Het zat er al een tijdje aan te komen; de hypotheekrente begint de trend van de marktrente te volgen en die is al een tijdje stijgend. Afgelopen week verhoogden enkele geldverstrekkers de hypotheekrentes voor vooral de langere rentevaste periodes van 10, 20 en 30 jaar vast. Er waren meer verhogingen bij hypotheken met NHG dan bij hypotheken zonder NHG. Waar de renteverlagingen de afgelopen maanden vaak één of een paar honderdsten waren, zien we nu bij de verhogingen meer uitschieters boven de vijf honderdsten tot zelfs stijgingen van 0,15%.
Enkele geldverstrekkers die vorige week de hypotheekrente verhoogden waren onder andere: ING Bank, Nationale Nederlanden, AEGON, Munt Hypotheken, Obvion, SNS Bank, Regio Bank, Vista Hypotheken, Syntrus Achmea, Merius Hypotheken, ASR Verzekeringen, Allianz en BLG Wonen.
Geldverstrekkers zaten de afgelopen maanden in een prisoners dilemma. De meeste geldverstrekkers wilden graag de hypotheekrente verhogen, vanwege het dalen van hun marges. Door de gestegen marktrente betaalden ze namelijk een hogere prijs voor het inkopen van geld. Maar in de zeer concurrerende hypotheekmarkt zou een verhoging snel betekenen dat er geen hypotheekproductie meer binnenkomt. Echter, wanneer meer geldverstrekkers de hypotheek verhogen, dan durven andere geldverstrekkers ook mee te gaan.
De komende week gaan we dan ook zien of het prisoners dilemma waar geldverstrekkers in zaten daadwerkelijk wordt gebroken en de geldverstrekkers die tot nu toe niet verhoogden, ook gaan volgen. Is dat het geval, dan zijn nieuwe rondes van hypotheekverhogingen zeer goed mogelijk. Zeker doordat deze week ook de marktleider, de Rabobank, haar hypotheekrentes verhoogd. Bovendien verwachten wij dat de marktrente verder blijft oplopen en daarmee ook de inkoopkosten voor de geldverstrekkers.
De 50-plusser in de leeftijdscategorie 50 tot 60 jaar kiest vaker voor een rentevaste periode van 30 jaar vast dan andere leeftijdscategorieën. Van de gekozen rentevaste periodes is 23% een 30 jaar vaste rente. Bij de meeste andere leeftijdscategorieën ligt dit onder de 15%. Al zien we ook bij de 40-plusser een stijging van het aandeel 30 jaar vast; namelijk 16% in de leeftijdscategorie 40-44 en 19% in de categorie 45-50. Op hogere leeftijd zien we dan weer een afname in het afsluiten van 30 jaar vast. Wat ook logisch is, omdat de kans dat je bijvoorbeeld op 80-jarige leeftijd die 30 jaar nog als huiseigenaar gaat meemaken, niet zo groot is en er voor een kortere, iets goedkopere rentevaste periode wordt gekozen.
Overigens is de meest gekozen rentevaste periode ook voor de oversluitende 50-plusser 20 jaar vast; ruim 47% van de gekozen rentevaste periodes is 20 jaar vast. Bij de oversluitende 60-plusser zien we zelfs dat die van alle leeftijdscategorieën het meest voor 20 jaar vast kiezen; namelijk 56%.
De 50-plusser kiest voor het oversluiten van de hypotheek dus vaak voor lang vast. Op zich is dat ook niet zo raar. Jongere generaties hebben vaak nog een stijgend inkomensperspectief, terwijl voor de 50-plusser de pensioensituatie veel belangrijker is. Dit pensioeninkomen is vaak een stuk lager dan het huidige inkomen. Zelfs als je rekening houdt met de lagere belastingen/sociale premies, moeten veel gepensioneerden netto een stapje terug doen. En dan wil je in de toekomst niet nog eens verrast worden door een stijging van de hypotheekrente van misschien wel 1%, 2%, 3% of zelfs 4%. Want hoewel niemand het lijkt te verwachten, valt niet met zekerheid te zeggen waar de hypotheekrente over 1 of 2 jaar staat, laat staan over 10 of 20 jaar.
Daar komt nog eens bij dat de verschillen tussen 10, 20 en 30 jaar vast ook historisch klein zijn. Het gemiddelde hypotheektarief voor 20 jaar vast is ongeveer 0,35% hoger dan 10 jaar vast en het gemiddelde hypotheektarief voor 30 jaar vast is ongeveer 0,25% hoger dan 20 jaar vast. Omdat de meeste mensen 10 jaar te kort vinden, gaat het vooral om de afweging of je bereidt bent om 0,25% extra te betalen voor 10 jaar extra zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. Overigens is het wel zaak om je goed te laten adviseren, omdat de verschillen tussen geldverstrekkers groot kunnen zijn.
Als we niet alleen kijken naar de gekozen rentevaste periodes bij oversluitingen, maar naar het totaal kijken inclusief woning gebonden hypotheekaanvragen, dan zien we de afgelopen zeven jaar een enorme stijging bij de rentevaste periode 20 jaar vast. Het aandeel 20 jaar vast is gestegen van 32% in 2017 naar boven de 50%. Ook 30 jaar vast maakte een grote stijging door van een kleine 4% naar ruim 16%. De stijging van 20 en 30 jaar vast ging met name ten koste van 10 jaar vast. Dit aandeel daalde van ruim 45% in 2017 naar 20% nu.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Er is paniek in de tent. Zowel in Nederland als in Europa. De prijzen aan de pomp zijn fors gestegen en ook de gasprijzen bereiken records. Daardoor dreigt vooral in de toekomst de energierekening sterk te stijgen voor huishoudens. Hoge gasprijzen worden namelijk niet direct doorgerekend. Maar als je net aan het einde zit van je energiecontract, dan kun je nu al te maken krijgen met een forse stijging van je maandelijkse energierekening.
