een verplaatsbare woning, wat voor een redelijk aantal tiny houses geldt, is een hypotheek niet mogelijk. Bij een tiny house die ‘nagelvast’ aan de grond is verbonden en een woonbestemming heeft, kun je onder bepaalde voorwaarden bij bepaalde geldverstrekkers wel een hypotheek krijgen (denk bijvoorbeeld aan een minimale hoogte van de hypotheek).
Als aan de definitie van een eigenwoningschuld voldaan wordt, is de hypotheekrente gewoon aftrekbaar. Dat geldt ook als een annuïteiten- of lineaire hypotheek of lening bij ouders wordt afgesloten, die in maximaal 360 maanden wordt afgelost. En dit geldt ook bij een persoonlijke lening. De (hypotheek-)rente is niet aftrekbaar als niet aan het criterium eigenwoningschuld voldaan wordt.
Een belangrijke beperking van een persoonlijke lening ten opzichte van een hypotheek bij een geldverstrekker of hypotheek/lening bij ouders, is dat de looptijd meestal maximaal 15 jaar is. Dit maakt dat de aflossingscomponent veel hoger is. Dat hoeft overigens niet altijd een groot probleem te zijn, omdat het te lenen bedrag ook een stuk lager is dan bij een hypotheek voor een reguliere woning. Voordeel van een kortere looptijd is dat je daardoor over de gehele looptijd gezien goedkoper uit bent. Een ander bijkomend nadeel van een persoonlijke lening is de hogere rente; die is snel het dubbele ten opzichte van een hypotheek.
We zien bij een groot aantal projecten bij tiny houses dat je niet zelf de grond kunt kopen, en dat er sprake is van erfpacht, huur van de grond van de gemeente. Dat kan soms een relatief grote kostenpost betekenen. Al zijn er ook bepaalde gemeenten die de grond huurvrij ter beschikking stellen, omdat ze de filosofie van tiny houses willen stimuleren.
Van Bruggen Adviesgroep is er een groot voorstander van dat lokale gemeenten initiatieven voor tiny houses stimuleren, door bijvoorbeeld specifieke locaties hiervoor te reserveren. In de eerste plaats omdat dit soort duurzaamheidsinitiatieven een bijdrage leveren aan de verduurzaming van de woningvoorraad. Door aandacht voor dit soort initiatieven raken ook andere mensen geïnteresseerd, waardoor we de ecologische voetafdruk van wonen kunnen verkleinen.
Maar ook voor de woningmarkt is dit initiatief goed. Alle alternatieven die bij kunnen dragen aan het verlichten van de druk op de woningmarkt zijn welkom en zeker als ze duurzaam zijn en aan een behoefte voldoen. Eerder pleitten we daarom ook al voor herbestemming van lege kantoor- en winkelpanden en het op grotere schaal toestaan van permanente bewoning van vakantiewoningen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het beeld van vorige week was nagenoeg gelijk aan die van de week ervoor, namelijk bijna evenveel hypotheekrente verhogingen als verlagingen. Alleen het aantal hypotheek-rentewijzigingen voor de meest afgesloten rentevaste periodes lag een stuk lager dan de week ervoor.
Zolang er geen duidelijke beweging in de marktrente komt, zullen we waarschijnlijk dit wisselende beeld van verhogingen en verlagingen bij de hypotheekrentes zien. Waarbij de marktrente de komende tijd nog alle kanten op kan. Door het oplaaiende coronavirus zien we steeds meer maatregelen doorgevoerd worden in Nederland en andere Europese landen. De economie heeft tot nu toe aangetoond hier veerkrachtig mee om te gaan, maar dit kan mogelijk toch invloed hebben op de besluitvorming van bijvoorbeeld de Europese Centrale Bank (ECB). De kans lijkt groot dat die in december aankondigt om het pandemie opkoopprogramma van obligaties per maart 2022 te beëindigen, om de stijgende inflatie een halt toe te roepen. Maar als de economische groei inzakt, dan kan de afbouw misschien langer uitgespreid worden, waardoor de marktrente ook minder omhoog zal gaan of misschien zelfs toch weer een beetje naar beneden.
