Vraag aan een buitenlander aan welke eigenschappen ze bij een Nederlander denken en de kans is groot dat nuchterheid en zuinigheid genoemd worden. De Nederlandsche Bank (DNB) maakte vorige week bekend dat Nederlanders € 10,5 miljard aan banktegoeden bij banken in de eurozone exclusief Nederland hebben staan. DNB meldde er ook nog bij dat dit een verdubbeling is ten opzichte van twee jaar geleden.
€ 10,5 miljard lijkt een duizelingwekkend bedrag, maar dat is slechts 1,8% van de banktegoeden van alle Nederlandse huishoudens. Bij Nederlandse banken staat eind september € 566,7 miljard. Een groot deel daarvan staat bij de grootbanken en die bieden niet de hoogste spaarrente. Bij lange na niet.
Blijkbaar zijn we toch niet zo zuinig, want bij meerdere niet-grootbanken, vaak buitenlandse banken kun je bijna het dubbele aan spaarrente krijgen voor een direct opneembare spaarrekening. In onderstaande grafiek laten we de ontwikkeling van de spaarrente zien in 2023 bij de drie grootbanken en een buitenlandse bank, Renault bank. Je kunt bij Renault bank sparen via het Nederlandse platform Raisin en het depositogarantiestelsel is van toepassing. In de grafiek hieronder zijn we uitgegaan van een spaarder met € 50.000,- aan spaargeld. We zien dat de grootbanken ING bank en Rabobank staffels kennen. Zo ontvang je bij Rabobank over de eerste € 20.000,- 1,7% en tussen de € 20.000,- en € 100.000,- 1,6%. Bij ING Bank is dat op de Oranjerekening 1,5% over de eerste € 10.000,- en 1,25% op het spaarbedrag tussen de € 10.000,- en € 100.000,-. Overigens is Renault Bank slechts een voorbeeld. Er zijn enkele banken die op dit moment nog hogere spaarrentes bieden. Er valt dus echt wat te kiezen.
Als we even de spaarrentes hanteren die op dit moment gelden en als we ervan uitgaan dat die het hele jaar zou gelden, dan ben je met € 50.000,- aan spaargeld bij Rabobank op dit moment het gunstigst uit van de grootbanken, met een rente van € 820,-. Bij Renault Bank kom je echter uit op een rente van € 1.450,-. Dat scheelt maar liefst € 630,- op jaarbasis.
De nieuwe Pensioenwet is sinds 1 juli 2023 van kracht. Er moet de komende jaren nog veel gebeuren. Pensioenfondsen moeten hun pensioenregelingen aanpassen aan de nieuwe wet. Maar er zijn ook zaken die al meteen van toepassing zijn. De mogelijkheid om zelf pensioen op te bouwen via lijfrentes is verruimd. Daar kun je nog dit jaar gebruik van maken als je een lijfrente voor het einde van het jaar stort.
Hoeveel inkomen je hebt als je met pensioen gaat, is afhankelijk van drie componenten. In de eerste plaats krijg je AOW als je de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Daarnaast kun je pensioen ontvangen via het pensioenfonds of de pensioenverzekering die via je werkgever is afgesloten. Dat kunnen ook meerdere pensioenen zijn als je meerdere werkgevers hebt gehad. Maar dat pensioen kan ook tegenvallen of zelfs volledig ontbreken. Bijvoorbeeld als je altijd zelfstandige bent geweest of als één of meerdere van je werkgevers geen of beperkte pensioenregeling kende. De derde manier om pensioen inkomen te realiseren is via het zelf regelen van een pensioen via een lijfrente.
De overheid vindt het belangrijk dat mensen een goed pensioeninkomen hebben en daarom kun je fiscaal gunstig sparen of beleggen via een lijfrente. Je mag onder bepaalde voorwaarde het bedrag dat je in een lijfrente steekt aftrekken van je inkomen voor de inkomstenbelasting. Wel is het zo dat je inkomstenbelasting gaat betalen op het moment dat de lijfrente tot uitkering komt als je de AOW-gerechtigde leeftijd hebt bereikt. Door een lijfrente verschuif je in ieder geval belastingbetaling naar de toekomst en in sommige gevallen val je in de toekomst in een lager belastingtarief dan nu.
Hoeveel je in een jaar af mag trekken van de inkomstenbelasting als je een lijfrente stort, wordt de jaarruimte genoemd. De berekening van de jaarruimte is afhankelijk van verschillende factoren, bijvoorbeeld je inkomen en hoeveel je pensioen je via de werkgever hebt opgebouwd. Op de site van de Belastingdienst kun je een berekening van de jaarruimtemaken voor jouw persoonlijke situatie.
De jaarruimte berekening is fors verruimd. In de oorspronkelijke berekening over 2023 mocht je 13,3% van het inkomen meetellen en dat is met de nieuwe pensioenwet verhoogd naar 30%. Aan de hand van een voorbeeld laten we zien welke extra ruimte er ontstaat (let op: dit is een vereenvoudigd voorbeeld). Voor de jaarruimte berekening wordt er gekeken naar het inkomen in 2022. In ons voorbeeld was het inkomen in 2022 (zie voor de exacte definitie van inkomen de site van de Belastingdienst) € 55.000,- en deze persoon had een pensioen aangroei bij zijn werkgever in 2022 (factor A genoemd) van € 1.000,-.
Volgens de oude lijfrenteberekening had deze persoon een jaarruimte van ruim € 1.000,-. In de nieuwe berekening stijgt dit naar ruim € 10.000,-. Deze persoon kan voor het einde van 2023 een lijfrente storten van € 10.000,- en dit bedrag bij zijn belastingaangifte over 2023 aftrekken. Deze persoon krijgt dan € 3.693,- terug van de Belastingdienst. Voor bepaalde hogere inkomens is dat bedrag zelfs nog hoger en kan oplopen naar € 4.950,-.