Bijna de helft van de huishoudens heeft een variabel contract. Dit zijn de zogenaamde slapers, die niet wisselen van energieleverancier. Voor hen worden de tarieven aangepast per 1 juli en 1 januari. Gemiddeld gingen deze huishoudens per 1 juli al bijna 8% meer betalen voor hun maandelijkse energierekening, maar per 1 januari dreigt een nog veel grotere stijging.
Het kabinet gaat zich beraden op welke wijze zij de snelle stijging van de energieprijzen kan compenseren. Het kabinet had bij de algemene beschouwingen al 375 miljoen euro vrijgemaakt voor verlaging van de energiebelasting. Maar het kabinet ziet nu in dat dit niet voldoende is.
Huishoudens met een lager inkomen worden relatief harder geraakt dan midden- en hogere inkomens. Dat komt in de eerste plaats omdat bij een lager inkomen een groter deel van dit inkomen opgaat aan de energierekening. Daarnaast wonen lagere inkomens veel vaker in slecht geïsoleerde huurwoningen, met als gevolg hoge stookkosten.
De hoge huizenprijzen voelen we niet alleen in onze portemonnee via de energierekening. We noemden al de hoge prijs aan de pomp, maar steeds meer bedrijven zullen de hoge energieprijzen doorrekenen in de producten die ze aan de consument verkopen. Wat een versterkend effect zal hebben op de toch al hoge inflatie. Beleggers zullen uiteindelijk die inflatie vertaald willen zien in een hogere rente.
Denk je erover om je huis beter te isoleren? Lees hier alles over het verduurzamen van je woning.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In het derde kwartaal zagen we 38% meer hypotheekaanvragen voor oversluitingen in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal waren er juist 22% minder hypotheekaanvragen voor oversluitingen. Waarbij we ons moeten bedenken dat het tweede kwartaal een behoorlijke uitschieter naar boven was.
Sinds het vierde kwartaal van 2019 zien we een grote toename in het aantal oversluitingen.
Veel consumenten kiezen dus om over te sluiten. Ze hebben daarvoor verschillende redenen. Een belangrijke reden is natuurlijk om een lagere rente en lagere maandlasten te krijgen. Een andere reden is de wens om de hypotheek aan te passen en dat moment aangrijpen om meteen over te stappen naar een andere geldverstrekker. Denk bijvoorbeeld aan een andere hypotheekvorm, nieuwe looptijd van 30 jaar of financiering van een verbouwing. Maar een hele belangrijke reden is ook dat je door over te sluiten, nu zekerheid krijgt voor een lange periode over de hoogte van de rente en daarmee over de hoogte van de maandelijkse hypotheeklasten. Veel consumenten kiezen daarbij voor een lange rentevaste periode van 20 jaar.
De keuze om nu over te sluiten is niet raar. De hypotheekrente staat historisch laag. Heel veel meer kan de hypotheekrente niet omlaag, terwijl er wel ruimte is voor een behoorlijke stijging van de hypotheekrente. Al wordt dit laatste ook niet echt verwacht; maar een stijging van een paar tienden is heel goed mogelijk. Zo sprak De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse Economische Ontwikkelingen en Voortuitzichten van juni de verwachting uit dat de ‘lange rente Nederland’ de komende jaren stijgt. Van -0,4% in 2020 naar -0,1% in 2021 en vervolgens in 2022 doorstijgt naar 0,2% en in 2023 naar 0,4%. Dat betekent voor de komende twee jaar een verwachte stijging van 0,3% à 0,5%; waarbij het uiteraard de vraag is in hoeverre dit zich ook één op één zal vertalen in een hogere hypotheekrente.
Heb je de afgelopen jaren niet overgesloten en betaal je nog een hoge rente, dan is het misschien nu wel tijd om over te sluiten of rentemiddeling toe te passen. Want ook een stijging van enkele tienden kan over de duur van een nieuwe rentevaste periode van 10 of 20 jaar een boel geld schelen.
Rekenvoorbeeld
We pakken een concreet voorbeeld van twee 55-jarigen die in 2013 een andere koopwoning kochten van € 350.000,-. Hun hypotheek bestond uit een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,6% voor 10 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 130.000,- met een rente van 4,4%. Hun bruto maandlast bedraagt € 1.428,-.
Als deze consumenten nu oversluiten, dan gaat de rente fors omlaag. Zelfs als ze kiezen voor een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. De nieuwe rente voor 20 jaar vast komt uit op 2% en voor de annuïteit op 1,8%. Maar dankzij de gestegen waarde van de woning kan de rente-opslag er grotendeels van af, waardoor de rente voor aflossingsvrij op 1,6% en voor de annuïteit op 1,4%. De nieuwe bruto maandlast komt uit op € 751,-.
Als je vervroegd oversluit en naar een andere geldverstrekker gaat, moet je een boete betalen plus de bijkomende kosten voor de notaris, taxatie en hypotheekadvies. In dit voorbeeld komen die uit op ongeveer € 18.000,-. We gaan er vanuit dat de klant die kosten uit eigen spaargeld betaalt. Deze kosten zijn ook aftrekbaar.
Het grote voordeel voor de klant is dus dat zijn bruto maandlast daalt naar € 751,-. De extra kosten zijn na iets minder dan twee jaar terugverdiend. Dat is dus nagenoeg gelijk aan de resterende rentevaste periode die de klant nog heeft.