De afgelopen vijf weken zagen wij een toename aan hypotheekaanvragen als gevolg van de stijging in de hypotheekrentes. De gemiddelde hypotheekrentes stegen met drie honderdste (voor bijvoorbeeld 5 jaar vast zonder NHG) tot en met 10 honderdsten, ofwel 0,1% (voor 20 jaar vast zonder NHG). Dat zijn nog geen spectaculaire stijgingen. Dit zijn overigens gemiddelden. Dat betekent dat in de afgelopen vijf weken er ook geldverstrekkers waren waarbij de stijging een stuk kleiner was, of waar zelfs een daling heeft plaatsgevonden; al is dat laatste echt een uitzondering. Er zijn dus ook geldverstrekkers waarbij voor bepaalde rentevaste periodes de stijging veel groter uitviel; namelijk een stijging van 0,27 procentpunt.
De stijging van de hypotheekrentes heeft geleid tot een forse stijging in het aantal hypotheekaanvragen van ongeveer 44%. Een deel van de stijging zit bij hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning door een starter of doorstromer, waarbij de aanvraag deels naar voren is gehaald om nog te kunnen profiteren van de huidige lagere rente.
Maar de grootste stijging, tussen de 80% en 90%, zit bij oversluitingen. Consumenten die enerzijds willen profiteren van de huidige lage hypotheekrente, maar vooral ook de zekerheid willen hebben over hun hypotheeklasten voor een nieuwe, lange rentevaste periode en niet verrast willen worden in de toekomst met een stijgende rente.
Hoe de hypotheekrente zich in de toekomst zal ontwikkelen kan niemand met zekerheid zeggen. Maar consumenten die nu de rente vastzetten, hebben in ieder geval wel de zekerheid dat ze voor langere tijd weten waar ze aan toe zijn. Waarbij wij de kans voor de middellange termijn groter achten dat de hypotheekrente licht stijgt met een paar tienden, in plaats van dat de hypotheekrente nog serieus naar beneden gaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Sinterklaas is ondanks problemen met een stuurwiel en corona toch weer in Nederland aan gekomen en heeft hij inmiddels de wensenlijst van vele kinderen doorgenomen. Maar de Sint is niet de enige die allerlei cadeaus moet bedenken. Want sommige 50-plussers vragen zich af welke mogelijkheden er nog zijn om te schenken. Er loopt namelijk een belangrijke discussie over de ongelijkheid tussen kinderen van ouders zonder en met poen. En de grote vraag is of een nieuw kabinet daar wat aan gaat doen.
Ouders die hun kind een bedrag willen schenken, kunnen dat dit jaar belastingvrij doen, tot een bedrag van € 6.604,-. Dit bedrag is tijdelijk verhoogd met € 1.000,- in verband met corona.
Voor een kind tussen de 18 en 40 jaar oud mag je eenmalig maximaal € 26.881,- schenken. De besteding van het geld is volledig vrij. Voorwaarde is dus dat het kind niet eerder gebruik heeft gemaakt van een verhoogde vrijstelling. Doe je een dergelijke schenking, dan moet je kind aangifte doen bij de Belastingdienst; dit kan online. Volgt je kind een kostbare studie dan mag hij/zij onder voorwaarden zelfs een belastingvrije schenking ontvangen van € 55.996,-.
Een aantal jaar geleden is de eenmalige belastingvrijstelling voor het ontvangen van een schenking voor de aankoop van een woning fors verruimd. In 2021 geldt voor een kind tussen de 18 en 40 jaar een vrijstelling van € 105.302,-. Het mag overigens ook gaan om een schenking voor bijvoorbeeld het financieren van een verbouwing of het aflossen van een hypotheek (eigenwoningschuld).