Je moet dat geld natuurlijk wel beschikbaar hebben en je realiseren dat je daar in beginsel niet meer bij kunt komen. Als je een lijfrente afkoopt dan betaal je een hele hoge boete.
Heb je onvoldoende jaarruimte dan kun je misschien toch een (extra) bedrag aftrekken bij de inkomstenbelasting. Als je de afgelopen jaren je jaarruimte niet hebt gebruikt dan kun je daar alsnog gebruik van maken. Via de zogenaamde reserveringsruimte. Hier gaan we niet dieper op in, behalve dat ook die regeling uitgebreid is onder de nieuwe pensioenwet. In plaats van dat je 7 jaar terug mag kijken, is dat verruimd naar 10 jaar.
Tot slot de laatste verruiming. In het verleden mocht je een lijfrente inleggen tot het moment dat je de AOW-leeftijd bereikte. In de nieuwe pensioenwet is de grens opgeschoven tot 5 jaar na het bereiken van de AOW-leeftijd.
De gemiddelde vaste hypotheekrentes zijn nagenoeg weer terug op het niveau van het begin van het jaar. Aan het begin van het jaar zagen we een kleine daling bij de vaste hypotheekrentes, maar daarna gingen ze toch vooral licht omhoog tot en met oktober. De laatste weken zien we juist weer een lichte daling. Voor de gemiddelde variabele hypotheekrente geldt dat die het hele jaar omhoog ging en er nu sprake is van een stabilisatie. Hieronder vergelijken we de tarieven met NHG in week 1 met afgelopen week, week 49.
| variabel | 5 jaar | 10 jaar | 20 jaar | 30 jaar |
week 1 ‘23 | 3,40 | 4,18 | 4,23 | 4,41 | 4,57 |
week 49 ‘23 | 5,28 | 4,11 | 4,22 | 4,54 | 4,63 |
verschil | 1,88 | -0,07 | -0,01 | 0,13 | 0,06 |
Bij de hypotheekrentes zonder NHG (t/m 100% marktwaarde) zijn de verschillen tussen week 1 en 49 nog kleiner.
| variabel | 5 jaar | 10 jaar | 20 jaar | 30 jaar |
week 1 ‘23 | 3,92 | 4,64 | 4,68 | 4,98 | 5,07 |
week 49 ‘23 | 5,74 | 4,51 | 4,67 | 5,00 | 5,11 |
verschil | 1,82 | -0,13 | -0,01 | 0,02 | 0,04 |
De laatste weken is er een groot optimisme bij beleggers ontstaan. Ze verwachten dat de centrale banken geen renteverhogingen meer gaan doorvoeren en dat het hoogste punt dus is bereikt. Die verwachtingen worden ondersteund door inflatiecijfers in de VS en de eurozone die hard genoeg naar beneden gaan. Het lijkt er zelfs op dat het optimisme steeds groter wordt en beleggers verwachten dat de eerste renteverwachting steeds eerder in het jaar 2024 zal vallen; zeker in de VS.
Sinds eind oktober de rentes op de financiële markten het hoogtepunt bereikten, zijn de rentes met ongeveer 0,7% à 0,8% gedaald.
De daling van de hypotheekrentes betrof in deze periode ‘slechts’ 0,2% à 0,3%. Dat komt doordat hypotheekrentes de rentes op de financiële markten volgen, maar wel op gepaste afstand. Zo stegen de hypotheekrentes in de afgelopen maanden minder hard dan de rentes op de financiële markten. En nu dalen de hypotheekrentes ook wat minder hard dan de rentes op de financiële markten.
Deze week komen de besturen van de centrale banken in de VS (de Fed) en Europa (de ECB) weer bijeen. Er wordt noch van de Fed, noch van de ECB een renteverlaging, laat staan een renteverhoging verwacht. De toelichting van de centrale banken zal interessant zijn. Tot nu toe benadrukken beide centrale banken dat ze de rente op het huidige niveau zullen houden tot dat de inflatie het gewenste niveau heeft bereikt.
De vraag is hoe de centrale banken aan kijken tegen de snel dalende marktrentes en of ze die willen keren door harde uitspraken te doen. Want de dalende lange rentes is nog niet in lijn met hetgeen centrale banken met hun beleid willen bereiken, namelijk het afremmen van de economie. Aan de andere kant zal zeker de ECB ook met een schuin oog kijken naar de economie en zich afvragen of de eurozone niet in een te zware recessie terecht gaat komen. Kortom, het leven van een bestuurder van een centrale bank gaat niet over rozen. Beleggers kijken dan ook reikhalzend uit naar de bestuursvergaderingen van de Fed en de ECB deze week. Vervolgens is het spannend hoe beleggers op de toelichtingen van de centrale bankiers zullen reageren.
De inflatie in Nederland in november kwam volgens een snelle berekening van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) uit op 1,6%. Dat is de inflatie op jaarbasis. Daarmee komt de inflatie op jaarbasis hoger uit dan in oktober, toen het verschil op jaarbasis nog -0,4% was. Dat betekent overigens niet dat de prijzen op maandbasis zijn gestegen. Integendeel, de prijzen lagen in november ongeveer 1,1% lager dan in oktober.
Voor de ontwikkeling van de rentes is niet zozeer de ontwikkeling van de inflatie in Nederland van belang, maar die in Europa. Van de 20 eurozone-landen ging alleen de inflatie in Nederland omhoog. De jaarlijkse inflatie in de hele eurozone kwam in november uit op 2,4%. Dat is lager dan de 2,9% in oktober.
Christine Lagarde, president van de Europese Centrale Bank (ECB), waarschuwt wel voor te veel optimisme. De prijzen stijgen nog altijd harder dan gewenst. Bovendien bestaat de kans dat de inflatie hierna toch een korte opleving krijgt. Bijvoorbeeld als de lonen per 1 januari stijgen en er automatische prijscorrecties aan het begin van het nieuwe jaar komen. Over twee weken is de volgende bestuursvergadering van de ECB. De verwachting is dat de ECB haar rente ongewijzigd zal laten. Er is op dit moment geen reden om de rente te verhogen, omdat de inflatie behoorlijk hard naar beneden gaat. Maar voor een renteverlaging lijkt het nog veel te vroeg.