Stel dat de rente ongewijzigd blijft, dan kan de klant dus net zo goed nog even afwachten. Maar wat als de rente stijgt? We laten in totaal 4 scenario’s zien, wat de klant bespaard zou hebben over de komende 20 jaar of juist extra betaald zou hebben, als hij besluit om nu niet over te sluiten.
Of en op welk moment je het beste kunt oversluiten is dus op voorhand niet met zekerheid te zeggen. Dat is namelijk afhankelijk van de renteontwikkeling in de resterende duur van je rentevaste periode. Maar uitgaande van een stijging van de hypotheekrente in de komende tijd, lijkt dit een goed moment om het te overwegen.
Meer weten over oversluiten? Lees het hier.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De marktrentes zijn aan het oplopen. Dat zagen we aan het begin van dit jaar al een keer eerder gebeuren. Aanleiding was toen dat duidelijk werd dat vaccins ons grotendeels gingen verlossen van het coronavirus en de economie zich zou kunnen gaan herstellen. Rond mei kwamen er toch wat meer twijfels over de snelheid van het herstel van de wereldwijde economie. Maar nu blijkt dat de economie zich daadwerkelijk snel hersteld. De inflatie is fors gestegen, al zal dat voor een deel tijdelijk zijn. Centrale banken hebben aangekondigd het opkopen van obligaties af te gaan bouwen. Een logisch gevolg is dat de marktrentes stijgen. In de grafiek zie je in de oranje lijn de ontwikkeling van de Nederlandse kapitaalmarktrente.
Op een kleine verlaging na, tegen de marktrente in, is de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG bijna volledig vlak geweest in 2021. Zie de blauwe lijn. De hypotheekrente heeft zich tot nu toe redelijk ongevoelig getoond voor de ontwikkeling van de marktrente. Sinds eind januari beweegt de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG tussen de 1,05% en 1%. Bij sommige andere rentevaste periodes, bijvoorbeeld 30 jaar vast en voor de rentevaste periodes zonder NHG zien we wel iets meer beweging.
Overall zien we dat de daling van gemiddelde hypotheekrentes in 2021 beperkt is gebleven tot maximaal 0,3%. Dat de hypotheekrentes nagenoeg gelijk gebleven zijn en deels zelf gedaald, betekent bij stijgende marktrentes dat geldverstrekkers minder marge maken op hypotheken. Dat geldverstrekkers tot nu toe de marktrentes niet hebben gevolgd is te danken aan de sterke concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt.
Wij verwachten dat de stijgende trend van de marktrente de komende tijd aan zal houden. Zeker nu de centrale banken hun opkoopprogramma’s gaan minderen en de economie onverminderd door blijft groeien. Wij denken dat de wil en de ruimte om de marges nog verder te laten dalen beperkt is voor geldverstrekkers. De kans op een stijging van de hypotheekrentes neemt dan ook toe.
Afgelopen week zagen we dat de gemiddelde hypotheekrentes, voor alle rentevaste periodes, en zowel voor rentes met als zonder NHG, ongewijzigd bleven. Er waren relatief weinig hypotheekrentewijzigingen en de renteverlagingen en -verhogingen hielden elkaar in evenwicht.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het tarief voor de eerste schijf van de inkomstenbelasting gaat omlaag van 37,1% naar 37,07%. Het betekent ook voor de lagere en middeninkomens dat de hypotheekrenteaftrek tegen een iets lager percentage gaat, maar dat is zo verwaarloosbaar dat het voor de meeste huishoudens meestal om nog geen euro op jaarbasis gaat. Dat is anders voor hogere inkomens.
Voor de hogere inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek namelijk omlaag van 43% (2021) naar 40% (2022). Stel je hebt een hypotheek van € 400.000,- en je hypotheekrente bedraagt 2%, dan betaal je op jaarbasis € 8.000 aan hypotheekrente (voor de eenvoud gaan we even uit van een aflossingsvrije hypotheek). Je hypotheekrenteaftrek is in 2022 per maand dan € 20,- lager. Overigens zijn er ook genoeg huishoudens die een rente vast hebben gezet voor 4% of hoger. Dan gaat het dus al om € 40,- minder aftrek per maand.
Tip: Heb je een hoog inkomen en heb je oversluitplannen, dan kan het interessant zijn om dit nog in 2021 te doen, omdat je aftrek van de boeterente en bijkomende financieringskosten 43% bedraagt in plaats van 40%. Stel dat bijvoorbeeld je boeterente en financieringskosten in totaal € 20.000,- bedragen, dan bespaar je € 600,- als je voor het einde van dit jaar je hypotheek oversluit in plaats van in 2022. Wil je dat? Onderneem dan snel actie, omdat geldverstrekkers aan het einde van het jaar druk zijn, waardoor je de kans loopt dat je niet op tijd kunt passeren.
Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,5% in 2021 naar 0,45% in 2022. Maar bedenk wel dat de WOZ-waarde van je woning ook stijgt. Voor woningen met een WOZ-waarde lager dan
€ 75.000,- of hoger dan € 1.110.000,- geldt een ander percentage voor het eigenwoningforfait.
Voorbeeld: Stel de WOZ-waarde van je woning is voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 300.000,-. Het eigenwoningforfait, het bijtellingsbedrag voor de inkomstenbelasting was dan € 1.500,-. De lagere en middeninkomens betalen daar ongeveer € 46,- per maand belasting over.