De verhoging van deze vrijstelling was een belangrijke maatregel om de op dat moment stroperige woningmarkt op gang te houden. Het was een manier om vooral voor starters de koop van een eigen woning mogelijk te maken. Maar wat voor een individueel persoon een mooi middel kan zijn, kan voor een hele groep negatief uitpakken.
Want deze maatregel zorgt er mede voor dat de huizenprijzen zo snel stijgen de afgelopen jaren. Voor steeds meer starters is een koopwoning financieel niet meer haalbaar.
Overigens komt dit natuurlijk niet alleen door deze maatregel, maar die draagt daar wel aan bij. Daarom gaan er stemmen op om de verhoogde schenkvrijstelling te verlagen of af te schaffen. Een belangrijk argument daarbij is dat het ook niet eerlijk is, omdat alleen kinderen met rijke ouders profiteren van deze hoge schenkingsvrijstelling en kinderen die geen schenking krijgen, alleen maar geconfronteerd worden met nog hogere prijzen van koopwoningen.
Er bestaat om die reden een grote kans dat een nieuw kabinet de regeling van de verhoogde schenkingsvrijstelling versobert of afschaft. Doordat dit boven de markt hangt, kan het daarom raadzaam zijn voor ouders die een schenking overwegen, deze plannen niet te ver voor zich uit te schuiven.
Overigens is het de vraag in hoeverre de afschaffing van de verhoogde schenkingsvrijstelling veel effect zal hebben. Ouders kunnen alsnog besluiten om een bedrag aan een kind te schenken, waarbij gewoon de schenkbelasting voldaan wordt. Bovendien zou de overheid dan ook de mogelijkheid moeten blokkeren dat kinderen een hypotheek krijgen van hun ouders, waarbij de maandelijkse hypotheeklasten weer worden terug geschonken.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen week was het een rustige week als we kijken naar het totale aantal hypotheekrentewijzigingen. Aan de andere kant voerde ruim de helft van de geldverstrekkers afgelopen week een hypotheekrentewijziging door. Het beeld was daarbij heel verschillend.
Wij krijgen een rentewijziging van een geldverstrekker door in kleuren:
Afgelopen week kregen wij 14 rode berichten, 6 oranje en 8 groene.
Als we alle rentewijzigingen voor de belangrijkste rentevaste periodes bekijken, dan zien we dat een kleine meerderheid een verhoging betrof en een kleine minderheid een verlaging.
De ontwikkeling van de marktrente is zelfs nog onrustiger dan de ontwikkelingen bij de hypotheekrentes. De ene keer beweegt de marktrente omlaag en de andere keer omhoog, waarbij de verschillen tussen de voorgaande dag de laatste tijd groter zijn dan een paar weken geleden.
Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank (DNB), is er niet gerust op dat de inflatie voldoende onder controle is. Op een conferentie gaf hij vorige week aan dat hij gelooft dat de hoge inflatie voor een belangrijk deel tijdelijk is. De verwachting is dat de inflatie aan het eind van 2022 terug zal vallen naar onder de 2%. Maar er bestaat daarnaast wel een groot risico dat de inflatie daar bovenuit gaat komen. Knot geeft daarom alvast een voorzet voor de eerst komende vergadering van de Europese Centrale Bank (ECB) in december. Het corona opkoopprogramma moet wat hem betreft in maart 2022 eindigen en daarnaast moet het reguliere opkoopprogramma vanaf maart niet klakkeloos verhoogd worden. De vermindering van het opkoopprogramma kan in 2022 een opwaartse druk op de rente geven.
We blijven nog maar eens onze rentevoorspelling herhalen: “Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden zal blijven.”
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het aantal beleggende huishoudens stijgt de afgelopen jaren fors van ruim 1,4 miljoen naar ongeveer 1,9 miljoen. Een belangrijke reden is de lage en soms zelfs negatieve spaarrente. De meeste beleggers, namelijk twee op de drie, laten zich daarbij niet adviseren. Ze bepalen zelf het doel, hoeveel risico ze bereid zijn te nemen, de strategie en selecteren zelf waarin ze beleggen en de samenstelling van de portefeuille. In vaktermen heet dit execution-only beleggen. Belangrijke redenen: het is via online mogelijkheden eenvoudig toegankelijk en de kosten zijn laag.