Beleggers kijken op dit moment over het algemeen positief tegen de inflatieontwikkelingen aan. We zien dat de marktrentes toch iets verder naar beneden gaan. Daardoor ontstaat er ook ruimte om de licht daling bij de hypotheekrentes voort te zetten.
De afgelopen kabinetsperiode kregen we opnieuw een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In de ‘Staat van de Volkshuisvesting’ geeft minister De Jonge jaarlijks aan of Nederland op koers ligt voor de grote woningbouw-ambitie om van 2022 tot en met 2030 981.000 extra woningen te realiseren. Dat het woningtekort in 2023 alleen maar is gestegen, geeft al aan dat er grote uitdagingen zijn. Naast de staat van de woningbouw gaan we daarom ook in op de verkiezingsuitslagen en wat we kunnen verwachten van een nieuw kabinet om een extra slag te maken op de woningmarkt.
Het goede nieuws dat de minister kon brengen, is dat het aantal nieuw gerealiseerde woningen in 2022 en 2023 uitkomt op ongeveer 180.000, wat iets boven de doelstelling ligt. Nieuwe woningen betekent overigens niet alleen nieuwbouw, maar bijvoorbeeld ook de omzetting van kantoorpanden in woningen of splitsing van woningen. De sloop van woningen wordt van het aantal nieuwe woningen afgetrokken.
Dat er in 2022 en 2023 90.000 nieuwe woningen per jaar bij zijn gekomen, betekent dat er in 2024 tot en met 2030 gemiddeld bijna 115.000 nieuwe woningen per jaar nodig zijn. Dat betekent dat er een versnelling nodig is, vooral in de woningbouw. Het slechte nieuws is dat dit in ieder geval de komende twee jaar niet gaat lukken. Het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen zal in 2024 en 2025 lager liggen dan de 90.000 woningen per jaar in 2022 en 2023.
Dat de nieuwbouwdoelstellingen niet gehaald worden, heeft meerdere oorzaken. Een van de belangrijkste is de fors gestegen rente. Die rente maakt het voor de bouwer veel duurder, maar ook potentiële kopers kunnen minder lenen door de hoge rente. Verder stegen de kosten voor bouwmaterialen de laatste jaren fors, ook al zien we daarin de laatste tijd meer een normalisatie. Tot slot zijn de arbeidskosten fors gestegen doordat bouwvakkers hogere lonen vroegen om de hoge inflatie te compenseren.
Menig nieuwbouwproject werd gecanceld omdat er te weinig animo was bij kopers. Een aansluitend probleem is dat bouwers het liefst in het duurdere segment bouwen om nog iets van marge over te houden. Het kabinet heeft juist de doelstelling om vooral betaalbare woningen te bouwen.
Het woningtekort bedroeg in 2022 315.000 woningen. In 2023 stijgt het tekort naar 390.000 woningen. Een belangrijke spelbreker is de bevolkingsgroei. Die valt veel hoger uit dan eerder verwacht. In 2022 was de bevolkingsgroei 227.000 tegenover 115.000 in 2021. De forse groei komt vooral door mensen die gevlucht zijn voor de oorlog in Oekraïne.
Ook in de verkiezingsprogramma’s was veel aandacht voor de woningmarkt. In grote lijnen zijn er twee oplossingsrichtingen om het grote woningtekort terug te dringen:
Nu we weten dat de PVV de verkiezingen heeft gewonnen en een rechts kabinet het meest waarschijnlijk is, is de kans groot dat een nieuw kabinet zal proberen om de migratie terug te dringen. Dit is een belangrijk thema bij zowel PVV als VVD (als mogelijke kabinets- of gedoogpartij), NSC en BBB. De praktijk zal uitwijzen hoe realistisch het is om de migratie te beperken en wat daar de gevolgen van zijn. De grootste groep migranten zijn arbeidsmigranten. Het terugdringen van die groep zal ook effect hebben voor sectoren die veel gebruikmaken van arbeidsmigranten.
De tweede oplossing is meer woningen realiseren door nieuwbouw, door kantoren tot woningen om te bouwen en door woningen “op te toppen”. In de meeste verkiezingsprogramma’s stonden behoorlijk wat ideeën om de woningbouw te versnellen. Veel programma’s kwamen overigens niet veel verder dan ideeën noemen; het is maar de vraag hoe realistisch de plannen zijn. Dat geldt zeker als je bedenkt dat de meeste politieke partijen maar weinig extra geld gereserveerd lijken te hebben voor de woningmarkt.
Bij de rechtse partijen lijkt er in elk geval consensus te zijn om tot nieuwe regels rondom stikstof te komen. Die regels moeten de belemmeringen op dat gebied voor de woningbouw wegnemen. De vraag is of dit ook mogelijk is binnen de Europese wetgeving. Verder lijkt er consensus om het proces van vergunningen te versnellen en de bezwaarmogelijkheden tegen woningbouwprojecten te verminderen.
De rechtse partijen onderscheiden zich niet veel van andere partijen als ze voorstander zijn om snel meer betaalbare woningen bij te bouwen. Woningcorporaties krijgen meer ruimte om betaalbare huurwoningen te kopen. Het is mooi als er woningen in de steden gebouwd worden, maar een extra straatje per dorp is ook wenselijk. Ook grote extra wijken behoren bij veel partijen tot de mogelijkheden.
Op het gebied van verduurzaming zien we dat PVV en BBB een behoorlijke pas op de plaats maken. Ook bij VVD is er voorzichtigheid: huiseigenaren blijven de vrijheid houden om hun huis al dan niet te verduurzamen. Bij NSC komt het woord ‘verduurzamen’ maar beperkt terug in het verkiezingsprogramma, ook al ziet NSC wel het belang van verduurzamen om de energielasten van huishoudens te beperken.