Stel de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 stijgt met 9%. De WOZ-waarde neemt dan toe naar € 327.000,-. Het eigenwoningforfait in 2022 komt dan uit op ongeveer € 1.472,-. De lagere en middeninkomens betalen in 2022 daar dan ongeveer € 45,- per maand belasting over. Een netto meevaller van ongeveer € 1,- per maand.
Stijgt de WOZ-waarde van je woning harder of heb je een hoger inkomen, dan ben je al snel duurder uit in 2022.
De Wet Hillen wordt volgens schema verder afgebouwd in 2021. Dat betekent dat mensen met geen of een geringe eigenwoningschuld nog maar 86 2/3% van de bijtelling van het eigenwoningforfait als aftrekpost mogen opvoeren. Dit treft vooral oudere woningeigenaren; maar ook dit betekent dat de netto hypotheeklast met slechts een paar euro per maand omhooggaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Op Prinsjesdag 2021 werd de miljoenennota voor 2022 bekend gemaakt door het demissionaire kabinet. Wij zetten de belangrijkste (woon)punten even op een rij.
Het demissionaire kabinet heeft afgelopen dinsdag op Prinsjesdag de Miljoenennota 2022 gepresenteerd. Wij zetten een paar belangrijke plannen voor 2022 op een rij, met name op het gebied van wonen en de woonlasten.
De gemiddelde koopkracht blijft nagenoeg gelijk in 2022; met gemiddeld slechts een kleine groei van 0,1%, maar bijvoorbeeld ook met een 0% groei voor gepensioneerden en een achteruitgang van 0,2% voor alleenverdieners. Maar hoe de werkelijke koopkracht zich van een individu en huishouden zich ontwikkeld is, blijft erg afhankelijk van de persoonlijke situatie. Krijg je bijvoorbeeld een nieuwe baan met een hoger salaris, loopt je energiecontract af en krijg je te maken met de hogere energieprijzen van nu of zit je aan het einde van je rentevaste periode waardoor je rente en hypotheeklasten fors omlaag gaan.
Het kabinet trekt een miljard euro extra uit voor de woningbouw. Dat klinkt als heel veel, maar het wordt uitgesmeerd over tien jaar. Ook trekt het kabinet geld uit voor verduurzaming van wonen, zoals subsidie voor installatie van hybride waterpompen en de isolatie van woningen. Maar het blijft met deze maatregelen, druppels op een gloeiende plaat.
Het huidige woonbeleid werkt niet. Dat blijkt weer uit de laatste cijfers. Afgelopen augustus waren de huizenprijzen 18% duurder dan een jaar geleden. Dat is de grootste stijging sinds 2000.
Het is daarom belangrijk dat er snel een nieuw kabinet komt, die serieus werk kan maken van plannen om de woningbouw vlot te trekken. Bijvoorbeeld: de versnelling van procedures, meer regie van de rijksoverheid om woningbouw te stimuleren, een plan over de stikstofproblematiek en wellicht ook een verdere wijziging van de hypotheekrenteaftrek. Dat is waarschijnlijk niet iets wat op hele korte termijn meteen resultaten zal opleveren.
Per 2022 veranderen een paar zaken rond de eigen woning, die grotendeels al bekend waren.
Het belastingtarief in de eerste schijf gaat omlaag van 37,10% naar 37,07%. Dat betekent dat de lagere en middeninkomens iets minder hypotheekrenteaftrek hebben. Voor de meeste huishouden scheelt dat nog geen euro op jaarbasis. Voor de hogere inkomens gaat de maximale aftrek omlaag van 43% naar 40%. Dat betekent voor sommige huishoudens een paar tientjes hogere netto hypotheeklast per maand. Maar dankzij de lage hypotheekrente zal het bij veel huishoudens met een hoog inkomen beperkt blijven tot onder een tientje per maand.
Tip: heb je een hoog inkomen en oversluitplannen, dan is het gunstig om dan nog in 2021 over te sluiten, zodat je de boeterente nog kunt aftrekken tegen 43%.
Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,5% naar 0,45% voor de meeste woningen. Dat klinkt fijn, maar het voordeel wordt grotendeels te niet gedaan door de huizenprijsstijging. Stel je woning was € 300.000,- dan had je een bijtellingspost voor je eigen woning van € 1.500,-. Als de WOZ-waarde met 9% stijgt naar € 327.000,-, dan is ondanks het lagere bijtellingspercentage je bijtelling nog altijd € 1.472,-. Is de stijging van je WOZ waarde iets meer dan 11% dan ben je zelfs duurder uit.
Voor vooral oudere belastingplichtigen, die geen of slechts een kleine hypotheek hebben, hebben te maken met de verdere afbouw van de Wet Hillen.
Tot slot stijgt de vrijstelling voor vermogen licht van € 50.000,- per belastingplichtige naar € 50.650,- en ook daalt het tarief als je wel vermogensbelasting moet betalen.
De NHG-grens stijgt van € 325.000,- naar € 355.000,- in 2022. Toch komen steeds meer woningen buiten beeld voor NHG omdat de gemiddelde huizenprijs in januari 2022 rond de € 400.000,- ligt. Met een hypotheek zonder NHG loop je het rentevoordeel mis. Al ligt dit rentevoordeel wel op een historisch laagtepunt. Bovendien zien we dat ook veel doorstromers een behoorlijk bedrag aan overwaarde in brengen waardoor de rente-opslag zonder NHG toch al lager is. Toch blijft het interessant om een woning met NHG te financieren als je aan de voorwaarden voldoet, omdat NHG een belangrijk vangnet biedt mocht je door onverwachtse omstandigheden in de problemen komen. Dat speelt helemaal als op een bepaald moment de huizenprijzen een stuk lager uitvallen. En hoewel dat nu niet waarschijnlijk is, is het toch fijn om dat extra vangnet te hebben als de markt ineens omslaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Van alle woningen die er in Nederland verkocht worden, gaat het in 1 op de 4 à 5 gevallen om een nieuwbouwwoning. In 2020 waren er 69.000 nieuwbouwwoningen en voor dit jaar worden er 68.000 verwacht en in 2022 70.000. We benoemen vijf redenen waarom consumenten graag voor een nieuwbouwwoning kiezen.