Overweeg je om te gaan beleggen? Wij geven de volgende drie wijsheden en tips mee.
Je hoort steeds vaker dat vrienden aan het beleggen zijn. Realiseer je daarbij dat ze vaak liever over de successen vertellen dan de missers. Dat veel mensen beleggen is natuurlijk niet gek bij de lage spaarrente. Maar bedenk je dat beleggen, zeker in aandelen, een belangrijk verschil kent met sparen: je kunt een deel van je inleg verliezen.
De AFM constateerde vorige week dat 12% van de zelfstandige beleggers in de categorie ‘kwetsbaar’ vallen. Dat wil zeggen dat deze beleggers weinig spaargeld hebben als buffer en hun beleggingsgeld in de toekomst mogelijk nodig hebben om een tegenvaller op te vangen. En als de beleggingen het op dat moment minder goed doen, dan kunnen ze in de problemen komen.
Zorg er dus altijd voor dat je eerst een goede spaarbuffer opbouwt, voordat je aan beleggen begint.
Met een goed weldoordacht plan is de kans op succes bij beleggen veel groter. Waar moet je bijvoorbeeld aan denken:
Niemand kan met zekerheid zeggen hoe de financiële markten en specifieke beleggingssoorten zich gaan ontwikkelen. Zitten we nu bijvoorbeeld op een piek bij aandelen of zal de stijgende trend nog een tijdje aanhouden? En hoe zal de rente zich ontwikkelen, wat voor een belangrijk deel bepalend is voor het rendement bij obligaties? Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst, maar door spreiding kun je wel de kans het grootst maken dat op een zo’n hoog mogelijk rendement, bij een zo laag mogelijk risico.
Spreiden doe je op vier verschillende manieren:
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Best, Amsterdam, Capelle aan den IJssel, Apeldoorn, 8 november 2021 – De vier grootste onafhankelijke hypotheekadviesketens van Nederland - Hypotheek Visie, De Hypotheekshop, De Hypotheker en Van Bruggen Adviesgroep -lanceren in samenwerking met de OvFD vandaag de Advieswijzer. Bij het afsluiten van een hypotheek kan het voor een consument een groot verschil maken op welke wijze het productaanbod aangeboden wordt. Advieswijzer geeft met behulp van drie iconen in één oogopslag inzicht over de totstandkoming van het productaanbod bij het afsluiten van een hypotheek: krijgt de consument persoonlijk advies over het gekozen product, vergelijkt de financiële dienstverlener producten en aanbieders en is de dienstverlener ongebonden.
Onafhankelijk advies is voor veel consumenten geen helder begrip. Met de Advieswijzer willen de adviesketens consumenten duidelijk maken wat de verschillen zijn tussen onafhankelijk advies en een niet onafhankelijk advies. Sinds 2013, met de ingang van het provisieverbod, ontvangt iedere consument voorafgaand, tijdens of na het eerste oriënterende gesprek met een hypotheekadviseur het dienstverleningsdocument (DVD). Uit de evaluatie in 2018 van het provisieverbod door het Ministerie van Financiën blijkt dat de inhoud van het DVD onvoldoende transparantie biedt in het productaanbod en het de consument onvoldoende helpt bij het maken van keuzes. Een nieuwe DVD is in de maak, maar de vier grote onafhankelijke hypotheekadviesketens willen het voor de consument nu al zo helder mogelijk maken.
De Advieswijzer biedt met behulp van drie iconen gemakkelijk inzicht in de totstandkoming van het productaanbod. De drie iconen staan voor persoonlijk advies, uitgebreide vergelijking en ongebonden advies. Het laat zien of de consument advies ontvangt dat is afgestemd op de persoonlijke situatie en wensen, of er een uitgebreide vergelijking van producten en aanbieders plaatsvindt en of de gekozen dienstverlener ongebonden is.