De gemiddelde overwaarde van alle woningeigenaren is tussen 2012 en 2022 gestegen van ruim € 110.000,- naar € 294.000,-. Hoe hoger de leeftijd van de woningeigenaar, hoe hoger de overwaarde gemiddeld is. Maar wat heb je aan die overwaarde en moet je er iets mee doen of niet?
Laten we beginnen met een relativering. Je kunt je eigen overwaarde vergelijken met die van mensen uit dezelfde leeftijdscategorie, maar uiteindelijk hangt het van je persoonlijke situatie af of je eigen overwaarde groter of kleiner is dan het gemiddelde. Daarbij speelt geluk de grootste rol, zeker als we dat vergelijken met huurders.
Tien jaar terug in de tijd, in 2013, was er een grote groep huizenbezitters die helemaal geen overwaarde had. Hun woning stond figuurlijk onder water. Dat wil zeggen dat hun hypotheek groter was dan de waarde van de woning. Dat kwam enerzijds doordat de huizenprijzen vanaf 2008 daalden en anderzijds doordat je bij de aankoop van een woning een hypotheek kon afsluiten van méér dan de waarde van de woning en dan ook nog eens aflossingsvrij.
Vanaf de zomer van 2013 zijn de huizenprijzen gestegen, waarbij de grootste stijgingen waren in de periode 2017-2022. Het moment waarop je een woning hebt gekocht, in welke plaats het huis staat en wat voor type huis je hebt, bepaalt hoeveel jouw woning in waarde is gestegen. Daarnaast zie je bij veel huishoudens een stijging van hun overwaarde doordat ze via reguliere of extra aflossingen hun hypotheek hebben verlaagd.
Een reactie van menigeen met een mooie overwaarde luidt: “Leuk dat ik overwaarde heb, maar ik heb er uiteindelijk niets aan!”. Het klopt dat overwaarde in beginsel alleen een papieren werkelijkheid is. Je kunt het bedrag niet direct gebruiken, maar soms wel indirect.
Wat we in de praktijk zien, is dat mensen met een hogere leeftijd gemiddeld een hogere overwaarde hebben. Dat komt niet zozeer doordat ouderen in een duurdere woning wonen, maar vooral doordat ze gemiddeld een lagere hypotheek hebben. Ze hebben in de loop der jaren al meer afgelost. Indirect betekent overwaarde dus vaak een lage hypotheek. Daar heb je wél meteen iets aan: het betekent dat je lage hypotheeklasten hebt. Dus ook zonder iets te doen met de overwaarde, heb je er profijt van.
Je kunt je overwaarde te gelde maken. De meest makkelijke manier is door je woning te verkopen en te gaan huren. Daarnaast kun je, als je inkomen voldoende is, een (extra) hypotheek nemen om je overwaarde deels te verzilveren. Is je inkomen daar onvoldoende voor, dan kun je aan een opeethypotheek denken.
We bespreken hieronder alle drie de opties.
Als je je woning verkoopt en naar een huurwoning gaat, kun je de overwaarde uit je koopwoning besteden zoals jij dat wilt. Dat kan veel vrijheid geven. Het is misschien geen optie die iedereen even interessant vindt. Vind maar eens een geschikte huurwoning. Als je die al vindt, dan betaal je waarschijnlijk ook behoorlijk wat meer huur dan het bedrag dat je nu aan hypotheeklasten betaalt.
Maar je hebt dan wel de mogelijkheid om de overwaarde vrij te besteden. Bovendien ben je af van het onderhoud aan je woning. Daar zorgt de verhuurder voor.
Als je inkomen voldoende is, kun je een extra hypotheek nemen en op die manier een deel van je overwaarde te gelde maken. Daar staat wel tegenover dat je vanaf dat moment extra rente moet betalen en, afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm, mogelijk ook aflossing. Lenen kost tenslotte geld.
Maar op die manier zet je wel je overwaarde om in direct beschikbaar geld. Dat kun je bijvoorbeeld gebruiken om je woning te verbouwen of te verduurzamen, om een grote uitgave te doen (zoals een vakantiehuisje of camper kopen) of om extra geld voorhanden te hebben als aanvulling op je pensioeninkomen.
Als je inkomen onvoldoende is om een extra hypotheek te krijgen en je toch graag een aanvulling op je pensioeninkomen wilt, dan is een opeethypotheek wellicht een optie. Je krijgt dan elke maand een stukje aanvulling op je inkomen. De rente hoef je niet maandelijks te betalen, maar wordt bijgeschreven bij je hypotheek. Je hypotheek groeit dus en je overwaarde wordt steeds meer opgegeten. Oftewel: er blijft steeds minder van de overwaarde over.
Het uitgangspunt bij een opeethypotheek is dat je ook in de toekomst in de woning kunt blijven wonen. Dat betekent wel dat je woning voldoende overwaarde moet hebben. Niet iedereen komt dus in aanmerking voor een opeethypotheek.
In Nederland bestaat nog geen hypotheekproduct waarbij je er zelf voor kiest om je overwaarde zo goed als volledig op te eten en dan de woning verplicht te verkopen zodra het zover is. Voor deze groep mensen die toch de overwaarde te gelde wil maken, is er op dit moment slechts één manier: de woning verkopen.