Nieuwbouwwoningen zijn heel energiezuinig en steeds meer nieuwbouwwoningen zijn zelfs energieneutraal (dat wil zeggen dat een woning evenveel energie opwekt als verbruikt). Dat betekent dat je ook geen of zeer lage energiekosten hebt. Bij bestaande woningbezitters, die geen energiebesparende maatregelen hebben doorgevoerd, zien we juist dat de energiekosten en steeds groter deel van de woonlasten vormen.
Een nieuwbouwwoning vraagt om veel minder onderhoud dan een bestaande woning. Zeker in de beginjaren. Maar ook door het gebruik van andere materialen, zoals bijvoorbeeld kunststof kozijnen, heb je er in de toekomst veel minder onderhoud aan. Dat zal zeker ook voor oudere woningkopers, die een steeds groter deel van de woningmarkt vormen, een belangrijke factor zijn.
Een nieuwbouwwoning stijgt de eerste jaren na aankoop vaak veel sneller dan een bestaande koopwoning.
Een belangrijk voordeel van een nieuwbouwwoning is dat je vanaf de tekening een boel zelf kunt bepalen. Via meerwerk kun je de woning helemaal naar je eigen zin inrichten en ook de inrichting van de tuin kun je zelf bepalen. Bij een bestaande woning is dat veel
lastiger en zelfs met slopen en verbouwen ben je vaak toch beperkter dan in een
nieuwbouwwoning.
We zien steeds meer geldverstrekkers die een lagere hypotheekrente aanbieden bij nieuwbouwwoningen. De hoogte van de korting kan erg verschillen, van enkele honderdsten tot soms enkele tienden. Zo kent ABN AMRO Bank een duurzaamheidskorting van 0,15%, bij Obvion is die 0,05%, en bij Florius en Rabobank is de korting 0,1%. Rabobank kent ook een Groenhypotheek voor milieuvriendelijke en duurzame nieuwbouwwoningen waar een groenverklaring voor is afgegeven. Je kunt daarmee maar liefst 0,5% korting krijgen op je hypotheekrente, waarbij je er wel rekening mee moet houden dat dit alleen geldt voor een 10 jaar vaste hypotheekrente (de meeste woningkopers zetten de rente graag tot iets langer vast). Een wat kleinere geldverstrekker, Woonnu, richt zich heel nadrukkelijk op nieuwbouw en energiezuinige bestaande woningen. Woonnu laat de hoogte van de korting afhangen van hoe energiezuinig een woning is, waarbij de korting fors kan zijn, tot wel 0,25%. Verder kent Nationale Nederlanden een speciaal nieuwbouwtarief, waarbij de korting afhankelijk is van de gekozen rentevaste periode en hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning.
Heb je enkele jaren geleden een hypotheek zonder NHG afgesloten en heb je geen plannen om te verhuizen? Dan is het toch raadzaam om eens goed naar je hypotheek te kijken? Grote kans dat je eenvoudig tot wel vijf à zeven tienden kunt besparen op je rente. Zeker als het al weer een aantal jaar geleden is dat je de hypotheek hebt afgesloten.
Je betaalt een rente-opslag voor een hypotheek zonder NHG, omdat de geldverstrekker een groter risico loopt dat hij een deel van zijn geld niet terugkrijgt als je om bepaalde redenen niet meer in staat bent om je hypotheeklasten te betalen. Bijvoorbeeld doordat je werkloos bent geworden of je relatie eindigt. De rente-opslag is hoger naarmate je hypotheek groter is in verhouding tot de waarde van de woning. Koop je bijvoorbeeld een woning van €400.000,- en heb je een hypotheek nodig van ook € 400.000,- dan betaal je op dit moment een rente-opslag van ongeveer 0,45% ten opzichte van het NHG tarief. De hoogte van de rente-opslag verandert in de loop van de tijd, afhankelijk van de economische omstandigheden. Hieronder laten we de hoogte van de rente-opslag zien voor de twee veel gekozen rentevaste periodes 10 en 20 jaar vast op een paar verschillende momenten.
In 2016 lag de gemiddelde rente-opslag voor een hypotheek zonder NHG (t/m 100% van de waarde van de woning) op 0,67%. Dat daalde in de jaren erna, tot ongeveer 0,43 à 0,44% in maart 2019. Door het uitbreken van de coronacrisis, werden geldverstrekkers bang dat de hypotheekverliezen door een economische crisis wel eens konden gaan oplopen. De renteopslag voor 10 jaar vast ging licht omhoog, maar bij 20 jaar vast steeg die in een korte periode met 0,15% naar 0,58% in juli 2020. Daarna zette heel langzaam weer een daling in en zien we voor 10 jaar vast zelfs het laagste verschil tussen hypotheken met en zonder NHG.