Op de overkoepelende website (www.advies-wijzer.nl) staan de iconen met een extra toelichting waarom persoonlijk advies, een (uitgebreide) vergelijking en een ongebonden dienstverlener zo belangrijk is. De vier onafhankelijke adviesketens zullen de iconen met uitleg ook op hun eigen website en in andere communicatiemiddelen gaan gebruiken. De informatie en iconen helpt de consument een bewustere keuze te maken op welke wijze het productaanbod aangeboden wordt.
Het aantal hypotheekrentewijzigingen is afgelopen week fors afgenomen. Er waren minder geldverstrekkers die de hypotheekrentes aanpasten en ook het aantal rentevaste periodes waarvoor de rentes werden aangepast, was veel kleiner. De trend is nog steeds stijgend, al zagen we ook wel een verdwaalde renteverlaging.
De daling van de marktrente die wij vorige week al meldden, heeft zich de afgelopen week nog iets verder doorgezet. De lagere inkoopprijzen, namelijk een lagere markrente, in combinatie met iets hogere verkoopprijzen, door de recent doorgevoerde hypotheekrente verhogingen, hebben ervoor gezorgd dat de marges bij geldverstrekkers weer iets omhoog gegaan zijn. Maar ze liggen nog altijd een paar tienden onder de gemiddelde marges in de afgelopen jaren.
Het betekent waarschijnlijk wel dat we deze week weer een relatief rustige week gaan krijgen qua hypotheekrentewijzigingen.
We herhalen nog maar eens onze rentevoorspelling: “Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden kan blijven.”
Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte de afgelopen week bekend dat de inflatie in Nederland over oktober het hoogste percentage heeft bereikt in 20 jaar. De inflatie in oktober bedroeg 3,4%. Dat wil zeggen dat de prijzen in oktober 2021 gemiddeld 3,4% hoger lagen dan de prijzen in oktober 2020.
Het mantra van de centrale banken is nog steeds dat het om een ‘tijdelijke’ inflatie gaat als gevolg van aanbodschokken die door de coronacrisis zijn veroorzaakt. Centrale banken moeten dit wel roepen. Want als het niet om tijdelijke inflatie gaat, moeten ze ingrijpen en het opkopen van obligaties stopzetten en haar eigen rente verhogen om te voorkomen dat we in een loon-prijs spiraal komen, en dat kan heel slecht zijn voor de economie.
Hoewel de Fed, de centrale Amerikaanse centrale bank, nog steeds verwacht dat de inflatie tijdelijk hoger is (die bedroeg 5,4% in september) gaat zij de obligatie-aankopen vanaf deze maand terugschroeven met ongeveer $ 15 miljard per maand. Dat betekent dat er in november nog $ 105 miljard wordt aangekocht in plaats van $ 120 miljard en dat wordt elke maand $ 15 miljard minder. Naast de afbouw van de obligatie-aankopen verwachten beleggers dat de Fed volgend jaar twee renteverhogingen zal aankondigen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De nieuwe hypotheeknormen voor 2022 zijn bekend gemaakt. Het zijn vooral inkomens tot ongeveer een kleine € 50.000,- die bij een ongewijzigd inkomen en een ongewijzigde hypotheekrente iets meer kunnen lenen in 2022, dan in 2021.
Voor een beperkt aantal tweeverdieners met wat hogere inkomens geldt juist dat ze in 2022 wat minder kunnen lenen, dan op dit moment. We geven een paar voorbeelden.
Als uitgangspunt hebben we de gemiddelde hypotheekrente van dit moment gepakt, 20 jaar vast, omdat dit de meest gekozen rentevaste periode is. Voor hypotheken tot de NHG-grens staat die op 1,4% en voor hypotheken zonder NHG tot en met 100% marktwaarde, staat de rente gemiddeld op 1,9%.