Van Bruggen Adviesgroep acht de kans het grootst dat de hypotheekrentes in 2024 licht dalen. Maar het voorspellen van de hypotheekrente-ontwikkeling is geen exacte wetenschap, meer een beredeneerde gok. Wij geven daarom liever een aantal scenario’s, waarvan het ene waarschijnlijker is dan het andere. Daarbij moet je wel in het achterhoofd houden dat onverwachte gebeurtenissen niet in deze scenario’s verwerkt zijn. Zo werden wij en alle economen in 2022 verrast door de oorlog in Oekraïne. Die oorlog leidde tot een energiecrisis, hoge inflatie en enorm snel stijgende hypotheekrentes (van ongeveer 1% naar ruim 4%). De ontwikkelingen in 2023 kwamen wat dat betreft meer overeen met ons meest realistische scenario, namelijk een hypotheekrente (10 jaar vast) rond de 4% met een min of plus van een paar tienden. Uiteindelijk schommelde de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in 2023 tussen de 3,99% en de 4,53%.
We geven hierna drie scenario’s: 1) het scenario dat ons het meest reëel lijkt, 2) een positiever scenario, en 3) een negatiever scenario. Daarbij geven we aan waar deze scenario’s van afhankelijk zijn. Het blijft gelden dat alle scenario’s ingehaald kunnen worden door de werkelijkheid.
In 2023 werden we een groot deel van de tijd heen en weer geslingerd bij de vraag of de inflatie voldoende naar beneden te krijgen was. Er waren regelmatig twijfels of de forse renteverhogingen van de centrale banken snel genoeg effect zouden hebben op de inflatie. Maar de laatste maand is dat beeld aan het draaien. De centrale banken in Europa en de Verenigde Staten hebben dan ook op de pauzeknop gedrukt. De hoop wordt steeds groter dat we de renteverhogingen van de centrale banken achter de rug hebben. Beleggers vragen zich nu eerder af wanneer de centrale banken de rente in 2024 gaan verlagen.
Een renteverlaging van de centrale banken betekent niet automatisch een renteverlaging van de lange rentes, zoals de hypotheekrentes. In 2023 heeft de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente verhoogd met 2% (van 2% naar 4%), maar de 10 jaar vaste hypotheekrente is nog geen half procent gestegen in 2023. De hypotheekrentes veranderen dus niet automatisch met renteverlagingen van de centrale banken mee. Maar onze verwachting is wel dat beleggers een renteverlaging door de centrale banken positief ontvangen en dat een renteverlaging ook tot lagere hypotheekrentes zal leiden. Wel zullen centrale banken voorzichtig zijn met het verlagen van hun rente. Ze zullen eerst willen zien dat de inflatie onder controle is. Daarvoor moet de inflatie nog verder naar beneden gaan.
Toch hebben we goede hoop dat de dalende trend bij de inflatiecijfers in de loop van 2024 aanleiding is voor renteverlaging, die gevolgd wordt door hypotheekrenteverlagingen. Wij schatten dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in de loop van 2024 daalt naar een niveau tussen de 4% en 3,5%.
In ons optimistische scenario daalt de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast harder dan in het meest realistische scenario, namelijk naar een niveau rond de 3%. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de inflatie harder daalt dan verwacht.
De centrale banken hebben met hun renteverhogingen in 2022 en 2023 steeds meer impact op de vertraging van de economie. In sommige Europese landen zien we nu al een lichte recessie. Vaak zien we dat centrale banken het restrictieve beleid te lang doorzetten en dat een economie in een zwaardere recessie terechtkomt dan de centrale banken voor ogen hadden. Dat kan ertoe leiden dat centrale banken de teugels meer willen laten vieren en de rente eerder en meer gaan verlagen. Maar ook een einde aan de oorlog in Oekraïne of een zachte winter kan bijdragen aan een snel lagere inflatie als gevolg van lagere energieprijzen en daardoor snellere renteverlaging door de centrale banken.
Daarnaast kan de situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt een rol spelen bij een snellere verlaging van de hypotheekrentes. We hebben een behoorlijk concurrerende hypotheekmarkt, maar menig geldverstrekker zal graag meer aanvragen krijgen nu er veel minder hypotheken afgesloten worden dan twee jaar geleden. Het makkelijkste middel daarvoor is de rente verlagen. We zien dat deze concurrentie al een effect van een paar tienden (ongeveer 0,2%) heeft gehad in 2023. Wellicht zet dit nog iets verder door in 2024.
In ons pessimistische scenario komen we uit op een gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG van ongeveer het huidige niveau of een paar tienden lager of hoger: ergens tussen de 4% en 5%. Dit scenario zou werkelijkheid kunnen worden als de positieve signalen van de laatste weken te voorbarig blijken te zijn en de inflatie op het huidige niveau stabiliseert of slechts heel langzaam daalt. Door het positieve nieuws van de afgelopen maand zouden we haast vergeten dat de meeste beleggers dit in 2023 een behoorlijk realistisch scenario vonden voor 2024.
Ook kan de inflatie opnieuw toenemen door een nieuwe energiecrisis. Dat scenario is niet geheel ondenkbaar. Dit zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren bij een verdere escalatie van de oorlog tussen Israël en Hamas. Als daar ook andere Arabische landen en de Verenigde Staten bij betrokken raken, kan dit tot een groot conflict uitgroeien, waarbij de olieprijzen stijgen.
Onze lange-termijnverwachting voor de hypotheekrentes voor 2025 tot en met 2028 is ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Op de langere termijn (2025-2028) verwachten wij dat we naar meer neutrale rentes van de ECB gaan, dat de inflatie weer rond de 2% uitkomt en dat er voldoende geld voor hypotheken beschikbaar is.
Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1 en 2% lijkt ons niet waarschijnlijk, maar hypotheekrentes tussen de 3 en 3,5% lijken mogelijk. Maar ook voor de lange- termijnvoorspelling geldt dat we verrast kunnen worden door onverwachte economische of politieke ontwikkelingen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Voor de tweede week op rij verlaagden geldverstrekkers hun hypotheekrentes. De trend is nu duidelijk dalend. Alle rentewijzigingen van vorige week waren verlagingen. Ongeveer 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagden hun rentes. De gemiddelde vaste hypotheekrentes zijn de afgelopen twee weken met ongeveer 0,1% gedaald.