Bij veel geldverstrekkers kun je vragen of de rente-opslag verlaagd kan worden als je hypotheek in verhouding met de waarde van de woning nu een stuk lager is, dan toen je de hypotheek afsloot. Daarbij kijkt de geldverstrekker naar de rente-opslagen die golden toen je de hypotheek afsloot. Dankzij de fors gestegen huizenprijzen kunnen veel woningeigenaren met een hypotheek zonder NHG besparen. Waarbij natuurlijk geldt dat als de woningaankoop langer geleden heeft plaatsgevonden, de prijsstijging tot nu, veelal ook groter is. De geldverstrekker zal vaak een taxatierapport vragen, om aan te tonen dat de waarde van je woning is gestegen. Soms mag je ook de WOZ-waarde gebruiken; maar bedenk dan wel dat dit vaak een behoorlijk lagere waarde is dan uit een taxatierapport komt. Helaas zijn er ook enkele geldverstrekkers die niet toestaan dat je tussentijds de rente-opslag laat aanpassen; bij hen kan dat alleen aan het einde van de rentevaste periode. Belangrijk is dat je zelf actie onderneemt. Doe je dat niet, dan laat je dus eigenlijk gratis geld liggen en dat is zonde.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Max Verstappen en de Formule 1 hebben er afgelopen weekend een feestje van gemaakt op het circuit van Zandvoort. Al zorgt dit evenement ook voor veel controverse. Natuurbeschermers probeerden de bouw van het circuit tegen te houden, omdat dit ten koste ging van zandhagedissen en rugstreeppadden. Evenementenorganisaties waren verbolgen dat de Formule 1 wel doorging, maar dat zij geen evenementen mogen organiseren. Een milieuorganisatie probeerde via een kort geding vergeefs de race tegen te houden, omdat de provincie bij de vergunningverlening een verkeerde rekensom zou hebben gemaakt ten aanzien van de uit te stoten stikstof. Vorige week lekte uit dat het kabinet op Prinsjesdag bekend gaat maken dat zij zes tot zeven miljard euro extra gaat uittrekken om de CO2-uitstoot te verminderen. Ondanks alle mooie woorden dat klimaatbeleid hoog op de agenda staat, lijkt het nog steeds meer zo te zijn dat het kabinet dit doet omdat het ‘moet’ in plaats van dat ze zelf hier het belang van inziet. De extra miljarden voor onder meer elektrische auto’s en isolatie van woningen lijken voor een belangrijk deel afgedwongen door de Urgenda rechtszaak.
Afgelopen twee maanden kwam meer dan een derde van alle gebruikte stroom in Nederland uit een hernieuwbare bron. Ondanks het matige zomerweer waren zonnepanelen in augustus, goed voor 13,6% van de stroom, eenzelfde percentage kwam uit windenergie en 10% kwam
uit biomassa. Ongeveer 1,5 miljoen huishoudens hebben zonnepanelen op hun huis liggen. Dat betekent dat bijna 1 op de 5 huishoudens nu zonnepanelen heeft. Gemiddeld komen er de laatste drie jaar 240.000 huizen bij met zonnepanelen. Zonnepanelen zijn een laagdrempelige manier om aan verduurzaming te doen, maar er zijn uiteraard veel meer manieren. Welke wijze van verduurzamen bij jou past is uiteraard ook afhankelijk van het type en de leeftijd van je woning.
Er zijn meerdere redenen om je woning te verduurzamen:
1. Een beter milieu
Als we de klimaatgevolgen willen afremmen, zullen we allemaal, particulieren en bedrijven, stappen moeten zetten om onze CO2-uitstoot te verminderen.
2. Meer wooncomfort
Wat nog wel eens vergeten wordt, is dat veel verduurzamingsmaatregelen aan een woning ook leiden tot een hoger wooncomfort. Bijvoorbeeld extra isolerend glas zorgt ervoor dat je minder last hebt van tocht. Hetzelfde geldt voor isolerende kozijnen en bijkomend voordeel van deze kunststof kozijnen is dat je er ook veel minder onderhoud aan hebt.
3. Hogere waarde van de woning
Een woning die energiezuinig en goed geïsoleerd is, levert bij verkoop meer geld op, dan een woning die minder zuinig en minder geïsoleerd is. Er van uitgaande dat de verduurzaming van woningen de komende jaren een steeds grotere vlucht zal krijgen, zal dit de prijs van woningen met een laag energielabel steeds meer gaan drukken.
4. Lagere energiekosten
Verduurzamen van een woning leidt ook tot minder energiekosten. Hoe lang de terugverdientijd is, verschilt per energiebesparende maatregel.
Investeren in verduurzaming is interessant bij de huidige lage spaarrente van rond de nul procent. Maar ook als je geld moet lenen via bijvoorbeeld je hypotheek, profiteer je nu van de lage hypotheekrente. We laten voor een paar verschillende investeringsbedragen zien wat de bruto kosten ongeveer zijn als je die financiert met een hypotheek. De hoogte van de rente die je betaalt, is afhankelijk van hoe lang je de rente vast zet en of je met of zonder NHG leent. In de onderstaande berekening van de bruto maandlasten zijn we even uitgegaan van een rente die 15 jaar vastgezet wordt tegen 1,6%.
| Hoogte investering | Annuïteitenhypotheek | Aflossingsvrije hypotheek |
| € 5.000,- | € 18 | € 7 |
| € 10.000,- | € 35 | € 13 |
| € 20.000,- | € 70 | € 27 |
| € 30.000,- | € 105 | € 40 |
We zijn even van bruto bedragen uitgegaan, maar als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit, dan is de rente ook nog eens aftrekbaar, als je de investering gebruikt voor verduurzaming van je eigen woning. Je komt dan netto nog een paar euro lager uit dan de bedragen die in de tabel worden genoemd.