Een alleenstaande met een inkomen van € 40.000,- kan bij een rente van 1,4% € 186.087,- lenen in 2022. Dat is bijna € 5.000,- meer dan op dit moment. Een alleenstaande met een inkomen van € 45.000,- kan ongeveer € 5.500,- meer lenen; namelijk € 209.348,-.
Een stel met inkomens van respectievelijk € 30.000,- en € 15.000,- kan bij een rente van 1,4% € 209.348,- lenen. Dat is ook ruim € 5.500,- meer dan in 2021.
Maar een stel met inkomens van € 35.000,- en € 30.000,- kan juist bijna € 6.700,- minder lenen dan nu; namelijk € 318.307,-, in plaats van € 325.000,-.
En ook bijvoorbeeld een stel met inkomens van € 50.000,- en € 40.000,- kan in 2022 ongeveer € 10.000,- (-2%) minder lenen, namelijk € 483.355,- in plaats van het huidige bedrag á € 493.639,-.
Voor de meeste midden en hogere inkomens geldt overigens dat ze in 2022 hetzelfde bedrag kunnen lenen als nu.
Zie de tabellen hieronder voor een duidelijk overzicht van de nieuwe hypotheeknormen en de maximale hypotheek per inkomensklasse:
Onthoud goed dat een maximaal berekening een momentopname is. Heb je eerder een maximaal berekening gemaakt, laat die dan actualiseren per 1-1-2022, zodat rekening wordt gehouden met de nieuwe normen. Maar ook als je inkomen wijzigt of als de hypotheekrente verandert is het verstandig om een nieuwe berekening te laten maken.
Houd er daarnaast rekening mee dat een maximaal berekening gebaseerd is op een gemiddeld stel zonder kinderen. Een gezin met bijvoorbeeld twee jonge kinderen kan evenveel lenen als het stel zonder kinderen, maar kent een geheel ander uitgavenpatroon. Het is dan ook altijd belangrijk om te bepalen wat voor jou een betaalbare woonlast is en gaat het er niet zo zeer om hoeveel de geldverstrekker je maximaal wil lenen.
Wil je zelf gemakkelijk te weten komen wat jouw maximale hypotheek in 2021 is? Check dan onze handige rekentool! Geen zorgen: je hebt geen rekenmachine nodig voor een eerste indicatie van jouw maximale hypotheek. Onze handige rekentool doet het werk voor je! Vul enkel een aantal gegevens in, zoals je inkomen en terugkerende financiële lasten. Onze rekentool geeft dan een goede inschatting van jouw maximale hypotheek. Check het snel!
Ons advies is om vanaf januari 2022 een nieuwe hypotheekberekening te doen voor je maximale hypotheek 2022.
De trend voor de hypotheekrentes is duidelijk gedraaid van dalend naar stijgend. Wij verwachten dat dit de komende tijd ook zo blijft. Het positieve nieuws is dat de marktrente de afgelopen weken juist iets tot rust is gekomen, waardoor een derde ronde aan hypotheekverhogingen bij nagenoeg alle geldverstrekkers op dit moment even uitblijft. Voor de komende week verwachten we dan ook minder hypotheekverhogingen dan in de afgelopen weken.
Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden kan blijven.
Vorige week betoogde president Lagarde van de Europese Centrale Bank (ECB) nog maar weer eens dat de hoge inflatie van dit moment slechts een tijdelijke verhoging is. Veel beleggers twijfelen daaraan. Een deel van de prijsverstoringen kan verklaard worden doordat de economie na de coronacrisis weer snel op gang aan het komen is, waarbij aanbieders de vraag op dit moment niet kunnen bijbenen. Dat zal op termijn wel hersteld worden.
Maar we zien ook dat bedrijven de hogere prijzen van bijvoorbeeld containervervoer, een tekort aan grondstoffen en hogere energieprijzen steeds vaker verrekenen in hogere consumentenprijzen. Dat kan een sneeuwbaleffect hebben. Zeker als de consument de hogere prijzen van producten gecompenseerd wil zien in een hoger salaris.