De hypotheekrentes konden licht naar beneden worden bijgesteld, omdat de marktrentes dalen. Dat komt dan weer doordat beleggers hoop hebben dat de centrale banken klaar zijn met de renteverhogingen. Daarvoor is het van belang dat de inflatie hard genoeg blijft dalen. Vanuit de Verenigde Staten (VS) kwam het goede nieuws dat de consumentenprijzen daar in oktober stegen met 3,2%. Dat was iets lager dan de verwachte 3,3% en ook een stuk lager dan de 3,7% van september. Beleggers verwachten dat de centrale bank van de VS de rente nu niet meer gaat verhogen. Het bijzondere is dat de Amerikaanse economie ondanks een groot aantal renteverhogingen een hoge economische groei doormaakt. In het derde kwartaal groeide de Amerikaanse economie op jaarbasis met 4,9%.
In Europa gaat het moeizamer. De economische groei in de eurozone kwam in het derde kwartaal uit op een schamele 0,1%. Overigens hanteren we hier wel andere cijfers dan in de VS. In Europa kijken we naar de groei van kwartaal op kwartaal. In de eurozone zien we wel dat de inflatie daalt, maar dat gaat dus – in tegenstelling tot de VS – niet gepaard met een substantiële economische groei. Ook voor de Europese Centrale Bank (ECB) zullen de huidige cijfers aanleiding zijn om haar rentes de komende tijd niet te verhogen.
Bovenstaand nieuws zorgt voor licht dalende marktrentes. De hypotheekrentes volgen in iets mindere mate het patroon van de marktrentes.
Het blijft alleen lastig om de renteontwikkeling op de middellange termijn te voorspellen.
Er is bij beleggers lichte hoop ontstaan dat de centrale banken wel eens klaar kunnen zijn met hun renteverhogingen. Bovendien lijkt het rentebeleid haar werk te doen en lijkt de inflatie ook richting het niveau te gaan dat centrale banken wensen. De marktrentes gingen de afgelopen weken dan ook naar beneden.
Niet iedereen was daar even blij mee. Powell, de voorzitter van de Amerikaanse centrale bank (Fed), gaf aan dat de Fed voorzichtig moet blijven handelen en dat we moeten uitkijken dat we niet misleid worden door een paar maanden aan gunstige data. Powell wilde waarschijnlijk met deze uitspraak de euforie op de beurzen een beetje drukken en voorkomen dat de marktrentes te veel naar beneden gaan, omdat dan de goede trend van de laatste maanden weer doorbroken kan worden.
Als het signaal van de Fed wordt opgepikt, dan verwachten wij dat we zeker de komende maanden een rente houden die ongeveer op het huidige niveau of net iets lager ligt. Maar spectaculaire verlagingen verwachten wij niet. Maar zolang er geen slecht nieuws komt van een stagnerende inflatiedaling verwachten wij wel dat de markt- en hypotheekrentes hun hoogste punt gehad hebben.
Bijna alle hypotheekrente wijzigingen die afgelopen week werden doorgevoerd waren verlagingen. Het ging over het algemeen om kleine verlagingen; de meest voorkomende verlaging was 0,05%-punt. De meeste verlagingen waren er voor de populairste renteperiode van 10 jaar vast. Maar liefst 4 op de 5 geldverstrekkers verlaagden de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. Voor hypotheken 10 jaar vast zonder NHG zagen we minder verlagingen en ook bij andere rentevaste periodes waren er ook minder verlagingen. Het lijkt erop dat dankzij de concurrentie geldverstrekkers met name een zo scherp mogelijke rente willen bieden voor de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar.
Iemand die in 2023 van plan is om een woning te kopen, gaat meestal eerst langs bij een financieel adviseur om te informeren naar de maximale hypotheek. Zo weet je hoeveel je maximaal kunt bieden op een woning. In 2024 krijg je niet meer één bedrag mee, maar een lijstje van maximale hypotheekbedragen. Door de hogere energieprijzen zagen we de afgelopen jaren dat het energielabel veel belangrijker is geworden voor woningkopers. Met de nieuwe hypotheeknormen zal dit zeker voor goedkopere woningen en woningen in het middensegment een nog belangrijkere factor worden.
Een single man van 35 jaar heeft een jaarinkomen van € 75.000,- en heeft daarnaast
€ 50.000,- spaargeld. Hij wil zijn eerste woning kopen. Op basis van de huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente van 4,52% kan deze man op dit moment ruim € 356.000,- lenen.
Laten we er voor het gemak van uitgaan dat alle bijkomende kosten voor de aankoop van een woning en het regelen van de financiering € 10.000,- bedragen. Dan kan deze single man op zoek gaan naar een woning van rond de € 406.000,-. Dat is de maximale hypotheek van
€ 356.000,- plus € 40.000,- spaargeld.
In 2024 gaat het energielabel van de woning een belangrijke rol spelen. Op basis van de nieuwe hypotheeknormen in 2024 kan deze man maximaal ruim € 354.000,- lenen als de woning een energielabel E, F of G heeft. De maximale koopprijs van de woning komt in dat geval iets lager uit dan in 2023, namelijk op € 404.000,-. Daarbij gaan we uit van € 354.000,- aan hypotheek en € 40.000,- spaargeld.
Koopt deze man een woning met een energielabel C of D, dan komt een woning van maximaal
€ 409.000,- in beeld. De maximale hypotheek bedraagt dan ruim € 359.000,- en daar komt zijn € 40.000,- aan spaargeld bij.
Een woning met een label A of B ligt binnen bereik als die maximaal € 414.000,- kost. De maximale hypotheek bedraagt dan ruim € 364.000,- en daar komt € 40.000,- spaargeld bij. Gaat het om een (vaak recente gebouwde) woning met een A+, A++ of A+++ label, dan mag die woning zelfs maximaal € 424.000,- kosten en bij een A++++ label zelfs € 434.000,-. Als bij het label A++++ ook nog een energieprestatiegarantie geldt voor ten minste 10 jaar, dan bedraagt de maximale koopsom zelfs € 444.000,-.