De kosten van de investering zullen in veel gevallen lager zijn dan de besparing in de energielasten. Verduurzamen is dus een mooie manier om je energielasten te verlagen, de waarde van je woning stijgt, je wooncomfort stijgt en het is goed voor het klimaat. Genoeg redenen om te verduurzamen, en niet omdat het moet, zoals bij de overheid, maar omdat het kan en zinvol is.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Eén op de drie geldverstrekkers verlaagde afgelopen week de hypotheekrentes voor één of een beperkt aantal rentevaste periodes. E waren relatief meer verlagingen bij hypotheken zonder NHG dan met NHG. De licht dalende trend zien we de laatste vijf weken en zorgt voor laagterecords. De daling in deze vijf weken zelf stelt niet zoveel voor en bedraagt voor de gemiddelde hypotheekrentes tussen de één en vier honderdsten voor hypotheekrentes met NHG en tussen drie en vijf honderdsten voor hypotheekrentes zonder NHG.
Wil je weten wat de hypotheekrente op iets langere termijn gaat doen, dan kun je waarschijnlijk beter in de gaten houden wat de marktrente doet. Die marktrente liep de eerste maanden van dit jaar fors op, maar vanaf half mei zette een dalende trend in. Tot twee weken geleden. In aanloop naar een speech van de voorzitter van de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten, steeg de marktrente. Na de speech was er even een adempauze, waarna de marktrente afgelopen week weer iets verder opliep, zodat we de laatste twee weken een stijgende trend zien. Sinds het dieptepunt is de marktrente met ruim tien honderdsten opgelopen. Dat is nog niets om meteen ongerust over te worden, maar het laat wel zien dat dit meer dan het dubbele is van de daling die we bij de gemiddelde hypotheekrentes hebben gezien in de afgelopen vijf weken. Het is zaak om daarom de rentes goed in de gaten te houden. Ruim een week geleden gaf de voorzitter van de Fed aan dat als de economie zich op de huidige manier blijft ontwikkelen, de Fed vanaf het einde van het jaar haar opkoopprogramma van obligaties gaat afbouwen. Dat betekent dat er een hele grote speler op relatief korte termijn stopt met het kopen van obligaties (staatsobligaties en hypotheekobligaties), wat waarschijnlijk gaat leiden tot een licht stijgende rente.
Afgelopen week bleek dat de inflatiecijfers in Europa hoger uitvallen dan verwacht. Voor de gehele eurozone kwam de inflatie uit op 3%, en dat is toch een stukje hoger dan de verwachtte 2,7%. We moeten terug naar 2011 om een dergelijk hoge inflatie te zien. De inflatie is minder hoog dan in de Verenigde Staten, maar er zit wel een duidelijk stijgende lijn in en we zitten ook boven de inflatie die de ECB als wenselijk acht, namelijk 2%. Maar tot nu toe betoogt de Europese Centrale Bank (ECB) dat de huidige opleving van de inflatie tijdelijk is. Aankomende week is er een bijeenkomst van de ECB en er worden door de meeste beleggers niet meteen wijzigingen in het beleid verwacht. Een aankondiging van de afbouw van het opkoopprogramma, zoals in de Verenigde Staten, is niet waarschijnlijk. Maar interessant was het interview van president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank in de Volkskrant. Hij gaf aan dat wat hem betreft maart 2022 het eindpunt is van het opkoopprogramma en dat de ECB na moet gaan denken over de afbouw. Hij ziet geen reden voor verlenging, omdat het doel van het opkoopprogramma bereikt is. Het verschil tussen de rentes die de verschillende eurolanden moeten betalen is klein en de schade die het coronavirus bracht aan de inflatievooruitzichten is hersteld. Knot verwacht binnen een paar jaar een duurzame verhoging van de inflatieverwachtingen en daarmee ook een iets hogere rente. Ook een centraal bankier kan het mis hebben, maar de kans dat de marktrente en hypotheekrentes op de middellange termijn iets hoger zullen liggen dan nu, lijkt groter dan
nieuwe laagterecords voor de hypotheekrentes in 2022.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het CBS maakte vorige week bekend dat er steeds meer 65-plussers aan het werk zijn. Inmiddels 300.000, waarvan bijna 200.000 in de leeftijd van 65 tot 70 jaar, ruim 70.000 in de leeftijd van 70 tot 75 jaar en 30.000 is 75 jaar of ouder. Die groei komt enerzijds door het opschuiven van de AOW-leeftijd naar op dit moment 66 jaar, maar ook door de vergrijzing.
De grootste groei zit de laatste jaren bij de 65-jarigen. Was in 2003 slechts één op de drie 65-jarigen aan het werk, in 2020 is dat gestegen naar vier op de tien.
Uit onderzoek van SD Worx, een internationaal HR-bedrijf, blijkt dat de meeste 55-plus werknemers willen werken tot hun 66e. En dat is wellicht niet alleen willen, maar ook moeten, vanuit financieel oogpunt. Jonge werknemers geven aan dat ze door willen werken tot gemiddeld hun 60e. Interessant is dus dat jongeren dus vaak een idee hebben van eerder stoppen met werken, terwijl bij oudere werknemers al veel meer de realiteit is ingedaald dat er waarschijnlijk tot de AOW/pensioengerechtigde leeftijd doorgewerkt moet worden. En dat er hoogstens misschien een paar maanden eerder gestopt kan worden met werken, in plaats van jaren. Een andere opvallende conclusie uit dit internationale onderzoek is dat binnen de categorie 55-plussers bijna twee op de tien aangeeft het niet erg te vinden om langer te werken dan de wettelijke pensioenleeftijd. Aan de andere kant geeft bijna drie op de tien aan dat niets hen langer aan het werk kan houden na het bereiken van de pensioenleeftijd.