Een loon-prijs spiraal kan funest zijn voor de economie. De ECB kan dit voorkomen door op tijd in te grijpen, bijvoorbeeld door het opkopen van obligaties te verminderen of te stoppen, of door haar rente te verhogen. Op beide gebieden zien marktvorsers veranderingen. Zo gaf Lagarde voor het eerst aan dat zij verwacht dat het speciale pandemie-opkoopprogramma hoogstwaarschijnlijk per maart volgend jaar wordt beëindigd. Terwijl de ECB eerder vooral opties open hield om die mogelijk nog verder te verlengen. Bovendien verwachten kenners dat de ECB mogelijk al in 2022 de rente een keer gaat verhogen.
De richting van de rente lijkt dus wel duidelijk. De grote vraag is, met hoeveel gaat de rente stijgen en in welk tempo.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Na een booming eerste kwartaal zwakte de woningmarkt in de daarop volgende twee kwartalen steeds verder af. In het eerste kwartaal waren er bijna 30% meer woningtransacties dan in hetzelfde kwartaal in 2020. In het tweede kwartaal lag het aantal bestaande woningverkopen 4% lager en in het derde kwartaal is de daling zelfs ruim 13%, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. Over de eerste drie kwartalen van 2021 zijn er overigens nog bijna 3% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.
Het Kadaster baseert haar cijfers op de woningen die passeren bij de notaris. Makelaars zitten nog iets eerder in het traject en op basis van hun sombere cijfers kunnen we nu al voorspellen dat ook het vierde kwartaal een duidelijke min laat zien tegenover het vierde kwartaal van vorig jaar, waardoor we de cijfers van 2020 waarschijnlijk niet gaan overtreffen. Wij verwachten dat we over heel 2021 ongeveer 2 à 3% minder woningtransacties zullen zien dan in 2020. Het is goed om te realiseren dat afgelopen jaar op de tweede plaats staat qua aantal woningtransacties; alleen in 2017 werden er nog meer woningen verkocht. Het aantal woningverkopen van 2018 en 2019 gaan we dit jaar dan ook zeker overtreffen.
Maar de trend van het derde kwartaal maakt wel dat 2022 er wat minder rooskleurig uitziet. De doorstroming op de woningmarkt gaat steeds stroever. Potentiële verkopers stellen de verkoop van hun woning uit, omdat ze eerst een andere woning willen kopen. Door het verminderde aanbod is dat lastig. Een ander deel van de woningeigenaren die eerder overwogen om te verhuizen, is hier op terug gekomen, omdat ze de prijzen van de volgende woning te hoog vinden. Een deel van hen heeft besloten om in plaats van te verhuizen de huidige woning te verbouwen. De starter heeft het helemaal lastig, omdat die te maken heeft met aan de ene kant de beperkte doorstroming, waardoor er ook aan de onderkant van de markt weinig woningen vrijkomen en er ook beperkt nieuwbouw is voor starters. Aan de andere kant heeft de starter niet de luxe van de stijgende overwaarde van een bestaande woning, waardoor voor menigeen een koopwoning niet meer haalbaar is door de gestegen prijzen. Wij verwachten dat het aantal woningtransacties tussen de 7,5% en 10% lager gaan uitvallen in 2022.
Het aantal afgesloten hypotheken is op weg om, sinds de kredietcrisis, een nieuw record te vestigen. In de eerste drie kwartalen zijn er bijna 10% meer hypotheken afgesloten dan in 2020. De groei is voor namelijk te danken aan het aantal oversluitingen en tweede hypotheken (voor bijvoorbeeld een verbouwing).