Een woningkoper krijgt dus vanaf 2024 een lijstje mee met zes verschillende hypotheekbedragen, uitgesplitst naar het energielabel van de woning. Het energielabel speelt tegenwoordig al een heel belangrijke rol voor woningkopers en -eigenaren en zal alleen maar belangrijker worden. Onze verwachting is dat de prijsverschillen tussen woningen met een goed en slecht energielabel nog groter worden dan ze nu al zijn.
Het positieve is dat woningkopers meer financiële ruimte krijgen als ze hun woning verduurzamen. Vorig jaar kon je ongeacht het energielabel van je woning bij de meeste geldverstrekkers € 9.000,- extra lenen voor verduurzaming. Die regeling vervalt en daarvoor in de plaats komt een regeling die rekening houdt met het energielabel van de gekochte woning. Daarbij geldt: hoe lager het energielabel, hoe meer extra leenruimte je krijgt. Bij een woning met een E-, F- of G-label kun je € 20.000,- meer lenen als je dat bedrag gebruikt voor het verduurzamen van je woning. Bij een woning met een C- of D- label kun je € 15.000,- extra lenen om te verduurzamen en bij de labels A+++, A++, A+, A of B kun je € 10.000,- extra lenen.
Laten we teruggaan naar de man uit het voorbeeld. Hij kon maximaal € 404.000,- uitgeven aan een woning met een E-, F- of G-label. Wanneer hij extra verduurzaamt, mag hij
€ 20.000,- extra lenen. Hij kan daardoor waarschijnlijk een grote verbetering van het energielabel realiseren. Het gevolg is dat de woning behoorlijk meer waard wordt. De overheid hoopt dat veel woningkopers deze nieuwe regeling als stimulans zien om hun woning te verduurzamen, waardoor bestaande huizen een steeds hoger energielabel krijgen.
Van de woningen op Funda die op dit moment te koop staan of op ‘in onderhandeling’ staan, zien we dat ongeveer 4% een energielabel A+, A++ of A+++ heeft. Daarnaast heeft 35% van die woningen een energielabel A of B, 34% heeft een label C of D en 17% heeft een label E, F of G.
Een hoger energielabel is om meerdere reden belangrijk voor een woningkoper. Een hoger energielabel betekent dat een huis energiezuiniger is en dat daardoor de energielasten lager zijn. Dat is ook belangrijk voor het milieu. Bovendien is het prettiger wonen in een verduurzaamd huis. Denk bijvoorbeeld aan minder tocht, betere ventilatie, de woning houdt de warmte in de winter beter vast en je ervaart meer koelte op warme dagen.
Nog een belangrijk voordeel: een woning met een hoger energielabel is meer waard. Zoals we eerder al schreven, verwachten wij dat de verschillen tussen vergelijkbare woningen met het energielabel als enige verschil verder toenemen. In de toekomst zal het ook steeds moeilijker worden om geldverstrekkers te vinden die een woning met een E-, F- of G-label willen financieren.
Onder andere vanuit Europa is er al wetgeving en komt er nog meer wetgeving aan waardoor sommige geldverstrekkers nu al hypotheken voor woningen met een energielabel A tegen een iets lagere rente kunnen aanbieden. Omdat deze hypotheken een groen label meekrijgen, kunnen die geldverstrekkers namelijk goedkoper geld ophalen op de financiële markten om deze hypotheken te financieren.
Die Europese wetgeving zorgt er ook voor dat geldverstrekkers in de toekomst steeds minder graag woningen met een slecht energielabel willen financieren en die op een bepaald moment zelfs helemaal niet meer zullen financieren. Ruim een maand geleden gaf de eerste geldverstrekker al aan alleen nog een hypotheek te willen verstrekken voor een woning met een energielabel C of hoger. Voor woningen met een slechter energielabel kun je nog wel een hypotheek krijgen, maar alleen als je een verbeterplan aanlevert waarmee je kunt aantonen dat je energielabel minimaal omhoog gaat naar energielabel C. Dit zal niet de enige geldverstrekker zijn die deze eis stelt. De komende jaren zullen steeds meer geldverstrekkers dit soort maatregelen doorvoeren.
Van Bruggen Adviesgroep ziet dat geldverstrekkers op dit moment het vergroenen van hun woningportefeuille met name proberen te bereiken door hypotheken te stimuleren voor woningen met een energielabel A of hoger door bij die woningen een kleine rentekorting te geven. Van Bruggen Adviesgroep zou het een goede zaak vinden als geldverstrekkers juist verduurzaming van minder duurzame woningen stimuleren in plaats van vooral het kopen van bestaande verduurzaamde woningen te stimuleren.
De overheid zet een belangrijke stap door het lenen van een hoger bedrag niet mogelijk te maken voor de verduurzaming van woningen met een slecht energielabel. Geldverstrekkers zouden dit extra kunnen stimuleren door bijvoorbeeld voor dat deel van de lening een veel lagere hypotheekrente te vragen.
De nieuwe hypotheeknormen gaan in op 1 januari 2024. Dat wil zeggen dat de nieuwe normen gelden voor hypotheken waarvoor het bindend akkoord door de geldverstrekker wordt uitgebracht in 2024.
Nieuwe normen betekent ook dat het kan uitmaken voor een consument of een hypotheek nog net past binnen de normen van 2023 en misschien niet meer binnen de normen van 2024 of omgekeerd. Sommigen kunnen in 2024 meer lenen en anderen juist minder. Dat was altijd al zo bij het ingaan van nieuwe hypotheeknormen. Dit jaar is het ingewikkelder, omdat je maximaal te lenen bedrag in 2024 ook afhangt van het energielabel van je woning.