Goede intenties ten spijt, bereiden de meeste Nederlanders zich niet goed voor op hun pensioen of de wens om eerder te stoppen met werken. Uit onderzoek van Wijzer in Geldzaken uit 2020 bleek dat slechts één op de vijf zich geregeld verdiept in de eigen pensioensituatie. Ruim één op de drie 55-plussers heeft zelfs spijt dat ze zich niet eerder verdiept hebben in hun pensioensituatie. Hoe kun je inzicht krijgen in je financiële situatie bij pensionering?
Via mijnpensioenoverzicht.nl kun je met je DigiD heel makkelijk inzicht krijgen in je verwachte pensioeninkomen. Je ziet een schatting wat je aan AOW gaat krijgen en wat je aan pensioen krijgt op basis van wat je via je werkgever(s) hebt opgebouwd. In het overzicht staat overigens niet wat je zelf nog aan pensioen opbouwt via een lijfrenteverzekering of lijfrenterekening. Je kunt zien of je een pensioentekort hebt en welk inkomen je eventuele partner of kinderen krijgen bij overlijden van jezelf.
Een pensioentekort hoeft niet meteen te betekenen dat je financieel een probleem hebt als je met pensioen gaat. Daarvoor moet je namelijk niet alleen naar je inkomsten kijken maar ook naar je uitgaven. In veel gevallen zijn je maandelijkse uitgaven lager dan nu.
De twee belangrijkste oorzaken zijn:
Stel dat je pensioeninkomen netto € 400,- per maand lager geschat wordt dan je huidige netto inkomen. Een belangrijke kostenpost zijn je hypotheeklasten. Als door aflossing van een deel of de volledige hypotheek je toekomstige hypotheeklasten € 400,- of meer omlaag gaan, dan heb je feitelijk evenveel te besteden als nu. De aflossing op je hypotheek is dan dus in feite een mooie pensioenvoorziening.
Het is zaak om inzicht te krijgen in je inkomsten na pensionering, maar dus ook in je uitgaven. Die uitgaven zijn natuurlijk ook erg afhankelijk van wat je na pensionering van plan bent om te gaan doen. Ga je veel meer reizen, uit eten of start je een dure hobby, dan moet je daar natuurlijk rekening mee houden. Aan de andere kant zijn er ook wel bepaalde uitgaven die omlaag gaan of verdwijnen. Niet alles is nu al in beton gegoten, maar je kunt wel een goed eerste beeld krijgen. Dan weet je ook of je eventueel nog iets moet repareren. Daarbij geldt, hoe eerder je er mee begint, hoe lager de financiële investering hoeft te zijn. Omdat je een langere periode rendement kunt behalen.
Het is ook raadzaam om je pensioensituatie periodiek opnieuw na te laten kijken. In je eigen leven maar ook in de markt veranderen zaken, die allemaal invloed kunnen hebben. We noemen een paar zaken
Hoe zit het bijvoorbeeld met je hypotheek?
- Tot wanneer heb je hypotheekrenteaftrek? En misschien schaft een toekomstig kabinet de hypotheekrenteaftrek wel (geleidelijk) af; wat betekent dat dan voor je netto hypotheeklasten?
- Kun je als je pensioeninkomen een stuk lager is, wel een nieuwe hypotheek afsluiten als je nu een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt en je aan het einde van de looptijd van de hypotheek komt?
- Voor hoe lang staat je rente nog vast en wat betekent het voor je hypotheeklasten als de rente voor een volgende rentevaste periode een stuk hoger staat?
Hoe zit het met je dromen en wensen?
- Misschien droom je wel van reizen, een vakantiewoning, een bepaalde hobby of een andere woning. Je dromen en wensen zijn ook niet statisch, maar wijzigen in de loop van de tijd. Bijvoorbeeld ook door de staat van je gezondheid, maar ook of je met z’n tweeën bent of alleen.
Wanneer mag je met pensioen en hoe zit het met de hoogte van het pensioen?
- De AOW-leeftijd gaat omhoog: naar 67 jaar in 2024 en daarna stijgt die mee met de levensverwachting (bij elke stijging van één jaar levensverwachting gaat de AOW-leeftijd omhoog met acht maanden). Op basis van de huidige verwachtingen zal iemand die geboren is in 1970 waarschijnlijk op 68-jarige leeftijd met pensioen en iemand die geboren is in 1982 mag waarschijnlijk op 69-jarige leeftijd met pensioen.
- Wil je eerder stoppen met werken of (deels) minder gaan werken? Of wil je deels langer doorwerken dan je pensioenleeftijd?
- Als je wijzigt van baan kan dit ook gevolgen hebben voor je pensioen, omdat je nieuwe werkgever een andere pensioenregeling heeft dan je huidige werkgever?
- Wat betekent het nieuwe pensioenstelsel voor de hoogte van mijn pensioen?
- Wat betekent het als je relatie eindigt? Kun je dan nog in je woning blijven wonen?
- Wat zijn de financiële gevolgen als mijn partner komt te overlijden?
Tot slot willen we nog even terug naar het CBS onderzoek. Interessant is dat er steeds meer ouderen zijn, die ook na het bereiken van hun pensioenleeftijd blijven werken. Al is dat vaak wel voor minder uren. Zij werken over het algemeen omdat het kan en niet omdat het (financieel) moet. Het zijn mensen die het fijn vinden om te werken en er zitten ook veel zelfstandige ondernemers tussen. Met de verdergaande vergrijzing en het steeds verder oplopend aantal vacatures, is het zaak voor de overheid, werkgevers en vakbonden om de arbeidsparticipatie van deze groep mensen zoveel mogelijk te stimuleren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.