Door de oplopende rente zien we de afgelopen weken nog een verdere toename in het aantal afspraken om te bekijken of het interessant is om de hypotheek over te sluiten. Consumenten die nog overwegen of ze willen oversluiten, moeten er ook rekening mee houden dat geldverstrekkers het in de laatste maand altijd extra druk hebben. Als ze nog dit jaar willen oversluiten, moeten ze op tijd een afspraak maken. Naast de oplopende rente kan er nog een reden zijn om nog dit jaar over te sluiten. Voor hogere inkomens geldt dat ze de bijkomende kosten, waaronder de boeterente, nu nog af kunnen trekken tegen 43%, terwijl dit volgend jaar nog maar 40% is. Dat kan zo enkele honderden euro’s schelen.
Een voorspelling over het aantal hypotheken over geheel 2022 is lastig. Wij verwachten dat het aantal woningaankoop gerelateerde hypotheken lager uit zal vallen. Daar staat tegenover dat zeker in de eerste helft van het nieuwe jaar, het aantal oversluitingen en bijsluitingen hoog zal blijven. We verwachten dat de licht stijgende hypotheekrente nog even voortzet, en hierdoor het aantal oversluitingen zeker in het eerste halve jaar de niveaus van dit jaar kunnen overtreffen. Er zijn nog veel slapers, die door de stijgende hypotheekrentes getriggerd kunnen worden om hun hypotheek open te breken en daarmee zekerheid te kopen over de hoogte van hun hypotheeklasten voor een lange periode.
Vele mensen hebben de afgelopen tijd dus kunnen profiteren van het oversluiten van hun hypotheek en daarmee vaak een bijkomende besparing. Achter elke besparing gaat een uniek en persoonlijk verhaal schuil. Dit heeft Euridice onlangs zelf mogen ervaren. Ze heeft onlangs haar hypotheek laten oversluiten door Van Bruggen Adviesgroep. Lees hier haar verhaal.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen week verhoogden twee op de drie geldverstrekkers hun hypotheekrentes voor meerdere rentevaste periodes. De meeste verhogingen zaten bij 10 en 20 jaar vast. Slechts de helft van de geldverstrekkers verhoogde ook de hypotheekrente voor de kortere periode 5 jaar vast en de langere periode van 30 jaar vast. Het bijzondere was dat er geen verhogingen tussen zaten van één of twee honderdsten, zoals we nog wel eens in de afgelopen maanden zagen bij verlagingen. De meeste verhogingen liggen tussen vijf en tien honderdsten, met enkele uitschieters van twintig honderdsten of meer.
Onder de geldverstrekkers die verhoogden zaten in ieder geval alle grootbanken.
Het spreekwoord ‘Als er één schaap over de dam is, volgen er meer’, lijkt goed van toepassing op de huidige situatie op de hypotheekmarkt. Twee weken geleden begon de eerste golf aan hypotheekrenteverhogingen, waarbij ongeveer de helft van de geldverstrekkers verhogingen doorvoerden. Deze week volgde de rest én een deel van de geldverstrekkers is al bezig met de tweede ronde van verhogingen. Al zien we dat bij de meeste geldverstrekkers die voor de tweede keer verhogen, de verhogingen in zowel de eerste als de tweede week iets lager waren dan bij andere geldverstrekkers. De grote vraag is, waarbij wij het antwoord ook niet met zekerheid weten, of het bij deze twee rondes blijft. Duidelijk is dat we in ieder geval de dalende trend kwijt zijn en dat de trend gewijzigd is naar stijgend. Maar met hoeveel de hypotheekrentes de komende tijd toe zullen nemen is onduidelijk.
Dankzij de hypotheekrenteverhogingen hebben geldverstrekkers ervoor gezorgd dat hun dalende marges even tot stilstand zijn gekomen. Vanwege de stijgende marktrentes van de afgelopen maanden moesten zij tegen steeds hogere inkoopprijzen geld inkopen, zodat ze die weer uit konden zetten in de vorm van hypotheken. Bij een verder oplopen van de marktrente verwachten wij dat de hypotheekrentes ook verder zullen oplopen. En zowel voor de korte als de middellange termijn is er een grote kans dat de marktrentes verder zullen stijgen; onder andere door de voorlopig nog steeds stijgende inflatie.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.