In bijlage 1 hebben we voor zowel singles als voor stellen bij verschillende inkomens aangegeven hoeveel ze kunnen lenen op basis van de hypotheeknormen in 2023 en in 2024. Voor 2024 laten we meerdere kolommen zien, gesorteerd op energielabel. We zijn uitgegaan van een gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast van 4,52% tot de NHG-grens en van 4,90% voor leningen boven de NHG-grens. De maximale hypotheekberekening houdt geen rekening met een eventuele loonstijging per 1 januari.
Een paar conclusies:
BIJLAGE 1 Maximaal berekening 2023 versus 2024
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Goed nieuws voor toekomstige hypotheekafsluiters en beleggers: de rente daalde afgelopen week. Vorige week dinsdag kwam het eerste goede nieuws uit Europa: de inflatie in de eurozone daalde van 4,3% in september naar 2,9% in oktober. De inflatie ligt dus nog steeds boven de 2%, maar dit is wel een mooie stap naar beneden.
De rentedaling komt vooral door de daling van de energieprijzen. Dit is belangrijk nieuws voor de Europese Centrale Bank (ECB), want die ziet hierdoor dat haar rentebeleid voldoende effect heeft. Voor haar is er dus minder reden om de rente verder te verhogen. Ook vanuit de Verenigde Staten kwam goed nieuws: de Amerikaanse centrale bank, de Federal Reserve (Fed), liet afgelopen woensdag haar belangrijkste rentetarieven ongewijzigd. Dat was in lijn met de verwachting van beleggers. Verder bleek uit de toelichting op het rentebesluit dat een verwachte renteverhoging bij een volgende vergadering van de Fed waarschijnlijk uitblijft.
Dankzij het goede nieuws daalden de marktrentes behoorlijk. Die verlaging zien we alleen nog maar heel beperkt terug in een verlaging van de hypotheekrentes.
In de eerste helft van vorige week zagen we nog behoorlijk wat hypotheek- renteverhogingen. In de tweede helft waren er meer verlagingen. Over de hele week gezien hielden het aantal verhogingen en verlagingen elkaar behoorlijk in evenwicht.
De komende week verwachten wij vooral hypotheekrenteverlagingen te zien.
Een paar maanden geleden zagen we dat de marktrentes voor verschillende looptijden behoorlijk dicht bij elkaar lagen. De korte rente voor bijvoorbeeld staatsleningen voor 5 jaar lag op een bepaald moment hoger dan de rente voor 10 jaar vast. De afgelopen maanden zijn we teruggekeerd naar een normale rentestructuur, waarbij geldt dat de rente hoger ligt naarmate de renteperiode langer is.
Dit zien we ook terug bij de hypotheekrentes. Twee maanden geleden lag de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente nog 0,05% hoger dan de hypotheekrente bij 10 jaar vast. Inmiddels is de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente 0,1% duurder dan die voor 5 jaar vast. Ook het verschil tussen de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente komt langzaamaan iets hoger te liggen.
De afgelopen weken zagen we de koersen op de aandelenbeurzen dalen, mede als gevolg van de stijgende marktrente. Hoe hoger de rente, hoe hoger de kosten voor bedrijven. Dat geldt vooral voor bedrijven die veel geld lenen. Bovendien worden toekomstige winsten contant gemaakt tegen de rente, waardoor het winstpotentieel afneemt bij een stijgende rente. De indicatieve gemiddelde dekkingsgraad van Nederlandse pensioenfondsen daalde in oktober als gevolg van tegenvallende beleggingsresultaten. Afgelopen week zagen we op de beurzen weer vooral stijgende koersen dankzij de dalende rente.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Van de bijna 45.000 beschikbare woningen op Funda vallen op dit moment ongeveer 14.700 woningen binnen de huidige NHG-grens van € 405.000,-.
Dat is 33% van de beschikbare woningen. Uitgaande van de nieuwe NHG-grens voor 2024 van € 435.000,- stijgt dit aantal naar bijna 17.000 woningen. Oftewel: 38% van de beschikbare woningen. Dat betekent dat dankzij de stijging van de NHG-grens ongeveer 15% extra woningen met NHG aan te kopen zijn.
Dat blijft natuurlijk een momentopname. We zien de laatste maanden dat de gemiddelde transactieprijs aan het oplopen is. Als op 1 januari 2024 de hogere NHG-grens ingaat, zal de toename van het aantal woningen dat binnen de NHG-grens valt afzwakken.
Voor veel mensen is het rentevoordeel de belangrijkste reden om te kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dankzij NHG betaal je een paar tienden minder rente. Hoeveel dat scheelt, hangt af van je geldverstrekker en van hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning.
Breng je veel eigen geld in, omdat je bijvoorbeeld je huidige woning met veel overwaarde hebt verkocht, dan heb je misschien maar 0,1% rentekorting als je met NHG leent. Dan duurt het zes jaar voordat je de kosten van NHG terugverdiend hebt. Die kosten bedragen 0,6% van het hypotheekbedrag. Heb je weinig eigen geld ingebracht? Dan scheelt het gemiddeld 0,4% aan rente als je met NHG leent. Bij sommige geldverstrekkers ligt het verschil zelfs nog een paar tienden hoger. De NHG-kosten heb je dan meestal binnen anderhalf jaar terugverdiend.
Maar NHG biedt meer dan alleen een rentekorting. De NHG biedt ook bescherming als je onverwachts in betalingsproblemen komt, bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid, bij ziekte of wanneer je relatie eindigt. De geldverstrekker en NHG denken mee hoe je dan toch in de woning kunt blijven wonen met betaalbare woonlasten. Is dat niet mogelijk en moet de woning verkocht worden met een restschuld? Dan is NHG bereid om de restschuld kwijt te schelden als aan een aantal voorwaarden is voldaan. Zeker voor starters met weinig eigen geld is dit een belangrijk voordeel van een NHG-hypotheek. Maar ook voor anderen is het interessant. Er valt tenslotte niet te voorspellen hoe de huizenprijzen zich de komende jaren ontwikkelen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.